无锡北塘区运河片区投资分析20130125 (1)

1、首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns无锡北塘区无锡北塘区运河湾项目可研分析运河湾项目可研分析120132013年年1 1月月首创华夏九城首创华夏九城首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns运河湾六地块在北塘区具体分布位置图运河湾六地块在北塘区具体分布位置图首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns3片区六地块基本经济指标项目名称项目名称用地面积用地面积（亩）（亩）容积率容积率建筑面积建筑面积（）（）商业面积商业面积（）（）居住面积居住面积（）（）地下建筑面积地下建筑面积（）（）麒麟地块麒麟地块330.51 1.53305

2、13.45 143068.95 187444.50 58102.69 丽新路地块丽新路地块174.60 2.5291000.15 58200.03 232800.12 83142.90 惠元面粉厂惠元面粉厂46.96 1.237568.02 37568.02 0.00 10733.72 江南船舶厂地块江南船舶厂地块150.14 2200186.77 200186.77 0.00 57196.22 小天鹅精密制造厂小天鹅精密制造厂125.17 2166893.42 16689.34 150204.08 47683.83 第三制药厂第三制药厂107.97 2143960.07 28792.01 1

3、15168.06 41131.45 合计合计935.35 1.88 1170121.87 464505.12 685616.75 297990.81 首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns4片区六地块土地成本序号地块名称用地面积（）亩容积率亩均土地成本（万元/亩）政府提留22%土地成交价（万元/亩）土地出让价格（万元）契税1 麒麟地块220342.30 330.51 1.50 560.00 185078.28 7403.13 2 丽新路地块116400.06 174.60 2.50 702.73 154.60 857.33 149681.77 5987.27 3 惠元

4、面粉厂31306.68 46.96 1.20 430.87 94.79 525.67 24684.03 987.36 4 江南船舶厂地块100093.38 150.14 2.00 627.16 137.98 765.14 114872.20 4594.89 5 小天鹅精密制造厂83446.71 125.17 2.00 185.01 40.70 225.71 28250.77 1130.03 6 第三制药厂71980.04 107.97 2.00 541.80 119.20 661.00 69414.26 2776.57 合计623569.17 935.35 1.88 527.00 115.94

5、 642.93 571981.30 22879.25 土地出让金+契税：594860.66万元亩均土地成本： 636万/亩土地成本（建面）：5172元/首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns5项目定位山色运河岸 游憩锡城湾打造苏锡常城市中央文化休闲商业圈CCRD四大功能版块 第一版块：祠堂氏族文化（百家非遗）再造 第二版块：都市创意休憩广场 第三版块：现代时尚主题商业 第四版块：物联网生态宜居小镇功能定位首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns6项目定位之麒麟地块 现代时尚主题商业 花园洋房麒麟地块业态配比名称面积（）面积（）花园洋房18744

6、4.5商业风情街70000购物中心43068.95特色主题商业30000地下室58102合计330513.45首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns7麒麟地块销售物业定价参考花园洋房建筑面积10000元/商业风情街35000元/购物中心30000元/主题特色商业30000元/地下停车库120000元/个首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns8麒麟地块销售物业面积及销售收入可售面积花园洋房建筑面积187444.5商业风情街70000购物中心10%4306地下停车库150%22441.076主题特色商业30000销售物业收入花园洋房187444.

7、50 万元商业风情街245000万元购物中心12920万元地下停车库110896万元主题特色商业90000万元合计546261 万元首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns9麒麟地块自持物业面积及资产市值自持物业购物中心 290%38762.055地下停车库250%36320人防车库13221 自持物业购物中心 290%116286 万元地下停车库20.510896 万元合计127182 万元首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns10开发周期土地合同签订后，36个月开发完成利润表项目金额（万元） 销售收入546261.25 总投资346633.

8、79 其中：土地成本192481.41 前期成本11264.87 建造成本138397.64 不可预见费4489.88 销售费用13755.69 营业税金及附加30160.66 利润94527.48 企业所得税23631.87 净利润（现金）70895.61 自持资产价值127182.23 首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns11麒麟地块最终收益净利润（现金）70895.61 自持经营资产价值127182.23合计198077.84 首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns12项目定位之惠元面粉厂地块 商业街 室内主题公园惠元面粉厂地块业态配

9、比名称面积（）面积（）室内主题公园20000特色商业17568地下室7513.60 合计45081首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns13开发周期-惠元面粉厂地块土地合同签订后，25个月开发完成利润表项目金额（万元） 销售收入63291.33 总投资69149.82 其中：土地成本25671.39 前期成本1044.59 建造成本41167.48 不可预见费1266.36 销售费用1593.55 营业税金及附加3544.31 利润-25226.75 企业所得税0净利润（现金）-25226.75 自持资产价值60000首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ni

10、netowns14项目定位之江南船舶修理厂地块 商务酒店 主题特色商业 沿街商业 综合商业MALL SOHO办公 公寓首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns15江南船舶修理厂地块业态配比名称面积（）面积（）商务酒店25000Soho办公与公寓35000主题特色商业20000沿街商业30000综合商业MALL90186.77地下室建筑面积53383计容积率面积合计200186.77首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns16开发周期-江南船舶修理厂地块土地合同签订后，40个月开发完成利润表项目金额（万元） 销售收入302446.43 总投资261

11、878.72 其中：土地成本119467.09 前期成本7216.50 建造成本131047.22 不可预见费4147.91 销售费用9133.45 营业税金及附加16937.00 利润-27270.65 企业所得税0净利润（现金）-27270.65 自持资产价值227133.19 首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns17项目定位之小天鹅精密制造厂地块 沿街商业 高层物联网宜居住宅小天鹅精密制造厂地块业态配比名称面积（）面积（）沿街底商23365.08高层住宅210285.71地下室33378计容积率建筑面积合计166893首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxi

12、a Ninetowns18开发周期-小天鹅精密制造厂地块土地合同签订后，28个月开发完成利润表项目金额（万元） 销售收入184917.91 总投资100486.98 其中：土地成本29380.80 前期成本3683.84 建造成本65351.29 不可预见费2071.05 销售费用4673.02 营业税金及附加10355.40 利润49003.66 企业所得税12250.92 净利润（现金）36752.75 自持资产价值0首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns19项目定位之三药厂地块 沿街商业与底商 高层物联网宜居住宅三药厂地块业态配比名称面积（）面积（）沿街商业30

13、231.62高层住宅171312.49地下室28792 计容积率建筑面积合计143960首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns20开发周期-三药厂地块土地合同签订后，28个月开发完成利润表项目金额（万元） 销售收入171024.57 总投资134923.96 其中：土地成本72190.83 前期成本3188.76 建造成本57717.19 不可预见费1827.18 销售费用4318.80 营业税金及附加9577.38 利润1711.70 企业所得税427.93 净利润（现金）1283.78 自持资产价值首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns2

14、1项目定位丽新路地块 沿街商业与底商 高层住宅丽新路地块业态配比名称面积（）面积（）沿街商业69840.03高层住宅151545.37安置房244214.83计容积率建筑面积合计291000首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns22开发周期-丽新路地块土地合同签订后，48个月开发完成利润表项目金额（万元） 销售收入345708.17 总投资281602.86 其中：土地成本155669.05 前期成本9881.58 建造成本112384.26 不可预见费3667.98 销售费用7001.46 营业税金及附加19359.66 利润-3792.47 企业所得税0净利润（现

15、金）-3792.47 自持资产价值首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns二级开发的顺序二级开发顺序麒麟地块惠元面粉厂三药厂江南船舶修理厂丽新路地块小天鹅精密制造厂地块名称地块名称麒麟地块麒麟地块小天鹅精密小天鹅精密制造厂制造厂惠元面粉厂惠元面粉厂江南船舶修理江南船舶修理厂厂第三制药厂第三制药厂 丽新路地块丽新路地块开发周期（月）开发周期（月）363628282525404028284848二级开发的时间首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns24二级开发的投入、产出及利润汇总项目麒麟地块丽新路地块 惠元面粉厂江南船舶修理厂小天鹅精密制造厂第三制

16、药厂汇总（万元） 销售收入546261.25 345708.17 63291.33 302446.43 184917.91 171024.57 1613649.65 减：总投资346633.79 281602.86 69149.82 261878.72 100486.98 134923.96 1194676.13 其中：土地成本192481.41 155669.05 25671.39 119467.09 29380.80 72190.83 594860.55 前期成本11264.87 9881.58 1044.59 7216.50 3683.84 3188.76 36280.15 建造成本13

17、8397.64 112384.26 41167.48 131047.22 65351.29 57717.19 546065.08 不可预见费用4489.88 3667.98 1266.36 4147.91 2071.05 1827.18 17470.36 销售费用13755.69 7001.46 1593.55 9133.45 4673.02 4318.80 40475.97 营业税及附加30160.66 19359.66 3544.31 16937.00 10355.40 9577.38 89934.41 经营利润155711.12 37744.19 -10996.35 14497.25 6

18、9402.51 22204.43 288563.14 税前利润94527.48 -3792.47 -25226.75 -27270.65 49003.66 1711.70 88952.98 减：所得税23631.87 0.00 0.00 0.00 12250.92 427.93 36310.71 减去：土地增值税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 净利润70895.61 -3792.47 -25226.75 -27270.65 36752.75 1283.78 52642.27 自持资产价值127182.23 60000.00 227133.19 414315

19、.42 首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns25项目对比分析（八月份经济测算）：项目名称2013年版经济分析2012年八月份经济分析差值（13版减去12年8月版）建设用地面积935.35亩1150亩-215亩土地成本594860.55 573153.59 21707万元亩均土地成本636万元/亩498万元/亩138万元/亩总投资额1194676.13 1249995.19 -55319万元销售收入1613649.65 2114798.44 -501149万元首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns26项目分析：n土地整理成本及财务费用成本高n

20、土地出让成交价格高n各级政府提留比例高（22%）n地块综合容积率偏低n个别地块拆迁面积大，而建设用地利用率低（例如丽新路地块等）首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns27项目土地成本成交价格解决建议土地成交价格n对住宅户通过建设安置房，降低财务费用与土地成交价格n对于非住宅，通过现金货币补偿来计算整理成本项目土地成本分析-分类分析地块性质可建设用地面积（亩）拆迁总户数拆迁总面积（平米）拆迁总金额（万元）亩均拆迁成本（万元）预估财务成本（万元）财务成本折合（万元/亩）预估总成本（万元）亩均整理成本（含预测财务成本）（万元）住宅285.55 2207203512.3619

21、2474.78674.05 36570.67128.07 229045.45802.12 非住宅319.29 41301517.91 66142.71207.16 23559.3373.79 89702.04280.94 首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns28安置房需求预估n面积系数：1:1.2n分户系数：1:1.1n安置房建设标准：3500元/ n过渡费：1500月/户n平均过度周期：30月安置房面积投资额（万元）过渡费用总户数244214.83285475.210924.72427.7首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns29容积率调

22、整建议项目名称用地面积（亩）容积率麒麟地块330.51 1.5丽新路地块174.60 4惠元面粉厂46.96 1.5江南船舶修理厂地块150.14 2.5小天鹅精密制造厂125.17 2.8第三制药厂107.97 2.8合计935.35 2.45 其它建议n各地块统一平衡土地成交价n提高丽新路地块的土地利用率n各级政府提留调整为7%首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns30调整后的经济指标（一）项目名称麒麟地块丽新路地块惠元面粉厂江南船舶修理厂总规划用地（）220342.30 总规划用地（）116400.06 总规划用地（）31306.82 总规划用地（） 10009

23、3.83 折合（亩）330.51 折合（亩）174.60 折合（亩）46.96 折合（亩）150.14 容积率1.50 容积率4.00 容积率1.50 容积率2.50 规划建筑面积330513.45 规划建筑面积465600.23 规划建筑面积46960.23 规划建筑面积250234.58 总建筑面积416374.44 总建筑面积558720.28 总建筑面积56352.24 总建筑面积316963.51 其中商业面积（）143068.95 商业、底商69840.03 特色商业26960.02 商业面积合计250233.46 商业风情街70000.00 高层居住151545.37 室内主题公

24、园20000.00 SOHU办公与公寓75000.00 购物中心43068.95 安置房244214.83 地下室9392.00 商务酒店25000.00 主题特色商业30000.00 地下室93120.05 主题特色商业20000.00 花园洋房187444.50 沿街商业30000.00 地下室85860.99 综合商业MALL100233.46 地下室66728.92 首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns31调整后的经济指标（二）小天鹅精密制造厂第三制药厂合计总规划用地（）83446.71 总规划用地（）71980.36 总规划用地（）623570.08 折合

25、（亩）125.17 折合（亩）107.97 折合（亩）935.35 容积率2.80 容积率2.80 容积率2.45 规划建筑面积233650.78 规划建筑面积201545.01 规划建筑面积1528504.29 总建筑面积280380.94 总建筑面积241853.83 总建筑面积1870645.23 沿街商业、底商23365.08 商业建筑面积30231.62 商业建筑面积563699.16 高层居住建筑210285.71 高层居住建筑171312.49 居住建筑964802.89 地下室46730.16 地下室40308.82 地下室342140.94 首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns32调整后的土地成本n平均土地价格：585万元/亩n楼面单价： 3580元/首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns33调整后的利润分析表项目麒麟地块丽新路地块惠元面粉厂江南船舶修理厂小天鹅精密制造厂第三制药厂汇总（万元） 销售收入546261.25 440292.61 96614.16 343683.03 258885.07 239434.39 1925170.51 减：总投资346633.79 330010.89 81112.31 270257.