项目一投资核算业务--投资性房地产

1、项目一项目一 投资核算业务投资核算业务- -投资性房地产投资性房地产掌握投资性房地产的掌握投资性房地产的概念，清楚投资性房概念，清楚投资性房地产成本模式及公允地产成本模式及公允价值模式的运用范围。价值模式的运用范围。知识目标知识目标通过本项目的学习，通过本项目的学习，会进行投资性房地产会进行投资性房地产初始计量、后续计量、初始计量、后续计量、转换及处置的核算转换及处置的核算。技能目标技能目标投资性房地产投资性房地产投资性房地产的投资性房地产的确认和初始计量确认和初始计量投资性房地产的投资性房地产的后续计量后续计量投资性房地产的投资性房地产的转换和处置转换和处置本子项目基本结构框架本子项目基本结

2、构框架一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的概念投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼 有而有而持有持有的房地产。的房地产。 特点特点1、持有的目的是为赚取租金或资本增值，或者持有的目的是为赚取租金或资本增值，或者 两者兼有两者兼有 特点特点2、能够单独计量和出售能够单独计量和出售任务一任务一 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量1 1、属于属于投资性房地产的项目投资性房地产的项目（1 1）已出租的土地使用权；）已出租的土地使用权；（2 2）持有并准备增值后转让的土地使用权；）持有并准备增值后转让的土地使用权；

3、（3 3）已出租的建筑物。）已出租的建筑物。2 2、不属于不属于投资性房地产的项目投资性房地产的项目 （1 1）自用房地产；）自用房地产； （2 2）作为存货的房地产。）作为存货的房地产。任务一任务一 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量 （二）投资性房地产的范围（二）投资性房地产的范围 【实务实务7-3-17-3-1】下列项目中，属于投资性房下列项目中，属于投资性房地产的有（）。地产的有（）。A.A.已出租的建筑物已出租的建筑物B.B.已出租的土地使用权已出租的土地使用权C.C.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权D.D.按照国家有关规定认定的

4、闲置土地按照国家有关规定认定的闲置土地 【答案答案】ABCABC任务一任务一 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量【实务实务7-3-27-3-2】下列各项中，属于投资性房地产的有（下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。）。A.A.企业拥有并自行经营的饭店企业拥有并自行经营的饭店B.B.企业以经营租赁方式租出的写字楼企业以经营租赁方式租出的写字楼C. C.房地产开发企业正在开发的商品房房地产开发企业正在开发的商品房D.D.企业持有拟增值后转让的土地使用权企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案答案】BD BD 【解析解析】选项选项A A属于自用房地产，选项属于自用房地产，选项

5、C C属属于作为存货的房地产。于作为存货的房地产。任务一任务一 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量（一）投资性房地产的（一）投资性房地产的确认确认 1 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可、与该投资性房地产有关的经济利益很可 能流入企业；能流入企业； 2 2、该投资性房地产的成本能够可靠的计量。、该投资性房地产的成本能够可靠的计量。（二）投资性房地产的（二）投资性房地产的初始计量初始计量 按按实际成本实际成本计量计量任务一任务一 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量对于企业外购的房地产，只有在对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时购入房地产的同

6、时开始对外出租开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始

7、，才能从固定资产或无形资产转换为投值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。资性房地产。任务一任务一 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量【实务实务7-3-37-3-3】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（下列项目中，属于外购投资性房地产的是（ ）A. A. 企业购入的写字楼直接出租企业购入的写字楼直接出租B B企业购入的土地准备建造办公楼企业购入的土地准备建造办公楼C C企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值值D D企业购入的写字楼自用企业购入的写字楼自用2 2年后再出租年后再出租【答案答案】A

8、【解析解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。【答案答案】A 【解析解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。任务一任务一 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量接收投资者投入的投资性房地产接收投资者投入的投资性房地产投资性房地产成本按协议价确定，但协议价不投资性房地产成本按协议价确定，但协议价不公

9、允的除外公允的除外任务一任务一 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量 【实务题实务题】甲公司的注册资本甲公司的注册资本20 000 00020 000 000， 2007 2007年年5 5月月1313日，甲公司接受日，甲公司接受A A公司以某投资性房地公司以某投资性房地产对其进行投资占甲注册资本的产对其进行投资占甲注册资本的30%30%，双方协议约，双方协议约定的价格定的价格6 000 0006 000 000元，按照市场情况估计其公允元，按照市场情况估计其公允价值为价值为6 500 0006 500 000元，已办妥相关手续。假定不考元，已办妥相关手续。假定不考虑相关税

10、费和其他支出，甲公司的会计处理。虑相关税费和其他支出，甲公司的会计处理。任务一任务一 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量 确认日：确认日： 达到预定可使用状态且同时开始对外达到预定可使用状态且同时开始对外 出租或用于资本增值之日。出租或用于资本增值之日。 成本：成本： 由建造该项房地产达到预定可使用状由建造该项房地产达到预定可使用状 态前发生的必要支出构成。态前发生的必要支出构成。自行建造的投资性房地自行建造的投资性房地任务一任务一 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量 河北金牛能源股份有限公司河北金牛能源股份有限公司( (以下简称金牛公司以下简称金牛

11、公司) )为华北地区的为华北地区的一家上市公司，该公司一家上市公司，该公司20102010年年1 1月，购入一幢写字楼，取得时发月，购入一幢写字楼，取得时发票上注明的价款为票上注明的价款为8 000 0008 000 000元，款项以银行存款转账支付。不元，款项以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费。金牛公司将取得的该写字楼自当月起用于考虑其他相关税费。金牛公司将取得的该写字楼自当月起用于对外经营租赁。对外经营租赁。 金牛公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为金牛公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为2020年，年，预计净残值为预计净残值为800 000800 000元，该项房地产

12、每年年初可取得租金收入元，该项房地产每年年初可取得租金收入为为100 000100 000元。假定不考虑其他相关税费。元。假定不考虑其他相关税费。项目七项目七 投资性房地产投资性房地产任务引入：任务引入：注意：注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得后续计量，不得同时同时采用两种计量模式。采用两种计量模式。任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量后续计量模式：后续计量模式：计量模式成本模式：通常采用公允价值模式：可以采用 【实务题实务题】关于投资性房地产的后续计量，下列说关于投资性房地产的后续计量，下列说

13、法中正确的有（）。法中正确的有（）。A.A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产行后企业通常应当采用成本模式对投资性房地产行后续计量续计量B.B.企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后续计量C. C.企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式计量，不得同时采用两种计量模式 D.D.企业在同一时期可以根据实际情况采用两种计企业在同一时期可以根据实际情况采用两种计量模式对不同的投资性房地产进行后续计量量模式对不同的投资性房地产进行后续计量 【答案答案】 ABC ABC任

14、务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量1 1、建筑物：计提折旧、建筑物：计提折旧 2 2、土地使用权：价值摊销、土地使用权：价值摊销 3 3、进行减值测试：计提减值准备、进行减值测试：计提减值准备 任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量注意：如果是成本模式计量，与原来固定资产、无形资产核算相同，注意：如果是成本模式计量，与原来固定资产、无形资产核算相同， 只是名称不同而已只是名称不同而已 计提折旧摊销的核算计提折旧摊销的核算 取得租金的核算取得租金的核算 计提减值准备的核算计提减值准备的核算任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量成本模式

15、进行后续计量的会计处理成本模式进行后续计量的会计处理 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量每月计提折旧：每月计提折旧：确认租金：确认租金：计提减值准备：计提减值准备：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入一旦计提减值准一旦计提减值准备又得以恢复的备又得以恢复的不得转回。不得转回。 河北金牛能源股份有限公司河北金牛能源股份有限公司( (以下简称金牛公司以下简称金牛公司) )为华

16、北地区为华北地区的一家上市公司，该公司的一家上市公司，该公司20102010年年1 1月，购入一幢写字楼，取月，购入一幢写字楼，取得时发票上注明的价款为得时发票上注明的价款为8 000 0008 000 000元，款项以银行存款转账元，款项以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费。金牛公司将取得的该写字楼支付。不考虑其他相关税费。金牛公司将取得的该写字楼自当月起用于对外经营租赁。自当月起用于对外经营租赁。 金牛公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为金牛公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为2020年，预计净残值为年，预计净残值为800 000800 000元，该企业采用平均年限法计提

17、元，该企业采用平均年限法计提折旧，该项房地产每年年初可取得租金收入为折旧，该项房地产每年年初可取得租金收入为100 000100 000元。元。假定不考虑其他相关税费。假定不考虑其他相关税费。 20102010年年1212月进行减值测试，可月进行减值测试，可收回金额为收回金额为7 100 0007 100 000元。元。任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量工作业务：工作业务： 长江有限公司长江有限公司( (以下简称长江公司以下简称长江公司)2010)2010年年3 3月，购入一幢建月，购入一幢建筑物，取得时发票上注明的价款为筑物，取得时发票上注明的价款为9 000 000

18、9 000 000元，支付相关元，支付相关税费税费500000500000元，款项以银行存款转账支付。长江公司将取元，款项以银行存款转账支付。长江公司将取得的该建筑物自当月起用于对外经营租赁。得的该建筑物自当月起用于对外经营租赁。 长江公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为长江公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为1515年，预计净残值为年，预计净残值为500 000500 000元，该企业采用平均年限法计提元，该企业采用平均年限法计提折旧，该项房地产每年年初可取得租金收入为折旧，该项房地产每年年初可取得租金收入为80 00080 000元。元。假定不考虑其他相关税费。假定不考虑其

19、他相关税费。 20102010年年1212月进行减值测试，可月进行减值测试，可收回金额为收回金额为8 000 0008 000 000元。元。任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量课内实训：课内实训：1 1、采用公允价值模式的条件、采用公允价值模式的条件: : 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 能够从房地产交易市场取得市价及相关信息能够从房地产交易市场取得市价及相关信息任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量2 2、采用公允价值模式计量的会计处理、采用公允价值模式计量的会计处理不对投资性房地产计提折旧或价值摊

20、销；不对投资性房地产计提折旧或价值摊销；不计提减值准备；不计提减值准备；以资产负债表日，投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价以资产负债表日，投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 外购或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时：外购或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时： 借：投资性房地产借：投资性房地产成本（实际成本）成本（实际成本） 贷：银行存款（外购）贷：银行存款（外购） 在建工程（自行建造）在建工程（自行建造） 资产负债

21、表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额：的差额： 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 公允价值低于原账面价值的余额。作相反分录公允价值低于原账面价值的余额。作相反分录。任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 取得的租金收入：取得的租金收入： 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 河北金牛能源股份有限公司河北金牛能源股份有限公司( (以下简称金牛公司以下简称金牛公司) )为

22、华北地区为华北地区的一家上市公司，该公司的一家上市公司，该公司20102010年年1 1月，购入一幢写字楼，取得月，购入一幢写字楼，取得时发票上注明的价款为时发票上注明的价款为8 000 0008 000 000元，款项以银行存款转账支元，款项以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费。金牛公司将取得的该写字楼自当付。不考虑其他相关税费。金牛公司将取得的该写字楼自当月起用于对外经营租赁。月起用于对外经营租赁。 金牛公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为金牛公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为2020年年，预计净残值为，预计净残值为800 000800 000元，该项房地产每年年初可取

23、得租金元，该项房地产每年年初可取得租金收入为收入为100 000100 000元。假定不考虑其他相关税费。元。假定不考虑其他相关税费。 20102010年年1212月该月该写字楼的公允价值为写字楼的公允价值为7 100 0007 100 000元。假定该公司采用公允价值元。假定该公司采用公允价值模式后续计量。模式后续计量。任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量工作业务：工作业务： 20092009年年4 4月月2020日长江股份公司购买一块土地使用权，日长江股份公司购买一块土地使用权，购买价款为购买价款为20002000万元，支付相关手续费万元，支付相关手续费3030万元，

24、款项万元，款项全部以银行存款支付。企业购买后准备等其增值后全部以银行存款支付。企业购买后准备等其增值后予以转让。长江股份公司对该投资性房地产采用公予以转让。长江股份公司对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。允价值模式进行后续计量。 该项投资性房地产该项投资性房地产20092009年取得租金收入为年取得租金收入为150150万元，万元，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性房地产该投资性房地产20092009年年1212月月3131日的公允价值为日的公允价值为20502050万万元。元。 要求：做出长江股份公司相关的会计处理。（金

25、额要求：做出长江股份公司相关的会计处理。（金额单位用万元表示）单位用万元表示）任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量课内实训：课内实训：任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量变更变更模式模式企业对投资性房地产的计量模式一经确定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不不得随意变更得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。不得从公允价值模式转为成本模式。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更会计政策变更处理，将计量模式变更时公允处

26、理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的价值与账面价值的差额差额，调整期初留存收益调整期初留存收益。任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量【实务题实务题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。正确的是（）。A.A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更B.B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式式转为成本模式C. C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式

27、转为公已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式允价值模式D.D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案答案】 B B任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 河北金牛能源股份有限公司河北金牛能源股份有限公司( (以下简称金牛公司以下简称金牛公司) )为华北地区的一家上为华北地区的一家上市公司，该公司市公司，该公司20102010年年1 1月，购入一幢写字楼，取得时发票上注明的价月，购入一幢写字楼，取得时发票上注明的价款为款为8 000 0008 000 000元，款项以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费

28、。元，款项以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费。金牛公司将取得的该写字楼自当月起用于对外经营租赁。金牛公司将取得的该写字楼自当月起用于对外经营租赁。金牛公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为金牛公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为2020年，预计净年，预计净残值为残值为8080万元，该企业采用平均年限法计提折旧，该项房地产每年年万元，该企业采用平均年限法计提折旧，该项房地产每年年初可取得租金收入为初可取得租金收入为100 000100 000元。假定不考虑其他相关税费。元。假定不考虑其他相关税费。 20102010年年1212月进行减值测试，可收回金额为月进行减值测试，可收回金

29、额为8 000 0008 000 000元。元。20112011年年6 6月月1 1日，金牛公日，金牛公司认为，出租使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，司认为，出租使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。本模式转换为公允价值模式计量。 20112011年年6 6月月1 1日，该写字楼的公允价日，该写字楼的公允价值为值为7 500 0007 500 000元假设甲企业按净利润的元假设甲企业按净利润的10%10%计提盈余公积。计提

30、盈余公积。任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量工作业务：工作业务：长江有限公司长江有限公司( (以下简称长江公司以下简称长江公司)2010)2010年年3 3月，购入一幢建筑物，取得时发票上月，购入一幢建筑物，取得时发票上注明的价款为注明的价款为9 000 0009 000 000元，支付相关税费元，支付相关税费500000500000元，款项以银行存款转账支付元，款项以银行存款转账支付。长江公司将取得的该建筑物自当月起用于对外经营租赁。长江公司将取得的该建筑物自当月起用于对外经营租赁。长江公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为长江公司购入的上述用于出租的写字楼预计

31、使用寿命为1515年，预计净残值为年，预计净残值为5050万元，该企业采用平均年限法计提折旧，该项房地产每年年初可取得租金收万元，该企业采用平均年限法计提折旧，该项房地产每年年初可取得租金收入为入为80 00080 000元。假定不考虑其他相关税费。元。假定不考虑其他相关税费。 20102010年年1212月进行减值测试，可收回月进行减值测试，可收回金额为金额为8 000 0008 000 000元。元。20112011年年4 4月月1 1日，金牛公司认为，出租使用的写字楼日，金牛公司认为，出租使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式，其所在地的房地产交易市场比较

32、成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。模式计量。 20112011年年4 4月月1 1日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为9 100 0009 100 000元。假元。假设甲企业按净利润的设甲企业按净利润的10%10%计提盈余公积。计提盈余公积。任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量课内实训：课内实训：一、房地产的转换一、房地产的转换 转换形式：转换形式： “ “自用房地产或存货自用房地产或存货”与与“投资性房地产投资性房地产”的转换。的转换。 转

33、换日：转换日： “自用房地产或存货自用房地产或存货”转换为转换为“投资性房地产投资性房地产”： 租赁期开始日或用于资本增值的日期；租赁期开始日或用于资本增值的日期； “投资性房地产投资性房地产”转换为转换为“自用房地产自用房地产”： 房地产达到自用状态日期。房地产达到自用状态日期。任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置应当将房地产转换前的应当将房地产转换前的账面价值账面价值作为转换后的入账价值。作为转换后的入账价值。投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：自用房地产或自用房地产或存货存货投资性房地产

34、投资性房地产按账面价值转换按账面价值转换“ 累 计 折 旧累 计 折 旧 ” 或或“累计摊销累计摊销”科目科目“投资性房地产投资性房地产”科科目目“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”科目科目“投资性房地产累投资性房地产累计 折 旧 （ 摊计 折 旧 （ 摊销）销）”科目科目“固定资产减值准备固定资产减值准备”或或“无形资产减值无形资产减值准备准备”科目科目“投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备”科目科目任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置1 1成本模式下的转换成本模式下的转换 按投资性房地产的账面余额：按投资性房地产的账面余额： 借：固定资产借：固定资产/

35、 /无形资产无形资产 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 按已计提的折旧或摊销：按已计提的折旧或摊销： 借：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：累计折旧贷：累计折旧/ /累计摊销累计摊销 原已计提减值准备的：原已计提减值准备的： 借：投资性房地产减值准备借：投资性房地产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产/ /无形资产减值准备无形资产减值准备任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 按固定资产或无形资产账面余额按固定资产或无形资产账面余额 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：固定资产贷：固定资产/ /无形资产无形资产 按已计提的折旧或摊销：按已

36、计提的折旧或摊销： 借：累计折旧借：累计折旧/ /累计摊销累计摊销 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 原已计提减值准备的：原已计提减值准备的： 借：固定资产借：固定资产/ /无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 【实务题实务题】甲公司的某项投资性房地产采用成本模甲公司的某项投资性房地产采用成本模式计量式计量.2007.2007年年5 5月月2626日日, ,该项投资性房地产用途发生该项投资性房地产用途发生变化变化, ,将其转换为自用房地产将其转换为自用房地

37、产. .当日当日, ,该投资性房地该投资性房地产已计提累计折旧产已计提累计折旧1212万元万元, ,已计提减值准备已计提减值准备5 5万元万元, ,账面原价值为账面原价值为3535万元万元. .假定不考虑其他因素，作出假定不考虑其他因素，作出甲公司的会计处理。甲公司的会计处理。任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 借借: :固定资产固定资产 350000350000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 120000120000 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 5000050000 贷贷: :投资性房地产投资性房地产 350000 350000 累计折旧

38、累计折旧 120000120000 固定资产减值准备固定资产减值准备 5000050000任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 【实务题实务题】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。部办公。20207 7年年3 3月月1010日，甲企业与乙企业签订了日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为用，租赁期开始日为20207 7年年4 4月月1515日，为期日，为期5 5年。年。20207 7年年4 4月月1515日，这栋办公楼的账面余额日，这栋办公

39、楼的账面余额450 000 000450 000 000元。已计提折旧元。已计提折旧3 000 0003 000 000元。元。任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 甲企业甲企业20207 7年年4 4月月1515日的账务处理如下：日的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 450 000 000450 000 000累计折旧累计折旧3 000 0003 000 000贷：固定资产贷：固定资产450 000 000450 000 000投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 3 000 000 3 000 000任务三任务三 投资

40、性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 在这种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁开始在这种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 借：投资性房地产（存货的账面价值）借：投资性房地产（存货的账面价值） 存货跌价准备（原已计提跌价准备）存货跌价准备（原已计提跌价准备） 贷：开发产品（存货账面余额）贷：开发产品（存货账面余额） 作为作为存货的房地产存货的房地产转换采用成本模式计量的转换采用成本模式计量的投资性房地产投资性房地产任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置

41、 【实务实务7-3-137-3-13】甲企业是从事房地产开发业务的企业甲企业是从事房地产开发业务的企业，20207 7年年3 3月月1010日，甲企业与乙企业签订租赁协议日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为租赁期开始日为20207 7年年4 4月月1515日。日。20207 7年年4 4月月1515日日，该写字楼的账面余额，该写字楼的账面余额450 000 000450 000 000元，未计提存货元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。跌价准备，转换后采用成本模式计量。任务三任务三 投资性房

42、地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 甲企业甲企业20207 7年年4 4月月1515目的账务处理如下：目的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 450 000 000 450 000 000贷：开发产品贷：开发产品 450 000 000450 000 000任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：所示：自用房地产或存货自用房地产或存货投资性房地产投资性房地产 自用房地产或存货按公允价值自用房地产或存货按公允价值计量，公允价值与账面价值的

43、计量，公允价值与账面价值的差额记入差额记入“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目科目 投资性房地产按公允价值计量，公允投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入价值与账面价值的借方差额记入“公公允价值变动损益允价值变动损益”科目，贷方差额记科目，贷方差额记入入“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”科目科目2 2公允价值模式下的转换公允价值模式下的转换任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 【实务题实务题】企业将作为存货的房地产转换为采用企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值模式计量的投资性房地产时，转

44、换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（公允价值大于账面价值的差额，应确认为（ ）。（。（20082008年考题）年考题）A A资本公积资本公积 B B营业外收入营业外收入C C其他业务收入其他业务收入 D D公允价值变动损益公允价值变动损益【答案答案】A A【解析解析】作为存货的房地产转换为采用公允价值作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的，其贷方差额记入值大于账面价值的，其贷方差额记入“资本公资本公积积其他资本公积其他资本公积”科目科目任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处

45、置【实务题实务题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（ ）科目核算。）科目核算。A A营业外收入营业外收入 B B资本公积资本公积 C C公允价值变动损益公允价值变动损益 D D其他业务支出其他业务支出【答案答案】C C【解析解析】借方差额记入借方差额记入“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；贷方差科目；贷方差额记入额记入“资本公积资本公积”科目

46、。科目。任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 【实务题实务题】 20 208 8年年1010月月1515日，甲企业因租赁期满日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。企业的行政管理。20208 8年年1212月月1 1日，该写字楼正日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为地产，当日的公允价值为48 000 00048 000 000元。该项房地元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值产在转换前采用公

47、允价值模式计量，原账面价值为为47 500 00047 500 000元，其中，成本为元，其中，成本为45 000 00045 000 000元，公允元，公允价值变动为增值价值变动为增值2 500 0002 500 000元。元。任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 借：固定资产借：固定资产48 000 00048 000 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本） 45 000 000 45 000 000写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动） 2 500 0002 500 000 公允价值

48、变动损益公允价值变动损益 500 000 500 000 任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 【实务题实务题】甲房产公司与乙企业签定租赁协议，将甲房产公司与乙企业签定租赁协议，将其开发的一栋写字楼使用了一段时间后，出租给其开发的一栋写字楼使用了一段时间后，出租给乙企业，租赁开始日为乙企业，租赁开始日为20072007年年4 4月月1515日，当日写字日，当日写字楼的账面余额楼的账面余额45 00045 000万元，公允价值万元，公允价值47 00047 000万元，万元，20072007年年1212月月3131日该投资性房地产的公允价值为日该投资性房地产的公允价值为

49、48 48 000000万元。万元。任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 4 4月月1515日：日： 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 470 000 000470 000 000 贷：开发产品贷：开发产品 450 000 000450 000 000 资本公积资本公积 20 000 00020 000 000 1212月月3131日日 ： 借：投资性房地产借：投资性房地产 公允价值变动公允价值变动 10 000 00010 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 10 000 00010 000 000任务三任务三 投资性房地产的转换和处置

50、投资性房地产的转换和处置 【实务题实务题】关于投资性房地产转换后的入账价值关于投资性房地产转换后的入账价值 的确定，下列说法中正确的有（）。的确定，下列说法中正确的有（）。A.A.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值B.B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值作为自用房地产的账面价值C. C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日

51、的采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值账面价值作为自用房地产的账面价值D.D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价按照转换当日的账面价值计价【答案答案】ABAB任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资

52、性房地产。止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）资性房地产的账面价值计入其他业务成本） 任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置 借：银行存款（实际收到的金额）借：银行存款（实际收到的