mm当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告-87页

1、、八前言受湖北佳辉置业有限公司委托，对当代光谷智慧城沿街高层项 目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市 场进行调查分析的基础上完成本报告。本报告的研究目的在于： 为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据； 为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式 与资金安排、股权架构的依据。因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报 告的科学性、客观性、规范性。本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调 研、充实、深化，仅供使用者参考。武汉学林置业顾问有限公司2005.11.25目录前言 . I第一部分 总 论 . 6一、项目背景 .

2、 61、项目名称 . 62、项目区位 . 63、项目现状 . 74、承办单位概况 . 85、已具备的主要开发建设条件 . 8二、项目可行性研究报告编制依据 . 8三、项目主要结论 . 91、项目名称建议 . 92、项目目标顾客群定位 . 103、项目产品定位 . 104.项目规划建设方案 . 105、项目价格定位 . 116、项目投入总资金和主要经济效果 . 12四、项目建设存在的主要问题和实施建议 . 131.项目建设存在的主要问题 . 132、项目的实施建议 . 13第二部分 项目的市场态势分析 . . 16一、武汉房地产市场分析 . 161、经济背景 . 162、政策背景 . 183、武

3、汉市房地产市场特点分析 . 184、武汉房地产市场趋势预测分析 . 21二、项目供需圈区域房地产市场态势分析 . 221、光谷片区概况 . 222.光谷片区区域房地产市场分析 . 23三、光谷片区区域重点竞争项目分析 . 261、主要竞争物业分布概况 . 262、主要竞争物业价格分析 . 273、主要竞争物业调查结果 . 284、主要竞争项目的高层物业分析 . 315、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议 .396、物业调查分析结论 . 41第三部分 项目所在区域楼面地价分析 . 43一、武汉市房地产市场土地供应状况分析 . 43二、项目所在片区楼面地价分析 . 441、邻近

4、地块转让案例数据 . 442、区域楼面地价分析 . 443、住宅物业和商业物业地价分摊 . 44第四部分 项目开发经营机会分析 . 46一、项目SWO分析 .46二、 NMN （现状一对策一目标）矩阵分析 .48第五部分 项目定位 . 49一、项目开发经营理念和策略 . 49二、项目定位 . 501、物业定位中档精品高层物业 . 502、 项目命名 . 503、 目标客户群定位 . 514、 户型定位 . 525、 价格定位 . 54第六部分 物业发展建议 . . 58一、物业开发方案构思 . 58二、项目规划方案建议 . 591.规划设计方案技术经济指标 . 592、 户型设计建议 . 60

5、3、建筑及外立面风格 . 61三、项目建设方案建议 . 621、 项目建设期 . 622、 空间组织和建筑布局 . 623、人防和消防设计 . 624、 管理系统 . 635、 建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选购 . 63四、项目环境景观方案建议 . 64第七部分 环境影响评价 . . 65一、项目实施过程中的环境影响与对策 . 651.项目实施过程中的环境影响 . 652、项目实施过程中的环境影响对策 . 66二、项目建成后的环境影响及对策 . 67第八部分 项目组织建议 . . 68一、组织机构配置 . 68二、项目任务组织 . 681、项目实施的原则 . 682、工程招投标 . 69

6、3、营销工作的组织 . 724、物业管理工作的组织 . 72三、项目实施进度 . 721、项目建设开发周期 . 722、项目实施进度安排 . 733、项目实施进度表 . 73第九部分 投资估算 . 75一、建设投资估算 . 751、投资估算范围 . 752、投资估算编制依据 . 753、投资估算说明 . 76二、项目投入总资金及分年投入计划 . 77第十部分 融资方案 . 79一、项目资金来源 . 791、项目资本金筹措 . 792、项目债务资金筹措 . 79二、融资方案分析 . 801、资金来源可靠性分析 . 802、融资结构分析 . 813、融资成本分析 . 814、融资风险分析 . 81

7、第十一部分 财务评价 . 83一、财务评价基础数据与参数选取 . 831、财务价格 . 832、利率 . 833、项目计算期选取 . 834、财务基准收益率（ ic ）设定 . 83二、营业收入与成本费用估算 . 841、销售收入估算 . 842、租赁收入估算 . 843、销售成本费用估算 . 844、所得税的估算 . 85三、财务评价报表 . 85四、盈利能力分析 . 851、财务内部收益率 . 852、财务净现值 . 863、投资回收期 . 864、投资回报率 . 86五、偿债能力分析 . 86六、不确定性分析 . 87七、财务评价结论 . 87第十二部分 社会影响评价 . . 89一、社

8、会影响分析 . 89二、互适性分析 . 91三、社会风险分析 . 91第十三部分 风险分析 . 94一、风险等级划分 . 94二、风险因素的识别和评估 . 94三、风险规避对策分析 . 961、政策风险对策 . 962、市场风险对策 . 973、工程风险对策 . 974、资金来源风险对策 . 975、社会风险对策 . 97第十四部分 研究结论和建议 . . 99一、项目开发建设与经济效果结论 . 99二、该项目具有良好的经济效益和社会效益 . 100三、项目实施建议 . 100附图、附表 . 103第一部分 总 论一、项目背景1、项目名称项目暂定名称： 当代光谷智慧城沿街高层项目 。2、项目区

9、位当代光谷智慧城沿街高层项目 位于“武汉? ?中国光谷 ”中央商务区内，系当代 光谷智慧城三期。东隔保利花园为关山大道，西至 717717 研究所，南临雄楚大道（民院路与关 山一路中段），北接当代光谷智慧城一期、二期及即将建设的光谷步行街。其地理位置优越， 登高远眺，北是美丽的东湖、 磨山，南为烟波浩淼的南湖， 东为广阔无边的森林公园。该项目处于成熟的市区地段， 公用设施配套齐全， 外路客运、 市内公共交通 系统便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。1019 号）3、项目现状当代光谷智慧城沿街高层项目 属于当代光谷智慧城整体规划中的组成项目,是武汉当代物业发展公司精心开发建成已入

10、住的当代光谷智慧城社区的一部分,权有偿转让给湖北佳辉置业有限公司从事开发、建设、经营，并签订了相关书面协议。同时，经开发区主管部门同意，对于在这块临街土地上建设1111层、1111层、1515层三栋小高层（含底商）的住宅的原规划进行修改，修改后规划为建设1717层、 1717层、2525层三栋高层（含底商）的住宅由于项目开发经营收益权的有偿转让非项目的整体转让， 因此本项目建设的 各项手续皆以当代光谷智慧城的名义办理， 本项目是在当代光谷智慧城的名下进 行开发和经营。曾巻二学卩云民本项目地块話者:（东湖开发区雄楚大街I456790H上般村_现状为临时绿地经开发区主管部门同意，由武汉当代物业发展

11、公司将该项目的开发经营收益4、承办单位概况湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块的开发经营收益权。 武汉长线通信技 术有限公司 （长江通信集团全资子公司） 拟通过收购湖北佳辉置业有限公司股权 合作开发的方式对本项目进行投资开发。 项目的实际承办单位应是收购股权事宜 完成后组建的新的经济实体。5、已具备的主要开发建设条件（1 1）已签订本项目地块开发经营收益权转让书面协议。（2 2）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已经完成项目的正式 规划和规划报批及公示工作。（3 3）本项目的主要开发手续均在当代光谷智慧城名下已经取得。（4 4）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。（5 5）本项目为当

12、代光谷智慧城小区组成部分，小区业主已入住，为近成熟 社区，项目品质和市场认同度均较高。（6 6）项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。二、项目可行性研究报告编制依据? ? 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法律、法规与政策；? ? 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；? ? 武汉市及东湖高新技术开发区 20002000 、20012001 、20022002 、 20032003 、20042004 年国民经济和社会发展统计公报；? ? 武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲 （ 20002000 年 -2

13、020-2020 年）；? ? 武汉市规划局东湖开发区分局规划方案；? ? 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数 （第二版 ）（）（19931993 年）；? ? 建设部房地产开发项目经济评价方法 （建标20002052000205 号 ）；? ? 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南 （ 计办投资 200215200215 号）；? ? 城市房屋拆迁管理条例；? ? 城镇土地估价规程；? ? 武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资 料。三、项目主要结论1、项目名称建议延续当代光谷智慧城的品牌效应和市场认知，项目建议为：当代光谷智慧城三期2、项目目标顾客群定位本项

14、目的目标顾客群为项目供需圈区域范围内核动力研究所、华中科技大学、中国地质大学、长江职业学校、民族大学、电大、职大等研究人员和教师、 学校行政人员；开发区各类公司员工；物业周边居民。3、项目产品定位中档精品住宅当代光谷智慧城项目的品牌延续对现有物业的互补性、 差异性、引导性（户型、 降噪、保温、防尘、外立面）4.项目规划建设方案项目共三栋高层建筑，总建筑面积为 3300033000 平方米，其中住宅 2900029000 万平方米，商业 40004000 平方米，总户数为 246246 户，容积率为 4.134.13 。本项目力求营造一处集商业和居住于一体的多功能高层住宅区。项目拟规划开发 17

15、17 层板式两栋， 2525 层蝶型一栋共三栋高层住宅。 商业部分 为高层之间连通一体的两层裙楼。结合高层深基础开挖和人防建设需要， 做一层地下室， 平时可作为停车位使 用和设施设备用房。项目计划按照总体规划和布局一体化实施，总建设期为 2 2 年。其中前期准备为 6 6 个月，主体工程自开工建设至竣工交付使用为 1 1 年零 2 2 个月，开工半 年后可开始商品房正式预售，现房销售期为 4 4 个月具体项目总体控制性规划指标见下表（表 1-11-1）表1-11-1项目总体规划指标项目数量单位用地面积12亩建筑占地面积2760平方米总建筑面积（不含地下室）33000平方米其中住宅：29000商

16、业：4000平方米地下室建筑面积5580平方米总户数246户地下停车位102 （地上7）个人防建面2760平方米容积率4.13建筑覆盖率34.50%绿地率45.00%5、项目价格定位住宅部分全程均价31003100元/M/M2,总价控制在15155050万元之间，主力户型为 110M110M2左右的三房两厅两卫，总价在 3434万左右，最低首付款在1010万左右，最 低月供款在10001000元/ /月左右。商业部分全程均价70007000元/M/M2。自有资金税前投资回报率为65.48%65.48%;自有资金税后投资回报率为45.74%45.74%。项目投入总资金和主要技术经济指标表6、项目

17、投入总资金和主要经济效果在2 2年的开发建设经营期内:项目投入总资金为9627.429627.42万元;其中自有资金为3372.673372.67万元;税前净利润为2208.562208.56万元;税后净利润为1542.561542.56万元;序 号项目单位数量备注主要经济结果和数据一一一项目投入总资金万元9627.421 1建设投资（不含建设期利息）万元9505.022 2建设期利息万元122.40其中自有资金万元3372.67二二二销售收入万元13320.00项目总销售收入三三销售成本万元599.40项目总销售成本四销售税金万元884.62项目总销售税金五销售利润万元11835.98项目总

18、销售利润开发利润万元2208.56项目总利润六所得税万元666.00七税后利润万元1542.56经济评价指标一一一项目财务内部收益率% %38.80%基准收益率lc=10%lc=10%税后项目财务内部收益率% %27.80%基准收益率lc=10%lc=10%_二资本金收益率31.62%税前资本金收益率45.81%三三财务净现值（税后）万元884.62表1-21-2财务净现值（税前）万元1443.50五税后投资回收期年1.83税前投资回收期年1.78四税前投资回报率22.94%税后投资回报率16.02%六税前自有资金投资回报率65.48%税后自有资金投资回报率45.74%七借款偿还期年1.68八

19、单位建筑面积投资2917.40不含地下层建筑面积单位建筑面积投资2784.10含地下层建筑面积九单位建筑面积工程造价1553.35不含地下层建筑面积单位建筑面积工程造价1328.68含地下层建筑面积四、项目建设存在的主要问题和实施建议1. 项目建设存在的主要问题本项目建设存在的主要问题有：（1 1） 项目前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中，项目工 期尚不能最后确定。（2 2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，要规避其风险。（3 3）项目开发的主体是高层住宅， 其市场认同、市场消化速度和能力会对 项目构成重大影响。（4 4）存在较强的市

20、场竞争压力， 项目的竞争优势和竞争力还需要多方面营 造。2、项目的实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点:（1 1）研究并充分利用 当代智慧城小区已经形成的人文生态高建筑质量 优物业管理的 市场传播效应， 充分利用现有业主进行链式营销， 提前积累客户 量。（2 2）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作， 落实项目开工建设的 各项手续，确保项目能尽快开工建设。（3 3）周边同类物业同质化现象相当严重， 实行差异化战略， 营造项目特色 与特质，大大强化项目竞争力。（4 4）降临街噪音、节能保温，并美化外立面，使之成为雄楚大道上亮丽一景。（5 5）以客户显而易见的性价比优势 进行产品设计和价格

21、定位，强化成竞争 优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。（6 6）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作 伙伴， 以确保项目工程质量。（7 7）资金运作中，可以考虑此项目和民院路项目拉开开发时序，加大预售 款和现房款的使用比例，进而 降低资本金需要量。（8 8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开 发经营始终外， 可采取请意向客户参与施工管理与监督、 参与选择物业管理公司 等事项， 以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。（9 9）由于项目对原规划的修改变动较大，对北侧相邻的已入住业主产生一 定影响，提前做好这些业主的工作

22、， 规避项目的社会风险。（1010）尽管项目规模不大，仍须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良 好开端。第二部分项目的市场态势分析一、武汉房地产市场分析1、经济背景（1 1）武汉经济发展，作为华中腹地最大的商贸中心、交通枢纽，长期处于 没有中央政策重点扶持“自生自长”状态，发展缓慢。东部沿海城市开发、沿边城 市边贸为主导产业的快速发展、振兴东北老工业基地、西部大开发等中央政策都 使武汉处于这些重大发展战略的边缘经济带。因而，武汉经济的总量水平与发展 速度都相对较低。GDPGDP、人均GDPGDP、人均可支配收入等主要经济指标在 1919个 副省级城市中排名各在1313、1414位，与重庆、乌

23、鲁木齐等城市同居下游。（2 2 ）最近几年，在下列政策强力推动下，武汉经济蓄积能量，速度加快。武汉市20002000年以来GDPGDP和城镇居民可支配收入增长状况见下表。GDP（亿元）人均GDP（元）城镇居民可支配收入（元）20001206.8416206.006760.6820011347.8017882.007035.0520021492.7419560.007820.2820031662.1821460.008524.5220041954.6524871.489564.052005 年 1 10 月1853.289115.58d d湖北省委关于“全省支持武汉、武汉带动全省”的决策及相关政

24、策实施。东 风汽车、中铁一局、中建八局、清江集团等一大批大型企业总部迁驻武汉，为 武汉经济注入活力，增加了城市税源和发展后劲。d d以武汉为中心的“8+1“8+1 ”城市圈的互动、专业分工，建立了武汉经济辐射与带 动的宽广平台。(3确定武汉建设现代制造业中心的战略方向长期以来，武汉经济发展战略定位于“两通起飞”、“科技立市” “跨越式发展”等 方向，而对国家重点老工业基地城市拥有的制造业资源的再开发利用重视不够。在确立建设现代制造业中心的发展战略之后，武钢、武船、武锅、汽发等大型国企的改制和技术改造升级加快了步伐，东风汽车等制造企业移迁武汉，使武汉的制造业成为武汉经济发展的强有力支柱。本田汽车

25、、日产汽车、海尔、TCLTCL等家大型企业生产基地落户武汉，为武 汉经济夯实了基础。(3) 20052005年全国人大提出“中部崛起”战略，“给政策、给项目、给资金”三给 政策的逐步到位，将使武汉经济在未来 5 5- 1010年真正实现“跨越式发展”武汉经 济总量、速度将大幅提升，结构将进一步优化，人民生活水平也将随之提高。武钢扩建与产量翻番(由现在 800800万吨/ /年到20102010年为20002000万吨/ /年)、国 家投资200200亿的重化工项目的建设投产、光电子产业发展的加速，本田和日产 汽车、海尔、TCLTCL全面投产，使武汉经济GDPGDP在5 5年左右时间翻一番成为显

26、然 可见的前景。(4(4 )武汉教育、科技力量雄厚，教育经济、科技经济释放出极大能量，教 育带动经济，科技产业、文化产业将加速发展。（5 5）和记黄埔、世贸、瑞安、新世界等财团入市巨额投资商用物业，将为 武汉招商外资、经济走向世界注入强大的推动力。2、政策背景（1 1）全国房地产市场从 19941994 年市场周期高峰顶端下滑， 到 19981998 年负增长 达到谷底，到 20002000 年开始进入快速上升期，地价、房价一路攀升。（2 2）房价上涨速度过快、房地产投资增长过快、占用土地量增长过快，引 起中央高度重视。 从 20042004 年开始，中央从用地管制、土地供应方式、投资、贷 款

27、规模与贷款条件、 利息、开发商项目资本金比例、 开发项目预售条件等方面加 强宏观调控。尤其是 20052005 年以来，在商品住宅领域抑制投资、遏制投机的政策 措施出台后，全国房地产市场逐步进入稳定、 规范的发展期。 有些过热城市显著 降温，投机风被刹住。（3 3 ）中央政策的目标是坚定不移地实现房地产业健康 （规范）、稳定（逐步、 协调）、持续（科学）发展主要政策已基本落实，调控目标正在逐步实现。 这些 政策已经沉淀为房地产的基本政策措施，其全体部分不会发生实质性变化。（4 4）该轮对房地产市场的宏观调控，在总体上，对武汉影响不是很大，反 而促使武汉房地产市场进入规范、稳步上扬态势。3、武汉

28、市房地产市场特点分析房地产市场极具地区性。武汉，作为房地产界所称“内地二级城市” ， 房地产 市场自有区别于北京、上海、沿海城市，也区别于西安、重庆、沈阳等内地城市 的特点。这些特点主要是:(1)城市规模大，发展空间大，迴旋余地大。武汉市800800万人口的住房消费量，长期在每年 500500万平方米左右徘徊，每 年人均增量为0.60.6平方米左右，低于全国平均水平。因此，它也积累了后发的消 费量，留下了后发发展余地和空间。(2 2 )最近三年，地价、房价上升速度较快，但价格水平不高，逐步达到全 国城市商品住宅价格平均水平。20022002年，武汉市商品房平均楼面地价在 600600元/m/m

29、2左右，20052005年三季度达 到13001300元/m/m2以上，翻了一番。武汉市商品住宅20052005年前三季度平均价格为34003400元/m/m2左右。仅比全国商 品住宅平均价格略高100100元/m/m2左右。武汉市商品住宅平均价格上涨的主要原因可归纳为三点： 城市环境、居住环境、建筑品质的提升。“现在的住宅区与5 5年前的住宅区的品质不可比”，这是武汉房地产界开发商、 市民、政府一致的共识。强制性节能措施，将使房屋建造成本提高 100100元/M2/M2左右。 城市环境改善与土地供应政策的改变带来的地价上升。实际楼面地价三年来上升700700元/M/M2左右。 需求增加、供不

30、应求引发房价上升。武汉市旧城改造计划每年拆迁 300300万M M2危旧房，带来的刚性需求至少是 400400 万 M M2。同时，武汉市停止了经济适用房的供应。最近，在宏观调控下，武汉市政府安排经济适用房，强调旧城改造的计划性、 节奏性，以促进房地产市场稳定，健康发展，避免大起之后的大落。（3 3）武汉市房地产市场周期处于高峰期的上升阶段。从上海、北京、广州、深圳等城市的市场轨迹看，房地产市场周期高峰期应 当有三个拐点，如下图：B B点一一达到市场高峰期；C C点市场高峰期结束点。武汉市房地产市场周期处于 A A点到B B点的上升通道时，遇到了中央政策宏 观调控，因而必将延长高峰运行期。（4

31、 4 ）市中心区房价上升较快，郊区房价相对稳定。（5 5）大企业、大盘、名盘占据市场主导地位，引导房地产市场走向。和记黄埔、世贸、瑞安等港财团入市，万科、金地、保利、顺驰、大华后续 项目开发，武汉地产集团1010年达到销售100100亿元/ /年规划的实施，将使武汉房地 产市场形成大企业、大盘、名盘主导地位，引领市场走向的格局，中小企业可取 追随策略4、武汉房地产市场趋势预测分析(1)(1)根据房地产市场周期演化的一般趋势，武汉房地产市场需求与供给将持续、稳定上升2 23 3年。如果“中部崛起”战略在“给政策、给项目、给资金”三给方面能够落实，武汉 房地产市场将随之持续上升。(2 2 )性能价

32、格比成为购房者购买决策的核心价值取向。因而，有明显缺陷(配套、环境、户型、景观、物业管理等)的楼盘将被迫 降价。(3) 级差地租的级差将拉大，拉大特殊优良环境地段和一般区域的房价差。(4) 不同区位商品住宅平均价格在 3 35 5年的预期为：内环线内内环一中环之间中环以外20052005 年40004000 元/M/M231003100 35003500 元/M/M225002500 元/M/M2预期50005000 元/M/M240004000 元 /M/M230003000 元/M/M2全市商品住宅均价在4000400043004300元/M/M2之间。总体上，房价将稳步、小幅上涨。(5)

33、武汉市高收入人群聚居区同时具有环境、地段、配套诸方面的优势, 商品住宅价格将坚挺或领涨。这些高收入人群聚居区有：汉口：观正街、江汉路一带区域2建设大道金融一条街区域汉阳：钟家村大桥局区域2沌口 一一经济技术开发区政府周边区域武昌：（1水果湖府前经济区域2光谷高校科技区域 高收入人群聚居区以强大的购买力支撑房价坚挺或领涨。（6 6）“品质特色”将成为房地产产品开发成功的关键，以特色、差异化去满 足特定客户群的特殊要求成为适销对路产品， 将成为开发商寻求市场机会的关键 点。（7 7）由于城市的发展、土地资源的紧缺，高层建筑将越来越成为楼市主导 产品。（8 8）“资金为王”总体上保证开发项目资金链的

34、连续将成为开发企业的生 命线。19931993 19951995 年的房地产市场高峰期， 在武汉市一级主干道边留下了 164164 栋 高层烂尾楼，其原因都是资金链断折。在房地产市场进入稳定增长期后， 在国家确保金融安全背景下， 开发商的资 金实力和资金运作能力，就成为企业生命线。二、项目供需圈区域房地产市场态势分析1、光谷区域概况光谷区域的范围大致从鲁巷以东到森林公园延至中环线以西， 从东湖以南到 汤逊湖以北，约 3535 平方公里。20032003 年，中央批准在东湖高新技术开发区建设国家光电子产业基地，是谓武汉中国光谷。武汉市政府多年连续投入巨额资金优化光谷区域景观环境，改 善投资环境，

35、大规模“筑巢引凤”，建设面向世界的现代光电子产业工业园区，经 过多年努力，光谷区域已经成为国内一流的宜居、宜工、宜研区域。（1 1 ）自然环境优美、交通发达，景观绚丽而又大气。 浩渺的东湖、南湖、 汤逊湖，环绕着郁郁葱葱的雷达山、喻家山、马鞍山，林木花卉敷边而又宽阔的 珞瑜东路、关山大道、光谷大道、南湖大道，高校等单位绿色出墙的别致景色， 使光谷区域成为武汉乃至全国最为优美的景观区域。（2 2）高校科研机构密集、高技术密集、高文化素质人群密集、高收入阶层 密集区域。这里有 1818 所知名高校， 5656 所科研机构、数千家光电子、 能源、工厂、 生物、医药等类企业以及金融、法律等服务机构。（

36、3 3）以光电子为核心的教育经济、科技经济、文化经济、商贸经济、服务 经济已有一定基础，正在蓄势待发，迎来招商引资快速发展高峰期。20032003 年，光谷区域 GDP200GDP200 亿元， 20042004 年达到 280280 亿元。20052005年，中国武汉光谷光电子国际博览会上签约5858亿元人民币。按照规划，未来 1010 年，该区域将新增人口 1515 万人，常住人口 3030 万人，大 学生 2020 余万。（4 4）光谷区域商务中心逐步形成。鲁巷广场商务中心的地位已经确立，将 成为向民院路、鲁磨路、卓豹路、珞瑜东路、步行街延伸形成光谷区域的商务繁 华中心。2. 光谷片区区

37、域房地产市场分析（1 1） 供给总量大，释放有节奏。据不完全统计， 光谷片区区域目前在售、 在建、 已报规划批准的商品住宅总 量约为600600万m m2，写字楼物业6565万m m2，商贸物业1515万m m2左右。目前在光谷区域的常住居民约为 1010 万人，如此大的商品住宅供应量易造成 供给大于需求的局面。对此，开发商尤其是大盘普遍采取“小量释放”策略，一般 地，各楼盘分期开发销售量在100100200200个居住单元之间。使特定时期的市场供 给量适应需求量。(2)(2) 在空间格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度与楼盘销售态势相 关性很强。一般来说：以鲁巷广场为中心，向四周延伸，距

38、离由近到远，销售成本由低到高。以珞瑜东路为基准线，由北向南，销售成本由低到高，实际入住率由高到 低。汤逊湖一带楼盘实际入住率只有 15%15%左右。大单位高校、研究院所、企业) )附近的楼盘以这些单位的客户为主要支撑购 买人群。(3)(3) 大盘引领市场走向，竞争激烈，各求特色。 万科、当代、保利、南益、长城、 宏宇、鑫国等开发商以大盘的规模、 风格、价格引领光谷区域房地产市场走向。 各开发项目之间竞争激烈， 促使各项目以特 色取胜。万科的“产业化、工业化”模式，当代的“品质优先”、南益的“高成本、高 品质”理念体现在各自的项目上，其市场表现各异。即使如此，在总体上说，同质化竞争的现象仍然相当

39、突出。高收入人群密集支撑该区域房价在 3000-35003000-3500元/m/m2。 该区域高等学校、科研单位、科技企业、民营企业，积聚着武汉市的一批高收入人群该区域商品住宅价格从3 3年前的2000200025002500元/m/m2，随武汉市房地产市场 大趋势走到现在的3000300035003500元/m/m2。尽管人们一般认为该区域距离中南商务 圈、徐东商务圈、汉口诸商务圈距离较远，但房价仍然不低。预计该区域房价会 在该价位稳下来相当一般时间。（5 5）客户普遍成熟度高，投资意识和维权意识强。光谷区域房地产市场客户文化素质高， 懂专业、懂法规、懂产品比别的人多， 购房时重视品质、追

40、求生活品味、购买决策谨慎稳重。汉口售楼成交，一个客房 平均接待三次，即可签订合同；光谷区域一个客房平均接待六次才能签订合同。光谷区域高收入人群聚集， 寻求投资渠道者比例高， 出于对房地产保值增值 特性的认知，购房投资成为主要投资方式。光谷区域高知人群维权意识相当强， 购房者要求参与与监督预购房屋建设和 物业管理公司的选择。 对于开发商行为、 建筑工程质量、 物业管理到位程度要求 较高。通俗一点说：“很挑剔。”（6 6）客户不大相信广告宣传，较为相信朋友的传介，更看重自己的实际观 察。（7 7）物业类型由多层转化为商层占主导地位。人们对于高层楼宇的三大劣势成本高、 建筑使用率低、 物业管理费高的

41、 认识，已逐步转化为高层有电梯方便、 高处可视自然景观和人文景观良好而无价、 高处自然通风污染少的认知，正在适应建筑高层时代的来临三、光谷片区区域重点竞争项目分析1、主要竞争物业分布概况华中T1主林业JT屯国建筑第三工程局El|17LT 酬工校民甲机厂.涣山工商分局高屋李JLfa乌金庙社王叫,李陈n.r茶JS1华申师范天学 南湖校区希蜥I肖测绘JllL_la武汉职业技舞院 中科技关山中发/中国地质大単旅嘗校? i r , 尊 A 学城空学庄I：I-IF飾g猶 电=舍小管理学院k赛需X画仲JDL.E耒；T吃誚匡有限公耳洪山区MI廿吐克墟負中南艮院印舉厂牛決;鵲%. 虹击赫隼tti朋柠有限处司3旳

42、1y : 1-：-lEZn-5 =算9*垢 J -AI 口E I勺滴fi咀汕|高抨中登光谷分枚中请民矗車幔-1珂关山尚文-创也喊Q7Q-FG1Q7省邮电割旷 扌如I市英格中弓花丈:学管理学院 I舒山街湖北函攪大LfJ长江职业莊储出代疆光恵（3 3金機花回87J526&S獅龙花苑873S3338当代光电87451廣奪苑WMGi 906江南家园2期保利花园金地阳光城汉盛关山春晓陆景苑宇峰家园现代森林花园卧龙剑桥春天紫菘枫林上城巴黎豪庭光谷国际U家咀th山水华庭57807776东林外庐|嚥.武渥信息科技空修毁币柒零社区狮城风华新都学雅芳邻名都花园枫桥泊岸洪福家园光谷商务中心f1厂jj寸ifw -小出

43、中科拽大学朋2、主要竞争物业价格分析本案哗中卿范丈学壮1!V V学武昌核心区华口9鲁巷核心区0 07/光谷核心区幸堪村机厂长n脱业f.tP!X X1乌金庙关山王眄李陈荼I科学釘学学釘学d省邮电学柱技工关山中电 院八告巷广埼武浪职业技必院业疋脚轴干郦中科技It5 521高屋李E味呻 I 忑 V 华中科按大学周盧汉信息科扶即修擎L华申师牯丈学 南湖校区Z华师二附中於二马圧.声理学院也=竜期山E心1刑：:;書*心关山更院卫国建运勇三工程屁 vA /-tf-uW. 4东湖奔发区岛花目当世理光翦网华乐花园 V?印R歹呂7383338当代光谷匕&75（讥2900元/tf3100 元 /tf3500 元 /

44、 tf3800元/tf3300 元 /tf3100 元/ tf3100 元/tf3250元/tf1 1帀茧奋中学光谷核心区均价2900-3300武昌核心区均价3300-3800U U家咀冲东抹外庐|8792488?-I I -_Rwir 4iKwiiI!_=咀申南民院印刷厂佚洪山高按中学匙 击 武淑仆H语军栈比答分校于葡艮蒂学院L省匸美尔雉韵售有龈虑:蹲二，-武吗鲁巷核心区均价3100-3800 忡力/管理豐枇氐3338 元/ tf3100元/tf3300 元/tf3200 元 / tf3100 元 /tf3300 元 /tf3100 元 /tf2580 元/tf2900元 / tf1;-r

45、K*-/ /旅游孝校3、主要竞争物业调查结果楼盘名称开发商地理位置项目规模容积率绿化率建筑形式物业形态总户数停车位均价销售速度光谷商务中心湖北东盛房 地产有限公司鲁磨路和 珞瑜路的 交叉口占地51.133 亩； 建面约30.3万就4.335%高层（在 建）大型购物中 心、与子楼、高层住宅1900（一期800）（写字楼）4800 ；（住宅）3680 起租售部筹建阶 段，即将开始客户登记卧龙剑桥春天武汉卧龙房 地产开发有限公司东湖高新技术开发区珞瑜路叶麻店占地180亩；建面约25万就2.0835%多层、小高层住宅、商业、办公1216 户3250 元/rf销售速度一般巴黎豪庭南益置业（武 汉）有限公

46、司珞瑜路与关山二路交汇处占地178亩；建面共30万就2.4040%小高层，高 层（筹建）高尚住宅2362 户2100 个3338 元/rf2005 年 11 月 6日开盘，当日170套售岀现代森林花园湖北现代城 市建设发展 集团有限公司洪山马鞍山森林公园对面占地135亩；建面约27万就2.039%小高层,多 层,叠加别 墅普通住宅1320 户700个3300 元/rf销售速度一般，推 出300套4个月销 售一半柒零社区武汉市洪华 房地产开发 有限公司洪山民院路当代学生公寓南面占地42亩；建面约5万就1.835%多层普通住宅428户210个3100 元/rf销售一般江南家园2期武汉佳境房 地产开

47、发有 限责任公司洪山民院路 武汉科技 学院旁共占地204亩；二期建面约11.7万就1.4545%多层小高层普通住宅768户（一期1200 户）3100 元/rf销售较好楼盘名称开发商地理位置项目规模容积率绿化率建筑形式物业形态总户数停车位均价销售速度保利花园二期保利（武汉） 房地产开发 有限公司洪山关山一路74号共占地235亩；二期建面约11.7万就（总36万）2.242%高层，小高 层，多层普通住宅3000 户1960 个2900元/就（近期下调，前期为3100元/tf）于2005-8开盘仅推岀一栋，待售金地阳光城武汉市洪华房地产开发公司洪山民族大 道与新竹路交汇处占地210 亩；建面约 1

48、4万就（共23.2 万）1.6641 %多层、庭院洋房普通住宅1100 户330个3200 元/tf于2005-11-5开盘陆景苑二期湖北海陆景置业发展有限公司洪山关山二 路与楚雄大 道交汇处占地120亩；建面约9.8万就1.5133 %多层、小高层住宅646户调价中（11 月 16号前均价3000 元/tf）全现房，销售一般光谷国际武汉政和实业有限公司光谷华光大道珞瑜路路口占地37.7亩；建面约10万就3.98高层（30层）住宅、商业、办公1080 户3100 元/tf2005-6月底开盘， 底层13为中商超市，销售缓 慢汉盛关山春晓二期武汉汉盛地产有限公司洪山关山一路特一号占地172.5

49、亩;建面约18万就1.5736%多层、小高层普通住宅1328 户740个2900 元/tf2005-9-10 开盘，销售一般名都花园3 期枫桥泊岸武汉城投房地产开发公司洪山雄楚大街450号占地共1000 亩，三期建面1.1342%小高层普通住宅总套数4000 户3500 元/tf2005-4-2开盘，销售较好约9万就楼盘名称开发商地理位置项目规模容积率绿化率建筑形式物业形态总户数停车位均价销售速度紫菘枫林上城二期武汉紫菘房 地产建筑集 团股份有限公司洪山雄楚大街与民院路交汇处东侧占地约70 亩，建面 约8万就3.1949%高层，小高层普通住宅500户360个3100 元/rf2005.11.1

50、9 二期开盘，一期6万方售罄学雅芳邻二期武汉市洪华 房地产开发 有限公司洪山雄楚大 道卓刀泉路 交汇处东南 面占地约85 亩，建面 约16万就2.6740%小高层，高层住宅楼、办 公、超市、临街商铺835户300个3300 元/rf2005-6-8 二期开盘，销售缓慢狮城风华新都武汉洪发物业发展有限公司武昌洪山区珞师路447号占地150亩；建面约16万就1.630%小高层普通住宅700户3300 元/rf2005-7-17 开盘，销售缓慢洪福家园武汉洪顺房 地产开发有 限公司洪山东湖新 技术开发区 雄楚大街156号占地30亩；建面约10万就540%高层、小高层商住楼700户3100 元/rf2

51、005年1月开盘，销售缓慢宇峰家园湖北宇峰房 地产开发公 司洪山关山二路19号占地约35 亩，建面 约4万就1.543%多层、小高层普通住宅432户2580 元/rf2004-10-1 开盘，销售缓慢当代国际花园武汉当代科 技产业集团 股份有限公司洪山关山二路与城市中环线交汇处占地825亩；建面约59.4万就1.1045%小高层、多 层、花园洋房住宅及办公楼3030 户3100 个3500 元/rf2005.11.19 开盘，销售一般光谷坐标城湖北长城建设实业有限关山大道与 南湖南路交占地437亩；建面约1.343%多层、小高 层、高层居住、商业一体化3600 户3600 个3500 元/rf

52、于 2005-11-19 开盘，销售一般公司汇处40万就楼盘名称开发商地理位置项目规模容积率绿化率建筑形式物业形态:总户数停车位均价销售速度万科城市花园武汉万科房 地产开发有 限公司洪山东湖高 新技术开发 区关山一路南端占地约540亩；建面约39万就0.9740%多层、小高层普通住宅700户一3800 元/rf厨卫装修交房，2005-6-19 开盘，销售一般4、主要竞争项目的高层物业分析序号楼盘名称地理位置楼层栋数价格营销推广主题主力户型销售进度1光谷商务中心鲁巷广场 西北角2栋25层（裙楼 15层为底商，625层为写字楼、住宅）写字楼4800元/rf;住宅3680元/ rf起（层差 40 元

53、/rf）;均价4300元/rf;商铺整体招租住宅一一 “入住景观住宅，品味 梦想人生”；商铺一一 “拥有黄金 店铺，三代生活无忧”；写字楼一 “投资高级写字楼，身份地位 都显赫客户登记阶段2巴黎豪庭原鼓风机厂厂址2005.11.26 只推岀7、8、9号楼，都是11层小高层； 高层还在筹建阶段，规划28层住宅3200元/ rf起价，3338元/ rf均价（底商未 做）“东湖光谷、生活大师、大众豪庭”1*1 : 55.4 rf、 55.34 rf2*2 : 96.8 rf、 96.02 rf3*2 : 130137 m2 （主力户型）4*2 : 140 m2 155 m22005.11.6 开盘，

54、推出170套，已发出400张VIP卡客户当天购房90套，销售速度一般3保利花园原湖北电机厂厂址18层住宅2900元/rf均价；底 商12000元/ m2（面积6080 rf）“原生态新人文数字化”2*2 : 79 m2 92 m2 （8383 m咗右主力户型）3*2 : 117 m2 143 m2 （ 120120 m咗右主力户型）60 %左右4*2 : 152 m24光谷国际华中科技 大学东校 区南侧3层底商裙楼和2 栋27层的塔楼住宅均价3100元/就；整 体招商（13楼），中商 已签合同“缔造光谷精神堡垒；创新科技 孵化基地；构筑城市生态物业； 多维空间建筑集群”1*1 : 54 m2

55、72 m22*2 : 81 m2 92 m2 （面积在 8080m，左右主力户型，可办公可居住）小户型销售较好5学雅芳邻二期洪山雄楚 大道卓刀 泉路交汇 处东南面三栋小高层，七栋高 层，一栋高层综合楼 组成，点式、条式布 置；共6万方商铺， 已售罄住宅3300元加均价；底 商7000元/ m2，面积60100 m2“人居+商业”多功能小户型6580 m销售速度较慢6洪福家园长江职业学院东侧2栋高层21层住宅3100元/m,层差40 兀/ m蔦整体招商（13楼），未定“光谷腹地、新加坡风情、十万 平方米小高层社区”；“五福盈门 有福盈门、有禄盈门、有寿 盈门、有财盈门、有喜盈门”三房二厅，面积在

56、138 m左 右70%左右14层以上滞销7 7紫菘枫林上城二期717研究所对面18层；16层；32层住宅3100元/m均价；整 体招商（7500 m共三层， 未定）“公园上、庭院中、至高生活”1*1 : 48 m22*2 : 108 m23*2 : 134160 m（ 140140 左右主力户型）复式：188 m2刚开盘8光谷坐标城关山大道与南湖南路交汇处6栋高层；共有15 万就的商业区住宅3500元/ m均价；4#，5#楼商业内街，价格未岀“ 4C4C打造光谷核心区” （CLDCLD 中心居住区、 CCDCCD 中心商业 区、CBDCBD 中心商务区、CRDCRD 中心休闲区）；“核心之城、

57、皇者 之城、空间之城、居住之城、思 想之城2*2 :93m3*2 : 130 m4*2 : 133 m刚开盘配套设施一一裙楼的商场超市、金融机构（底商“家乐福”中标，中国 农业银行整体购置三层）；区域环境一一鲁巷广场，科研中心，高校聚集地；交通动线一一市内近2020余条公交线路直达武汉三镇；主要顾客群一一项目住宅目标顾客群定位于光谷区域内以及其辐射 区域内的教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主等。综合评价一一优点：地理位置佳，交通较为方便，使得目标顾客群 的区域范围更广；周边自然环境良好，近山望水，适宜于居住；各种设 施配套完善，商业氛围逐渐形成，有很大升值空间；该项目供应产品的综 合性强

58、，有商场超市、金融机构、办公、居住等，填补了一定的市场空白； 近一年该区域的写字楼市场形势发展良好，可借势运作；缺点： 该项目 开发总体规模较大， 总建面约 2020万方，市场消化速度和 能力会对项目构成重大影响； 价格远高于该区域同类物业，难被认可。a a、光谷商务中心b b、巴黎豪庭配套设施一一住宅底商配套；区域环境一一周边生活设施配套成熟；与规划待建的轻轨站点及中德医院比邻；区域人文氛围浓郁，自然环境良好；交通动线一一近1010余条公交线路途径，武昌区内可达性较高；主要顾客群教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资 者等。综合评价一一优点：项目周边自然环境优美、配套完善、交通便利，

59、 人文气息浓厚；项目自身品质良好；该项目 1111月初给出定价，1111月1212 号开始内部认购，举办免费 VIPVIP领取房号等促销活动聚集了一定人气；采 用围合式布局，形成中心绿化，强调环境的“均好性”；入口广场花园为视觉中心组成部分，小区整体景观营造品质较高。缺点：户型偏大，2X22X2 22为9090 讥 3232 X2X2为135135川，多数在140140卅 以上，人们普遍希望的 2222 X2X2的8080川左右，3 3沦22的120120卅左右的户型断 档；总价高，在4545万左右，市场承受能力有待考验；策划工作委托新鸿 泰代理公司而销售自理，二者之间协调量大易出现脱节； 管

60、理人员由香港 南益集团总部直派，不熟悉本地文化和房地产开发运作技巧。c c、保利花园二期d d、光谷国际配套设施底商裙楼;配套设施一一住宅底商配套；区域环境一一与关山超市相邻，商业配套有待完善；区域人文氛围浓郁，与华中科技大学相邻；交通动线 9 9条公交线路途径，便利程度一般；主要顾客群教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资 者等。综合评价一一优点：项目周边人文气息浓厚，有一定优势；项目 自身品质良好，采用香樟作为景观重要组成部分，得到顾客群的普遍认可； 该项目价格采取高开低走的策略，接受程度较高；该项目注重了在小高 层、高层的得房率、窗景、物业管理细节方面的处理，使得这些传统劣势因