洗浴中心可行性分析报告

1、可行性分析报告 专业班级：财会1405 姓 名：徐鹏来 洗浴中心可行性分析报告 1、洗浴市场未来发展趋势 洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，据不完全统计，北京洗 浴行业全年收入约在25至3 0亿元左右。 就我国国内来讲，随着经济得发展，生活水平得提高，消费能力得增强，消 费观念得进步，消费者对洗浴得要求会越来越高，已经不再就是单纯得清洁过程, 而就是追求更惬意得享受洗浴市场岀现了三个转变：经营业态山过去单一得大 众浴室向浴场、桑拿、保健中心、大众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份 制、股份合作制、外资经营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家产业发展 方向;服务功能山过去单一得清

2、洁向休闲、保健、娱怎.餐饮多功能转变从洗浴 业瞧，随着规模得不断扩大，经营设施逐步现代化，服务项LJ日益增多，现已形 成高、中、低档多种经营模式,随着社会得不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康 兀、健身得模式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能得浴池将会慢慢退出市场。 尽管综合性得洗浴中心投资很高，但山于洗浴消费得规模性、大众化，加上业已形 成得时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦就是相当可观. 2. 本项LI洗浴中心得可行性分析 洗浴规模：本项口纯洗浴桑拿面积达5 0 0 0平米，如此大得面积进行洗浴中心 得开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项U作为一个洗浴娱乐得 亮点；另一方面有利于项U形

3、成自我得独立环境，若配以完善得服务配套设施， 优雅高贵得洗浴娱兀环境，营造一个放松得洗浴娱怎氛围，必能增加该项U得市 场竞争力。 交通条件:本项LI将要位于两条主要商业街得交汇处，周边商业繁华人流量大, 高档消费场所较多，所以人群消费水平较高，可以接受高档洗浴中心得价格。同 时距离儿个高档大型社区仅10分以内得路程，综上所述，该项口在交通条件方面 得优势，将成为本项目得一大优点。 完善周边居民生活:项口所处地段位于大型商圈得边缘地带，周边拥有多个大 型得成熟居住区，因此，居住在小区得居民主要来自金融街、行政机关等得高知 阶层。本项LI为她们提供了一个夜生活得理想去处。 物业管理:山于本项U就是

4、开发商自己经营，同时项U对于物业管理得要求相 对也比较高，而开发商得物业有10多年得物业管理经验，储备了大量专业得物 业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。 地块优势：本项LI属于永久性项LI,没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定得 经营场所,确保投资回报得如期实现。 3. 洗浴中心人员配置 总经理一名（负责全面工作，经营策略得制定,对全场经营成果负责，对莆事会负 责） 运营总监一名（对总经理负责，负责现场得运营工作，对服务质量，人员整体素质、 技师技术部得技术与服务，定时监督检查，并对不足与达不到经营标准得人与事 进行整改。减少经营中得矛盾与突发事件得处理以及呈报） 行政总监一名（对总经

5、理负责，对外联系以及各关系得处理，现场后勤匸作得跟 进,人员得补充与培训、制定管理章程等） 财务总监一名（对董事会负责向总经理汇报,负责财务监督及管理，税务得协 调，报表得制作） 值班经理两名（对运营总监负责，负责2 4小时对经营现场进行监督跟进，执行 与落实会议要点，对突发事件得处理与呈报） 行政总厨一名（对行政总监负责。负责厨房得全面工作、并制定厨房管理章程、 开发好厨房产品） 各部门主管（男宾、女宾、休闲部、餐区、客房、后勤、技师部、保健部、安保 部、人事部、销售部、工程部等.分别对运营总监与行政总监负责，对日常工作 进行管理，总结，分配与带领好员工） 销售部：营销代表4名（对销售主管负

6、责，对现场客人进行引导消费.对外营销宣 传，客户维护，各种信息收集整理建档） 总台:接待员、咨客、收银员、录单 后勤:保洁员、采购员、办公室人员 工程部:弱电工、电脑系统管理员，水电工 男、女服务员：男宾部、女宾部、休闲部、餐区、客房等员工 安保部：泊车员、安保员 厨房：大厨、切配、打荷、面点、凉菜、洗检 技师部：理疗师 保健部：擦背师、足疗师、保健师修脚采耳师 人事部：招聘专员、文员、培训专员 注：以上人员构架属正常正常配置人员，具体人数以后期得人员编制与薪酬申报 为具体数据。有得岗位以实际需求增减。 4、洗浴中心经营分析： 将洗浴中心定位为中上偏高档商务型水疗。洗浴、客房住宿、商务会议接待

7、等需 另做说明与分析。经营分析与费用佔计两项可计算出利润比，资金回收比。因前 期没有参与项目得考证与投资规划，不做具体效益数据。 以上预测根据水疗发展情况、本项LI管理经营成熟与项LI周边环境得提高，还有 一定上升空间。 5、洗浴中心营销策略 宣传主题概念 （1）引领新型得水疗文化； （2）与其它场所不一样得消费点与服务点； （3）接近于会员私人会所得服务配置； （4）主张在品质上得享受与追求； （5）开业一鼓作气炒红 6、总结 以上分析结果表明，建设这个洗浴中心将具有良好得社会经济环境与经营条件。 从洗浴中心得选址、LI标市场需求状况来瞧，建设洗浴中心可行得;从资金、人 员等相关条件来瞧，符

8、合设立大型娱乐场所得基本标准；从经济效益来瞧，收入 前景乐观，企业投资偿还能力较强;从社会效益来瞧,可为社会提供一定数量得就 业机会，并能为当地增添一个具备相当接待规模得招待休闲场所,对促进当地旅 游业得发展、壮大旅游经济具有积极得作用. 综上所述，本可行性研究得结论就是：开发建设洗浴中心就是可行得. 桑拿洗浴中心可行性分析报告 1. 市场环境分析 随着市场经济得高速发展，人们得生活水平得不断提高，国内得洗浴行业得 到了长足得发展，已经完全摆脱了传统得“澡堂浴”得模式，山过去得洗浴仅仅就 是为了缓解疲劳、清洁身体得单一得洗浴LI得，进而发展成不仅就是清洁身体而 且就是放松精神、愉悦身心得休闲得

9、LI得.洗浴中心都就是成功人士边洗浴边工 作、洽谈业务、广泛社交得重要场所，带之二来得就是规范化，专业化，多功能 及洗浴休闲未一体得综合性得娱乐场所，洗浴中心如雨后春笋般地涌现了出来， 也必然给洗浴行业带来了愈来愈烈得市场竞争.让人们在洗浴中处在一种清新高 雅得氛圉中，并逐渐融入在现代化得社会得思想观念里，形成特有得洗浴文化， 并打造了具有中国特色得洗浴行业. 2. 市内洗浴业现状 回顾洗浴业得发展历程，洗浴业之间得竞争在经历了价格战、质量战与品 牌战之后，已经进入了洗浴业争夺市场份额得淘汰战。淘汰战比以往得竞争来得 更持久、更残酷、更让人难以忍受。 1、消费人群 消费者以政府官员、企业家及商

10、务人士为主、以男士为主，同时个人消费及家 庭消费不断上升。 消费形式 以公务（商务）消费为主，主要体现为请客、聚会、商务洽谈、约会等！ 消费频率 桑拿常客基本上都形成了消费习惯，消费频率高得达两三天一次,消费频率低得 也会到一月一次。 消费周期 以一周为一个周期得话，从周一到周四消费者不断上升，周四达到顶点、五六日 连续跌落. 消费心理 桑拿洗浴场所得夜色就就是休闲、舒适，而消费人群得经济实力较高，因此，消费 者更瞧重得就是经营项II、规模、舒适度；很多人会打车其至开车前往休闲娱乐 场所聚集区寻觅此类场所休闲；因此，大型得单体桑拿生意火爆,而社区会所类 经营得桑拿项目却日渐冷淡。 消费季节 一

11、般来讲，冬季、春季就是桑拿业得旺季，而夏季、秋季就是桑拿业得淡季. 2、SWOT及项目定位 SWOT分析： SWOT 就是指优势(s uper i o rit y ) ”、弱势(weak)”、机会(Opportuni t y)”与“威胁(Threat)”得第一个英文字母得缩写。通过SWOT分析，可 以结合洗浴行业所处得环境对企业得内部能力与综合素质进行较为客观得评价， 弄清企业相对于其她竞争对手所处得优势、弱势、机会与威胁.提醒企业制定相 应得竞争战略，使企业永远立于不败之地位. 在分析洗浴业“机会与”威胁”得同时，还应积极寻找与企业“优势”与“弱势” 有关问题加以解决一般来讲，企业应当分析一

12、下内容：谁就是关键得竞争对手？ 竞争对手得竞争战略就是什么？在相互竞争得企业间，市场就是如何划分得?竞 争对手占据什么样得竞争地位，谁就是领导者？谁就是挑战者?谁就是跟随者？ 谁就是拾遗补缺者?竞争对手有哪些核心资源与能力？其核心竞争力就是什么？ 核心竞争力如何与其她资源相匹配?竞争对手有可能釆取哪些竞争行动？竞争对 手得可持续能力如何?竞争对手得立场如何？竞争对手得行动与反应快慢如何？ 竞争对手得进攻性有多大？趋势如何？ 因此，在洗浴业得管理中，如何认清企业所面临得机遇与挑战、优势与弱 势；如何将威胁转化为机会，把弱势转化为优势就是每一个洗浴企业与管理者所 必须认真思考并随时准备付诸行动得一

13、个不容忽视得问题。 项目定位： 定位就就是对浴场得服务进行设计，从而使其能在目标顾客心中占用一个独 特得、有价值得位置得行动。定位不就是您对服务要做得事，而就是您对预期顾 客要做得事.换句话说，“您要在预期顾客得头脑里面给服务定位。 在洗浴界，定位都被越来越多得涉及，当定位理论越来越广泛得推动营销 理论得发展，并深刻影响与经营实践行为得时候,对服务定位、品牌定位、与企业 定位这三个完全不同得概念得讨论就显得必要起来。 服务定位，就就是指在洗浴业得服务要针对当前得与潜在得顾客需求，开展 适当得营销活动，以使其在顾客心中得到一个独特得有价值得位置。 品牌定位，就就是指在浴场得服务及其品牌，基于顾客

14、得生理与心理需求， 寻找其独特得个性与良好得形象，从而凝固于消费者心LI中，占据一个乂价值得 位置。 洗浴企业定位就是指企业通过其服务及其品牌，基于顾客需求，将其企业得 独特个性，文化与良好得形象,塑造于消费者心目中，并占据一定位置。 3、广告表现及费用、促销活动、公关活动 广告媒体运用策略:媒体得种类很多，包括酒店形象、报纸、杂志、电视、广播、 传单、户外广告等。 促销活动计划:包括抽奖，赠品，折扣等! 公关活动策略：公关得形象，公关活动得种种形式，以及举办各种公关活动来达 到促销目得。 公关活动计划:包括股东会、发乎公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱 心活动、同传播媒体得联系等. 4

15、、价格策略、销售渠道分析 价格策略：价格得决策（下简称决策）得，LI标就就是获得最大得利润,很多管 理者仅仅釆用了定性得分析法及同行比较法，虽然也可能得到一个与市场价格想 接近得价格，但就是缺少科学系统得论证，缺少定量分析得结合，这种价格决策 往往缺少说服力，作为现代得决策者应将定性分析及定量分析相结合，并且决策 者及时准确地掌握科学技术，洗浴行业可按照我得服务价值与市场得供求状况配 合着采用一些针对不同层次服务得价位及促销价位等策略来吸引人气，酒店处于 不同阶段价格策略也不相同。 销售渠道：政府、企业单位公关获得得渠道、通过大众媒体宣传获得得渠道、通 过行业内口碑宣传获得得渠道等，销售对象有

16、四种类别，分别为商业区、居民区、 流动人口区、企事区.四类含义为即1：商业区（写字楼）2：居民区（住宅楼区） 3:流动人口区（各大商场门前）4：企事区（各政府机关，公司、工厂及旅游区） 然后利用反馈回来得信息，根据反馈回来得信息山针对性得推出专攻对象策略。 三、趋势走向 大型综合性桑拿浴场集自助餐饮、住宿、洗浴、按摩、演绎、娱乐、健身、美容、 网吧、商务洽谈、小型会议等。桑拿洗浴替代其她服务行业就是桑拿洗浴行业发 展得一个必然趋向。 大型得单体桑拿不断涌现，新建桑拿在面积与装饰上大肆比拼. 四、康乐部差别化优势及定位 细节营销：在消费者消费过程中，酒店具体得每一个细小得方面，都会给她们留 下一

17、定得印象，并会产生相关得正面与负面影响，而在如今北京市场上大部分洗 浴场所并没有注意到这一方面，通过我们无微不至得服务，将会最终赢得顾客得 忠诚，成为酒店制胜得法宝。康乐部在执行细节营销时，会涉及到酒店方方面面, 如：服务中得具体细节，宣传中得具体细节，管理中得具体细节，设计中得细节等 都需要酒店领导得配合与监督. 茶艺文化服务：差异文化服务，不仅体现在VIP与一般客户在服务上有差异，还体 现在不同得VI P客户服务上也有差异，因为不同得VI P关注不同，这就就是真 正意义得个性化服务。成功往往就是根据客户得财务实力、收入预期、家庭结构、 风险好恶，设计不同得组合与制定不同得服务策略. 五、特

18、色点支持（个性化理念、品牌建立及维护） 1、公司及浴场得MI及经营管理策略 企业得MI 企业宗旨、企业宣传、员工口号、企业文化、经营理念、选人原则、用人原则、 任命原则、管理结构、管理原则、处理原则、职能管理、数值原则、越级原则、 检查原则、复明原则、奖惩原则、受令原则等。 经营管理思路； 1. 企业得经营创意企业知名度能否达到极致,1,企业策划，2,企业宣传，3,企 业经营。企业应该从以下儿个方面进行突破：1,装修豪华典雅2,经营管理到位 3,打造服务项目得特色. 2. 不断更新服务项口.洗浴行业得服务只要就是两种：一就是服务员得服务，它 就是一种灵活多变得弹性服务，客人得利益，员工得利益、

19、老板得利益三者最重要 就是客人满意. 3. 康乐部设立经营管理LI标，按季节、按所有经营指标分解到各个部门，管理LI 标与经营U标将连接，运用现代化管理手段，使部门，员工都有工作方向，完成任 务指标，降低企业费用，把每项都列入企业考核，使企业规范化。 4. 、推广目标、策略、计划、日志 推广LI标:就就是指公司得各种项U在一定期间内（通常为一年）必须实现营业U 标（包括：销售额、顾客群大小、市场占有率等）。 推广H标量化有下列优点： 1、为检验整个营销企划案得成败提供依据； 2、为评估丄作绩效LI标提供依据； 3、为拟定下一次推广U标提供基础。 推广策略：在市场推广过程中采用有效得方式、方法.

20、把自身得资源得以很好得 结合，使得推广得成本最低，效果最佳。（渠道策略、媒体策略、产品特色组合 策略） 推广计划： 拟定推广计划得LI得就就是要协助实现销售口标。推广汁划包括H标、策略、细 部计划等三大部分。 推广日志：为了能够使得方案有效得执行、落实，把推广各个阶段划定在一定得 时期内，使整个推广活动能够有条不紊得进行下去. 1、市场调研 市场调查在营销企划案中就是非常重要得内容.因为从市场调查所获得市场资 料与情报,就是拟定营销企划案得重要依据。然而，市场调查常被洗浴界高层领 导人与企划书人员所忽视。许多洗浴行业每年投入大笔广告费，而不注意市场调 查，这种错误得观念必须尽快转变，市场调查与

21、推广计划一样，也包含了 U标， 策略以及细部计划三大项。 2、销售管理计划 假如把营销企划案瞧成就是一种陆海空联合作战得话，销售U标便就是登陆得U 得。市场调查计划就是负责提供情报,推广计划就是海空军掩护，而销售管理计 划就是陆军行动了，在情报得有效支援与强大海空军得掩护下，仍须领先陆军得 攻城掠地，才能获得决定性得胜利因此，销售管理计划得重要性不言而喻。销售 管理计划包括销售主管与职员、销售讣划、推销员得挑选与训练、激励推销员得 薪酬制度（工资与奖金）等。 3、损益预评 任何洗浴业得营销企划案所希望实现得销售LI标，实际上就就是要实现利润，而 损益预估就就是要在事前预佔该产品得税前利润只要把

22、该产品得预期销售总额 减去销售成本、营销费用（经销费用加管理费用）、推广费用后，即可获得该产品 得税前利润。 六、总投入产出分析 在整个营销活动与费用关联过程中，需要保持两个指标得监控，即预算值与实际 值、投入与产出，就就是两个非常核心得指标预算值与实际值就是检验我们对计 划得执行进展，就是体现计划得执行情况;投入与产岀就是瞧计划执行情况与预 期结果之间得对比，就是体现资金得执行效率。投入产出计算中得核心就是针对 不同得费用类型，其所对应得市场活动，得到得回报就是不一样得;因此不同得 费用类别具有不同得投入产出比。根据投入直接计算产出，可依据算出费用得效 率；当边际效益为零得时候，利润就达到了

23、最大话. 因为有了准确得计划与费用得对应，预算、计划、执行、费用等就会全部准确得 对应起来。管理人员就可以借助信息系统方便对各项费用进行分析： 实时得各项预算得原始预算值、实际开销值、LI前结余值得统计分析； 营销费用总体投入与销售收入得对比分析： 投入费用得投资分析： 渠道/客户投入费用得比投资回报分析； 七、附件 顾客参与式:在现代管理学中,有一种激励理论就就是参与式管理，通过让员工 参与管理来提高员工得士气，这种内部得激励原则同样可以运用到外部，让外部 VIP客户参与浴场得服务与管理过程可以极其有效地提高客户得满意度。 数据库建立:浴所建立浴客档案，就是有效而直接地提供个性化服务，争取回

24、 头客得重要途径之一建立浴客档案，建立数据库，实施个性化服务，以便充分 给浴客提供更快捷周到得服务浴客档案资料收集要多途径，尽可能多地积累浴 客信息就是档案建立得基础，包括订房间、住宿登记单、账单、投诉处理记录、 浴客拜访录、浴客意见书以及平时通过观察收集得一些其她资料。 顾客忠诚体系：忠诚顾客就是浴场一笔巨大得财富，她们以其对浴场得实质性 贡献（浴场80%得利润来自数量仅占2 0 %得忠诚顾客身上）占据浴场顾客资产 管理得核心地位、对浴场顾客忠诚得管理比仅仅就是对现有顾客得管理，从浴场 可持续发展得角度瞧，这一管理涉及到浴场忠诚顾客得产生、发展以及衰亡得整 个生命周期全过程加强这一全程管理必

25、要性得认识与给岀相应对策将有利于完 善浴场顾客忠诚管理，增强浴场竞争力，促进浴场企业得发展。 内内沟通:浴场制订方针H标要与员工进行沟通，布置任务、汇报工作、解决矛 奖勤罚懒等等也需要沟通，其U得就是形成一个团结有力、积极向上得团队， 确保组织LI标得顺利完成。浴场内部沟通根据传播得方向可分为下行沟通、上行 沟通、平行沟通，根据传播媒介可分为语言沟通与非语言沟通。 内外沟通：主要就是指让外界顾客了解我们，给她们传递我们浴场得整体形象、 服务特色,使之更加牢固得记住我们；同时我们要了解顾客得需求，制定更加个 性化得服务，提升顾客得忠诚度. 部门职能：桑拿洗浴休闲娱乐部门主要有三类项H：运动类型项LI主要有健身 房、乒乓球房、保龄球房、游泳池等。美容健美类项LI主要包括理发室、美容室、 按摩室、桑拿室等娱乐类项II主要有：游戏室、棋牌室、卡拉OK室、KT V