五星级酒店调报告

1、五星级酒店市调报告创世纪项目市场调查报告销售部：张伟、吴噪、刘瑞2015年4月30日创世纪项目市场调査报告为深入了解阳泉市房地产市场状况，我们做了深入的市场调查：【调查目的】通过对房地产市场住宅项目、商业与住宅综合项目、商业项目、单身 公寓、星级酒店项目、写字楼项目等进行充分深入市场调研，把握目前当 地房地产市场发展动向，时刻了解市场动态，为项目营销提供开发思路， 为本案的产品定位及市场定位奠定市场基础。【调查方法】1、通过走访相关政府职能部门，生活社区、学校等，获取相关宏观数 据信息。2、通过对本区域楼盘个案调査获得市场信息。3、通过房产开发公司销售及管理人员访谈进行业内调查。4、通过科学计

2、算和专业分析获得调査结论。【调査过程与结果】进行市场调查，获得数据分析结果，为项目产品定位提供有力依据。以下做逐一做了阐释：一、周边市场总体情况在建、在售的住宅项目相对阳泉市场上就有的项目来说，规模 上逐步扩大，在阳泉房地产市场销售势头方兴未艾的大环境下，产 品品质、档次、价格、客户群体上均存在较为激烈的竞争。阳泉在售住宅项目整体情况分析今年阳泉商品住宅供应量仍然保持增长势头，楼盘规模也趋向大盘方向发展，高层物业在经历了市场认可周期的考验后，受到普 遍接受，多层住宅因销售迅速越来越成为稀缺品，高层物业充斥市根据对市场的了解，待售的住宅项目中滨河世纪城二期、太行 国际新城、恒大花园、尚领鉴筑均为

3、小高层和高层物业，德业居待 售产品以及滨河世纪城一期剩余产品有部分多层。其余规模较小的 住宅项目都仅剩下了少量可售房源。高层住宅已经越来越成为市场 的主流。二、楼盘个案分析滨河世纪城开发商阳泉市金联置业建设有限责任公司总用地面积394505.34平方米项目位置原阳泉刚铁公司销售价格住宅均价 2900元/ 、店层数多层、二期小高 10 层，高层 26 层销售现状一期封顶；二期开始动工户型三室、四房、错层、复式跃层等销售去化市区，矿区，平定，盂县功能定位商住两用，主打商业街工程进度一期封顶，二期在建项目优势项目劣势项目优势：地处闹市区，交通便利，会吸引附近 及市区、矿区、郊区等高收入的居民。地理位

4、置 决定了它的商业价值， 吸引了很多中高型的投资 者。沃尔马加盟。项目劣势：楼间距小，商业与住宅太近，社区嘈 杂。创世纪项目市场调查报告恒大花园开发商阳泉恒大房地产开发有限公司总占地面积88亩项目位置开发区大连路 54 号销售价格均价 2750元/ 付款方式次性、分期付款、银行按揭规划户数342（住宅） 27（别墅）其层数8层销售现状正在销售 B 区，剩 60%左右主力面积116-147 价格范围2700-2860 元/ 户型两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫功能定位住宅、别墅客源市区、矿区、平定、郊区、盂县项目优势项目劣势优势分析： 与滨河世纪只一路之隔， 交通十分便利， 周边配套设施

5、齐全，小区周边环境优美，东靠占地98 万平方米的北山公园，小区占地 88 亩，水景设 计独特，户型多样，以别墅为主的小区是阳泉市首家。劣势分析：和滨河靠得太近，较高定价会失去一部 份高消费人群。户型偏大，水景设计造价高，增加 了建筑成本。创世纪项目市场调查报告德业居开发商阳光房地产开发有限公司总占地面积120亩总建筑面项目位置南大东街（协和医院东侧）总套数一期 210 套绿化率付款方式一次性 9.7 折，建行提供七成贷款功能定位商住楼规划形态多层、高层（ 1栋18层，8栋 23层）高层均价2680元/ 主力面积82106 占 70%多层均价2250元/ 销售进度一期销售户型一室一厅一卫，二室二

6、厅一卫，三室二厅二卫，四室二厅二卫销售去化平定、义井附近居民、矿区、市区占一小部分，团购近 80 套。项目优势项目劣势优势： 项目规模大，交通便利，户型多面积配比多样，客户选择度较广。劣势：加格 较低。备注二期工程 2个月后公开。物业费， 0.3 元/ 太行国际新城开发商阳泉太行房地产开发有限公司总用地面积463000 总建筑项目位置阳泉市矿区中心赛鱼路段住宅面积90000 商业总投资商山西太行房地产开发有限公司主力面积100-120 绿化层数18 层（底商 2 层）规划户数两期共计 1024 户，一期 512均价一期住宅 2480 元/ 容积率3.08建筑密面积配比住宅 90-130 底商

7、60-200 ，一托二销售主力面积100-120 客源矿区居民、从商的人交付日期2008年 4月交付，二期 5月开盘优势分析： 1000 米步行街，阳泉最长。楼盘规模较大，创世纪项目市场调查报告捷住，宅户建型好筑。面积高层套数所占比例目劣名称 修项项目儿童总公建园筑，面交积通便分析：环境污染严重，环境脏乱劣建桃占河地边面5积万德业居备注尚领鉴筑126.04 亩20078年40217月.09 3800 25 万 24 日开盘销售 85%。23万一期 5 万1500 套68%滨河世纪城268816.03 太行国际新城463000 恒大花园88亩58666.96 别墅 27 套47120 90万16

8、.4 万8 万4.2万31多万9 万7.5万三、住宅市场高层与多层市场供应与销售状况：高层与多层套数比例：住宅供应量对比：比分百身276套1800 套1024（一期 512）342户住宅供应量对比示意图100%70%100%100%创世纪项目市场调查报告市场供应量对比：套住宅市场供应量对比高多恒大花 太行国 滨河世 尚领鉴 德业物业类创世纪项目市场调查报告四、面积总体对比及销售去化进度分析：名称主力面积销售情况名称主力面积尚领鉴筑127170 销售 70%恒大花园116147 销售 190 余套销售国际新城100120 销售 85% 以上滨河世纪城90120 销售 440 余套多层销售 500

9、 余德业居82 106一期多层销售90%多层销售近 190 套06 年阳泉住宅推售总面积、规划套数、多层和高层的比例分别是多少？高层占总体比例多层总销售面积（平米）72.4万86%11.3万规划户数（户）494276%1500已售户数（户）182537%690待售户数（户）311763%810五、工程进度及交房时间统计 目前阳泉市场住宅项目的总建筑面积为 65.4 万平米，规划户数 近 5000 户。待售户数为 3800 余户。 其中多层住宅项目的待售售户数为 800 余户，高层住宅待售户数为 3000 余户。待售住宅项目交房时间分析交房情况在售楼盘现房尚领鉴筑06 年底前恒大花园、德业居一期

10、、河世纪城一期07 年底前德业居二期10创世纪项目市场调查报告滨河世纪城二期08 年以后交房时间多层高层户数所占比例户数现房60040%100006年底80053%150007 年底前1007%180008 年以后700六、2005 2007 年初住宅市场价格分析：2005 年总体销售价格对比：（各项目均价合计为：1512元/）多层漾泉小区鸿龙小区联丰商厦阳光小区南山小区丰泽园均价14001350145016501580160平均范围105857=15122006 年总体销售价格对比：（各项目均价合计为：2029元/）项目名称平均销售价格项目名称平多层均价 1853 元/鸿龙小区1350元/金

11、花园丰泽园1680 元/美丽家园佳禾城市绿洲1750元/德丰紫城苑紫薇花园2080元/德丰苑德业居2100 元/高层均价 2526 元/尚领鉴筑2400 元/恒大花园11创世纪项目市场调查报告项目名称平均销售价格项目名称多 层 均价 2450元/德业居2200 元/滨河世纪城高 层 均价 2700元/尚领鉴筑2700 元/太行国际新城恒大花园2750 元/滨河世纪城滨河世纪城2500元/2007年初总体销售价格对比： （各项目均价合计为：2621 元/） 城区待售住宅项目价格分析类别单价（元 /平米）所占比例 （%高层30005多层18002000302000260070住宅市场价格走势图：1

12、2创世纪项目市场调查报告米平/30002500200015001000500年份七、高端住宅市场调查恒大花园别墅套数：总价： 100 150万元/套 每个别墅配有专用的私家车库13创世纪项目市场调查报告二、单身公寓调查情况阳泉在建的单身公寓项目有滨河世纪城，一栋楼的单身公寓。滨河世纪城单身公寓销售面积2520规划户数约 45 户均价2800元/ 面积范围5060 户型规划一室一厅一卫工程进度封顶销售进度40%备注因为是东西方向户型，销售有难度14创世纪项目市场调查报告、写字楼市场调查情况15创世纪项目市场调查报告阳泉写字楼市场特点市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。早期写字楼市场 的

13、发展，主要源于不断涌入的外地公司对位于成熟商务区，可租赁使用的 办公场所的需求。我司对阳泉市写字楼进行调查后发现，阳泉写字楼供应 量很少，其原因是受城市传统的经济结构和行业类型特点的影响。但随着 阳泉城市经济发展水平的提高、产业结构的调整、新型的城市规划，特别 是建设园林城市的总体发展目标，为文化、旅游等产业提供了发展的契机。 目前写字楼供应量已经不能满足阳泉经济发展的步伐。写字楼供应状况规模效应是城市商务活动发展的一个重要阶段，而阳泉没有商务活动 聚集的区域，所以大规模的写字楼项目在阳泉是一个空白点。目前阳泉市 较为正式的写字楼有泉中路的泉美大厦，以及开发区的远东大厦。众多企 业均为自建的单

14、位办公楼，还有很大一部分租赁社区商业项目的底商作为 办公地点。个别酒店也有写字间向外租赁，如钱江大酒店。 目前在用写字楼：开发区远东大厦开发区远东大厦地址开发区大连路远东家具城大楼 512 层总建筑面积11000 16创世纪项目市场调查报告规划面积范围59层 20140 /间； 1012层 50160 /间工程进度正在加盖 1012层，计划 2007年 12月底竣工投入使用销售单价2700元/ （ 2006年 59 层销售单价 2500元/ ）租金0.65 元/ / 天，即 273元/ / 年入住单位目前 153 家，已经租出 152 间行业类型有：房地产公司、旅行社、家装公司等闲置写字楼：泉

15、美大厦泉美大厦位于阳泉市中心，总占地面积 7200 平方米，建筑占地面积 3000 平方米，总建筑面积 30000平方米，楼高 29 层，96.8 米，建筑高度 居全市之首，大厦是按三星级标准建造的集餐饮、住宿、购物、康乐为一 体的多功能综合性旅游涉外设施。大厦主楼设旋转餐厅，有标准豪华套房 200 余套，大小会议室、多功 能厅 10 余个，购物中心、咖啡酒吧、健身房、棋牌房、保龄球室、桑那、 美容美发、地下停车场、医疗保健一应俱全，镭射地板舞池，包间， 卡拉功能齐全。大厦设有中西俱备的大小宴会厅和包厢式餐厅，可同 时供 600 人就餐。泉美大厦目前处于闲置状态。新建楼盘项目：17创世纪项目市

16、场调查报告美隆国际、滨河世纪城部分规划建设写字楼美隆国际： 商业项目规划建设占地面积 2856 的商务楼滨河世纪城写字楼规模12 层，底商 4 层、公司自用 1012 层。出售 5 层销售面积800 平米均价2900元/ 规划间数40间销售进度基本售罄平均面积100/间备注写字楼市场供应量小，所以销售顺利酒店项目写字间：钱江大酒店经营形式出租规划面积约 80 间数1间位置钱江大酒店 7 层朝向阴面租金3000 元/ 月/ 间。含物业费、水电等费用备注目前没有租出去18创世纪项目市场调查报告四、商业市场调查情况19创世纪项目市场调查报告一、街区商业分布情况阳泉市目前整体商业分布以兴隆街为中心，呈

17、放射状分布格局，其他区域商业零 星分布，不成规模。目前主要商业集中在兴隆街附近， 主要的商业形式就是市场类商业 阳泉市目前在售的商业项目主要是以租赁形式经营。1、总体租金表主要街道店面租金价格对比区位租金总体平均租金德胜街100元/ /月90 元/ /月天成巷70元/ /月沙江小市80元/ /月兴隆街110元/ /月新建路70 元/ / 20创世纪项目市场调查报告2、主要街区租金走势：德胜街天桥以东开始，总体平均 100元/ / 月左右天成巷租金走势总体平均 70元/ 月左右21140120100806040200创世纪项目市场调查报告南路口 靠南中间中间 靠北中间 北路口单位:元新建路租金总

18、体走势，平均租金在 70 元/ / 月单靠天桥路口中间中间中间桃河路口22创世纪项目市场调查报告兴隆街租金走势总体平均在 110元/ / 月，再此地段可以说是阳泉多年以来最为繁华的地段，在阳泉人的心理当中，是逛街购 物的必去之处。经过调查问卷分析，周边店面的租金平均在 90 元/ ，按此计算 加上周边现有销售分析，店面销售价格应该在 12000元/ 左右。黄金地段租金总体走势：23创世纪项目市场调查报告由于周边与附近没有在售项目， 那我们依据租金走势，计算此地段的店面价格，按 月租金平均在 90 元/月，那么店面的价格应该在 12000元左右。3、区位地价： 从阳泉土地挂牌成交的信息资料了解到

19、， 2006 年一共挂牌了 11 块土 地，总体成交平均价在 60 万左右。分析区位情况：位置信息各 德胜街德胜东街多为高层建筑，经商人遍部在此，临近火车站，西街多为区区 新建路属于比较清淡的区域，建有少量的底商和住宅楼。域街 兴隆街是该区位是全市最繁华的商业街，商场、专卖店等遍布一条龙，道 桥北街多为两层商业，只有两栋住宅楼，但都已经老化。情 河边街面临桃河，全部多层商住楼。况桃河路沿街只有底商，无住宅，纯属商业用房。华胜街同桥北街一样，多为三层以下的商业用房，住宅极少24创世纪项目市场调查报告、社区商业 滨河世纪城、太行国际新城滨河世纪城滨河世纪城二期商业二期商业包括沃尔玛超市、银座百货大

20、楼、品牌店等建筑面积20万平米模式大型商场，两层规划间数500间均价13000元/ 规划价格一层： 2000030000 元/ 面积规划10 无限大二层： 700015000元/ 同上商场共 4 层 三层：经营数码产品四层：高级影院、咖啡厅、夜总会等备注商场开盘时间 2007年 3月 18日备注从 2 月初开始售 VIP 卡，至 3 月 19 日，共售出 100 张，其中办理认购手续的近 90 一层占 70%。从销售量来说没有达到他们的希望值，但客户来访率依然较高，销售态势良好。25创世纪项目市场调查报告滨河世纪城二期商业调查情况A 区沿街店面均价一层29400元/ 经营业态米兰精二层1000

21、012000 元/ 米兰精品大街 男女时B 区步行街均价一层2100023000 元/ 经营业态米兰精二层1000012000 元/ 米兰精品大街 男女时C 区中心广场店面均价一层1860020000 元/ 经营业态彼得财富广场二层1000012000 元/ 彼得财富广场D 区店面均价内街一层14600元/ 经营业态男女时装专卖 时尚提包 行前线 时尚潮流街区二层1000012000 元/ 沿街一层20000元/ 经营业态运动与休闲鞋城 流行前二层1000012000 元/ 总销售面积：约 4 万A区B区C区D6600 340016600 8600 产品形态：独立店面面积规划：面积可自由分割2

22、6创世纪项目市场调查报告太行国际新城太行国际新城商业建筑面积5 万平米模式步行街区 2 层规划农贸市场面积2000商业10000 1000 米风情商业街酒店8400餐饮15000 商业街的主力业态超市4000 洗浴中心2700夜总会4000 会所600 银行490 备注规划 5万平米休闲娱乐儿童公园，长 800 米27创世纪项目市场调查报告三、纯商业1、富百家布局规划消费特区 特点物流特区时尚服装商业特区日用百货批发特区鞋帽箱包财富特区布局规划餐饮发展特区步行街区备注3/1 对外销售，拥有产权； 3/2 统一规划。 排号客户： 900 组；排号费 500 元 具体价格尚未公开2、美隆国际广场售

23、楼部未公开28创世纪项目市场调查报告布局规划大型超市建筑面积近万平米餐饮总汇中西饮食、各式快餐、咖啡、茶艺酒吧等明珠大卖场建筑面积 11000 平米，小面积大框架精品百货建筑面积 15000 平米娱乐休闲多功能区，建筑面积 2000 多平米室内步行街步行街宽 16 米，临街专卖店 8000多平米，中庭面积 500平米备注地下一层，地上五层，均统一规划，一、三、五拥有部分餐饮规划店位 平米的餐饮部分整体外售。地下一层大型超市，部分为地下停车场。 开盘时间： 2007年 4月。3、金街29创世纪项目市场调查报告均价一层13000 元/ 二层10000 元/ 三层8000元/ 四层6000元/ 五层

24、4000元/ 备注12 层南侧大面积； 35 层小面积店面。具体面积范围根据登记 合。工程进度： 2006年四月动工， 2006 年底封顶。30创世纪项目市场调查报告五、酒店市场调查情况31创世纪项目市场调查报告酒店市场供给现状分析我们将调查区域锁定为星级酒店以及住宿房间数目 60 间以上的酒店宾馆项目。调 查区域内的酒店供应主要有四星级的北冰洋大酒店； 三星级的景隆花园酒店、 钱江大酒 店、阳泉宾馆；涉外二星级墨玉宾馆；规划中在建的四星级太行国际酒店项目；以及两 家房间数目在 60 间以上的普通酒店，分别为东方宾馆和森海大厦。2006 年阳泉市酒店平均入住率处于上升趋势，酒店级别普遍不高，但

25、经营状况比 较良好，市场缺乏较高档次的酒店。阳泉市酒店总体供应量分析名称星级房间数墨玉宾馆涉外135间景隆花园酒店65间休闲北冰洋大酒店64间综合钱江大酒店80间综合东方宾馆65间休闲森海大厦60间休闲阳泉宾馆229间综合太行国际酒店400间建泉美国际大酒店100间涉阳旅假日酒店标准75间旅从周边酒店总体的供应量来看，已经有 773 间房的供应量，可容纳约1550 人，太行国际酒店和泉美国际大酒店还没有正式营业，泉美国际大酒32创世纪项目市场调查报告店今年 5 月份正式营业，太行国际大酒店尚在施工中，将成为阳泉首家能 同时容纳 700 多人入住的四星级酒店。整体来讲供应量比较客观，但是阳泉的酒

26、店项目建造时间比较早，虽 然有些进行了改造，但酒店外观无法改变，目前矿区太行国际新城项目规 划建成总建筑面积 8400 平米的四星级国际大酒店，定位尚未明确公开。阳泉酒店很多为国有企业酒店，经营模式较为陈旧，定位高档的新型 国际大酒店有待开发，为阳泉三角地五星级国际大酒店的开发提供了有利 的市场契机。33创世纪项目市场调查报告周边酒店配套设施与服务分析套项中餐厅西餐厅会议室展览设施洗浴酒吧健身房娱乐中心馆 宾 玉 墨店 酒 园 花 隆 景馆 宾 方 东际 国 行 太未定从上表可以看到各酒店的硬件配套设施水平参差不齐，建设比较早的 一些宾馆各硬件配套设施比较落后。在从酒店管理来说，水平同样也是参

27、差不齐，差异非常大。大多数酒 店的都是由投资者自行进行管理。酒店价格分析对于酒店来说，由于其客房存在着多种类型，因此在价格分析时根据实际情况大体分为标准间、标准套间和豪华套间三种类型进行比较。34创世纪项目市场调查报告名称标准间折后价标准套间折后价豪华套间墨玉宾馆8折双人三人双人三人豪华套单人套双人套268214288318230254528253230景隆花园酒店套房一套房二套房一套房二9折2882594886884396191980北冰洋大酒店2483861980钱江大酒店 /8 折246196269215东方宾馆/8 折180144250200森海大厦 /7.5 折16812625018

28、8阳泉宾馆太行国际泉美国际大酒店阳旅假日酒店198288486698从上表分析来看，以折后价分析，可获得到具体数据的唯一四星级酒店北冰洋大酒店标准间定价于 248元，标准套间在 386 元，豪华套间 198035创世纪项目市场调查报告元。今年五月即将开业的泉美国际大酒店价格尚未公开，太行国际新城项 目酒店将于 2008 年开业，即将成为矿区唯一一家四星级国际酒店，预计会 以自身高定位的优势在价格上高于其他同类型酒店。三星级酒店的价格与四星级相比价格较低，最明显的是以打折优惠吸 引客户。部分三星级酒店有较为明显的客房细分，但商务套间市场供应量 很少。阳泉宾馆目前正在装修中，尚未营业。36创世纪项目市场调查报告需求调查分析周边酒店入住率分析森海大厦东方宾馆钱江大酒店北冰洋大酒店景隆花园酒店墨玉宾馆淡季入住率 旺季入住率 平均入住 注：阳泉宾馆、 泉美国际大酒店、 太行国际大酒店均为营业， 不再数据统计范围内。 根据对这些酒店的调查， 大部分酒店的平均入住率都能达到 40% 以上， 旺季入住率达到 65% 以