上海上实东滩房地产组织管理手册详细

1、上海上实城市发展投资有限公司组织管理手册受控文件目录第一部分、手册说明本手册用以说明公司的组织关系、权责结构和岗位职责，是公司组 织管理的基本文件。它一共包括四个部分：1.组织设计的基本思路：本部分阐明了城发公司现阶段组织设 计的基本思想，包括组织机构选择的思路、运作模式选择的 思路、岗位设置的原则等。2.组织职能概述：本部分是组织机构图、岗位设置图和职能的 概述，通过组织机构图和岗位设置图阐述了部门之间关系和 职位间关系图，总部和项目公司关键权责分配概要的说明了 总部和项目公司之间的权限划分框架。3.部门职责：本部分主要阐述各部门的使命与目标，主要的职 能与职责。4.职位说明书：本部分详细描

2、述了各岗位（职位）的基本信息、 上下级关系、主要的职权、内外沟通渠道、能力素质要求等。5.附录：关键权责分配表，把各部门的一些关键权责进行汇总, 这些权责的分配已经在各业务流程中进行了描述。本手册是城发公司组织管理的基本文件，当组织机构、部门设置、 岗位设置和权责设计或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。第二部分、组织设计基本思路组织设计的基本原则?反应企业战略的原则组织设计的基本出发点是为了实现企业战略，因此组织设计时要考虑市场定位、客户价值及核心竞争能力等多项因素，目前城发定位 为区域开发集成商，拟大量进入二线城市，并且以商业地产为主，同 时会利用上实集团的资源与品牌优势实现高速成长，

3、因此在组织设计 中必须考虑未来模式要以商业房地产开发为主的特点来设立，同时要兼顾多区域运作。?体现行业特点的原则房地产业是一个资源整合型的行业，正整个价值链上有大量的环 节是采用外包或借助专业公司的力量来完成， 而且它具有项目型的特 点，公司的业务业务运作是有一个个具体的项目组成，同时公司运作时会牵涉到大量资金和其他资源的管理， 具有很高的风险，因此在组 织设计时要充分考虑这些因素。?优化业务流程的原则组织设计时，充分考虑业务流程的简单、高效和顺畅，组织架构 是部门职能的集合，在部门设计与职能分配将优先考虑业务流程的顺 畅与合理，这一基本原则在从项目决策、项目策划、设计到施工管理、 营销管理和

4、服务的各流程中充分体现， 尽可能使流程的关键环节由专 业部门完成，需要多方协调的环节尽量减少。?促进管理绩效的原则组织设计要能促进管理绩效，因此在部门、岗位的职能与职责设计上尽可能的清晰和专业化，减少多头负责。? 提高运作效率的原则 为提高管理效率，组织设计时尽量扁平化，授权充分，减少责任重叠，在总部机构设置时基本上采取三层的简单机构， 同时对不能的 职责范围在总部和项目公司之间采用分层次授权的方法， 包括各类方 案的审核权限、采购权限、成本管理权限等，尽量减少责任的重叠。 管控模式的选择根据房地产行业的特点和公司的实际情况， 公司总部对项目公司在短 期内采用操作型管控模式，这种管控模式是组织

5、机构设置与职能分配的 基础。有关管控模式的详细内容请参看城发公司管控模式? 管控模式的定义所谓管控模式是指一个以战略为导向， 以组织结构为框架， 以管理控 制系统为核心，以流程和制度为基础的动态系统，它是公司总部对职能 部门和项目公司管理的基本框架， 它通常会定义总部与项目公司的定位、 总部和项目公司的运作模式、关键的权责分配与重要的管理控制手段。通常总部对项目公司的管控模式按照管控的深度分为财务管控型、 战 略管控型和操作管控型三种，财务管控型通过资本纽带，依靠公司治理 结构，以财务指标进行管理和考核，在组织上总部不设具体业务部门； 战略管控型依靠公司战略规划进行管理和考核，通过财务控制、战

6、略规 划与控制和人力资源管理等手段进行管控，在组织上总部不设具体业务 部门；操作管控型通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进 行管理，直接对重要的关节操作管理，总部设置专门的业务部门。? 城发公司管控摸式由于城发公司以房地产开发为主业， 急需在总部形成专业能力以及房 地产业固有的高风险等特点决定了城发公司在短期内应该采用操作管控 型的管控模式，在这种管控模式下，总部定位为战略管理、品牌管理、 人才管理、财务管理、资本运作投资管理和房地产业务运营中心，对所 有的房地产开发项目的整体业绩负责；项目公司定位房地产开发的任务 中心，为房地产开发项目的生产制造部门，对项目的进度、质量、安全 和建

7、安成本负责。运作模式的选择房地产公司通常会采用职能制、矩阵制和纯项目公司制三种运作模 式。城发公司总部职能部门和项目公司之间采用矩阵式管理的运作模式。 这种矩阵式管理的运作模式是流程设计的重要原则。所谓矩阵式管理， 即是由纵横两套管理系统交错而成的组织结构。 这 种组织形式打破了“一个人一个老板”的命令统一原则，使一个员工同 时接受两方面的领导：在执行日常工作任务方面，接受原职能部门的垂 直领导；在完成特定任务（即这一矩阵式组织的目标）过程中要接受项 目负责人的横向指挥。任务一旦完成，组织成员仍回到原部门工作。在矩阵式管理模式下， 我们将强化项目总经理的职能， 在强调项目完 整独立运作的同时，

8、强化上海总部专业的整合能力。在矩阵制的管理模式下， 项目总经理（或实际履行项目总经理职权的 执行总经理）负责对项目总体进度、质量、安全以及建安成本的管理， 各职能部门通过项目计划接受项目负责人的横向指挥，公司以项目计划 为前驱动而不是总部职能部门任务驱动的模式运作，项目公司对职能部项目 拓次 展 部匕匕厶冃构架是部营项理门部强相关部公目公司管理白勺前提架构包括三合协调卜层合指该部预下列部门被定义为弱相部部、财务部、法务部、综合协调部、工总部项目弱相关部门程关联相对较小，在城发公司,部销.的主要工作与售开发项目目关部门：部po的进度质量投资管理门拥有部分考核权项目公司人员分为两类，一类为长驻项目

9、公司人员，接受项目总经理 直接领导，一类为直接服务于项目公司的职能部门人员，接受双重原职 能部门和项目总经理的双重领导，在职能部门人员中，财务与营销人员 采用总部直接派驻的形式进行管理。组织机构的设计和职能的分配将基于上述的基本原则和模式的选择第三部分、职能架构概述组织机构图-实线表示业务管理；-虚线表示业务指导说明：项目公司的销售部和财务部，分别是总部营销部和财务部派驻机构，业务管理归总部部门。项目发展委员会丄 - - 技术委员会I 组织职能架构概述I职能架构框架项目拓展部、营销部、开发部、工程技术部、招标采购部、成本管理部项目公司：只纳入到城发房地产业务管理框架下的项目开发公司，属于投资管

10、理部以投资性质参与的公司不在此列。在矩阵制管理框架下，项目弱相关部门（除财务部以外）对项目公 现顺标采丿部部术项术强指该部要工作与开发门的主门:力 资 源部16)司主要以职能服务为主，强相关部门职能管理和职能服务的角色，在项 目目标的实现方面承担职能管理角色，在为项目配套的如设计、报批、 各类业务办理等方面承担职能服务角色?总部和项目公司关键权责划分框架总部和项目公司的关键权责划分是业务流程设计的主要依据之一， 也是实现总部对项目公司有效管控的重要内容之一，下表是总部与项目 公司的权责划分的框架，具体权责的划分请参看附录。第四部分、部门职责 部门职责目录1)2)3)4)5)6)7)8)9)10

11、)11)12)13)14)15)17)18)19)部门通用职责1.1.部门规划及管理贯彻执行集团、公司及行业有关政策、制度，负责本专业管理标 准及规章制度的编制及修定，并实施；根据公司战略发展规划，负责编制本部门业务规划及年度和月度 工作计划；负责 指导 、监 督所 属 岗位的业 务工作 。2.2.部门日常工作管理配合完成公司对相关部门的绩效考核工作； 负责本部门员工的关键绩效考核指标的建立； 根据公司绩效管理制度及考核指标，负责本部门员工的绩效考评 工作；负责部门预算项目的编制、控制及执行； 负责本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作； 配合公司行政部对本部门所使用的设施、设备及办公用品进

12、行日 常维护、管理工作； 负责提出本部门的培训需求，并配合行政部进行培训实施； 负责组织本部门员工的内部业务日常培训和岗位培训； 负责本部门有关资料文件的起草、归档工作。3.3.其他配合性工作配合有关部门进行防火、防盗、保卫等工作； 配合进行部门接待工作； 负责完成各级领导交派的其他临时性任务。成本管理部部门职责1.1. 岗位设置图备注：造价工程师按专业设置，分为土建和安装（增加会计师）2.2. 部门使命负责公司的成本管理体系的建立、策划、动态成本管理以及成本分析与改进， 是公司的项目成本控制中心3.3. 部门职责3.13.1成本管理体系负责项目整体成本控制，建立和完善公司成本控制体系； 负责

13、公司项目成本战略的策划、制定和实施； 负责建立项目目标成本责任体系，并负责落实与考核； 建立成本监控预警机制。3 3成本策划负责在产品可研阶段进行成本测算；负责公司目标成本的监控与调整； 负责参加对建筑方案设计、初步设计的经济性评审，评审通过后 按要求编制目标成本指导书负责对各投标单位的经济标书进行评价。3.33.3成本动态管理负责收集、整理公司范围的有关成本信息，并负责对成本信息进 行汇总及甄别；负责监督、指导各部门建立动态成本信息台帐；负责对目标成本控制范围内的重大支出进行会签，避免目标成本 的非预期超出；负责定期对项目成本进行监控，超出预期成本变动范围的情况启 动预警程序；参与施工图的经

14、济评审，确保符合限额设计的要求。3.43.4 成本分析及效益评估 负责项目后成本分析评价，并落实成本责任制； 收集、分析已完工项目的成本经济指标；3.53.5 材料采购价格监控 设定材料设备采购的成本目标； 定期进行市场材料价格调查，并对招标采购部的材料报价进行复 核和确认。3.63.6 合同审价及管理 参与项目合同洽谈； 负责审定合同商务条款； 负责检查合同生效后的合同管理工作，评估合同履约情况；招标采购部部门职责1.1. 岗位设置图备注:招标采购岗根据不同的专业重点设置 2-32-3人2.2. 部门使命负责对项目的工程、材料、设备、服务的招标与采购管理以及供应商的管理， 确保低成本和及时的

15、获得项目建设所需要的工程、材料和设备的供应。3.3. 部门职责3.13.1供应商管理负责收集供应商信息，包括对供应商的评价信息，建立供应商信 息库。负责建立对直接采购供应商的评价流程，并定期组织评价，建立 和维护合格供应商清单；负责组织成本管理部、项目公司、工程技术部等相关部门/ /人员对 工程供方进行资质预审；负责对供货不合格供应商的信息反馈和督促整改。 按照招标领导小组的要求，负责公司各项招标组织工作。3.23.2材料及设备米购按照公司招标领导小组要求，负责确定项目材料的采购方式（包 括授权给项目公司的采购）；负责项目设备及材料米购总体计划的编制和调整。根据项目公司的采购要求，负责编制材料

16、采购月度实施计划， 执行日常的采购作业；负责对授权范围内的直接采购活动的实施，并接受成本管理部的价格监督；负责对授权范围内的直接采购材料的市场信息的调研，建立材料 价格信息库；参与项目公司所组织的大型设备或重要材料的现场验收；负责不合格材料退货的管理工作；提出四新材料选用的建议。3.33.3招标管理负责公司各项招标组织工作，包括制定标书、评分标准和评分表、 发标、答疑、开标、评标等工作。负责供方的资质预审和评价。3.43.4采购合同管理负责拟订各类供方采购合同，并组织相关部门会签；财务部部门职责1.1.岗位设置图2.2.部门使命负责公司的资金、资产进行管理，并进行财务统计、核算、分析；3.3.

17、部门职责3.13.1全面预算管理负责公司的全面预算管理；协助确定公司经营目标，协助编制经营计划，动态跟踪调整。全 面的分析、评价。3 3会计核算与资金管理从货币角度如实记录、反映公司业务活动和资产债务情况；按规 定准确及时地向集团、税务局等外部单位提供会计报表； 负责支出管理、费用报销，日常借款、业务性款项支付、有价单 证、现金管理等各种财务收支办理； 负责公司会计档案管理。3.33.3 融资管理负责拓展融资渠道； 负责确保贷款资金到位、统筹安排展期及还贷。3.43.4 税务管理负责公司税务筹划； 负责纳税申报、税款缴纳等各项事务办理。3.53.5 财务分析与公司决策支持 对项目立项时对经济效

18、益进行测算，提供战略决策支持；认真审 查各类经济合同，提供战术性决策支持； 定期组织财务和专项分析、提供决策分析。3.63.6 项目公司财务管理 建立项目公司财务监管体系； 委派 和考 核项 目公 司 财务主管 （经理）； 审批项目公司财务预算方案； 不定期进行项目公司的财务审查，预防财务风险； 对超过预算和单笔支付权限的费用支付进行审批。3.73.7 内部审计 随着公司的发展，按公司领导要求提出修改公司内部审计制 度的建议； 按年度计划，根据内审制度开展公司对下属子公司例行的审 计及各项专项审计； 和外部财务审计单位保持良好的合作关系，协助 做好公司法定的外部审计工作； 协助其他部门做好内部

19、控制；3.83.8 土地使用权证管理 保存土地使用权证和审批土地使用权证。3.93.9 内部管理印章、票据、合同管理、部门内部管理法务部部门职责1.1.岗位设置图2.2. 部门使命为公司提供各类法律支持服务，是公司的法律风险控制中心3.3. 部门职责：3.13.1法律审核对总部商务合同的法律审核。3 3合约管理编制和修改企业的格式化合同；合同法律知识培训；合同签订前商务谈判中的法律咨询服务；对项目公司权限内的合同进行定期检查，法律指导； 组织合约履约情况的检查。3.33.3法律纠纷处理负责处理包含项目公司在内的公司所有法律纠纷处理； 负责外聘律师的选择、聘用合同订立、管理和服务评价开发部部门职

20、责1.1.岗位设置图2.2.部门使命负责房地产开发项目的投资可行性研究、项目策划、概念设计和方案设计管理 和产品研究3.3.部门职责 3.13.1可行性研究参与项目预先可行性研究，负责对项目拓展部的市调报告和预先 可研报告提出专业建议；组织项目可行性研究，并负责在项目可行性论证和策划阶段提出 产品设计原则、要点和草案，并就有关设计思路与可研咨询单位 沟通、评估；负责按照招标程序向招标领导小组推荐合适的可研外包单位；将可研报告提交项目发展委员会进行论证。3.23.2产品定位根据公司的项目进度安排，为产品概念设计和可行性研究提供规 划控制要点；负责向招标领导小组推荐概念设计单位，并负责进行的概念设

21、计， 最终完成前期产品定位。3.33.3规划设计（方案设计）负责向招标领导小组推荐规划设计单位，负责与规划设计单位的 沟通联系，并组织项目方案设计的评审；3.43.4协助扩初及施工图设计评审负责向项目公司提供已定案的建筑方案及规划的详细参数，并参 与审核扩初设计任务书和设计评审；负责参与施工图设计和重大设备材料选型方案的评审； 参与项目公司所组织的对涉及外立面、景观及重大建安成本的变 更的评审。3.53.5 协助商务谈判协助项目拓展部参与有关的项目商务谈判，提供专业意见。工程技术部部门职责1.1.岗位设置图注：项目专业工程师按专业设置，短期内设土建2 2人、电气1 1人、管道1 1人、市政1

22、1人，未来根据项目需要增加2.2. 部门使命负责公司的工程技术管理，包括参与设计前期的技术评审、组织扩初设计和施 工图设计管理、审定公司各类技术方案、制定公司的工程技术管理规范并对项目公 司工程部进行“规范、监控、支持、引导”，是公司的工程技术平台3.3. 部门职责3.13.1方案评审参与评审方案设计任务书。参与由项目拓展部和开发部所组织的产品策划方案的评审；参与选择规划设计单位，并参与项目方案设计的评审；3.23.2扩初及施工图设计管理负责设计单位设计资质的收集，初步筛选设计单位；协助招标领 导小组对设计单位的评选；负责编制扩初设计、施工图设计任务书，并组织对扩初设计、施 工图的评审工作。负

23、责对设计单位设计质量、进度的管理以及限额设计的控制； 负责对因公司战略方案调整所导致的相应的设计调整； 参与项目公司、施工单位的施工图技术交底。3.33.3 工程技术管理 负责审定设计院提供的主要项目材料清单及设备参数，参与主要 设备的招标采购； 负责主办重要建筑装饰装修材料的选型工作； 在项目公司协助下，对重大施工方案组织专家进行评审。 在项目实施过程中，负责为项目公司提供重大工程技术问题的技 术支持服务； 必要时，参与项目公司所组织的项目例会以及各种技术交底和答 疑； 负责工程标准化管理，包括工程管理制度的建立和完善；定期检 查项目公司工程管理工作程序是否符合公司统一要求； 负责 业主 重

24、大 投诉 的 技术核查 ，并向 项目 公司 提出 处理 解决 方案 ； 与公司人力资源部协作对工程技术人员进行专业培训、考查； 负责组织开展公司四新技术应用管理。3.43.4 变更管理 负责（重大）设计变更的审核、批准； 参与项目公司所组织的对涉及重大建安成本的变更的评审； 负责协助项目公司对涉及顾客变更的重大技术和设计方面的评 审。3.53.5 工程进度、质量与安全文明管理 负责各项目工程进度、质量、安全文明施工情况检查、督促； 负责跟踪各项目工程质量通病防治情况，并做出总结； 参与工程项目的验收； 对公司合作的施工单位、监理单位进行评价； 进行工程信息收集、总结，建立工程案例信息库。 参与

25、对工程供方的资质预审及评价。3.63.6 技术资料管理 负责项目设计技术资料、文件的收集和管理； 负责对项目公司技术、施工资料管理的督促、检查； 负责项目完成后归档资料的审核；3.73.7 成本管理 负责落实以公司目标成本为限额的扩初及施工图设计； 负责监控设计变更的成本，确保满足目标成本的要求；3.83.8 工 程合 同管 理负责监督工程合同执行工作，参与合同履约评估；参与审核工程施工合同、材料采购合同、顾问服务合同； 3.93.9其他事务负责外围工程技术专家团的组建和管理。企业管理部部门职责1.1.岗位设置图备注：计划考核岗设两人，分别负责东滩公司和城发公司计划与考核。2.2.部门使命负责

26、组织制定企业发展战略，公司管理体系建设和优化，部门绩效的评价，保 证整体管理工作的有效性，提高公司效率和竞争力。3 3部门职责：3.13.1公司战略研究公司发展战略，并就公司的战略调整给予提议。3.23.2综合计划管理负责组织落实集团下发的综合计划；负责组织公司的年度综合计划制订以及分解到各部门； 负责部门月度工作计划以及项目节点计划的跟踪与监督。3.33.3部门绩效评价设计部门和项目考核方案；负责收集各部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对 职能部门的绩效考核根据项目节点完成情况，组织对项目公司的绩效考核。3.43.4 ISOISO体系ISOISO标准和公司的管理要求设计和维护ISO

27、9000ISO9000体系；ISOISO文件控制；组织评审ISO9000ISO9000系统文件；安排内审员培训，通过组织定期的内部审核，确保ISO9000ISO9000体系 得以有效运行；组织客户满意度调查；负责与外部管理体系认证机构的沟通联络工作。3.53.5其他制度管理制定和修改ISO9000ISO9000系统以外的其他管理制度；定期评价各制度的落实情况，向管理层提供管理改善建议。人力资源部部门职责1.1.岗位设置图2.2.部门使命根据企业发展战略需要，提供人力资源方面的有效支持；在企业内部创造良好 的机制，为员工提供职业发展空间和能力素质的提高机会。3 3部门职责3.13.1人力资源规划

28、负责制定公司的人力资源规划，并组织实施；完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式（包含招 聘、绩效、培训、薪酬及员工发展等体系的全面建设），制定和完 善人力资源管理制度；向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等方面的建 议；项目公司成立后，负责审批项目公司的用人计划。3.23.2人员招聘和选派制定招聘计划和实施招聘，为总部和项目公司供给人才；为项目公司配备中层以上配备管理人员。3.33.3人员培训负责公司员工的培训管理（包括项目公司）工作；拟定培训计划；执行培训计划；评价培训效果和督促各部门内部的培训工作。3.43.4员工福利和绩效考核负责员工的绩效管理的组织、考核以及结果汇总

29、整理；负责总部员工的薪酬事务管理，负责审批项目公司薪酬制度；负责员工的调动、离职、入职、考勤、保险和医疗等手续的办理； 建立公司员工福利制度；负责公司的企业文化的建设。投资管理部部门职责1.1.岗位设置图2.2.部门使命负责管理公司的各项投融资活动，制订和实施各类投融资计戈U U , 为公司高层决策收集相关信息、进行决策分析以及提供相关服务。3.3.部门职责：3.13.1 投资战略研究根据公司整体发展战略，制订本公司投资战 略，包括投资的行业、 地域和区域、时间计划以及投资策略。根据投资战略，寻找各类投资机会。负责评审其他部门提供的投资机会。委托项目部、开发部和其他中介机构进行尽职调查，并审核

30、尽职 调查报告。3.23.2 长期投资管理根据公司整体发展战略，结合项目拓展部、开发部及项目公司等 提出的项目投资计划，会同财务部共同编制各类投资计划（年度 和季 度）。对公司对外投资（包括短期投资及长期投资 ）实施过程中的进度、 资金 使用 情况 、可能 存在 的风 险 及风 险的 应对 措施 等方 面的 管理 。汇总公司上年度对外投资的规模及投资收益，并分析取得成绩的 原因及没有实现目标的原因。根据财务部的年度资金使用计划及年度投资计划，参与项目部、 开发部对项目的预可研，提供初步投资分析意见。负责对开发部组织的房地产项目可行性研究进行投资可行性方面 的评估，参与可行性研究评审。负责投资过

31、程管理，对正处于投资阶段的项目公司，根据项目公司、项目部等提出的投资需求及进度，会同财务部共同编制投资进度安排表。会同财务部根据每个季度报表分析，对公司持有的项目公司股权、资产或其他物业等的投资收益、现金流量作出整 体分析等。负责组织相关部门进行房地产项目的后评估工作。3.33.3 短期投资管理根据证券市场、债券市场、货币市场及其他金融市场等资本市场 上各种有价证券的情况和其他投资对象的盈利能力编报短期投资 计划。根据公司财务部的资金盈余情况所编报资金状况表，共同协商短 期投资的时机及投资方向，包括购买股票、企 业债券、金 融债券、 其他金融衍生产品、国 库券、特 种国债、委 托理财、委托贷款

32、等。 负责编制短期投资项目计划书及合作协议等。3.43.4 股权事务管理参与本公 司及被投资公司公司章程、议事规则、重大决策 程序及关联交易议事规则等文件的起草。负责处理本公司及被投资公司的各类股权事务，包括股东会、董 事会、监事会关于投资会议的各类决议的制作及决议档案保留等 负责本公司及被投资公司公司的重大资产及产权处置的管理。3.53.5融资计划管理负责完成各类股权性融资管理，包括发行普通股、优先股等以及 其他货币形式的增资扩股。负责完成公司股权性战略投资人的合作事宜的处理。项目拓展部部门职责1.1.岗位设置图2.2.部门使命获取和储备公司重要的战略资源- -土地，做好房地产开发资源准备和

33、前期工作3.3.部门职责3.13.1收集市场土地信息寻找和目标地块信息，建立信息库；与目标客户联系协商，前期沟通。3.23.2市场研究研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息； 根据目标地块信息和公司市场开发战略组织市场调查； 根据市场调查信息撰写市调报告上报管理层。3.33.3预先可行性研究组织进行项目的初步可行性分析，对项目进行估算，作出初步规 划建议书。将预可研报告提交项目发展委员会进行论证。3.43.4策划项目获取方式，并组织运作根据公司市场开发策略和市场可行性分析提出商务谈判方案，确 定商务条件，负责与相关各方的商务谈判工作。3.53.5 公共关系管理 负责与政府、合作方及客户

34、的日常联系和协调沟通与管理3.63.6 筹建项目公司和前期手续办理 负责办理房地产项目的前期报建手续 策划和办理获取土地有关事务。 负责筹建项目公司。营销部部门职责1.1.岗位设置图2.2. 部门使命负责项目的营销策划、销售管理、品牌管理以及客户服务体系，对项目的最终销售业绩负责3.3. 部门职责3.13.1项目营销策划参与公司项目定位，项目规划设计方案讨论；根据公司市场分析和项目定位，负责营销策划方案的制定及落实；根据批准后的营销策划方案，拟定销售计划和招商计划；审批项目公司编制的销售实施方案和招商实施方案；3.23.2销售管理根据公司年度经营计划制定年度销售目标和计划；制定有关销售管理及服

35、务标准；负责执行公司制定的销售价格；负责权限内价格折扣管理和提出销售价格调整建议。负责对营销策划/ /销售代理公司的归口管理，包括前期洽谈、业绩 评估等。3.33.3品牌管理制定品牌推广战略；组织、实施品牌推广活动；公司宣传册管理：包括提供素材、审定设计方案等；项目报纸广告的定版。3.43.4营销费用管理审核项目的营销预算；审核项目公司营销费用；3.53.5物业管理负责策划项目物业管理方案；在项目物业外包时，参与选择物业管理公司；组织项目公司销售部对物业公司提供的物业服务进行监督和评 估；3.63.6客户服务负责建立和完善城发公司客户服务体系；负责建立公司客户服务标准和服务流程；负责按照服务标

36、准进行各界面的服务质量的检查和抽查组织开展公司的客户满意度调查活动；负责对顾客满意度调查结果的分析和定期向管理层报告。负责公司客户关系管理；负责策划、组织、实施客户活动。3.73.7危机管理负责建立危机管理风险防范体系。策划有关危机处理预案。综合协调部部门职责1.1.岗位设置图2.2.部门使命为公司提供日常行政后勤服务，是公司的行政后勤与协调中心 3.3.部门职责3.13.1 公文管理负责公司的各类公文处理与文件督办； 负责总部和项目公司之间的公文传递。3.23.2 档案管理档案接受和归档； 档案存放； 档案借阅； 档案鉴定和销毁。3.33.3 资产管理 负责办理各部门的固定资产的采购审批手续

37、、采购以及登记建档 工作；负责办理各部门的固定资产的转移/ /报废手续； 牵头组织固定资产的盘点； 负责固定资产的日常维护和台帐管理； 对项目公司的固定资产检查。3.43.4 信息管理 负责公司信息化建设的战略规划及信息系统改进方案的制订与实 施； 负责企业计算机信息管理系统的开发、维护、更新、使用管理以 及网络安全维护； 负责计算机及相关设备的购置、调配、维修、维护保养； 负责公司内部网站信息内容的日常维护和更新的技术实现； 负责 处理 公司 日常 电 脑和网络 故障，提 供 ITIT 服务 。3.53.5 安全管理 负责公司办公场地的安全管理，包括定期安全检查和监督整改； 负责安全教育和培

38、训，消防演练组织； 负责指导项目公司的安全管理； 配合外部和上级安全检查。3.63.6 后勤管理 负责公司部门级会议的会务管理与会务服务； 负责公司级会议的会议安排、协调以及会议纪要的整理与发放； 负责公司日常车辆调配，车辆维护、驾驶员管理/ /证照办理；负责公司前台接待； 负责公司的党群事务； 办公用品管理； 其他后勤服务。项目发展委员会1.1. 委员会组成项目发展委员会委员由四部分人员组成，公司高层、部分中层、 公司项目管理专业人员和外聘专家。原则上要求涵盖房地产开发 各个专领域。项目发展委员会设主任委员（召集人）一名，由公司 总裁担任。 ， 项目发展委员会下设工作小组，由公司负责项目投资

39、的负责人担 任工 作小 组组 长， 另 设组员 1-21-2 名。2.2. 机构使命 项目发展投资委员会主要负责对公司长期发展战略和重大投资决策进行研究并 提出建议3.3. 职责权限对公司长期发展战略规划进行研究并提出建议： 对公司的重大项目投资方案进行研究并提出建议； 对公司章程规定须经董事会批准的重大资本运行、资产经营 项目进行研究并提出建议； 对其他影响公司发展的重大事项进行研究并提出建议； 对以上事项的实施进行检查；董事会授权的其他事宜。 项目发展委员会对董事会负责，委员会的提案提交董事会审议决定。项目公司财务部部门职责1.1.岗位设置图部门经理2.2.部门使命负责在公司总部财务部的指

40、导下，在项目公司公司治理结构的框架下进行项 目公司的日常财务管理3.3.部门职责| 出纳会计3.13.1项目公司预算管理在总部项目总体预算下，负责项目公司内部各部门的预算管理。3.23.2会计核算与资金管理从货币角度如实记录、反映公司业务活动和资产债务情况；按规 定准确及时地向集团公司、税务局等外部单位提供会计报表；负责支出管理、费用报销，日常借款、业务性款项支付、有价单 证、现金管理等各种财务收支办理；负责公司会计档案管理。3.33.3税务管理负责公司税务筹划；负责纳税申报、税款缴纳等各项事务办理。3.43.4按揭办理联系按揭银行、报送按揭资料、保证按揭款及时到账。3.53.5其他印章、票据

41、、合同管理、部门内部管理；协助总部取得土地使用权证；需要时候，申请使用土地使用权证。项目公司工程部部门职责1.1.岗位设置图2.2.部门使命负责项目公司现场的工程管理和配套，是项目施工建造的主要执行部门3 3部门职责3.13.1项目前期报建负责办理项目实施过程中各项报批报建事务；协调组织项目前期过程中的各项工作。3.23.2项目工程策划参与项目前期方案的评审工作；组织相关部门编制项目总体控制计划，并负责组织评审发布；3.33.3扩初及施工图设计期间的沟通联系负责编制扩初施工图设计任务书，提出设计要求；负责对设计单位设计质量、进度、建安成本等的控制，并接受工 程部的监控；根据项目总体计划中设计工

42、作计划的要求，协调设计单位开展扩 初及施工图设计工作；组织设计单位、施工单位的施工图技术交底；组织包括政府职能部门在内的相关内外部的单位对扩初设计的评 审工作；负责项目全过程的与设计单位的沟通联系。3.43.4参与外包单位的选择负责协助工程技术部收集、推荐扩初及施工图设计单位; 参与施工企业、监理单位、主材及设备供应商的评价选择工作， 提供有关材料、设备供应商和施工单位招标的招标要点，并参与 招标活动。3.53.5 施工前准备工作负责施工前各项准备工作的实施和督促； 负责对本项目参建单位人员的培训； 负责配合工程技术部进行施工图交底； 负责施工组织设计的评审及批准工作。3.63.6 进度管理负

43、责组织根据项目总控计划制定详细的施工进度计划； 负责监控项目施工进度计划的实施情况，并及时进行调整； 负责协助项目负责人跟踪、督办相关部门与项目有关的工作计划 的制定、评审、实施等工作。3.73.7 现场技术管理负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时反馈 工程技术部；负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题； 负责签证的审核，以及授权范围内的签证批准； 定期与设计单位联系，解决施工图中出现在问题； 负责对设计变更的现场管理、跟踪落实及反馈工作。3.83.8 质量管理负责针对工程特点，编制质量控制要点计划，明确职责权限，并 负责实施；负责审核监理规划及实施细则，监督其计划

44、执行情况，并对监理 工作进行考核；负责对关键工序、关键部位的施工方案的审核； 组织施工各阶段的工程验收； 质量通病的防治和消除； 负责对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于 典型问题，应形成案例。3.93.9 安全文明管理 负责按安全文明管理的要求对施工现场进行管理。 施工现场的社会治安的综合治理。监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。3.103.10材料管理参与建筑装饰装修材料选型；负责审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计 划的执行；负责编制项目材料清单及各阶段的项目材料需求计划；负责对材料圭寸样的现场管理；负责对施工单位材料进度报量的审核；负责材料验收、

45、材料证明资料收集和手续办理；负责与供应商、施工单位帐目的核对，并定期提供报表给招标采 购部及相关部门。负责权限范围内的材料采购工作；负责材料台帐建立、维护工作。3.113.11供应商管理参与工程供方的资质预审；施工过程中负责对供应商的服务质量进行监控、考评等；负责建立施工、监理及材料供应商的信息库，并及时更新相关信 息；负责材料供应商的评价。项目公司合约预算部部门职责1.1.岗位设置图2.2.部门使命负责项目现场的成本管理，确保项目现场的成本管理处于有效控制3.3.部门职责 3.13.1材料管理参与对施工单位材料进度报量的审核负责对项目公司权限内采购材料的价格审核。3.23.2预、结算管理负责

46、项目工程预算、结算； 如果预结算外包，则负责推荐外包监理公司，同时配合总部招标 采购部参与外包方的招投标和合同谈判。3.33.3供应商管理参与工程供方的资质预审； 参与材料供应商的评价。3.43.4 成本动态管理负责收集、整理项目公司范围的有关成本信息； 负责建立项目动态成本信息台帐；负责定期对项目成本进行监控，超出预期成本变动范围的情况反 馈成本管理部。负责项目公司成本控制相关文件的评审。 负责项目动态成本的录入与分析 负责提出目标成本调整建议。工程进度付款管理，编制进度付款计划； 负责对设计变更、工程变更进行测算； 按照权限，负责现场签证会签。项目公司销售部部门职责1.1.岗位设置图2.2

47、.部门使命在总部营销部的指导下，完成项目的营销计划和实现销售业绩，并承担现场的 客户服务事务。3 3 部门职责 注：以下职责分为选择代理公司和不选择代理公司两种情况 3.13.1 营销策划在总部营销部的指导下，组织实施项目营销计划； 根据公司的招商计划，编制招商方案，并组织实施。3.23.2 售前管理负责组织销售展台、售楼处布置方案策划与实施； 负责策划和管理销售环境； 负责有关销售信息系统初始数据的录入； 负责建立和培训销售人员队伍； 负责销售的物料和资料的准备。3.33.3 销售过程管理负责客户开发和来访客户的接待、楼盘讲解、引领参观等工作； 内部认购/ /预订登记管理和正式认购负责销售事

48、务处理； 负责房屋销售，拟订补充协议，签订销售合同； 负责销售现场的统一管理； 负责销售过程中的销控管理；协助业主办理相关手续。3.43.4 样板间管理负责组织样板间布置方案策划和评审； 负责组织样板间的验收； 负责样板间的使用管理和处置。3.53.5 销售信息管理负责建立客户档案，维护客户关系； 负责销售档案管理和物料管理； 负责销售数据统计分析、汇总分析。3.63.6 客户投诉处理负责接收客户的各种投诉；负责组织协调相关专业部门处理客户投诉，并进行跟踪；负责对客户投诉处理的结果进行回访； 负责记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案； 负责定期对客户投诉进行分析。3.73.7 客户满意度调查与

49、客户关系管理组织开展公司的客户满意度调查活动； 负责对顾客满意度调查结果的分析和定期向管理层报告； 负责收集、输入和维护客户信息资料； 负责策划、组织、实施客户活动。3.83.8 物 业管 理配合做好竣工项目的验收和交接工作； 组织开展物业管理工作，制定管理条例并监督执行； 客户投诉与处理；物业费用的合理支配与运用。3.93.9 产权办理负责办理办理商品房预售证； 负责办理销售后的相关产权办理工作，包括：转移登记、面积预 测、面积实测、合同登记和两书购置等。 说明：其中 3.53.5 3.73.7 可能根据代理协议的内容和代理范围的不同而有所不同。3.13.1 营销策划在总部营销部的指导下，组

50、织实施项目营销计划； 根据公司的招商计划，编制招商方案，并组织实施。3.23.2 销售代理选择负责收集代理公司的资质，并进行资质预审； 参与对代理公司的评选； 参与和代理公司的协议洽谈。3.33.3 销售代理管理负责项目销售全过程的沟通联系；负责监督代理公司按照代理协议开展销售工作，并对销售过程进 行监控。3.43.4销售信息的管理负责收集销售代理公司提供的有关销售信息，并对信息进行初步 分析；负责定期将销售情况的分析结果反馈总部营销部。3.53.5客户投诉处理负责接收客户的各种投诉；负责组织协调相关专业部门处理客户投诉，并进行跟踪；负责对客户投诉处理的结果进行回访；负责记录客户投诉信息，并管

51、理客户投诉档案；负责定期对客户投诉进行分析。3.63.6客户满意度调查与客户关系管理组织开展公司的客户满意度调查活动；负责对顾客满意度调查结果的分析和定期向管理层报告；负责收集、输入和维护客户信息资料；负责策划、组织、实施客户活动。物业费用的合理支配与运用。3.73.7产权办理负责办理办理商品房预售证；负责办理销售后的相关产权办理工作，包括：转移登记、面积预 测、面积实测、合同登记和两书购置等。3.83.8物业管理配合做好竣工项目的验收和交接工作；组织开展物业管理工作，制定管理条例并监督执行；客户投诉与处理；项目公司财务部部门职责1.1.岗位设置图2.2. 部门使命在总部财务部的指导下完成职权

52、范围内的财务收支管理、会计核 算和其他财务管理事宜。3.3. 部门职责3.13.1项目公司预算管理在总部项目总体预算下，负责项目公司内部各部门的预算管理。3.23.2会计核算与资金管理从货币角度如实记录、反映公司业务活动和资产债务情况；按规 定准确及时地向集团公司、税务局等外部单位提供会计报表；负责支出管理、费用报销，日常借款、业务性款项支付、有价单 证、现金管理等各种财务收支办理；负责公司会计档案管理。3.33.3税务管理负责公司税务筹划；负责纳税申报、税款缴纳等各项事务办理。3.43.4按揭办理联系按揭银行、报送按揭资料、保证按揭款及时到账。3.53.5其他印章、票据、合同管理、部门内部管

53、理；协助总部取得土地使用权证；需要时候，申请使用土地使用权证。项目公司综合部部门职责1.1.岗位设置图2.2.部门使命在总部综合协调部的指导下，为项目公司提供包括人力资源、行政后勤服务与 日常管理。3 3部门职责3.13.1 人力资源和计划管理 执行总部人力资源政策； 制定权限范围内的人员薪酬制度，实施权限内的薪酬考核； 制定招聘计划，实施权限范围内的人才招聘； 对总 部外 派人 员的 日 常管理（ 包括补贴 、定期述 职等）； 负责项目公司员工的假期管理、出差管理 负责项目公司员工的考勤管理 负责整理各部门工作计划，并督促计划的执行； 负 责 ISOISO 体 系 和 公 司 其 他 管 理

54、 制 度 的 内 部 培 训 和 落 实 。3.23.2 行政后勤管理 负责策划组织好公司各类对外活动 协助集团各项重大活动安排、落实 负责项目公司的各类接待事务 负责项目公司的各类公文处理与文件督办； 负责总部和项目公司之间的公文传递； 起草公司各类公文负责办好公司简报、行政会议纪要 负责项目公司档案归档，立卷，定期上交总部。负责印章管理 负责协调公司一周会议安排，提供重大会议 全程服务：会前准备、 会中服务、会后整理，包括远程会议的组织安排 负责公司的名片管理 负责为为出差国内外的员工安排票务、住宿等事项 为集团来岛员工安排住宿、回程机票等事项 负责为外派员工安排日常生活 负责公司财产和日

55、常的安全保卫工作 负责防水、防火、防盗、防窃安全宣传及检查督促 负责日常车辆调配，车辆维护、驾驶员管理/ / 证照办理；负责对驾 驶员做行车安全管理及教育 负责项目公司除工程采购以外的其他物品的采购工作15)负责项目公司办公用品的管理负责项目公司的保洁管理3.33.3资产管理负责办理项目公司的固定资产的采购以及登记建档工作；第五部分、职位说明书职位说明书目录1)2)3)4)5)6)7)8)9)10)11)12)13)14)成本管理部职位说明书岗位清单:成本管理部部门总经理岗位说明书岗位名称部门总经理所属部门成本管理部直属主管城发公司副总裁直属下级成本工程师、成本综合管理1.基本目标：负责建立公

56、司的成本管理体系，策划和进行成本动态和静态管理，以及组织进 行成本分析与改进，使本部门成为公司的项目成本控制中心，并通过部门工作的有 序组织，制订和落实成本管理计划。2.主要工作内容与权限权 限序 号类别工作内容频次经办审 核批 准督导使用文件1 1制订年度成本管理计划，完善公司成本 控制体系年/ /次V成本管理程序文件2 2成本管理体 系和计划建立项目目标成本责任体系，包括静 态和动态管理体系按计 划V成本管理程序文件3 3负责对成本管理具体岗位的工作检查 和考核，建立成本监控预警机制按需 要V成本管理程序文件4 4组织成本评 估、分析和组织项目投资评估阶段的概算和分析 及策划工作每项 目V

57、V成本管理程序文件5 5策划组织项目可研阶段的成本估算工作， 为财务和敏感性分析提供依据每项 目VV成本管理程序文件6 6目标成本指 导书组织制订目标成本控制指导书，经审 核批准后下达每项 目VV成本指导 文件7 7招标米购和工程预决算组织提供招标所需的工程量清单和商务投标文件分析及材料采购价格监控每项 目VV招标采购 程序文件8 8参加规划、策划、方案和扩初阶段的 设计评审工作，提出投资评审意见每项 目VV策划管理 文件9 9组织搜集整理成本信息并系统整理随时VV成本管理程序文件1010督促和指导各部门和项目公司建立成 本信息、台帐，组织合同管理按需 要VV成本管理程序文件1111信息管理和

58、 成本动态管理组织项目预决算工作和项目成本的动 态跟踪，审核成本月报VV成本管理程序文件1212项目后评估组织项目竣工阶段的成本后评估工作结算V成本管理阶段程序文件成本管理部成本工程师岗位说明书岗位名称成本工程师所属部门成本管理部直属主管成本管理部总经理直属下级1.2.基本目标：使集团成本管理工作做到高效、及时和有序。主要工作内容与权限权限序 号类别工作内容频次经办审 核批 准督导使用文件1 1协助公司目标成本管理体系的建立年/ /次V成本管理程序 文件2 2对目标成本进行动态跟踪，制订成本动 态目标报告按计 划V成本管理程序 文件3 3成本管理体系和计划协助成本管理计划编制按需 要V成本管理

59、程序 文件4 4成本评 估和分 析、策划编制项目规划、方案和扩初阶段的成本 估算报告，并参加成本评估工作和成本 策划工作每项目V成本管理程序 文件5 5目标成 本指导 书参加目标成本指导书的编制工作每项目V成本指导文件6 6招标采购和工参加招标采购项目工程量和设备清单 的编制工作，评估材料采购价格每项目V招标采购程序 文件7 7程预决 算参加项目预决算的编制，审核和谈判工作及合同管理工作每项目V成本管理程序 文件8 8搜集整理成本信息并系统整理按需 要V V成本管理程序 文件9 9信息管 理和成 本监控动态跟踪项目成本、制订项目成本周报 和按需要发出成本预警报告按需 要成本管理程序 文件101

60、0项目后评估参加项目的后评估工作每项目V成本管理程序 文件3.工作联系（内、外）内部联系：工程设计部、招标采购部、开发部、企管部、法务部、项目公司等 外部联系：施工总承包、投资监理单位、专业分包、设计院等4.职位关系图：5.任职要求教育水平大专及以上学历专业建筑经济和房地产估价等培训经历造价工程师培训、预决算培训工作等经验5 5年以上相关工作经历，并从事过相关部门的成本管理工作知识熟悉工程概预算和相关法规，熟悉施工图和造价软件系统技能技巧熟练使用专业办公软件和具有较强的职业道德和敬业精神制表人（直接主管）：批准人（上级主管）：签发人（人力资源部）：日期：日期：日期：成本管理部成本综合管理岗岗位