个案分析御香山

1、个案分析复地御香山v基础资料v项目规划6联排8联排4联排双拼一期二期项目分两期开发，目前在售一期，共66栋207套，主要为联排别墅，有部分双拼。法式浪漫田园建筑风格。总投资1.6亿，总面积逾万平方米的高端配套会所。二期产品目前形态未定、价格未定、开盘时间未定，但预计年底将会呈现，10月份左右预计将会有一个造势动作。v产品附加值该项目赠送面积约在50m2左右，与本案大致相同。但由于其建筑面积均在350m2以上，所以其赠送占比就显得较低，约在14%左右，产品附加值较低。在售户型情况6联排8联排4联排双拼一期二期v目前在售为其一期产品，占地127亩。总计207套，剩余房源14套，全部为联排别墅，分别

2、分布在4联排及8联排。v在售户型面积在350m2460m2之间，总价400980万。主力户型分析A户型建筑面积：381m2，赠送面积：53m2。v优势：1.负一层休闲厅面积较大2.客厅挑高、凸显大气3.入户花园面积大v劣势：1.保姆房面积过小2.负一楼采光不足3.洁污不分区，厨房容易带来油烟污染4.客厅外无阳台，空间感受限5.次卧面积小，主卧没有独立卫生间。6.动线不明，面积浪费。主力户型分析F户型建筑面积：379m2，赠送面积：55m2。v优势：1.客厅挑高、厨房挑高，凸显尊贵大气2.入户花园面积大v劣势：1.保姆房面积过小2.卫生间设计不合理、观赏性较差3.卧室面积较小，更衣室面积小，影响

3、舒适性4.二楼房间无阳台主力户型分析H户型建筑面积：353m2，赠送面积：43m2。v优势：1.客厅挑高，凸显尊贵大气2.双车位设计v劣势：1.保姆房、洗衣房面积过小2.底层休闲厅不方正3.仅有两个套房，舒适性受影响4.两个卧室只有一个卫生间，设计不合理主力户型分析J户型建筑面积：366m2，赠送面积：56m2。v优势：1.客厅挑高，凸显尊贵大气2.双车位设计v劣势：1.保姆房、洗衣房面积过小2.客厅入户洁污不分区3.仅有两个套房，舒适性受影响4.两个卧室只有一个卫生间，设计不合理和泓半山复地御香山VS项目整体对比 配套竞品与本案地理位置相邻，因此在区域配套上大致相同。和泓半山项目整体对比 规

4、划布局 35343738394041424344366联排8联排4联排双拼一期二期u和泓半山：在售房源远离主干道，更具私密性，且更靠近麓湖生态公园，得享生态自然。u复地御香山：在售联排房源大部分紧邻道路，噪音及粉尘污染较为严重，且私密性不佳。项目在售产品的居住环境、舒适性方面，和泓半山明显占优。项目整体对比建筑 设计与景观u和泓半山：醇正英伦风格、英式浪漫田园风情园林景观设计，高绿化率。原生坡地景观，充分保证移步一景。u复地御香山：法式建筑风格、法式浪漫田园风情园林景观，搭配原生溪塘。但绿化率较低，业主的自然生态体验以及居住品质方面会有一定影响。在园林景观、项目绿化率上，和泓半山更具优势。项目

5、整体对比 户型对比v竞争比较： (面积段约350m2）1.本项目在产品附加值方面与竞品大致持平。2.由于户型面积有一定差距，所以本项目在功能区划分及布局方面有一定劣势，但价格更有吸引力,性价比优势明显。3.本项目功能空间利用率更高。项目整体对比 户型对比v竞争比较： (面积段约350m2）1.本项目在产品附加值方面与竞品大致持平。2.由于户型面积有一定差距，所以本项目在功能区划分及布局方面有一定劣势，但价格更有吸引力。3.本项目功能空间利用率更高。客户定位结合复地御香山的建筑风格、产品定位、房源总价可以分析得出，其客户定位主要为：u城南工作生活的高端精英人士。涵盖企业家、公司高管、政界高官u大

6、成都及周边二线城市，年龄在3550岁之间，有品味、追求优质生活、有较好经济基础的高端客户u高端品质改善型产品，客户对品牌、服务有较高认知与要求营销推广u主诉求为产品产品品质及品牌实力，目前主要靠项目自身昭示性及少量网络投放、短信发送以及机场大牌，配合优质活动吸引客户到访，其他营销动作力度较小。u一期产品已经基本售罄，目前处于为二期推售的准备期。为了加快清盘速度，预计未来会有重新包装推售的一起剩余产品动作，目的是后期能将资源集中为二期产品服务个案分析6联排8联排4联排双拼一期二期u2011-11-20，推售一期一批次位于小区北面的26-32号联排，小区西面的33,34,37,38号联排，小区中庭

7、的41,42,49,57号联排，小区东面的43-45号联排，小区南面的61-63，65号联排。u2012-03-30，推售一期二批次推出的是位于小区东南面的2-11号联排，小区西北面的35.36.39.40.48号联排，小区西南面的50-52.55.56.58-60.64.66号联排。u因其销售中心比本案昭示性强，所以其每日自然到访量高于本案。u该开发商属于国内一线知名品牌，品牌价值高。u由于其为项目定位、产品定位较本案高，客群方面与本案重合度较小，但部分客源可争取，且具备成功性。u目前尾盘，可能会为加速清盘而有集中性优惠推广动作。本案对比御香山SWOT分析优势：本案在绿化率，性价比方面都明显优于竞品。劣势：在项目规模、产品呈现