中国房地产信托投资基金的案例分析

1、中国房地产信托投资基金的案例分析一、房地产信托概况：房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地 产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、 纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托(Real Estate In vestme nt Trus, REITs),是从事房 地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由 房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份 等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的 投资管理机构加以管 理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风 险共担的一种融资模式。

2、房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房 地产类的集合资 金投资计划(Collective Investment Schemeo )二、房地产投资信托在我国的发展现状：1、房地产投资信托在我国发展的背景：据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露 岀来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的 房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房 地 产投资信托正是由于国家对房地

3、产公司信贷资金加强了管理，在政 策高 压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从 而推 动了房地产投资信托的发展。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资 公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每 份合 同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。 信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太 阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于 北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地 产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地

4、产来获得收入。 如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天 津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资 人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形 式。2、房地产投资信托的中国化发展模式：从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东 权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得 税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对 独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳稅一次，可提高 基金收益。美国作为成熟的房地产投资信托市场主要为公司型

5、，考虑到 我国初期房地产投资信托的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能 性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可 以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。另外对缺乏成功操作经验，处于起步阶段的我国，发展房地产信托投 资基金规模不宜太大，期限应以10- 15年的中期为佳。在房地产投资 信托资金筹集上，权益型有限期、自我偿付式房地产投资信托的资金 筹集方式，应以私募为主，其资金来源则应主要出自机构投资者，如保 险基金、养老基金。三、我国的房地产信托投资基金实例：我国的房地产信托投资基金业务实际上是“房地产财产信托+受益 权转让”业务。现阶段，其优势在于能够突

6、破200份限制。业界往往把 中煤信托的“荣丰2008”信托项目和北京国投的“盛鸿大厦”信托项目 作为此类业务的代表。下面以“盛鸿大厦”信托项目为例，分 析该业务 模式的具体流程。该项目的运作流程如下：1、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目一一北京盛鸿大厦（市 场 价值人民币约4. 1亿元）委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。 元鸿公司取得该信托项下全部受益权。2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权，并 将其享有的优先受益权（人民币约2. 5亿元）以转让或质押的方式进 行处置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受 益权后成为优先受益人。3、北京国投作为盛鸿大

7、厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益 人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受 益人不参与任何分配。该项目具有“信托+代理”的特点，并在方案设计中运用了超额资 产担保和优先一一次级受益结构等增信手段，具有典型意义。在本项 目中，北京国投作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。 作为受益权转让项目的代理人，北京国投除了尽职完成代理转让 义务 外，不负任何直接责任；但是由于受益人转换，北京国投仍然要为最终 受益人的最大利益管理信托财产。四、总结：由于中国房地产信托投资基金还处于起步阶段，所以信托公司都 要注意风险。投资者投资收益的支付具有刚性，稍有拖欠或不当，即可 能导致信托公司名誉受损，很可能因一个项目的失败而一蹶不 振。尽管 在法律上作为尽职的受托人不需要承担什么风险，但是，我国国情决定 了信托公司必须为此承担政治风险。因此，在设计方案时必须最大限度 控制风险。控制风险的手段多种多样，应该利用适当的增信手段。增 信手段有很多种，例如超额资产担保、第三方担保、委托人准备金担 保、优先一一次