厦门商业地产场调查报告

1、厦门商业市场调查2007-6-4“目前，厦门市平均每千人拥有商业网点 16.3个，人均商业面积约1.28平方米，是全国平均水平的 5倍。”厦门市商贸流通业发展报告(20052006)一、厦门宏观商业1997年以前，厦门的商业、零售业处于启蒙阶段，主要集中在中山路也是当时仅有的商圈里面。随着火车站世贸商城和江头SM的崛起，厦门商业迎来了MALL时代。两大市级商圈也应孕而生。东部开发、北部建设，莲前以及寨上商圈等次级商圈也随之而生。基本 完成了厦门岛内的商业布点。供给及消化：不温不火，每年的供给及消化量基本持平、市场存量不断增大早期的商业都是以独立店铺的形式存在，2001年底SM城市广场开业和 2

2、002年5月世贸商城的正式营业。厦门出现了盒子型的所谓的MALL。随着市场需求的不断增大以及这两个项目的成功运营。更多的开发商坚信这等商机不容错过。没落的中山路商圈再度崛起， 名汇广场、南中大地广场、老虎城、中华城等相继发威，市场供应量近40万平。火车站商圈锐势不减，明发商业广场这商业航母浮出水面。莲前的加州商业广场和瑞景商业广场快速填补了东部的商业空白，闽南古镇更是将在寨上打造50万平米的公共商业项目，即将完成岛内的商业覆盖。销售：价格稳中有升14000 n12000 -10000 -8000、6000 4000 -2000 -02001 年 2002 年2003 年 2004 年 2005

3、 年 2006 年2001-2006厦门商业地产成交均价 2001 年口 2002 年匚I 2003 年口 2004 年口 2005 年口 2006 年 |开发量虽然是不断放大，但成交均价却不是和和市场供应量成正比无限上升。2001-2004的商业空置面积年平均 30万平米。至今，市场存量高达 140万平米。市场 需求理性以及消化速度慢是销售价格没有一路高歌的直接因素。究其根源还是经营者跟不上消费者；开发商跟不上经营者； 政府规划指导跟不上开发商的原因。四者矛盾难以调和导致商业地产状况不甚理想。销售现状：纯商业地产销售缓慢，社区型商业发展成趋势商业地产开发气势波澜壮阔，商城建设触角向城市各地带

4、延伸商业量增、价涨，市场竞争激烈投资理性，消化速度缓慢复合型商业形态主导市场，主题性商业街区异军突起商业发展趋势避免业态同质化，追求定位个性化在营项目的经营状况不是很理想当MALL在一个城市基本饱和的时候，社区型商业就成为一种趋势。截止目前，厦门商业销售状况不是很理想。商业供应量过大、 售价过高、在营的商业项目的经营情况不容乐观是导致现阶段商业地产滞销的主要原因。明发商业广场04年预售至今近3年45.62%的成交比例，以及名汇铜锣湾广场 05年预售至今2年多31.18%的成交比例可见一般。由于两个项目的售价均较高，按年回报率8%的保守估算，明发和名汇沿街店面的租金达500-700元/平月。而商

5、场里面的租金最高也达到300-400元/平月。之所以两大 MALL经营惨淡，可见一斑。岛内其他在售商业项目的成交情况基本相同。中山路商圈、莲前商圈的商业项目的成交量均不超过 35%。项目比之下社区型商业的销售业绩相对良好！截止200766项目名称商业面积成交均价成交比例明发商业广场2141372483345.62%名汇铜锣湾广场562213399231.18南中大地广场494104365710%瑞景商业广场596461932631%VS楼盘名称商业面积（平）所占比例成交均价（元/平）销售比例故宫裕景5487.078%1813855.5%中铁财富港湾9617.289%0假日香港广场5447.70

6、7%48971.6912%禾祥首府1667.515%39089100%源昌商业中心1737.159%4012192.5%大唐1期G栋2421.8615%0九龙城5582.7414%2748926%白领公馆2410.0612%20862.4527%翡翠城400011%1.4 万-3.3 万南湖中祥大厦7870.626%30281.0639%米兰时尚4885.736%1652161.37%国际文化大厦8161.1622%17278.9676.83%复兴世纪429717%0登记的成交均价并无明显的差别，但大型商业项目的个别单价奇高，可达10万元/平社区商业消化速度相对大型商业项目要快位于成熟商圈中心

7、附近的底商的消化速度相对要比商圈外的社区型商业慢 综上：厦门商业体量巨大商业发展走向成熟销售状况不甚理想社区型商业成为一种趋势二、厦门主要主辅商圈概况主商圈：中山路商圈主要特点：位居厦门商业龙头地位，经历了繁华一一没落一一再崛起的变故是目前厦门商业地产最活跃、最集中的区域走差异化经营的发展之路 主题商场、专业市场、及综合娱乐的新型综合商业结构全方位颠覆和取代旧有的传统模式交通与停车是制约其发展的重要瓶颈代表项目楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态南中大地广场商业面积49409m2建筑层数共有七 层，地下二层为停 车场，可停泊400500辆车，地 上一层至五层为商 业用途，约6万平 方米，其中酒

8、店式 公寓面积1万多平 方米规划有五大业态：Outlets （奥特莱斯 品牌折扣中心）、美 食天地、中山路步 行街配套停车场、 休闲会馆酒店、流行时尚精品店。十年平均回报率8% 主要借助整个区域 的总体优势及已招 主力店大做文章； 房车展亮相； 获得“ 2006中国投 资价值十大名盘”的商业地产项目住宅：总264套 已售均价：1.2万/ m2 总建面：13,514.10 m2成交比例：27.4%商场：781套 已售均价：4.35万/ m2 总建面：49,409.92 m2成交比例：7.3%老虎城商业面积15667 m2“老虎城”共两幢 建筑，其中地下 2 层，地上6层，裙 楼为地上3层，裙 楼

9、和主楼的负1层 至地上3层规划为 商场，主楼地上 4-6层则规划为住 宅和酒店公寓。面 积为33-114平方 米不等。定位“女性主题商 城”将引入台湾最 大的女性用品主题 百货商场“美华 泰”。采用来雅百 货式的管理。地下 一层以餐饮精品家 居为主，地上 1层 以女鞋高档精品为 主，2层品牌服饰， 3层以运动街边服 饰为主。低调入世，没有过多 的宣传和明确的定 位给人以神秘的期 待；对外的窗口就只有 现场售楼处。住宅：总130套总建面：5182.5 m2已售均价：1.05万/ m2 成交比例：100%商场：398套总建面：15667.08 m2 已售均价：6万/ m21F租金300-500元/

10、平2F、3F110-150 元 / 平名汇铜锣 湾广场商业面积56221m2商业部分共5层， 住宅9层。具南洋 与欧陆建筑的典雅 端庄；三个休闲广 场、四大主题街区； 街区景观。广场设 有6部垂直客梯、2 部全透明景观梯、3 部客货两用梯、51 部电扶梯。项目融生活、商务、 娱乐、餐饮、休闲、 购物、旅游于，由 一体世界知名的商 业管家“世邦魏理 士”担纲管理操作3年8%的返租形式 开盘前报纸软文以 及硬广告的狂轰滥 炸活动营销：中秋博 饼、开街大典系列活 动、泉厦灯谜争霸赛 等。住宅：总436套 总建面：22044.86 m2 已售均价：6845元/ m2成交比例：100%商场：1194套总

11、建面：56221.56 m2 已售均价：3.4万/ m2成交比例：30.6%中华城 商业面积 160000m2多元化的商业空 间。“中华城”将 以保留的古建筑为 轴心购建大型休闲整合大型卖场、精 品百货、数码电器、 星级影院、娱乐中 心。形成以旅游、06年亮相人居展和房车展目前仍以硬广告宣未售广场，并斥巨资打 造长达150米室内 音乐喷泉和福建首 座国际标准的真冰 滑冰场，注重传承 与发展并行购物、餐饮娱乐、 休闲、品读等功能 为一体，原生态概 念的商业中心。传为主，由于工程未 达到预售许可，还没 有大规模的媒体轰 炸。火车站莲坂商圈主要特点：老市区商业核心，商业地位及经营状况如日中天地段显赫

12、、交通枢纽、人流如织火车站为年轻时尚，主题个性的商业定位莲坂是一站式的消费中心结合购物、旅游、休闲、娱乐形成体验式消费 代表项目楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态明发商业广场商业面积40 万 m2建筑面积超 40万 平，100多条主题步 行街。地下一层家乐 福和威尼斯特色水 街，中心广场为环球 风味古船餐厅等由 五大主题区构成。以旅游、购物、娱 乐、休闲为主导， 涵盖酒店、餐饮、 文化多种功能。新 世界百货、百安居 住、法国家乐福的 主力店皆已开业！活动营销：嘉年华游圆活动； 主力店礼包狂欢送； 广场运动节； 巨星演唱会；2004CIHAF “中国房 地产优秀商业地产”截止目前，销售45.6

13、2%成交均价24833元/平租金情况按售价推8% （沿街500、600、里面 100、200）百源双玺 商业面积（地下2万）地下商业街将设立 十个岀口。每个岀口 都设自动扶梯方便 行人上下；而地下通 道和商业街以及十 个岀口将周边各大 商城以及火车站、长 途汽车站、公交站。预计以精品和服装 为主打。尚未进行大规模的 市场宣传，只在网络 上以及项目围墙打 岀形象广告尚未销售罗宾森广场商业面积7万多该项目2幢31、1 幢30层，整个项目 分两期建设。集商场、公寓、酒 店、餐饮、休闲为 一体的高级商务综 合区。一期功能为 商场、大卖场、餐 饮、电影院、地下 车库和高级公寓事件营销：签约乐购尚未销售禹

14、洲世 贸国际 商业面积5万多尚未有明确说法活动营销：案名征 集、亮相投洽会、房 车展、“我爱我家” 绘画摄影比赛；尚未销售市中心小户型住宅带户口大力宣传翡翠城4千多商业部分全部为沿 街店面，部分外街， 部分内街，层高在3.3米左右未明确定位，尚未 决定销售和自营的 比例，目前正待推 广，为零散商业在一些路牌上面登 岀商业形象。投资热 线，无过多宣传。销售价格在1.4万-3.3万/平之间江头SM商圈主要特点：厦门商业地产的中坚力量，专业立身扼守厦门进出岛两大交通主干道商业氛围浓厚、业态齐全 辐射范围广，远及岛外、泉州、漳州等地楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态SM城市广 场二期 商业面积12.

15、6万平楼高五层，广场设 有一千五百个地面 停车位，为顾客带 来无限方便，坐落 于广场旁边的娱乐 大楼，集购物、餐饮、休 闲、娱乐及服务于 一体，内涵丰富， 包罗万象。拥有五 个电影厅桩基施工阶段，尚未进入推广阶段未售辅商圈:莲前前铺商圈主要特点：厦门岛东部商业中心区域人群消费能力高结合会展、环道路的旅游观光凝集消费洪流形成充满特色的社区商业地产配套代表项目楼盘名称规划推广特点销售情况建筑业态加州城市 广场商业面积8 万 m22地下一层、半地下 层地上4层为商 业，5-18 层为酒 店式公寓。-1层为大型超市， 半地下层以餐饮、 品牌旗舰店、日常 生活用品为主。地 上1-3层以知名百 货、潮流服

16、饰、精 品店、数码广场、 儿童玩具专卖为 主。4层引入厦门 首个真冰场。活动营销：重奖征集 标志及广告语、连同 嘉盛豪园一起亮相 房车展；媒体炒作：领舞东部 商圈；事件营销：以引进福 建首家真冰溜冰场、 首个麦当劳汽车餐 厅为噱头进行炒作。商场：8万平 商场只租不售SOHO: 1万平停车场：1万平瑞景商业 广场商业面积87223 m2地下一层和地上 1-3层规划为商 业。4-22 层规划 为酒店式公寓和办 公为一体。L地下一楼连同地上 部分为好又多超 市，回廊式步行街 和主题商业由1-2 层。2-3层家庭主 题百货、服饰为主。二楼及地下部分，4 年8%的返租形式 媒体炒作：炒东部商 圈这个概念

17、；活动营销：06年购物 节、参加房车展商场：6万平已售均价：2万/ m2成交比例：23%酒店公寓、写字楼：540套、1.7万平写字楼：8005元/ m2综上各商圈发展相对稳定，主次商圈界线较为明朗各商业项目规模较大，成行成市走主题化、差异化的经营路线运作模式基本相同，普遍统一规划、招商、经营、管理三、未来商机未来市场：市场供应量加大，岛内完成商业覆盖目前几大成熟商圈基本都集中在思明区，湖里区仅江头商圈相对成熟，但辐射力难以支撑整个湖里区的需求， 许多商业应需而生。 闽南印象解决了岛内东北部人口的民生需求，同时为厦门提供目的性消费的顶级休闲商业据点。闽南古镇50万平米的超大型商业让岛内西北部不再是商业空白点。五缘湾特色商业街应板块需要成就高消费的休闲好去处。此三大特色商业连同湖里旧有的商业体共同支撑湖里乃至整个鹭岛的商业需求。从此，无论你住在那一个角落，都能轻松的享受到商业配套带来的愉悦。预计未来一年内岛内将供应的商业地产项目项目名称地理位置商业面积开发商