星级酒店建设项目可行性研究报告

1、 目目 录录第一章第一章 总论总论.1 11.11.1 项目简介项目简介 .1 11.21.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 .2 21.31.3 项目建设单位简介项目建设单位简介 .3 31.41.4 研究的主要结论与建议研究的主要结论与建议 .5 5第二章第二章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性.6 62.12.1 项目建设背景项目建设背景 .6 62.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 .9 9第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测.12123.13.1 芜湖市旅游市场简析芜湖市旅游市场简析 .12123.23.2

2、芜湖市星级酒店市场简析芜湖市星级酒店市场简析 .14143.33.3 项目周边市场环境分析项目周边市场环境分析 .15153.43.4 本章小结本章小结 .1616第四章第四章 项目建设条件分析和需求分析项目建设条件分析和需求分析.17174.14.1 项目建设条件分析项目建设条件分析 .17174.24.2 县域经济基础分析县域经济基础分析 .18184.34.3 发展优势发展优势 .1818第五章第五章 建设内容与规模建设内容与规模.20205.15.1 建设内容与规模建设内容与规模 .20205.25.2 经营内容经营内容 .2222第六章第六章 工程设计方案工程设计方案.25256.1

3、6.1 设计依据设计依据 .25256.26.2 工程概况工程概况 .25256.36.3 建筑设计建筑设计 .25256.46.4 结构设计结构设计 .27276.56.5 辅助工程辅助工程 .2929第七章第七章 环境影响分析环境影响分析.34347.17.1 周边环境现状周边环境现状 .34347.27.2 环境影响分析环境影响分析 .34347.37.3 环境保护措施及治理效果环境保护措施及治理效果 .3535第八章第八章 节节 能能.37378.18.1 设计依据设计依据.37378.28.2 节能措施节能措施 .3737第九章第九章 消防与安全卫生消防与安全卫生.39399.19.

4、1 消防消防 .39399.29.2 劳动安全劳动安全 .40409.39.3 卫生防护卫生防护 .4141第十章第十章 项目的组织机构与运作方式项目的组织机构与运作方式.444410.110.1 组织机构组织机构 .444410.210.2 部门职能部门职能 .4444第十一章第十一章 经营方式与营销策略经营方式与营销策略.515111.111.1 经营方式经营方式 .515111.211.2 营销策略营销策略 .5151第十二章第十二章 项目实施进度项目实施进度.555512.112.1 项目工程实施计划项目工程实施计划 .555512.212.2 项目实施横道图项目实施横道图 .5555

5、第十三章第十三章 投资估算投资估算.575713.113.1 估算编制依据估算编制依据 .575713.213.2 估算编制范围估算编制范围 .575713.313.3 估算编制方法估算编制方法 .575713.413.4 投资估算投资估算 .585813.513.5 资金筹措及还贷资金筹措及还贷 .5959第十四章第十四章 经济效益评价经济效益评价.606014.114.1 成本核算成本核算 .606014.214.2 利润估算利润估算 .606014.314.3 财务评价结论财务评价结论 .6262第十五章第十五章 结论与建议结论与建议.6464第一章第一章 总论总论1.11.1 项目简介

6、项目简介1.1.项目名称：项目名称：*建设项目建设项目2.2.项目建设单位：项目建设单位：*3.3.项目负责人：项目负责人：4.4.项目建设地点项目建设地点*位于安徽省芜湖县行政文化位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积湖南路，占地面积 4545 亩。亩。5.5.项目建设内容和建设规模：项目建设内容和建设规模：*按四星级标准设计，共有客按四星级标准设计，共有客房房 238238 套，贵宾房套，贵宾房 5 5 套，主楼套，主楼 1616 层，总高层，总高 72.572.5 米，米，裙房裙房 3 3 层，

7、高层，高 19.219.2 米，另有米，另有 5 5 幢贵宾楼和一幢商务幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积楼，地上总建筑面积 36006m36006m2 2。地下一层建筑面积。地下一层建筑面积1270m1270m2 2。6.6.投资估算及筹措资金投资估算及筹措资金总投资总投资 1830018300 万元，其中：建设投资万元，其中：建设投资 1790017900 万元，万元，铺底流动资金铺底流动资金 5050 万元，建设期利息万元，建设期利息 350350 万元。万元。本项目资金筹措按以下方式进行：本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹项目单位自筹 83008300 万元；万元；融资融资

8、1000010000 万元。万元。7.7.可行性研究报告编制单位：芜湖市工程咨询可行性研究报告编制单位：芜湖市工程咨询公司公司 1.21.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.11.2.1 编制依据编制依据1.1.中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划法2.2.城市用地分类和规划建设用地标准城市用地分类和规划建设用地标准（gbj137-90gbj137-90）3.3. 芜湖县国民经济和社会发展芜湖县国民经济和社会发展“十一五十一五”规规划纲要划纲要4.4.芜湖县土地利用总体规划芜湖县土地利用总体规划和芜湖县其他和芜湖县其他有关专项规划有

9、关专项规划5.5.芜湖县城市总体规划芜湖县城市总体规划 （2004200420202020 年）年）6.6.国家计委国家计委建设项目可行性研究报告内容及建设项目可行性研究报告内容及深度的规定深度的规定7.7.其他相关的政策法规和技术规划其他相关的政策法规和技术规划8.*8.*建设项目提供的相关资建设项目提供的相关资料料1.2.21.2.2 指导思想指导思想1.1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。和多功能性。2.2.项目建设要围绕发展城市经济、知

10、识经济、假项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.3.项目建设是按照芜湖县城市总体规划的要求，项目建设是按照芜湖县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社

11、会效益。社会效益。4.4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等）交际等） ，又是具有服务社会（满足市场需要、增加，又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.31.2.3 可行性研究报告编制的范围可行性研究报告编制的范围1.1.项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性2.2.项目选址及建设条件项目选址及建设条件3.3.建设规模与建设内容建设规模与建设内容4.4.工程技术方案工程

12、技术方案5.5.公用工程和辅助设施公用工程和辅助设施6.6.环保、节能、安全与消防环保、节能、安全与消防7.7.项目实施计划项目实施计划8.8.组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置9.9.投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措10.10.效益分析效益分析11.11.结论与建议结论与建议1.31.3 项目建设单位简介项目建设单位简介*由实力浙商投资，公司成立于由实力浙商投资，公司成立于20062006 年，注册资本年，注册资本 30003000 万元，现有员工万元，现有员工 2020 余人，余人，并于并于 20072007 年投资成立控股公司芜湖天虹置业有限公年投资成立控股公司芜湖天虹置业

13、有限公司，公司注册资本司，公司注册资本 20002000 万元。公司在芜湖县投资在万元。公司在芜湖县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名）建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名） ，拟建项，拟建项目有皖南汽车交易市场（暂定名）目有皖南汽车交易市场（暂定名） ，目前公司以房地，目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展重点发展 酒店、房产、

14、商贸酒店、房产、商贸 三大板块。三大板块。“日出江花红胜火日出江花红胜火” ，长江之畔的芜湖县正蓬勃，长江之畔的芜湖县正蓬勃发展，芜湖南湖大酒店有限公司将继续秉持以品牌化发展，芜湖南湖大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承经营，秉承“诚信、团结、创新、务实诚信、团结、创新、务实”的核心理念，的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑 百年百年大计大计 的重担，

15、致力于为芜湖县城市建设缔造新的生的重担，致力于为芜湖县城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为芜湖最优秀的的酒店业、地产活梦想，使公司成长为芜湖最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。业、商贸业投资开发商和运营商之一。1.41.4 研究的主要结论研究的主要结论与建议与建议1.4.11.4.1 主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标名称名称数量数量备注备注总投资总投资1830018300 万元万元其中：其中：1 1、固定资产投、固定资产投资资1825018250 万元万元建设期利息建设期利息350350 万元万元 2 2、铺底流动资、铺底流动资金金5050

16、 万元万元正常年份销售收入正常年份销售收入5340.75340.7 万元万元正常年正常年正常年份总成本正常年份总成本3005.83005.8 万元万元正常年正常年利润总额利润总额2326.42326.4 万元万元正常年正常年所得税所得税581.6581.6 万元万元正常年正常年税后利润税后利润1744.81744.8 万元万元正常年正常年内部收益率（）内部收益率（）11.6%11.6%税后税后财务净现值（万元）财务净现值（万元）1299.61299.6税后税后静态投资回收期（年）静态投资回收期（年）7.97.9含建设期含建设期 1 1年年动态投资回收期（年）动态投资回收期（年）10.710.7

17、含建设期含建设期 1 1年年投资利润率（）投资利润率（）10.8%10.8%投资利税率（）投资利税率（）11.0%11.0%盈亏平衡点（产量）盈亏平衡点（产量）70.5%70.5%第二章第二章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性2.12.1 项目建设背景项目建设背景2.1.12.1.1 芜湖县简介芜湖县简介芜湖县位于芜湖县位于安徽安徽省东南部，长江中下游南岸，古省东南部，长江中下游南岸，古称称鸠兹鸠兹，西汉西汉元丰二年（公元前元丰二年（公元前 109109 年）置县，至今年）置县，至今已有已有 21002100 余年历史。县境东南邻余年历史。县境东南邻宣城宣城市，西南接市，西南接

18、南南陵陵县，东北与县，东北与当涂当涂县交界，西北毗邻县交界，西北毗邻芜湖芜湖市，处于市，处于安安徽徽省省“沿边沿边” （沿（沿浙江浙江、江苏江苏） 、 “沿江沿江” （沿（沿长江长江）发）发展战略的结合点。芜湖县历史历史悠久，当代考古证展战略的结合点。芜湖县历史历史悠久，当代考古证明，早在四五千年前，这里应居住着明，早在四五千年前，这里应居住着皋夷人皋夷人、山越人山越人。春秋春秋时，作为聚落邑地见于史册，名为时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠兹鸠兹” ，西西汉汉元封二年（前元封二年（前 109109） ，汉武帝汉武帝刘彻改鄣郡为丹阳郡，刘彻改鄣郡为丹阳郡，领县十七，其中有芜湖县。芜湖县领县十七

19、，其中有芜湖县。芜湖县“东控勾吴，南连东控勾吴，南连荆楚荆楚” ， “切近玉溪，地接姑熟切近玉溪，地接姑熟” ， “扼中江之险扼中江之险” ，历，历来为兵家必争之地。境内现存来为兵家必争之地。境内现存“楚王城遗迹楚王城遗迹” 、 “南唐南唐九十殿九十殿” 、 “宣城官窑宣城官窑、 “宋代珩琅宝塔宋代珩琅宝塔”等古迹。等古迹。“陶辛水韵陶辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。游区被命名为全国农业旅游示范点。芜湖县现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花芜湖县现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等桥等 6 6 个镇个镇 12412

20、4 个村个村 1515 个社区，总面积个社区，总面积 730730 平方公平方公里，人口里，人口 38.338.3 万人。自万人。自 20022002 年起，县域综合经济实年起，县域综合经济实力连续力连续 6 6 年位居安徽省经济年位居安徽省经济“十强县十强县”行列。行列。20072007年全县实现地区生产总值年全县实现地区生产总值 47.447.4 亿元，不含基金财政亿元，不含基金财政收入收入 5.335.33 亿元，农民人均纯收入亿元，农民人均纯收入 53825382 元。全县三次元。全县三次产业结构为产业结构为 19.519.5 52.252.2 28.328.3。农业上，以优质粮油、。

21、农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区芜湖芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。平台。芜湖县素称芜湖县素称

22、“鱼米之乡鱼米之乡” 。属亚热带季风性气候，。属亚热带季风性气候，四季四季 宜人，物产丰富，是芜湖米市的重要粮仓。盛宜人，物产丰富，是芜湖米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。“鸠兹牌鸠兹牌”系列大米连系列大米连 续荣获全国农业博览会金奖；续荣获全国农业博览会金奖；长江鲥鱼、刀鱼、内河鳜鱼、大闸蟹饮誉中外。长江鲥鱼、刀鱼、内河鳜鱼、大闸蟹饮誉中外。 芜湖县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿芜湖县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过；航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、芜湖境而过；航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、芜湖

23、机场、黄山机场机场、黄山机场, ,县城湾沚距县城湾沚距合肥合肥骆岗机场、骆岗机场、南京南京禄禄口机场仅两小时车程。青弋江、水阳江、漳口机场仅两小时车程。青弋江、水阳江、漳 河直通河直通黄金水道长江，县城湾沚镇距朱家桥外贸码头仅黄金水道长江，县城湾沚镇距朱家桥外贸码头仅 4040 公里。公里。104104 省道与省道与 205205 国道国道在县境西面交会，在县境西面交会，芜宣高芜宣高速速（芜湖（芜湖宣城）宣城） 、芜马高速芜马高速（芜湖（芜湖马鞍山）已建马鞍山）已建成通车，成通车，铜南宣高速铜南宣高速（铜陵（铜陵南陵南陵宣城）宣城） 、芜雁高芜雁高速速（芜湖（芜湖高淳）即将开工建设，四条高速在

24、县域东高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的县到江浙地区的 3 3 小时高速公路网络。小时高速公路网络。 近年来，芜湖县着力推进城市化进程，按照建成近年来，芜湖县着力推进城市化进程，按照建成芜湖市副中心城市的目标，县城围绕芜湖市副中心城市的目标，县城围绕“东扩南进东扩南进”思思路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取用三年路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取用三年左右时间，建成城南新区，同时，有序改造老城区。左右时间，建成城南新区，同时，有序改造老城区。目前，全县城镇化率达目前，全县城镇

25、化率达 34%34%以上。在芜湖县以上。在芜湖县“十一五十一五”规划中，规划建设以行政广场、文教园为中心的南部规划中，规划建设以行政广场、文教园为中心的南部行政文化区、以芜湖机械工业园为核心的东部工业区、行政文化区、以芜湖机械工业园为核心的东部工业区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居住区，精心打造高以青弋江滨江景观为重点的商贸居住区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。品位、多功能的现代化城区。为此，为此，*拟开发建设拟开发建设*项目，以满足湾沚及周边地区日项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。面需要。2.

26、1.22.1.2 本项目建设背景本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均 9.3%9.3%以以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达重已达 11%11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最成为全球第一大创汇产业。我国是世

27、界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至至 19981998 年末，我国旅游业收入年末，我国旅游业收入 3237.213237.21 亿元，占国亿元，占国内生产总值的内生产总值的 4.3%4.3%，1995-19981995-1998 年年均增长率年年均增长率 20%20%，是同期是同期 gdpgdp 增长率的增长率的 2 2 倍多，旅游业在在我国国民经倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望济发展中的地位越来越重要。展望 2121 世纪，随着经世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市济、

28、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。芜湖地处东部沿海动相关产业的技术水平不断提高。芜湖地处东部沿海发达地区与

29、长江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，发达地区与长江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，芜湖市将成为信息、资金、技术、中西部的战略实施，芜湖市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中西部传递的前沿地带，并正成为商品从东部沿海向中西部传递的前沿地带，并正成为皖江的商贸中心，沿江经济走廊已初具规模。以芜湖皖江的商贸中心，沿江经济走廊已初具规模。以芜湖为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区 3 3 处，省级处，省级风景名胜区风景名胜区 2020 处；国家级自

30、然保护区处；国家级自然保护区 4 4 处，省级自处，省级自然保护区然保护区 7 7 处；省级历史文化名城处；省级历史文化名城 7 7 个，省级历史文个，省级历史文化保护区化保护区 5 5 处；国家和省级森林公园处；国家和省级森林公园 2222 个，以及多个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。所有这些给境保护完好，是

31、安徽省重要的旅游区域。所有这些给芜湖大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要芜湖大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。求。结合芜湖县市场环境、特征、构成和窬量，经分结合芜湖县市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：芜湖县域及周边地区，进行适应市场需求的析认为：芜湖县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项

32、目项目，并通过高水平的经营管理而产决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。生较好的社会效益和经济效益。2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性2.2.12.2.1 建设建设*是发展三产、构建现是发展三产、构建现代经济的客观要求代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业构升级优

33、化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业二次创业” ，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到贡献达到“三分天下有其一三分天下有其一” 。第三产业的兴旺发达。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了

34、地区新的经济增长点，经济，形成了地区新的经济增长点，20002000 年我国城年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到乡居民的恩格尔系数已经下降到 39.2%39.2%，开始迈入小，开始迈入小康水平的门槛。康水平的门槛。20032003 年我国人均年我国人均 gdpgdp 首次突破首次突破 10001000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期， “假日经济假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。芜湖县区域基础设施系统比较完善，对

35、外开放度芜湖县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。增强。*的建设，不仅完善芜湖县的建设，不仅完善芜湖县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个安徽省的服务流通体系的改善都将产生积极作对整个安徽省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动芜湖第三产业的发展。本区位于华东地用，必将推动芜湖第三产业的发展。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景

36、胜地杭州、黄山、区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，合理开发利用九华山、齐云山、太平湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强芜湖在安徽当地和周边地区的旅游资源，进一步增强芜湖在安徽省的经济增长极功能。鉴于芜湖县良好的区位优势、省的经济增长极功能。鉴于芜湖县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设商业战略地位、地方经济的快速发展，建设*具有客观必要性。具有客观必要性。2.2.22.2.2 本项目建设是芜湖机械工业园发展的需要本项目建设是芜湖机械工业园发展的需要芜湖机械工业园创建于芜湖机械工业园创建于 2001200

37、1 年，经过年，经过 4 4 年左右年左右的发展，已累计完成基础设施建设投资的发展，已累计完成基础设施建设投资 6.26.2 亿元，建亿元，建成成“六通一平六通一平”面积面积 24.8624.86 平方公里。累计引进入园平方公里。累计引进入园企业企业 697697 家，项目总投资家，项目总投资 442442 亿元，初步形成了以机亿元，初步形成了以机械加工制造为主的产业集群。目前，械加工制造为主的产业集群。目前，4545 平方公里的平方公里的芜湖机械工业园东扩计划已经初具芜湖机械工业园东扩计划已经初具规模规模，发展将进一，发展将进一步加快。预计到步加快。预计到 20102010 年，园区内就业人

38、口将达到年，园区内就业人口将达到3 35 5 万人。随着芜湖机械工业园的发展，对配套服万人。随着芜湖机械工业园的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足芜湖机械工业园发展的需要，目的建设，正适应了满足芜湖机械工业园发展的需要，规划建设配套服务区，提升芜湖机械工业园的配套水规划建设配套服务区，提升芜湖机械工业园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。件。2

39、.2.32.2.3 本项目建设是城市副中心建设的需要本项目建设是城市副中心建设的需要“十一五十一五”期间，是芜湖县经济黄金发展期，到期间，是芜湖县经济黄金发展期，到20102010 年，地区生产总值达到年，地区生产总值达到 106106 亿元，年均增长亿元，年均增长2424；工业销售收入；工业销售收入 150150 亿元，年均增长亿元，年均增长 1919；财；财政总收入政总收入 1010 亿元，年均增长亿元，年均增长 2020；固定资产投资；固定资产投资 7171亿元，年均增长亿元，年均增长 2626。 芜湖市国民经济和社会发展芜湖市国民经济和社会发展“十一五十一五”规划纲要规划纲要提出，芜湖

40、、繁昌、南陵三县提出，芜湖、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求，加快基础设施建设，建成按照市域副中心城市要求，加快基础设施建设，建成区面积分别扩大到区面积分别扩大到 1515 平方公里，人口平方公里，人口 1515 万人。县城万人。县城需要快速扩张，建成区面积将由现在的需要快速扩张，建成区面积将由现在的 8 8 平方公里扩平方公里扩大到大到 1515 平方公里。从县城周边的地理条件看，向北平方公里。从县城周边的地理条件看，向北是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。向东发展、向西，有青弋江阻隔，城市交通

41、很难组织。向东发展、向南扩张，是芜湖县城发展的唯一选择。向南扩张，是芜湖县城发展的唯一选择。*位于芜湖县行政文化中心，层高位于芜湖县行政文化中心，层高1616 米，工程竣工后将成为芜湖县城南新区标志性建米，工程竣工后将成为芜湖县城南新区标志性建筑，为芜湖县构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。筑，为芜湖县构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测3.13.1 芜湖市旅游市场简析芜湖市旅游市场简析芜湖位于安徽东部、濒临长江，脉连黄山、九华芜湖位于安徽东部、濒临长江，脉连黄山、九华山，素为山，素为“皖南的门户皖南的门户” 。芜湖历史悠久，春秋时代。芜湖历史悠久，春

42、秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前 109109 年，距今年，距今已有已有 20002000 多年历史。境内有多年历史。境内有 240240 万年前亚欧人类活万年前亚欧人类活动遗址动遗址“人字洞人字洞” 、全国重点文物保护单位、全国重点文物保护单位-中国青中国青铜文化发祥地铜文化发祥地“大工山古铜冶遗址大工山古铜冶遗址” 、全国重点寺庙、全国重点寺庙“广济寺广济寺” 、中国第一座城隍庙遗址等名胜古迹。芜、中国第一座城隍庙遗址等名胜古迹。芜湖为国家级开放城市、国家对外籍轮开放港口城市和湖为国家级开放城市、国家对外籍轮开放港口城市和中国优秀旅游城市，拥有国家

43、级经济技术开发区、出中国优秀旅游城市，拥有国家级经济技术开发区、出口加工区。口加工区。芜湖商业鼎盛，经济发达。宋代即被誉为芜湖商业鼎盛，经济发达。宋代即被誉为“长江长江巨埠、皖之中坚巨埠、皖之中坚” ，明清又以，明清又以“市声如潮、百物翔集市声如潮、百物翔集”著称。近代是全国四大米市之首，晚清时被辟为对外著称。近代是全国四大米市之首，晚清时被辟为对外通商口岸，是长江下游地区近代工业的发祥地之一。通商口岸，是长江下游地区近代工业的发祥地之一。芜湖交通便捷，是华东水陆交通枢纽。航空运输、芜湖交通便捷，是华东水陆交通枢纽。航空运输、铁路干线、长江水运、高速公路构成了以芜湖为枢纽铁路干线、长江水运、高

44、速公路构成了以芜湖为枢纽的立体交通网络。芜湖长江大桥的建成，更提升了芜的立体交通网络。芜湖长江大桥的建成，更提升了芜湖作为全国重要的交通枢纽地位。湖作为全国重要的交通枢纽地位。 芜湖襟江带河，风光宜人。市区中山路商业步行芜湖襟江带河，风光宜人。市区中山路商业步行街环境优美，鸠兹广场现代时尚，广济寺恢弘典雅，街环境优美，鸠兹广场现代时尚，广济寺恢弘典雅，赭山翠黛环抱，镜湖水波粼粼。湖光山色，交相辉映，赭山翠黛环抱，镜湖水波粼粼。湖光山色，交相辉映，江城入画，美不胜收。江城入画，美不胜收。 芜湖旅游商品品种繁多，获得国优、部优和省芜湖旅游商品品种繁多，获得国优、部优和省优著名产品及名特产品优著名产

45、品及名特产品 4040 多种。其中，芜湖铁画具多种。其中，芜湖铁画具有三百多年历史，为有三百多年历史，为“中华一绝中华一绝” ；张恒春国药店是；张恒春国药店是百年老店，药品闻名全国和东南亚；百年老店，药品闻名全国和东南亚；“傻子瓜子傻子瓜子” ，富有浓厚的传奇色彩；奇瑞轿车，被誉为中国汽车行富有浓厚的传奇色彩；奇瑞轿车，被誉为中国汽车行业的一匹黑马。业的一匹黑马。 由安徽省人民政府、中国旅游协会、中国贸促由安徽省人民政府、中国旅游协会、中国贸促会、中国商业联合会、中国轻工业联合会共同举办，会、中国商业联合会、中国轻工业联合会共同举办，芜湖市人民政府、安徽省旅游局、安徽省贸促会共同芜湖市人民政府

46、、安徽省旅游局、安徽省贸促会共同承办的中国（芜湖）国际旅游商品博览交易会自承办的中国（芜湖）国际旅游商品博览交易会自20002000 年以来连续成功地举办了五届。在年以来连续成功地举办了五届。在 20032003 年获得年获得“中国旅游知名品牌中国旅游知名品牌”的殊荣，已被定为例会。参展的殊荣，已被定为例会。参展参会客商遍及全国各省、市、自治区，参会客商遍及全国各省、市、自治区，2020 多个国家多个国家与港、澳、台。每届会展期间，芜湖会展中心平均人与港、澳、台。每届会展期间，芜湖会展中心平均人流量达流量达 1515 万多人次，是迄今为止全国同类交易会中万多人次，是迄今为止全国同类交易会中档次

47、最高、规模最大的专业性会展。档次最高、规模最大的专业性会展。 芜湖市委、市政府十分重视旅游事业。自芜湖市委、市政府十分重视旅游事业。自“九九五五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。全年接待国内外各类游客取得了突飞猛进的发展。全年接待国内外各类游客549.82549.82 万人次，比上年增长万人次，比上年增长 9.6%9.6%，其中，接待国内，其中，接待国内游客游客 548548 万人次，增长万人次，增长 9.6%9.6%。全年实现旅

48、游业总收。全年实现旅游业总收入入 35.6535.65 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 15.0%15.0%，其中，旅游创汇，其中，旅游创汇收入收入 24602460 万美元，增长万美元，增长 11.8%11.8%。目前，全市公交运。目前，全市公交运营线路长度营线路长度 761.5761.5 公里，车辆公里，车辆 718718 辆，拥有辆，拥有 40004000 辆辆出租车。全市共有旅行社出租车。全市共有旅行社 3737 家，星级饭店家，星级饭店 2020 家，拥家，拥有有 aaaa 级及以上旅游景区级及以上旅游景区 5 5 处。处。3.23.2 芜湖市星级酒店市场简析芜湖市星级酒店市场简析

49、3.2.13.2.1 芜湖市酒店一览表芜湖市酒店一览表芜湖市星级酒店一览表芜湖市星级酒店一览表序序号号酒店名称酒店名称星星级级客房平客房平均价格均价格 （元（元/ /间间/ /天）天）出租出租率率（）年平年平均接均接待人待人数数( (万万人次人次) )1 1海螺国际大酒海螺国际大酒店店四四星星580580909020.820.82 2汉爵阳明汉爵阳明四四星星580580909019.219.23 3铁山宾馆铁山宾馆四四580580808016.516.5星星4 4芜湖国信大酒芜湖国信大酒店店四四星星580580707015.815.85 5沃尔特大酒店沃尔特大酒店四四星星58058060601

50、2.212.26 6花园酒店花园酒店三三星星48048050508.48.47 7希亚德大酒店希亚德大酒店三三星星48048060606.26.28 8鑫海洋大酒店鑫海洋大酒店三三星星48048040405.85.89 9新南港大酒店新南港大酒店三三星星48048050506.56.51010奥顿酒店奥顿酒店三三星星48048060605.65.61111东湖大酒店东湖大酒店三三星星48048050506.26.21212明远宾馆明远宾馆二二星星28028060604.84.81313海员楼宾馆海员楼宾馆二二星星28028040405.25.21414东亚大酒店东亚大酒店二二280280404

51、03.43.4星星1616金山宾馆金山宾馆二二星星28028040403.83.81717金傻子大厦金傻子大厦二二星星28028050504.64.61818繁阳宾馆繁阳宾馆二二星星28028040403.73.71919天源宾馆天源宾馆二二星星28028050503.63.62020龙津宾馆龙津宾馆二二星星28028040402.52.51010新环宾馆新环宾馆二二星星28028040402.22.2合合 计计137.1137.13.2.23.2.2 芜湖市内星级酒店业发展总体趋势简析芜湖市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润一是高星级酒店的经营比重仍是大头

52、。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。3.33.3 项目

53、周边市场环境分析项目周边市场环境分析3.3.13.3.1 区域特点区域特点1.1. 本项目建于位于安徽省芜湖县行政文化中心本项目建于位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南路。境内现存路。境内现存“楚王城遗迹楚王城遗迹” 、 “南唐九十殿南唐九十殿” 、 “宣城宣城官窑、官窑、 “宋代珩琅宝塔宋代珩琅宝塔”等古迹。等古迹。 “陶辛水韵陶辛水韵”被评为被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。本区位于华东地区腹地，长三角西南业旅游示范点。本区位于华

54、东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。太平湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。3.3.23.3.2 市场分析市场分析1.1.通过对通过对芜湖市星级酒店市场分析，芜湖市星级酒店市场分析，海螺国际大海螺国际大酒店、汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在芜湖市酒店、汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在芜湖市内，对本项目影响不大，内，对本项目影响不大，芜湖县境内只有一家三星级芜湖县境内只有一家三星级东湖大酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住东湖大酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商

55、务住宿条件，有着很大的市场空间。宿条件，有着很大的市场空间。2.2.随着芜湖县的发展，各种基础设施和旅游环境随着芜湖县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。攀升。3.3.芜湖机械工业园创建于芜湖机械工业园创建于 20012001 年，

56、经过年，经过 4 4 年左年左右的发展，累计引进入园企业右的发展，累计引进入园企业 697697 家，预计到家，预计到 20102010年，园区内就业人口将达到年，园区内就业人口将达到 3 35 5 万人。区内没有一万人。区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入入 wtowto 并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地发区各知名企业的商务活动（包括商务会议

57、）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.43.4 本章小结本章小结1.1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势

58、，使其具有极强的竞争本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城南新区酒店中的力，有望成为城南新区酒店中的 明星和龙头明星和龙头 企业。企业。3.3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.4.伴随着芜湖融入长三角，芜湖县的经济地位、伴随着芜湖融入长三角，芜湖县的经济地位、区位优势也

59、必将加强，国际、国内商务活动的日益频区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动芜湖酒繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动芜湖酒店业的持续繁荣、兴旺。店业的持续繁荣、兴旺。第四章第四章 项目建设条件分析项目建设条件分析和需求分析和需求分析4.14.1 项目建设条件分析项目建设条件分析4.1.14.1.1 县域概述县域概述芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前称鸠兹，西汉元丰二年（公元前 109109 年）置县。县境年）置县。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，东

60、南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边沿边” （沿浙江、江（沿浙江、江苏）苏） 、 “沿江沿江” （沿长江）发展战略的结合点。现辖湾（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等 6 6 个镇个镇 124124 个个村村 1515 个社区，总面积个社区，总面积 730730 平方公里，人口平方公里，人口 38.238.2 万人。万人。自自 20022002 年起，县域综合经济实力连续年起，县域综合经济实力连续 5 5 年位居安徽年位居安徽省经济省经济“十强县十强县”行列。行列