黄山新城提案新稿完稿

1、黄山新城项目黄山新城项目天启天启&开启开启总经理摘要总经理摘要问题界定问题界定版块的变局版块的变局未来客源换层未来客源换层本地块独本地块独特资源特资源全新开发理念全新开发理念任务任务思路思路总经理摘要总经理摘要资源借势资源借势（商业、公园等（商业、公园等城市节点）城市节点）产品设计产品设计（户型配比、商业配置等）（户型配比、商业配置等）去弊去弊（变电站、（变电站、B块商块商业的构想）业的构想）定位定位项目核心竞争力项目核心竞争力目标市场目标市场全新开发理念全新开发理念思路思路成果成果1 1、用城市化进程中版块演绎的观点看本楼盘的机遇、用城市化进程中版块演绎的观点看本楼盘的机遇和挑战。和挑战。3

2、0年城市化进程中，上海人口翻了100倍；15年城市化进程中，深圳人口翻了150倍；浦东的今天是城市化和产业化发展和演绎的结果；天启独特的观点看黄山版块天启独特的观点看黄山版块版块的变局版块的变局2 2、浦东的城市化版块演绎过程、浦东的城市化版块演绎过程动力：产业化的推进；进程：外高桥金桥陆家嘴张江世纪公园世博；每个版块内均分为投入期、产出期及导入期三个阶段。大胆抓住时代机遇，创造全新形象。天启独特的观点看黄山版块天启独特的观点看黄山版块版块的变局版块的变局外高桥外高桥保税概念保税概念金桥金桥加工产业轴加工产业轴陆家嘴陆家嘴金融中心金融中心张江张江高新科技高新科技世纪公园世纪公园行政中心行政中心

3、滨江岸线、世博会、环球影城滨江岸线、世博会、环球影城会展经济、旅游经济会展经济、旅游经济版块的变局版块的变局3 3、浦东产业化与城市化的发展是分阶段实现的，是、浦东产业化与城市化的发展是分阶段实现的，是一压缩与速成的过程。一压缩与速成的过程。产业引擎导入居住区的产生商业的导入城市让生活更美好天启独特的观点看黄山版块天启独特的观点看黄山版块版块的变局版块的变局宁要浦西一间床宁要浦西一间床不要浦东一间房不要浦东一间房浦东开发浦东开发浦东开放浦东开放城市让生活城市让生活更美好更美好荒蛮时代荒蛮时代开发时代开发时代城市时代城市时代浦东城市化进程浦东城市化进程版块的变局版块的变局4、大金桥版块的形成、大

4、金桥版块的形成内环与外环中间带与块的交叉点天启独特的观点看黄山版块天启独特的观点看黄山版块版块的变局版块的变局大金桥大金桥版块版块碧 云社区陆家嘴陆家嘴世 纪 公世 纪 公园版块园版块上南上南版块版块张江地区版块的变局版块的变局块状发展块状发展版块的变局版块的变局条状发展条状发展小陆家嘴版块黄山版块张杨路是浦东楼市的价格坐标轴！张杨路是浦东楼市的价格坐标轴！洋泾版块源深路版块地铁6号线的建设将使张杨路的价格导向作用更加明显大量越江工程的实现将在浦东价格提升、杨浦环境提升的情况下黄山地区对杨浦客户吸引力将减弱杨浦大桥中环线隧道杨 浦大连路隧道张张杨杨路路版块的变局版块的变局5 5、浦东未来版块发

5、展的可能性对黄山版块的影响、浦东未来版块发展的可能性对黄山版块的影响城市化带来价格动力城市化将形成多个城市节点与城市中心、副中心。天启独特的观点看黄山版块天启独特的观点看黄山版块版块的变局版块的变局浦东新区商品房成交均价分季走势图浦东新区商品房成交均价分季走势图37464096401247184659469249685887547563183000350040004500500055006000650001年1 季 度01年2 季 度01年3 季 度01年4 季 度02年1 季 度02年2 季 度02年3 季 度02年4 季 度03年1 季 度03年2 季 度 浦东房价已与浦西持平！浦东房价已

6、与浦西持平！ 将来浦东在上海的城市地位决定了未来浦东的房价地位！将来浦东在上海的城市地位决定了未来浦东的房价地位！ 版块的变局版块的变局房价变局房价变局本案区域成交均价走势图3250350035003800430047005700300030003500350040004000450045005000500055005500600060002000.72000.7 2001.12001.1 2001.72001.7 2002.12002.1 2002.72002.7 2003.12003.1 2003.72003.722%35%黄山与碧云的价差黄山与碧云的价差黄山与联洋的价差黄山与联洋的价差黄

7、山与浦西中心城区的价差黄山与浦西中心城区的价差黄山在经历了大涨价之后，黄山在经历了大涨价之后，如何再次创造价值成长空间？如何再次创造价值成长空间？版块的变局版块的变局房价变局房价变局结结 论论商业形成商业广场商业形成商业广场商业广场商业广场+生态绿化生态绿化+住宅形成区域中心住宅形成区域中心区域中心价格区域平均价格区域中心价格区域平均价格参考：五角场之于杨浦区徐家汇之于徐汇区黄山版块的独特资源黄山版块的独特资源机遇：1、处于产业化向城市化的转折之中2、国际品牌量贩商业（W-MART）、绿化、交通形成新的城市节点3、后黄山版块的城市资源4、周边将崛起浦江、世博高档版块资源借势资源借势1、商业创造

8、城市。它不是抗性，而是巨大的能量。利用商业形成酒店式公寓，形成虚拟价值，形成价格的台升，形成城市中心化市区，而非城市郊区化社区。2、公园是另一生态引擎轴在公园旁边形成生态商业Commercial Park 在公园旁边形成低密度景观住宅，形成价格拔高与小区内与小区内3.53.5万伏变电站的协调处理万伏变电站的协调处理由于规划要求，配电所将是不可避免的公建设施，因此，我们将采取由于规划要求，配电所将是不可避免的公建设施，因此，我们将采取“隐蔽处理隐蔽处理”的方式尽力规避由其带来的对项目的影响的方式尽力规避由其带来的对项目的影响隐蔽处理解释隐蔽处理解释将对社区造成影响，而不可避免的公建设施通过隔离、

9、将对社区造成影响，而不可避免的公建设施通过隔离、类包装、科技材料等方式来减弱由其造成的影响类包装、科技材料等方式来减弱由其造成的影响去弊去弊1 1、隔离、隔离绿化林带绿化林带+ +酒店式单身公寓隔离酒店式单身公寓隔离去弊去弊2 2、掩饰、掩饰会所会所+ +绿化掩饰绿化掩饰3 3、科技材料、科技材料引入高新技术材料对变电站的外墙、防护、屋顶等部位进行改引入高新技术材料对变电站的外墙、防护、屋顶等部位进行改革，降低其对社区的影响，该做法成本较高革，降低其对社区的影响，该做法成本较高B B块商业策划构想块商业策划构想B B块商业的发展问题与契机块商业的发展问题与契机大型购物中心的人流垄断大型购物中心

10、的人流垄断去弊去弊张扬路商业街的人流截断张扬路商业街的人流截断大型建材超市创造的消费潜能大型建材超市创造的消费潜能在这样的情况下，为保证在这样的情况下，为保证B B地块商业的持续经营，我们建议地块商业的持续经营，我们建议B B地地块商业建设为块商业建设为商业街商业街+ +绿地花园绿地花园+ +广场广场= Commercial Park= Commercial Park商业模式：商业模式：DemallDemall要点：要点： 零售商业独立最大化零售商业独立最大化 室内商业室外化室内商业室外化 商业形态风情化商业形态风情化 沿街形态戏剧化沿街形态戏剧化去弊去弊商业形态建议商业形态建议生态购物街生态

11、购物街 回归自然的环境工业时代的来临，打破了原有人与自然的平衡与协调，使得人类被隔离于自然之外，渴望与自然的交融是人类的天性，通过对空间界限的模糊，将室外与自然的元素引入到建筑的空间之中，使得人们可以充分享受到清新的空气和阳光，同时对于建筑本身，利用现代材料节约与利用能源，达到可持续发展去弊去弊黄山版块的独特资源黄山版块的独特资源黄山版块的独特资源黄山版块的独特资源20052005年金桥地区大卖场一览表年金桥地区大卖场一览表 名称名称 位置位置 营业面积营业面积特色特色开业时间开业时间 家乐福 金桥碧云路279号 约1000平方米 与欧倍德一起形成碧云国际社区的商业中心 不详 易初莲花 金高路

12、、巨峰路 28000平方米 与好美家、金桥罗马假日三位一体共同构成区域商业中心。 2003年4月4日 文峰千家惠 浦兴路、五莲路口 共84000平方米，每层17000平方米 主体为四层，一层为多功能社区服务中心，二层为文峰百货；三层为千家惠超市；四层为美食家居广场；立体型巨型停车场可同时停放600多辆车2003年9月 沃尔玛 张扬路、金桥路口不详 未定预计2004年底黄山版块的独特资源黄山版块的独特资源1234567891512131423242254525153504925272932麦德龙麦德龙大润发大润发乐购乐购145111221222427易麦德易麦德28联华联华31好又多好又多373

13、6363442华联吉买盛华联吉买盛334345农工商农工商4344453135Total:5425欧尚欧尚46协和协和4648嘉德利嘉德利 483047华联华联10262647283839342149家乐福家乐福1633421741403018易初莲花易初莲花201954ABA:A:文峰千家惠（即将开业）文峰千家惠（即将开业）B:B:沃尔玛沃尔玛( (正在筹建正在筹建) )C:C:联洋家乐福（已开工）联洋家乐福（已开工）C11上海大卖场分布图黄山版块的独特资源黄山版块的独特资源产品设计产品设计新的规划构想新的规划构想牺牲多层牺牲多层，塑造环境、商业、产品塑造环境、商业、产品共生的城市住宅社区模

14、式共生的城市住宅社区模式天启认为天启认为方案一方案一小高层小高层& &服务型单身公寓服务型单身公寓的复合型社区的复合型社区产品设计产品设计一、规划布局一、规划布局以生态轴对整个社区进行分割，以水景和绿化协调住宅与商业以生态轴对整个社区进行分割，以水景和绿化协调住宅与商业之间的矛盾，创造双组团的主题住宅。之间的矛盾，创造双组团的主题住宅。产品设计产品设计二、产品形态二、产品形态产品：产品：1212层小高层层小高层+ +服务型单身公寓服务型单身公寓小高层：一梯三户或者两梯三户，以此控制房型面积减弱总价抗性小高层：一梯三户或者两梯三户，以此控制房型面积减弱总价抗性服务型单身公寓：设于社区东南角，以此

15、利用沃尔玛的商业价值为服务型单身公寓：设于社区东南角，以此利用沃尔玛的商业价值为提升产品配套的附加值提升产品配套的附加值产品设计产品设计综合容积率综合容积率1.561.56物业类型物业类型容积率建议容积率建议占地面积占地面积实际面积实际面积小高层小高层1.21.29000090000平方米平方米108000108000平方米平方米服务型单身公寓服务型单身公寓2.02.010000-1500010000-15000平平方米方米20000-3000020000-30000平方米平方米三、产品配比建议三、产品配比建议产品设计产品设计四、面积配比建议四、面积配比建议普通小高层住宅普通小高层住宅房型房型

16、面积范围面积范围百分比百分比小两房709015%普通两房8010030%小三房10011020%普通三房11013030%复式1401705%房型房型面积范围面积范围百分比百分比投资型一房405040%自用型一加一房507060%酒店式公寓酒店式公寓产品设计产品设计五、与大型商业文化中心的协调处理五、与大型商业文化中心的协调处理在本案与沃尔玛之间，引入水系景观带，形成隔岸相望的水景商在本案与沃尔玛之间，引入水系景观带，形成隔岸相望的水景商业住宅业住宅在本案与张扬路之间，引入绿化景观带，形成隔林相望的商业在本案与张扬路之间，引入绿化景观带，形成隔林相望的商业生态住宅生态住宅1 1、本案与金桥路商

17、业之间、本案与金桥路商业之间2 2、本案与张扬路商业之间、本案与张扬路商业之间产品设计产品设计五、与大型商业文化中心的协调处理五、与大型商业文化中心的协调处理4 4、沿河设置内街商业景观，形成为社区住宅服务的休闲商业模式、沿河设置内街商业景观，形成为社区住宅服务的休闲商业模式沿河内街商业景观建造原则沿河内街商业景观建造原则1 1）、室内商业室外化）、室内商业室外化2 2）、商业形态风情化）、商业形态风情化3 3）、沿街形态戏剧化）、沿街形态戏剧化产品设计产品设计六、与开发式公园的协调处理六、与开发式公园的协调处理1 1、通过政府调整，在开放式公园引入商业，与公园一起构成、通过政府调整，在开放式

18、公园引入商业，与公园一起构成服务区域的商业公园服务区域的商业公园2 2、与、与B B地块的商业统一规划，相融互补形成服务于社区的地块的商业统一规划，相融互补形成服务于社区的Commercial ParkCommercial Park3 3、公园周边不引入商业，建造部分低密度产品（如叠加产品、公园周边不引入商业，建造部分低密度产品（如叠加产品），构成纯生态主题的住宅组团），构成纯生态主题的住宅组团产品设计产品设计七、社区商业布局建议七、社区商业布局建议虽然本案邻近大型商业文化广场，但考虑人的行走距离及消费习惯，社区内仍拥有部分潜在的商业需求，因此，天启对本案社区商业的设置持肯定态度。为保证社区的

19、可持续经营，为保证社区的可持续经营，我们提供两种社区商业营造方式我们提供两种社区商业营造方式产品设计产品设计商业面积建议：商业面积建议：10001200平方米商业形式建议：商业形式建议：24小时便利店、银行商业位置建议：商业位置建议：以生态轴道路为界，区域内放置七、社区内商业布局建议七、社区内商业布局建议方案一：点式服务性商业方案一：点式服务性商业产品设计产品设计七、社区内商业布局建议七、社区内商业布局建议方案方案二：底层架空商业二：底层架空商业规划形态：规划形态：底层商铺规划模式规划模式：生活休闲会馆关键要点：关键要点：小高层产品的架空规划位置：规划位置：社区内小高层物业部分产品设计产品设计

20、图例图例产品设计产品设计八、小区会所建议八、小区会所建议实用型会所实用型会所城市生活会馆城市生活会馆四大生活会馆打造城市住宅享受四大生活会馆打造城市住宅享受面积：2层共2500平方米经营模式：开放式分级经营（业主享受长年优惠及可参与各专项活动）功能分区原则：集休闲功能以及人文要素于一身产品设计产品设计饕餮会馆饕餮会馆厨外厨风格餐厅厨外厨风格餐厅休闲咖啡厅泰式餐厅川菜馆学苑会员吧：供应各种鸡尾酒、葡萄酒和啤酒，视听室，钢琴酒吧和卡拉OK包房第一层：饕餮会馆第一层：饕餮会馆+运动会馆运动会馆八、小区会所建议八、小区会所建议产品设计产品设计运动会馆运动会馆健身房：健身房：心肺功能训练中心有氧健身中心

21、体能循环训练中心肌肉训练中心形体训练中心室外室外/ /内游泳池：内游泳池：室内恒温游泳池/室外休闲式泳池及儿童嬉水区和瀑布练舞房练舞房/ /有氧健身房：有氧健身房：每周设不同课程，配备专业教师指导第一层：饕餮会馆第一层：饕餮会馆+运动会馆运动会馆八、小区会所建议八、小区会所建议产品设计产品设计八、小区会所建议八、小区会所建议SPASPA会馆会馆面部护理身体护理水疗浸浴水疗护理身体护理纤体护理等舒活区，BALI POOL。特色SPA区（如七轮能量再生护理、爪哇双人四手皇家护理、热带雨林维其浴）特别建议：引进“亚历山大”独创的“30芬SPA”。其采用的结合西方SPA思想与芳香手法，融入东方禅宗的原

22、理，据说对都市中人缓解压力很有疗效，适合本案的高知人群。第二层：第二层：SPASPA会馆会馆+ +阅读会馆阅读会馆产品设计产品设计八、小区会所建议八、小区会所建议阅读会馆阅读会馆季风书屋分类阅读馆第二层：第二层：SPASPA会馆会馆+ +阅读会馆阅读会馆注：会所建议内容仅供参考，具体内容与面积将视周边大型注：会所建议内容仅供参考，具体内容与面积将视周边大型商业文化建造内容而定商业文化建造内容而定产品设计产品设计由多层、小高层组成的混合型社区由多层、小高层组成的混合型社区方案二方案二产品设计产品设计一、产品配比建议一、产品配比建议综合容积率综合容积率1.561.56物业类型物业类型容积率建议容积

23、率建议占地面积占地面积实际面积实际面积多层多层1.21.26500065000平方米平方米7800078000平方米平方米小高层小高层1.91.93500035000平方米平方米3500035000平方米平方米产品设计产品设计二、二、面积配比建议面积配比建议房型房型参考面积参考面积参考百分比参考百分比1房50605%2房9011040%2+1房11012010%3房12013540%复式1301705%产品设计产品设计未来客源换层未来客源换层天启认为天启认为1 1、本案的价值构造将跳出区域市场的认知范围，城市、本案的价值构造将跳出区域市场的认知范围，城市都心社区的定位将促成消费者的第一次的结构

24、换血都心社区的定位将促成消费者的第一次的结构换血2 2、本案特殊资源同轨道交通的结合创造城市的新节、本案特殊资源同轨道交通的结合创造城市的新节点，其流动特性会影响主力市场的构成点，其流动特性会影响主力市场的构成原有市场构成原有市场构成金桥区域客户金桥区域客户浦东其它地区及两外客群杨浦为主的浦西客群正逐渐消失外区客户外区客户周边居民新村二次购房客群金桥开发区白领客群目标市场定位目标市场定位新的市场判断新的市场判断地铁带来的流动人口地铁带来的流动人口旧黄山居民带来新的购买力旧黄山居民带来新的购买力目标市场定位目标市场定位企划企划推广推广企划推广企划推广基本思路基本思路双线出击双线出击城市区域中城市

25、区域中心的营造心的营造主题楼盘主题楼盘的的形象塑造形象塑造企划推广企划推广基本思路基本思路概念动力概念动力中心动力中心动力生态动力生态动力城市中心化社区城市中心化社区商业生态社区商业生态社区企划推广企划推广基本思路基本思路复合产品复合产品总案名与阶段主题案名的交互宣传总案名与阶段主题案名的交互宣传母品牌下的多子品牌母品牌下的多子品牌构造构造企划推广企划推广主案名建议一主案名建议一主案名建议主案名建议：前城：前城英译：英译：ADVANCED CITYADVANCED CITY推广口号：推广口号：生活中，前进中生活中，前进中主案名建议二主案名建议二主案名建议主案名建议：自由街区：自由街区英译：英译

26、：FREEDOM BLOCKFREEDOM BLOCK推广口号：推广口号：大视界大视界. .未来观未来观. .城市秀城市秀企划推广企划推广企划推广企划推广分阶段的产品主题案名建议分阶段的产品主题案名建议1212层小高层产品与公园：层小高层产品与公园：生活静界（生活静界（ VISION PARKVISION PARK）推广口号：推广口号：生活新领域，时代梦公园生活新领域，时代梦公园服务型单身公寓与商业：服务型单身公寓与商业：城市节拍城市节拍 （CITY FRONTCITY FRONT）推广口号：推广口号：独立的起点，魅力恒久远独立的起点，魅力恒久远企划推广企划推广广告总精神广告总精神不断前进的城

27、市居住精神不断前进的城市居住精神阶段推广阶段推广 大金桥大金桥城市生活新方向城市生活新方向商业与住宅的商业与住宅的联动宣传联动宣传分阶段的主题分阶段的主题产品推广产品推广品牌形象品牌形象概念铺垫概念铺垫子品牌构造子品牌构造主力推广主力推广企划推广企划推广部分广告文案表现：部分广告文案表现：在生活中前进，在前进中生活在生活中前进，在前进中生活前进在前城前进在前城一阶段：一阶段：大金桥，城市生活新方向大金桥，城市生活新方向企划主题企划主题大金桥，城市生活新方向大金桥，城市生活新方向企划方向企划方向以软新闻以软新闻+ +活动的形式，对金桥地区的种种利好好消息以高空媒体形成广活动的形式，对金桥地区的种种利好好消息以高空媒体形成广泛宣传，对本案所处的黄山地位做重新定义，提升整个金桥版块知名度泛宣传，对本案所处的黄山地位做重新定义，提升整个金桥版块知名度企划目标企划目标重新定义大金桥的版块地位重新定义大金桥的版块地位企划推广企划推广部分广告文案表现：部分广告文案表现：大视界，未来观，城市秀大视界，未来观，城市秀新主张，自有新想法新主张，自有新想法二阶段：二阶段：商业商业+ +生态生态+ +街区，城市生活新模式街区，城市生活新模式 企划主题企划主题开放精神无处不在开放精神无处不在 企划方向企划方向以软新闻