步行街招商政策初案

1、商业广场招商政策初案、目的、政策依据三、招商面积四、业态分布五、目标商家六、租金建议1）一楼价格2）二楼价格3）租金递增4）租金支付七、合同期限八、物业管理费九、优惠措施1）租金优惠2）工商税费3）物业管理广告推广一、制定目的为了更好的运作好本项目，吸引高质量的商家进场经营，达到开发商，投资者，经营户，消 费者多赢目的。在招商启动前期须制定合理的政策，更好的促进招商。二、招商政策制定依据以前期市场调查数据为分析制定基础，结合集团拟发的招商执行思路为宏观指导依据。最大 程度上平衡公司、业主、经营户之间利益，充分发挥公司上至领导，下到业务员对市场客观分析 的智慧，群策群力做好本项目招商政策。三、招

2、商面积步行街以 MALL的概念进行打造，以体验式购物为主题，购物一站式，消费一条龙全程服 务。涵盖有购物、休闲、娱乐、餐饮等诸多业态。项目总体体量大，商业经营面积约为 35000 m2 （主力店除外）。其中一楼招商面积为13800m2,以引进百货类商家为主；二楼招商面积为12400 m2,三楼招商面积为7420 m2,四楼招商面积为2000 m,主要引进休闲、娱乐、餐饮商户。四、业态分布和商户比例MALL在购物、休闲娱乐、餐饮业态上黄金分布比例为52： 18： 30。九亿步行街一楼商业面积占总商业面积的 40%，根据县级城市情况，所以本步行街在购物、休闲娱乐、餐饮业态的分 布比例上为45 ：

3、20 : 35合适。按照项目的业态分布和市调情况，百货类招商主要以邵东本地商户为主，外地品牌商家为补充，弓I进比例大约为 70% : 30%;休闲娱乐餐饮类招商主要以外地连锁商家为主，本地商家为辅，引进比例大约为 70% : 30%。五、目标商家1、本地知名品牌：知名品牌商户主要是邵东本地市场红岭路和解放路的百货类品牌商户。2、特色经营商户：特色经营商户是指能带动人气的版块商户，如电玩，饰品，特色小吃等商户。3、本地连锁经营商户：连锁商户主要是餐饮，休闲，娱乐在邵东的知名商户。一般是承租面积较大且能上楼经营 的商户，如西餐厅，茶座，网吧，美容美体等行业。4、公共服务商户：公共服务商户主要是通讯

4、代办，银行储蓄，干洗等配套服务商户。5、外地知名品牌商户：外地知名品牌商户（百货类）主要以邵阳、娄底和株洲未在邵东市场设点的品牌，其余主 要是周边城市和长沙的大型餐饮，娱乐，休闲连锁品牌商户。六、租金建议步行街租金厘定主要考虑周边同类物业租价水平，项目地段和物业状况以及公司前三年返租水平。同时合理的租价可以提高经营户入驻信心，确保招商满场。1）一楼租价建议：1） 目前红岭路主道平均租价为62元/ m2 /月；解放路平均租价为52元/ m2 /月。部分好口岸租金达到80-100元/ m /月（此租金水平都是按净使用面积计算）。2） 按照销售价格体系来反推租金水平，目前铺面的平均单价约14000元

5、/ m,公司每年给业主的平均回报水平是8%反推租金水平为 （14000元/ m2X 8%） - 12月=93元/ m/月，租价要达到 93元/ m /月才能保证公司在前三年后续运营中收支平衡，达到公司理想目标。3） 为了更好的促进招商销售和达到旺场目的，结合公司和目前市场实际情况。建议公司一楼平均租金制定为93元/ m /月（按套内建筑面积计算），租金浮动范围为70 110元/ m /月；签约总体租价不得低于平均租价。各幢的租金以口岸的位置好坏来浮动租价水平。另：1#楼的内街铺位考虑其视线和形象打造的困难，应将租金水平应控制在35元/ m/月左右。2）二、三楼租价建议：1） 县级城市步行街二三

6、楼的招商销售是一个难点，一般消费者都没有一个上楼购物的惯性。 很难再引进百货业态，只有考虑休闲、娱乐、餐饮业态上楼经营，鉴于此种情况，应先 低姿态招商，形成经营红火的局面，才能更好的吸引投资者前来投资。2） 目前邵东在经营的休闲、娱乐、餐饮业态主要分布在百富广场和1814线沿线，一般都在一楼至二楼经营，租金范围在20元/ m2 月25元/ m2 月；之前金苑步行街二楼招商租价为11元/ m2 月。3） 建议二楼平均租金制定为20元/ m /月；三楼的平均租金为 10元/ m /月（二楼名义租金30-35元/ m /月左右、三楼名义租金20元/ m /月左右）。同时适当的对知名度高，承租面积大的

7、商户下浮租金标准，更好的促进招商。3）租金递增：经过两年的培育和经营，已经积累了一定客源，形成了一定的知名度，可以对租金做一 个适当的调整。建议租金递增从第3年开始，租金递增幅度制订在5%,之后每年可以是相同的幅度或约定增幅不超过10%，也可以针对邵东市场发展情况进行评估，确定相应的递增标准。4）租金支付：按照项目销售约定，对投资户的铺位前三年实行委托经营管理，由投资商对其支付回报。针对本项目的情况， 同时参考招商优惠措施， 建议在签定承租合同时可以采取 交12押2 的方法，即一次性交一年租金，放置二个月租赁押金。七、合同期限目前商户对承租期限比较关注，入驻之后，担心铺位会被业主收回或无限制上

8、涨租金；一般希望承租期至少在 5年以上。按照项目只有委租3年的情况，与客户约定 3年合同期限。三年之后，由物业管理方与业主协调，再次约定租金增幅和合同期限等事项，让商户能放心进场 装修，进场经营。八、物业管理费及水电费：本项目本着统一规划，统一招商，统一管理的思路，在后续经营管理中，为了更好对商户和品牌进行管理，须请知名管理公司进行顾问管理。同时对在经营的商户收取一定物业管理费。目前邵东多层住宅小区物业管理费在 0. 3元/ m2 /月，小高层物业管理费在 1元/ m2 /月。建议 本项目按照楼层， 面积大小来区分管理费用的标准， 一楼的管理费用可以确定为 1.5 2元/ m / 月，二楼的管

9、理费用可以确定为0.6元/ m /月。建议对每户进场商户收取2000元/户的水电费押金，退场时可以无息退还。九、优惠措施1）租金优惠：确立了基本的租价之后， 为了让商户“进得来，有发展，赚到钱”，减小商户的经营压力， 显示投资商对旺场的支持，同时参考一般新市场招商的策略。建议公司对业主延迟交房时间，即拉长步行街试营业时间（具体建议为半年）；商户试营业期间不计租金。商户从试营业开始经营一年半，只须交纳一年租金；即采取交12免6的优惠策略，即交12个月租金免租6个月；一年半之后没有免租期，正常交纳。 （应适当考虑交两年免 8个月等手段。以鼓励商户一次性多交租金）2）工商税务：对邵东近两年开业的市场进行了解， 最长的工商税务减免期为 2年，一般都有1年左右。 为了体现大汉集团良好的公共关系优势， 同时本着为商户着想的初衷。 建议与政府协调， 争取免除2年的工商税务费用。（现正在向政府申请）3）物业管理费：新市场培育期须全力留住商户、留住消费者；为了减轻商户的成本压力，同时也体现项 目真诚招商、留商、养商的态度，从心理上让客户打消对步行街管理的疑虑。建议对所 有商户减免6个月的物业管理费。4）广告推广：对提