100918如何通过概念规划设计提升产品溢价能力--周老师ppt课件

1、高品质住宅开发与管理系统高品质住宅开发与管理系统 - -概概 念规划设计的价值念规划设计的价值 主讲：周柏生主讲：周柏生 目录目录 1 2 3 4 概念设计阶段的创新案例概念设计阶段的创新案例 董事长董事长/ /总经理总经理( (及一线高管及一线高管) )：如何从多方案中比较与：如何从多方案中比较与 判断规划概念设计的价值方向判断规划概念设计的价值方向 规划概念设计的设计深度与范畴规划概念设计的设计深度与范畴 规划概念设计在产品创新中的关键作用规划概念设计在产品创新中的关键作用 1.价值链系统价值链系统 营销策划营销策划设计研发设计研发 营销推广营销推广 市场语言市场语言 产品语言产品语言市场

2、语言市场语言 客户定位客户定位产品设计产品设计推广策略推广策略 序：序： 2.项目价值体系重塑 形象溢价营销溢价 全面溢价 土地溢价产品溢价 规划概念设计的价值与地位规划概念设计的价值与地位 1. 1.规划概念设计的设计深度与范畴规划概念设计的设计深度与范畴 2. 2.规划概念设计在产品创新中的关键作用规划概念设计在产品创新中的关键作用 良好的项目概念设计，使项目的土地价值和个性能够充分展示及挖掘出来良好的项目概念设计，使项目的土地价值和个性能够充分展示及挖掘出来 ，形成有力的产品支撑点和特色，体现了项目产品大的价值方向。，形成有力的产品支撑点和特色，体现了项目产品大的价值方向。 3. 3.董

3、事长董事长/ /总经理总经理( (及一线高管及一线高管) )：如何从多方案中比较与判断规划概念设计：如何从多方案中比较与判断规划概念设计 的价值方向的价值方向 (1) (1)设计策划管理与概念设计单位的选择设计策划管理与概念设计单位的选择 4.1 概念设计要点 4.2 项目的规模分类 4.3 多方案比较的规划概念设计优化 4. 4. 概念设计阶段的创新案例概念设计阶段的创新案例 (2)(2)把握规划概念设计价值方向的十大原则把握规划概念设计价值方向的十大原则 4.1 4.1 概念设计要点概念设计要点 项目概念设计内容主要涉及项目主题特征的挖项目概念设计内容主要涉及项目主题特征的挖 掘与描述，以

4、及针对此主题概念展开的规划、建筑、掘与描述，以及针对此主题概念展开的规划、建筑、 景观等一系列设计概念等。是项目产品设计中非常关景观等一系列设计概念等。是项目产品设计中非常关 键的环节，是产品价值的起点和基点。键的环节，是产品价值的起点和基点。 4.2 4.2 项目的规模分类项目的规模分类: : 50万平米以上 大盘 100万平米以上 超大盘 1530万平米以上 中盘 15万平米以下 小盘 4.3 4.3 多方案比较的规划概念设计优化多方案比较的规划概念设计优化 (1) (1)深圳香蜜山深圳香蜜山 (2) (2)深圳梅陇镇深圳梅陇镇 (3) (3)金地北京格林小城金地北京格林小城 (4) (4

5、)金地北京格林小镇金地北京格林小镇6 6 (5) (5)金地北京格林小镇金地北京格林小镇 (6) (6)金地名京金地名京 (7) (7)天津亿城华府项目天津亿城华府项目 (8) (8)北京亿城西山公馆北京亿城西山公馆 (9) (9)北京亿城燕西华府北京亿城燕西华府 案例案例1:1:深圳香蜜山深圳香蜜山 案例案例1:1:香密山概念规划的演变香密山概念规划的演变( (原规划概念原规划概念) ) 日清方案模型 日清方案总图 王董方案一 王董方案二 新加坡DP方案总图 新加坡DP方案模型 案例案例1:1:香密山概念规划的演变香密山概念规划的演变( (最终规划概念最终规划概念) ) 最终规划概念草图 案

6、例案例2:2:深圳梅陇镇深圳梅陇镇 案例案例3:3:北京格林小城北京格林小城 小城东南侧隔100米宽市政绿化带比邻50米宽的荣京西街，西北隔30米 宽规划路与大雄地产相临，东北隔40米宽规划路和70米宽绿化带比邻凉 水河，西南隔50米宽的规划路与三海子公园相望 。 格林小城经济技术指标格林小城经济技术指标 建建设设用地面用地面积积约约680000 m2 容容积积率率约约1 绿绿化率化率35% 其中：其中： 可可销销售建筑面售建筑面积积约约680000 m2 集中商集中商业业中心区建中心区建 筑面筑面积积 约约12000 m2 辅辅助运助运动动休休闲闲会所会所 面面积积 约约1500 m2 幼儿

7、园面幼儿园面积积约约4000 m2 车车位数位数按每按每户户1辆辆考考虑虑 案例案例3:3:北京格林小城北京格林小城 案例案例3:3:北京格林小城北京格林小城 案例案例3:3:北京格林小城北京格林小城 案例案例3:3:北京格林小城北京格林小城 案例案例3:3:北京格林小城北京格林小城 案例案例3:3:北京格林小城北京格林小城 案例案例3:3:北京格林小城北京格林小城 案例案例3:3:北京格林小城北京格林小城 一、项目概况： 项目名称：金地格林小镇六 地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。 地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积159800平方 米。 北区限高30

8、米,容积率2.0,南区限高18米,容积率1.4。综合容积率约为 1.53。 4. 建筑类型：4.5层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及 配套商业设施等。 案例案例4:4:北京格林小镇北京格林小镇6 6规划概念规划概念 绿化用地13900平米 4，6层洋房用地53787平米 小高层用地41925平米 商业用地 教育用地8700平米 案例案例4:4:北京格林小镇北京格林小镇6 6规划概念规划概念 过程方案过程方案1 1 案例案例4:4:北京格林小镇北京格林小镇6 6规划概念规划概念 过程方案过程方案2 2 案例案例4:4:北京格林小镇北京格林小镇6 6规划概念规划概念 项目设计主题以法国浪

9、 漫小镇为主题。在建筑 规划及景观的层面都能 体现到法国小镇之艺术 及浪漫情怀。小区分为 南片区及北片区两部份， 南北片区定位有差别。 南片区以精致、细腻为 主；北片区以自然开阔 空间为依归。 案例案例4:4:北京格林小镇北京格林小镇6 6规划概念规划概念 交通组织分析交通组织分析 交通组织以人车分流为概念，使小交通组织以人车分流为概念，使小 区更安全。北片区设半地下车库，区更安全。北片区设半地下车库， 南片区设全地下车库。南片区以外南片区设全地下车库。南片区以外 环车道配合路面停车，北片区则以环车道配合路面停车，北片区则以 车道作部份围绕。小区内的住宅花车道作部份围绕。小区内的住宅花 园空间

10、基本上作人车分流处理。园空间基本上作人车分流处理。 案例案例4:4:北京格林小镇北京格林小镇6 6规划概念规划概念 讨论：规划中的行列式布局与空间关系 案例案例5:5:北京格林小镇规划概念北京格林小镇规划概念 案例案例5:5:北京格林小镇规划概念北京格林小镇规划概念 小盘案例6: 四惠项目规划概念 以简洁整体的建筑体量形成 与周边社区迥异的规划理。 北部300多米长板式建 筑形 成社区背景。 南部45度布置5栋方塔，构成 独特城市形象，增加南向采 光面，同时避免住宅视线正 对地铁站24米高建筑。 商业及会所布置于变电站周 边，形成丰富的商 业、休闲 空间，同时降低变电站的不 利影响。 通过建筑

11、布局形成内庭院、 南部与四惠站之间三角形绿 地、东部网球场等不同层次 的景观、休闲空间。 概念设计回顾承孝相 概念设计回顾概念设计回顾承孝相承孝相 在承孝相方案 基础上进行优 化，构成“大 围合的规划布 局。 以变电站为界， 西部商业及公 寓区域对城市 开放，形成具 有活力的商业 街区，东部封 闭管理，形成 安 静、休闲的 纯居住区。 内庭院由西向东 层层升高，形 成具有坡地特 色的景观。 案例案例7:7:天津亿城华府规划概念天津亿城华府规划概念 案例案例8:8:北京亿城西山公馆规划概念北京亿城西山公馆规划概念 案例案例9:9:北京亿城燕西华府规划概念北京亿城燕西华府规划概念 规划概念总结学员总结案例）规划概念总结学员总结案例）: : 空间布局及景观架构空间布局及景观架构: :充分利用周边有利环境充分利用周边有利环境. .规避不利环规避不利环 境境 。 2. 2. 竖向设计竖向设计 3. 3. 住宅户型及类型的分布结合景观资源与朝向要素综合平住宅户型及类型的分布结合景观资源与朝向要素综合平 衡考虑。衡考虑。 4. 4. 消除传统消除传统“行列式格局行列式格局: : 尊重城市肌理尊重城市肌理, ,形成平行于城市道路的楼栋布局。形成平行于城市道路的楼栋布局。 保证正南北向采光，形成正南北向的楼栋布局。保证正南北向采光，形成正南北向的