明水丽景小区6栋3单元901室房地产评估报告

1、房地产评估期末作业工商管理（1）班普梦雪4 资产评估报告估价项目名称：明水丽景小区6栋3单元901室委托方：*估价方：*估价人员：*目录致委托方函4估价师声明5估价假设和限制条件6一、假设和限制条件6二、需要特殊说明的事项7三、评估对象81、评估对象位置及环境82、估价对象概况83、估价对象权利情况9四、估价目的9五、估价时点9六、价值定义9七、估价依据9七、估价原则101、合法原则102、最高最佳使用原则103、替代原则114、估价时点原则11八、估价方法11九、评估结果12十、估价作业日期12十一、估价报告应用有效期12房地产估价结果报告13估价技术报告13一、估价对象资料13二、类比对象

2、资料13三、因素修正14四、估价结果确定15 致委托方函 委托方： 承蒙委托，*房地产评估有限责任公司对位于昆明市盘龙区明水丽景小区6栋3单元901室的房地产进行评估，评估目的是为委托方购买评估对象房地产提供市场价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2014年06月25日的市场价值为元，大写人民币陆拾玖万叁仟捌佰壹拾肆圆。以下

3、是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。估价结果明细表 评估对象实用面积（）估价单价（元/）估价值（元）明水丽景小区6栋3单元901室1225687 法定代表人： *房地产评估有限责任公司 二一四年七月一日 估价师声明 我们郑重声明： 1、 估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析意见和结论但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、 估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、 估价人员依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本

4、估价报告。 5、 估价人员*已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、 本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7、 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 8、 本评估报告由*房地产评估有限责任公司负责解释。 9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 特此声明！ 估价假设和限制条件一、假设和限制条件 1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的

5、客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件： (1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方； (2) 有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价； (3) 在此期间物业价值将保持稳定； (4) 该物业可以在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出价。 2、 对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管

6、部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。 3、 估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。 4、 对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。 5、 本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。 6、 估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。二、需要特殊说明的事项 1、 本报

7、告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。 2、 委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。 3、 如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。 4、 本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。 三、评估对象1、评估对象位置及环境评估对象名称明水丽景6栋3单

8、元901室地理位置估价对象位于昆明市盘龙区沣源路西段明水丽景小区内道路通达度估价对象小区外有两路公交车，道路通达度不高交通便捷度估价对象紧邻公交车站，有191路，76路，交通便捷度不高公共配套情况估价对象周边公共配套不错，有邮政营业厅、中国建设银行、中国工商银行、几个中小型超市、蒜村农贸市场、重工中学、三十四中2、估价对象概况 估价对象明水丽景6栋3单元901室产权证号无产权面积估价对象总建筑面积为122估价对象所处小区状况估价对象的规模中等，由多幢住宅楼宇组成，小区内除配电、水等基本配套设施外，有较为完善的配套儿童设施，绿化环境较好，小区为门卫式管理。估价对象所处建筑物状况结构外墙面楼层建成

9、时间钢混结构涂料12层，有电梯约建成于2012年用途，所处楼层/总楼层住宅，9/12土地类型农村集体土地估价对象室内状况朝向南北朝向户型4室2厅1厨1卫内部装修情况普通装修 3、估价对象权利情况 由于国家相关规定，明水丽景所在地为农村集体所有，所以购买估价对象后没有房产证。 四、估价目的 为委托方购买估价对象房地产提供市场价值参考。 五、估价时点 二一一年十二月三十日 六、价值定义 本报告中的估价值为估价对象与估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和显示、并假定为法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含买卖中发生的各项税费。 七、估价依据 1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国

10、城市房地产管理法3、房地产估价规范GB/T50291-1999 4、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料5、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料 七、估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。 2、最高最佳使用原则 考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。 3、替代原则 根据经济学原理，在同

11、一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。 4、估价时点原则 房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。 八、估价方法

12、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，最终选择市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。 市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。 九、评估结果 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，

13、对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2014年06月25日的市场价值为元，大写人民币陆拾玖万叁仟捌佰壹拾肆圆。十、估价作业日期 二一四年六月二十五日至二一四年七月一日 十一、估价报告应用有效期 本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二一四年七月一日起至二一五年六月三十日），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。, 房地产估价结果报告 估价技术报告 一、估价对象资料 估价对象户型面积（）地段 明水丽景6栋3单元9014室2厅1厨1卫122沣源路西段 二、类比对象资料 1、参照物基本资料 项目可比实例明水丽景蒜村新区农大教职工住宅区类型 住宅住宅住宅结构质式钢混结构钢混结

14、构钢混结构地段等级三级三级三级土地使用权类型 出让出让出让交易面积（平方米 ）125120.5123成交单价 （元/平方米）480049807723室内二次装修情况中档装修中档装修中档装修交易日期备注二手房二手房二手房 2、参照物与估价对象对比表 项目明水丽景蒜村新区农大教职工住宅区估价对象交易情况正常正常正常/交易日期 2014年3月2014年5月2014年6月/商服繁华度同估价对象相同比较繁华繁华一般交通便捷度一般一般便捷一般公共配套设施一般较好较好一般环境与景观较好好好较好小区品牌档次普通普通普通普通小区配套好好较好好小区环境绿化好绿化好绿化较好绿化好物业管理专业物管专业物管专业物管专业

15、物管户型及平面布置一般一般好好总价（万元）606095/ 三、因素修正 项目明水丽景蒜村新区农大教职工住宅区交易情况100/100100/100100/100交易日期 100/100100/100100/100商服繁华度100/100100/102100/105交通便捷度100/100100/100100/105公共配套设施100/100100/100100/105环境与景观100/100100/100100/105小区品牌档次100/100100/100100/100小区配套100/100100/100100/105小区环境100/100100/100100/105物业管理100/100100/100100/100户型及平面布置100/100100/100100/105总价（万元）100/100100/100100/110可比实例交易价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数比较价格14800100/100100/100100/100100/100480024980100/100100/100100/100100/95524237723100/100100/100100/105100/1107020 由表可知，三个可比实例与待估对象都具有较强的可比性，取三个可比实例的比较价格的算术平均数做市场法的计算