其他行业对房地产估价的需要讲义

1、 合作迎挑战 共赢创未来 中国农业银行总行信贷管理部担保处处长王刚 很高兴能够作为金融界唯一的受邀代表参加本次年会！在当前复杂多变的经济形势下， 中国房地产估价师与房地产经纪人学会举办主题为“市场变动与估价经纪行业持续发 展”的年会，我觉得意义很重大。结合年会主题，我仅站在商业银行的立场，从更宏观的角 度来谈一下商业银行如何与房地产估价机构开展合作的问题。 一、合作回顾 房地产由于其自身的价值属性和资产保本属性，长期以来一直是商业银行信贷业务中常 用的抵押品，在贷前评估、贷后押品管理和不良资产处置等环节都发挥着缓释风险和辅助决 策的重要作用。房地产抵押价值评估是房地产估价机构的主要业务，商业银

2、行也因此成为估 价机构争相合作的业务伙伴，并致力于建立长期、稳定的业务合作关系。一方面，估价机构 发挥其自身优势，充分挖掘和合理揭示房地产抵押品的价值，为商业银行防控信贷风险提供 专业服务和智力支持；另一方面，商业银行也成为房地产估价机构稳定的业务伙伴，为估价 机构拓展业务领域、丰富服务内容、提升服务品质提供了更多的机会。在业务合作过程中， 应该说商业银行和房地产估价机构已经形成了合作共赢、相互促进的良好局面。 近年来，为了更好地与房地产估价机构开展业务合作，也为了加强押品的估值管理工作， 我们银行建立了很多机制加强自身评估能力建设。出台相关的评估技术规范和指引，加强评 估人才队伍建设，另外我

3、们今年还启动了押品系统，在信贷管理系统中嵌入押品估值模型。 在估值模型中我们建立了房地产抵押品选择矩阵，规范了估价中的一些比较因素，总共开发 了 17个估值引擎，完善了系统中的模型配置和参数管理功能。我们的估值引擎应该说覆盖 面是比较广的，操作界面也非常简单，而且具有灵活性和可扩展性，可以实现对部分房地产 抵押品的贷后批量重估。 妊一了电子估怕职告的馆丟 霜刊- I V .ABAKMP- - - L 上图是我们估值系统的一个展示界面。 左边是自动录入界面， 客户经理包括内部评估人 员只需要把一些简单的参数，还有现场的实际情况录入到系统中， 就可以自动得出房地产的 评估价值。右边两张展示的是农业

4、银行抵押估价报告电子版的固有格式。 二、挑战和机遇 我们在为业务合作取得长足发展感到欣慰的同时，也必须清醒地看到，由于监管要求、 市场和行业环境变化给双方合作带来了新的挑战，以及挑战背后蕴藏的很多机遇。 （一）商业银行内部评估能力的提升，对估价机构提出了更高的要求 随着商业银行内部评估能力的不断提升，商业银行在审阅估价报告时， 已经由过去不懂 价值评估和简单抄录外部估价结果的情况，逐步向认真对待估价技术和加强外部估价报告审 核方向转变。说实话，原来我们农业银行了解抵押评估的人员队伍不是很庞大，而且我们的 工作起步相对比较晚，在贷前调查工作中很多估价技术、估价结果和估价方法并不了解，客 户经理包

5、括内部评估人员拿到外部估价报告之后，只是把估价结果照抄一遍，但是现在的情 况已经发生了改变。 也就是说，银行现在不仅关注估价结果是否审慎，而且也日益重视估价 方法的选用是否恰当、参数取值是否合理、市场分析和风险提示是否充分。上述这些要求给 信用记录良好、长期以来专注于业务能力和服务质量提升的估价机构以更大的发展空间。谁 能够提供更专业、更全面、更细致的估价服务，谁就能够获得商业银行的青睐，并在同业竞 争中脱颖而出。 （二）落实外部监管要求给估价机构带来新的合作机会 2012年6月，经过国务院办公会讨论通过以后，银监会发布了商业银行资本管理办 法（试行），明确提出房地产类抵押品至少每年要进行一次

6、贷后重估的监管要求。随着信 贷规模的不断扩大，存量房抵押贷款不断增多， 房地产押品每年至少一次重估任务对商业银 行来说十分繁重，工作压力也比较大。如何完成数量巨大的存量房地产押品的贷后重估任务， 应该是商业银行和估价机构必须思考和应对的重要问题。房地产估价机构以前主要是服务于 贷前评估，是单一时点、单个项目、单次估价的一次性服务。在新的监管要求下，商业银行 需要提供多个时点、多批量的重估服务。这方面我们已经与当地估价机构开展了尝试，完善 了合作模式。 （三）新技术和新工具的应用为合作开拓了新领域 由于业务经营和信息管理的特殊性，商业银行对于信息系统建设有着严格的要求。大型 商业银行在数据大集中

7、以及核心银行系统建设的基础上，在诸多业务领域都掀起了系统建设 的浪潮。将估价方法、估价参数内置于信息系统形成估值模型，利用多年积累的海量数据自 动估价，是商业银行押品管理新的发展方向。 新技术、新工具的采用以及信息处理的现代化，客观上要求与商业银行开展合作的估价 机构必须提升服务能力。 估价机构多年来积累的基础数据，特别是经过标准化处理后的一些 案例和评估参数，为估价机构与商业银行在新领域的合作拓展了空间，以数据标准、数据加 一疊鼻囉4 工、数据分析和数据交换为主要内容的房地产咨询业务将成为估价机构与商业银行新的合作 增长点。 七4 LW* WWt- + * - 建立酗岀数据咏准;使懾型与东班

8、形成墓础数Jg标進溯一 foe *烈對瓷丈盘甲出事 * in* tiff *)* pug i MCI jbL4 * m t rc 封*営*#)tfRii ek/*t0 用中屋- L .叶 WMHiEltr7 . ”谢曲 * rm MR JWTt 三、携手创造合作新局面 站在新的起点上，我们认为商业银行与房地产估价机构只有坚定信心，增进了解，携手 共进，才能创造合作共赢的美好未来。为此，我们提出以下合作建议： （一）巩固合作基础，提升传统业务领域的服务质量 估价服务是房地产估价机构的核心业务，在今后一个时期仍将是估价机构与商业银行重 要的合作领域。无论估价对象如何复杂，服务形式如何创新，服务质量

9、和风险控制永远是商 业银行的核心诉求。在商业银行练好内功、提升评估能力的新形势下，房地产估价机构应该 以一种开放的心态， 主动适应这种变化， 熟悉商业银行的新要求， 掌握估价新技术，努力把 握估价理论和估价方法在抵押评估领域的体现形式和实现方式，提高估价的准确性和科学 性，为商业银行提供高质量和多样化的估值和咨询服务。 （二）适应市场需要，拓展新的合作领域 商业银行和估价机构在巩固传统合作领域的同时要放眼未来，及时捕捉新的市场需求， 转变服务观念，丰富合作内容。比如说，可以将估价机构的贷前评估服务逐步延伸至贷后重 估阶段，为商业银行提供连续的批量估价服务；可以探索建立评估人才合作培养机制，双方

10、 协同配合，加大力度，为商业银行培养内部评估人员贡献力量；此外，还可以发挥估价机构 数据等资源优势，与商业银行合作开展模型开发、估价参数配置以及估价数据加工等房地产 咨询服务。 （三）把握发展方向，充分发挥行业学（协）会的引领作用 开创合作新局面离不开商业银行和估价机构的共同努力，同时也需要行业学（协）会发 挥引领作用。我们很高兴看到近一两年相关工作已经启动，我们期待着行业学（协）会能在 以下方面继续提供指导和帮助，愿意与行业学（协）会一道加强合作： 一是根据市场和行业发展态势，适时成立房地产抵押估价委员会，制定有针对性和可操 作性的抵押估价规范。二是加强房地产估价报告评审和估价业务监督检查，

11、维护市场秩序。 三是要制定数据标准和电子估价报告规范，建立数据质量保障机制， 规范信息采集，提升数 据质量，为促进以数据管理为核心的房地产咨询业务的有序发展提供必要支撑。四是举办形 式多样的学术交流活动，建立有效的沟通交流机制，增进估价机构与商业银行的相互了解， 借鉴国际先进技术和经验，密切关注抵押估价过程中迫切需要解决的一些热点和难点问题， 加大研究力度，提升估价理论的前瞻性、适应性和指导性，为更好地服务于实体经济发展、 防范化解信贷风险提供科学的技术指导和智力支持。 各位领导，各位来宾，农业银行衷心希望与各位携手并肩，在更大的范围、更深的层次、 更广的领域内加强交流与合作，为推动房地产估价事业向前发展贡献我们的智慧和力量。 谢大家！ 地产私募基金对房地产评估的需求 ROW年月牡自 刑阳电若鼻廉下的出M羽看臺至知皿目戟苦和徂f .1ibfr內芥 k x A审疑洲帆电整值穂于锻磚棗 w XWK. 3JWL坤d 人口. JU削S矩工怕一X *WNl产业布雋薛 7.违茹t宅雲ir于疋議応艮丄忻（tu适廉昶師工tr sei*, ttitm 量，癇樹肓 a） i -3