36汉口西北盛世名门项目市场定位报告

1、36 汉口西北盛世名门项目市场定位报告至 尊 地 位、王 者 风 范项目分析 一、位置及地块分析 项目位置谁与争铮项目位于武汉市新华下路与西北湖路交汇处，毗邻西北湖畔,是以后武汉市金融、冏贸的CBDCBD核心地段。2 2、项目现状及建筑规划指标项目名称（暂定）中人大厦用地性质居住用地土地面积25亩建筑面积（M2）116725（住宅：106725、商业：10000）容积率 风格物业 匸= 主题物业 =随着市场的持续细分，建筑的物业逐步进展成为适合更加细分的特定客户人群，历史通过了区域特定时期、档 次特定时期、风格特定时期，那么下一步将会如何进展呢？专家推测以后的住宅产品除满足居住条件之外，更进一

2、 步满足的将是客户人群某种爱好嗜好，这群人也许对自家小院情有独钟，也许专门喜爱品茶谈天交朋结友，也许彰 显自身的身份地位，也许喜爱和宠物相依为伴，也许只是喜爱庭院种一株充满生命活力的绿色植物客户定位 二 区域市社会阶层家庭工作风格偏品位偏好 二我们发觉事实上细节才是最能打动人的地点，是以后项目定位的点睛之笔二、项目定位（一）功能定位从地块价值研判及本地市场现状，做亦商亦住的物业才是本项目最佳的功能定位，缘故如下:空白性：白。地标性：混合体：目前外地大量投资客涌入武汉市是市场的基础，而且作为有形象地标性商住两用物业属于本地市场空本地块作此物业，具有唯独第一的优势，不管是投资依旧居家，都期望具有形

3、象感身份感。为规避风险，扩大购买群体，打造商住两用二合一高档物业可实现产品最优化及利润最大化。按照多年对高档项目的操作体会以及项目的定位，以下为高档物业功能定位的阻碍因素及对应的比重:档次（30%30%） 利润（25%25%） 风险（18%18%） 成本（14%14%） 环境（8%8%） 停车位（5%5%）阻碍因素及分数纯住宅商住两用二合一商、住、办三合一档次30282720利润25151820风险1810158成本1412117环境8653停车位544. 52. 5合计1007580. 560. 5综合以上对比分析，不难看出商住两用（二合一）组合为最优方案，而商、住、办（三合一）为最不可取方

4、案， 同时从开发商的开发目标利润动身，商住两用为本项目最适合方案，尽管在档次上与纯住宅（高档住宅）比较会受 一定的阻碍，但只要合理地安排商业面积与住宅面积的配比，以及商业部分的规模与档次，也可保证项目的整体档 次与形象。因此，本项目的功能定位为商住两用二合一同时，由于考虑到本项目将进展成为高档住宅，对商业面积应合理地操纵，不宜过大。因此，本项目的商业面 积应以不超过总建筑面积的百分之十为宜。 即总建筑面积约 116725116725平方米，其中商业面积为 1 1万平方米， 住宅面积 为 106725106725 万平方米。（二） 客户定位目标客户：通过前期的市场调查报告分析及本项目分析可知，本

5、项目的目标客户应该是本地实力阶层、财宝阶层，在武汉 工作 5 5 年以上，有一定的事业基础的高收入阶层；同时是有一定的社会地位，家庭人口在三口和四口以上的家庭为 主。他们期望能拥有轻松自由的生活空间，但又与繁华地区紧密联系；他们情愿白天尽情享受都市的喧嚣和繁华， 晚上回到属于自己的舒服、优美、自由的环境空间和家人共同分享生活的温馨与欢乐；他们还能够在自已的朋友与亲戚面前彰显自身的地位。他们可能是公司的金领阶层，可能是自由生意人，也可能是外资公司在武汉的高级治理 人员.项目的目标客户群定位金融、证券、外资企业等中咼层治理人员ITIT行业都市精英律师、大夫、教师等高收入人士私营个体企业主少数具有灰

6、色收入的公务人员本项目的目标客户具备以下特点 年龄：30-5030-50岁之间的中青年家庭结构：要紧部 知识结构：多 家庭收入： 客户来偶彳核心客尸群分为三口之家以上外资数受过高等教业长期驻武汉市高层治理者蚣务员制业单万元以上的中高收入家庭武源市实力私集中在江汉区者江岸区、桥口区金融、电信、律师、会计、证券等高收入行业人士【目标客户购买心理】：注重物业的地段及自身品质，作为都市财知一族，现代人的置业观念对居家的便利度及周边环境要求专门高。 注重物业功能及配套设置，除了庭院环境及休闲设施外，更关怀智能化、节能环保措施、配套设施等配置。注重物业的形象定位及创新理念，物业本身的文化品位，能够体现业主

7、中上流社会的身份特点，满足业主精神 上的需求。注重商圈环境与地段区位的以后进展前景，注重物业品牌。注重进展商形象，进展商的实力是购房者对购房承诺可信度作出高低判定的一个重要依据，同时也是对物业品 牌形象预期的一个差不多准则。注重物业升值能力，关于购买期房的置业者来讲，进展商在预售期间的发售价格有否为业主留有一定的升值空 间。注重居住身份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自 豪感。形象定位社会地位得到承认 受 尊 重 的 需 要 感受自身得到尊重社 会交 往 需 要生活 /出行便利安 全 需 要居住有安全保证差不多生活需要_1 1、形象定位的要素

8、让客户有专门好的感知度;向顾客展现一种美好的生活前景和健康的生活观念能够让客户可获得实际利益；使客户的个人一辈子活品位得到提升。2 2、形象定位 我们的物业是CBDCBD名宅一一揽自然美景与都市风光为一体的尊崇人居 万全置业-个性之作，掀开 CBDCBD尊贵人居新篇章带给我们的感受:商务中心名宅：身份地位显要，是财知人士、富贵一族的聚居地定位诠释：充分体现项目中心区地位优势，西淤彰显项目的档次与个性；商务中心符合目标客户群期望追求的便利、繁自然景观与都市风光互动互融I I、北湖、喷泉公园三大自然景观与中心区的繁华完美结合;华、舒服、尊贵、高雅的名门社区。王府世家国际金座（四）项目推广名称1 1

9、、项目命名 楼盘的推广名称尽管不是阻碍楼盘销售的最为关键的因素，但在当前如此纷繁的楼盘推广轰炸攻势之下，如何 能够有效吸引宽敞客户的眼球，成为购房者关注的重心，一个能够让人耳目一新的名字就会成为冲破市场的第一利 器；而一个好的名字并不仅仅是只求标新立异，而且必须满足以下几个差不多条件：能够朗朗上口（至少不能拗口）充分体现项目的档次与气质给人以联想的空间2 2、命名及释义她的名字叫 盛世名门 （famousfamous househouse ）充分体现项目和业主的高贵身份及显要地位 盛世：大唐盛世是中国历史最鼎盛时期，也代表着人一辈子的巅峰时刻，是不可超越的。 名门：突出项目地位的显要，彰显业主

10、身份的尊贵，是都市商贾巨头的最佳选择。或者我们就叫她 除此之外 她能够叫她还能够叫 假日星殿舒服的家是每个人都流连的，悠闲的生活是每个人都向往的。该推广名从客户的感受动身，并从侧面反映出项 金玉豪园水岸新都目所具备的高贵品质和给业主提供的多种休闲娱乐设施及多方位的优质服务。备选名：尊皇天下景秀名庭（五）物业类型定位选择类型方案结合本项目的规划技术指标和地块的实际情形，项目有两种开发方案可供选择，分不是：全部高层、小高层 高层。选择要紧依据成本因素 休闲绿化空间 景观利用 市场同意程度营销推广因素3 3、方案选择 在前面的市场调研报告中，目标客户群虽已同意该区域的高尚“高层住宅”概念，认同“高层

11、住宅”能够更加 充分利用景观资源，但如果“全部高层” ，区内各户的景观面会受到一定的阻碍，而且市场同意难度则进一步增大， 开发风险性增高，因此建议不选择此方案；“小高层 + +高层”考虑的是：第一，能够减少小区空间的饱合度，增加区内通透感，使更多部分单位能够无遮 挡地领会西北湖、喷泉公园的景观；第二，部分物业为小高层可降低成本、推广容易，市场可同意程度更高；第三， 能够充分发挥高层建筑的优势和有效的表现项目俊朗飘逸的气质，形成层次感、立体感更强的专门的都市景观；第 四，具有庞大的价值提升空间。因此该方案是我们选择的最佳物业类型：“小高层 + +高层”（六）户型及面积定位按照前期市场分析， 三房

12、、四房仍是中心区需求的主体， 因此我们的项目估量 80%80% 90%90%的户型为三和四房； 由于两房在该片区市场需求量较小，另一方面为了提升项目的整体品质，因此在该项目中不考虑两房； 关于一些多人口家庭且经济实力更浓厚的客户来讲，能够适当增加五房，但所占比例不超过20%20%；部分户型考虑复式；三房和四房以面积在 120120180M2180M2 户型的为主；五房不超过 220220 M2M2 。户型面积比例如下表：户型面积（M2）所占比例3*2120-14035%3+1*2130-15025%4*2140-16015%4+1*2150-18015%5*2190-22010%（七）价格定位

13、选择定价目标估量成本和需求分析竞争者的产品和价格考虑阻碍定价的因素确定最后的价格1 1、制定本项目价格需考虑的重要因素整体的经济环境市场的供需状况物业的地理位置物业的整体定位物业的质素、包装项目的开发建筑成本和宣传推广成本进展商的期望销售率和期望利润各定价影响因素之权重分析图商知名度楼盘权重按揭均价(元)权重位置13交通11周边环境本项目100%11商服配套10世纪华庭40%4300116. 5元辰国际15%3500公共教育设施6.56.56.5福星都市花园15%34008.5万豪花园30%4100105.56.5规模注明：P?=(CX/Q8)X Pi107. 5景观Mi =P X I 9 .

14、 5108. 5户型结构一修正后楼盘11价格118. 58.510内部规划P楼盘按揭价格11.511I I I a r 工程进度86.56.56.5通过对当前市场比较可知，本项目住宅部进展知名度5333分的均价为100QxCAQB合计13126.5Qc6.5QD10088.58675.581. 583.5A世纪华庭I A： 40%PA： 4425B元辰国际I B：15%PB： 4103C福星都市花园I C：15%PC： 3692D万豪花园I D： 30%PD： 4346X本项目100%商 机、价 值 无 限部分定位一、业态定位（一）常规业态定位1 1、综合性百货商场。其特点是经营规模较大、经营

15、品种较为丰富，要紧包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品 等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采纳专柜经营的方式。2 2、主题性商场。如珠宝世界、家居广场、家电广场等，其特点是经营品种限于一定的主题。3 3、超市。其特点是采纳开放式货架经营的方式，经营品种要紧是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物 频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。A A、 大型超市。其特点是单店规模较大、品种齐全，以经营国产及合资产品为主，以当地居民为要紧服务对象， 满足顾客日常生活一站式购物的需要，如沃尔玛等。B B、 便民式超市。其特点是单店规模较小、分店较多，要紧经营食品和日常生活必需品。C C

16、、 百货与超市相结合的业态。其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提升客流量，以 百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。D D、 连锁专卖（专业）店。要紧是服装、医药、咖啡店等。E E、 个体经营的独立街铺。（二）专门规业态定位：金融保险 专门规业态定位是进展商通过各种途径或渠道直截了当引入一至两家大型的外资金融保险机构，使用全部的商 业裙楼面积，而不是通过对市场的公布招商来实现裙楼的商业价值。1 1、银行：因项目周边要紧以国外知名的银行机构为主， 外资银行在武汉市尚未正式进驻，本项目可通过引入一 些有实力的外资银行如东亚银行、汇丰银行、花旗银行等来体现项

17、目的档次及价值。2 2、保险：国内外的保险公司如美国友邦保险。从以上分析能够看出，目前武汉尚缺乏类似香港太古城、广州天河城、深圳中信广场这种真正意义上的大型 HOPPHOPP INGING MALLMALL，同时外资银行在武汉市依旧个空白。随着武汉都市建设的大力推进及都市经济的迅速进展，相 信在不久的今后便会显现大型百货商场、大型超市的旗舰店，或大型外资金融保险机构的相继进驻。因此，本项目 的业态定位为集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大规模商业服务场所或大型外资金融保险机构的办公场所。鉴于专门规商业运作要紧是取决于进展商的自身行为，在那个地点不作更多的阐述，以下要紧是按常规商场运 作模式对本项

18、目的商业裙楼进行探讨。二、商业功能定位项目的经营主题应紧扣家庭式购物消费，通过主力店、精品店、特色店的设置和谐商业功能的组合，突出项目 的购物、休闲、娱乐为一体的新型消费模式，同时应与本项目消费者的地位形象相匹配，制造良好的适宜中高层次 消费群的购物环境，让更多的消费者了解本项目拥有更文雅的购物环境和高品质的商品。功能内容风情食园、饮食店中店、特色食品店迷你电影、游戏天地、娱乐无极限流行榜样、以后时尚在线数码中心品牌名店街超市、百货、连锁店文化书城风情食园：地点风情食园如潮汕菜、湘菜、东北菜、川菜等饮食店中店：咖啡厅、果汁店、甜品店、茶座、小酒吧 特色食品店：全国各地名特产娱乐无极限：儿童游戏

19、场、大型游戏场、小型迷你影院奥林匹克运动场：健身房、司诺克、保龄球馆等流行时尚：流行服饰、时尚饰品、化妆品、皮鞋、眼镜、音像等 数码天地：手机、电脑、数码相机等品牌名店街：服装、皮具、珠宝首饰、钟表等超市：沃尔玛、家乐福、新一佳、香港百佳、7-117-11便利店等百货：武商、中心、王府井、西武等连锁店：尚典、名典、一致、万泽、中联等文化书店：大型书店、各类专业书店等冲洗店、干洗店、商务中心、通信公司、外资银行、邮局、旅行社等三、经营特色定位（1 1）一个商场要在经营上取得成功， 并非一定要走特色化经营路线。 大众化的经营定位与特色化的经营定位本 身并无孰优孰劣之分，而要视乎商场所处的经营环境来

20、定。如果商场所处的商圈内拥有足够数量的稳固消费群，而 且周边没有过于强大的竞争对手，那么，采纳大众化的经营定位，往往能够取得较为稳固的收益，经营风险相对小 专门多。只是， 纵观目前西北湖片区商业市场，如此的区域性商业空白点已不多见，绝大部分的区域已是商家林立， 竞争猛烈，但除了新世界百货外，其它大部分商业普遍存在着产品价格低、购物环境差、治理纷乱等现象。因此， 本项目应在购物档次、购物环境上改变以往的消费适应，走大众化和特色化相结合的道路。（2 2）商场特色化定位能够体现在许多方面， 但有三个方面往往是最要紧的，一是商品特色， 能够体现在品类选 择、档次高低等方面；二是服务特色；三是购物环境。

21、四、经营模式定位目前各商场所采纳的经营方式要紧有以下几种：（1 1）自营：1 1）购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽 商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取商场获租金收益，铺位或专柜由实际用家负责经营,2 2） 保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营， 取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，3 3） 纯分成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营， 佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共担风险。（2 2）招租：商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家

22、， 猎取经营收益，承当经营风险。此外，还可托付治理公司进行经营治理。商业经营治理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同，如下表:经营方式适用情形自营企业具有商场经营治理能力自营为主，招租为辅企业具有商场经营治理能力，但为扩大规模，充实服务功能， 以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充。自营为辅，招租为主企业缺之商场经营治理能力或营运资金不足。全部招租企业无商场经营治理能力。托付治理公司经营治理企业无商场经营治理能力。本项目商业部分的经营模式要紧依据项目具体情形而定，差不多原则是力求为开发商制造最大经济效益与社会 效益，同时为了保持统一的项目治理，建议采纳不完全出售的经营模式，尽量幸

23、免显现分解成“豆腐块”的方式出 售，这种方式可导致商场缺乏规模效应和应有的档次，在经营上容易产生纷乱，在销售上也不易对项目实施整体操 纵。因此，本司建议从爱护商场统一形象和项目的档次动身，部分出售，按照产权与经营治理权适当分离的经营模 式，聘请知名的治理公司对其进行统一治理、统一经营。五、经营规模定位一样来讲，商场的规模越大， 它所能覆盖的商圈范畴就越大， 但商场单店的规模也并非越大越好， 而是要受 到以下因素的制约：（1 1）顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约。一样情形下，顾客在商场购物的时刻可不能超过3 3 小时，超过那个时刻就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一样是30-4030-40

24、 米/ /分钟，扫瞄购物的步行距离一样不超过 7507500 0 米。由此可大致测算， 顾客对商场单店营业面积的最大承担能力在 2.52.5万平方米左右。 如果单店面积超过这一规模， 则超出部分的营业面积，在通常情形下需要考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费 场所。（2 2）商圈购买力对单店规模的制约。简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的 购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。一方面，商场的购买力取决于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常 包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费适应有关；竞争店分流的购买力往往 与竞

25、争各方在规模、档次、经营能力、经营范畴等方面的差异程度有关；另一方面，商场单位面积的保本销售额与 其经营成本和经营毛利率有关。（3 3）产品品种对商场规模的制约。目前我国现有的商品品种约 7070 万种，实际上一个商场所能经营的品种往 往只占专门小的比例，即使是一些超大规模的商场，其经营的品种也不超过十几万种，而关于走特色化经营路线的 商场，可供选择的商品种类就更少。如果商场规模过大，势必造成品种重复经营，降低商场单位面积销售额，从而 阻碍整体经营效益。按照本项目每层面积约为 2000-25002000-2500 平方米，整体规模符合消费者的消费心理，同时拓大经营范畴，引入丰富 的产品品种，如

26、此会更加刺激消费者的消费欲望。六、目标客户分析按照当地房地产商铺市场现状及我司市场调研结果及考虑项目有关诸因素的阻碍，中人大厦项目的商业部分目 标客户群定位为：投资客户私营企业中高级政府官员有灰色收入人员金融、保险界高级经理经营商户传统商户专业店连锁店品牌形象店心理行为特点分析投资客户方面私营企业此类客户能够较容易地同意新观念、新事物。由于常年的积存，有较强的经济实力，能容易同意新的投资方式 和投资理念。另外这部分客户大多数没有较高的文化背景，因此更加追求文化氛围的塑造，该部分客户还体现出适 度的前卫性。这部分客户具有较强的投资眼光，善于观看把握机会，对待事物观望性较强，亦会跟风，在大形势下

27、会与其他大部人做出同样的行为。同时作为生意人士，该类客户大多倾向于邻街带铺的单位。中高级政府官员 该类目标客户身处领导层，具有一定的经济实力，有一分为二地看待事物的适应，在行动上注重身份的体现。 作为决策层或治理层人员，这部分客户心理也专门成熟，摸索咨询题讲究全面统筹性，经济收入较高且来源稳固， 无后顾之忧，因此在消费行为上会通过独有的摸索，一旦认为具有可行性将一蹴而就，明显带有果断性、自信性、 自主性。另外，作为政府官员，他们对私密性要求较高。3 3）有灰色收入人员 此类客户具有较为盲目的跟风性，追求投资的最大利润率，对价格敏锐度不强，较容易同意新的投资理念，由 于商铺的保值性强，故其成为此

28、类人员的首选投资项目。金融、保险界高级治理者100100200200平此类客户由于本身职业的专门性，故其消费行为上体现出拘谨性、有用性、敏锐性等特点。强烈追求利润的最 大化，对商铺总价也较为敏锐，一旦超出承担范畴则赶忙退却，持观望态度，其行为专门慎重。把投资看作一种战 略来看待，因此在投资前期同样慎重，同时亦体现出果断性，在机会面前果断决策，行动迅速。经营客户方面1 1、传统商户 此类客户要紧经营五金、日常生活用品、食品等，由于其经营产品利润相对较少，故其在选择经营商铺上总价 是其考虑的首要因素，一样可不能选择价格相对较高的临街商铺。经营的面积为中小户型，一样在2020到 6060平方米之间。

29、2 2、专业店 此类客户要紧经营家电、灯饰、家具等，由于其经营物资种类的特点，故其要求的店面面积较大，一样在 平方米以上。这类商家较倾向于经营集中化，因为单独经营较难形成市场的集合效应。对商铺地段要求不高，3 3、连锁店 此类客户要紧为餐饮类。一样会选择在人流量大的临街的黄金地段，经营的面积均为大户型，一样要求 方米以上。此类店铺对带旺周围的商圈起到功不可没的地位。因此也成为大型商城竞相引入的对象之一。4 4、品牌形象店此类客户要紧为经营服装类。作为展现自己品牌的需要，在商铺选择上，地段和人流量是其重点考虑方向。临 街的黄金商铺亦是众多品牌争相抢租的对象。一样此类商业的租金是最贵的，要求的面积

30、为中等户型，一样在8080到100100平方米。七、形象定位集旅行、购物、休闲、娱乐为一体的CBDCBD高档次ShoppingShopping MallMall八、项目招商按照项目自身所处区域及消费群体的档次，宜定位为中高档大型商场，对以下招商对象的商户组合提出建议:专业店：国内外中高档品牌专业店 超市 百货 饮食 娱乐国内外品牌连锁超市（如沃尔玛、家乐福） 国内大型知名百货零售业（如武商、王府井百货等） 国内中高档餐饮连锁商户（如名典、上岛） 国内中高档娱乐连锁商户八、商业部分均价确定由于本项目的商业部分距主干道较近，有利进展一定的商业面积，结合目前武汉市商业物业及片区内商业物业 市场分析，

31、我司认为本项目保守的销售均价为 1000010000 元/ /平方米。综述：通过引入以上商户，有效提升项目档次与商业氛围，并以其品牌效应带动整个招商进程，吸引更多处于观望时期的中高档次及稍低档次的商户入驻，并同时营造出一种入驻商户多、所剩面积有限的抢租成效。第六篇精雕细凿、铸就辉煌物业进展建议一、项目概述本地块位于新华下路与西北湖路交汇处，西、南面紧临北湖与西湖，北面为江汉文体中心，东靠新华下路。 都市中心绝版地块，朝向俱佳，闹中有静，静中带旺。坐拥 CBDCBD 的繁华与便利。 拥有最好的西北湖、喷泉公园景观资源。 健康生活图景全览，漂亮尊贵人一辈子尽现。二、设计理念 差异化的产品。中人大厦

32、从空间形式、规划方略、建筑立面、园林主题上都决定了是一个力避同质化，追求个 性化、专门性的产品，形成自己的专门风格从而占据武汉市场的高档住宅市场， 让同行和客户为之侧目， 为之震动。 在使用功能上给予客户极大的满足和引导， 实现地块价值的最大化， 即景观资源的最大化， 户户可观赏湖景、 街景， 整体表现均好。三、规划设计建议依据和原则尊重居者生活适应，照管住户日常需要，满足住户居住要求。 窗外景致流淌，湖景、园林景观、庭院景观辉映成趣。在花园、架空层等公共半公共空间内大量设置可驻留场所，满足邻里交往需求，营造更多情感空间。利用闲逛 道贯穿社区，让住户感受通畅随意。尊重居者隐私，尽量幸免户与户对

33、视情形显现。通透是视觉的连贯和空间的连续，社区内与社区外风景交流得当，视野尽量开阔。总体规划设计建议本项目整体上应围绕主题“自然、家园、 CBDCBD ”规划，充分利用外部景观资源的专门优势，在布局上采纳主景 突出式设计手法，利用CBDCBD与西北湖的独立空间，形成一系列各具特色的景观单元，使自然景观和人文景观和谐 融合。建筑布局建议本项目由于受高压线的阻碍，不仅阻碍了项目的档次及形象，而且使地块失去了完整性，项目本身的布局自由度也受到了一定的限制，因此，本项目应争取外迁高压线。项目的占地面积约2525亩，容积率为6.5-7.5,6.5-7.5,建筑面积约为1212万平方米，为了满足以上的规划

34、经济指标，同时在考虑高压线存在的前提下，应充分利用景观资源，力求总 体朝向为南北最佳朝向。项目由 3 3幢高层（A A、B B、D D）及1 1_ _幢（C C）小高层组成，具体建筑布局如下图所示：详解：1 1、项目2 2、项目3 3、项目4 4、项目5 5、项目喷泉公园A A幢可观赏到西湖全景、北湖与喷泉公园的部分景观、小区园林全景；B B幢可观都市繁华景观、喷泉公园大部分景观以及小区园林全景；C C幢可观西湖全景、北湖大部分景观以及小区园林全景；D D幢可观都市繁华景观、江汉文体中心、小区园林部分景观；A A、C C幢正面远离了高压走廊，而 B B、D D幢虽离高压走廊较近，但均为侧面，阻

35、碍不大。6 6、商业裙楼顶部设置空中花园，增加小区绿化率以及项目外观的美观度。7 7、 项目C C、D D两幢底部设置两层架空，C C幢架空层可增加小区绿化率，D D幢架空层可设置泛会所。建筑风格及外立面建议项目的整体风格应与CBDCBD相和谐，外立面可结合湖景以及都市景观，造形上追求大气高贵、俊朗飘逸，颜色 应体现简洁健康，彰显作为高档高尚住宅领跑者的气质。1 1、风格建议：现代典雅风格。线条明朗、简洁。造型俊雅、色彩统一。2 2、外立面建议：利用挑檐、挑梁、屋顶等增加外立面的动感造型，形成专门的都市景观。空调位建议：利用造形遮挡空调主机，确保项目外立面洁净整洁。阳台建议：阳台与外立面的整体

36、应保持和窗建议：塑钢窗，窗户玻璃可选用灰玻外墙建材建议：可选用进口高档涂外墙颜色：主体颜色应以象牙等暖色调为主。谐。 或绿玻。料。次出入口入口设置主出入口V 及交通组织建议详解： 项目的主次出入口分设在新华下路及西北湖路，主出入口可彰显项目档次并形成良好的视觉冲击力； 主出入口为人行出入口，次出入口为车行出入口； 项目车位均为地下车位，分设在 A A 、B B、 D D 幢； 项目整体上专门好地保证了人车分流，又可使车辆与外界交通更加便利。户型设计建议总原则：功能分区，清晰合理宜：动静分离、洁污分离，室内“交通”便利；起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧 房是静区，位置应比较

37、深入，以保证居住的私密性；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；卫生间属污区，厨 房、餐厅属于洁区，应适当分离；室内交通线便利。忌：功能分区不合理；交通线太多；对着起居室的卫生间无前室；卧房门朝客厅放开；各空间面积比例不当。各功能空间区分原则：尺度合理、便于使用 起居厅宜： 1 1宽敞、明亮、通风，有较好的视野，采光口和地面比例不应小于1 17 7；朝向以南北朝向为最佳；2 2由于起居厅兼交通厅，因此在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳固空间； 3 3厅内宜做成长方形，其开间宽度不应小于 4 4 米，但进深与开间比例不宜过大； 4 4若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，即玄关，以

38、增加户内的私密性和满足使用功能的需要忌：1 1起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳固的空间； 2 2起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗； 3 3起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；4 4起居厅的形状不行或尺度不合理。卧房 宜： 1 1主卧房最好朝南 , ,宽度不宜小于 3.63.6 米, ,面积大于 2020平方米； 2 2三房户型，其主卧设专卫及进入式衣柜； 忌：卧房的宽度小于 3 3 米或面积过小。餐厅 宜：餐厅与起居厅之间宜相对独立；独立设计成明餐厅。 忌：1 1餐厅面积过大或过小； 2 2正对卫生间、远离厨房；厨房宜： 1.1.与餐厅紧密

39、联系，直截了当增加专用排烟道 ; ;净宽度不应小于 2 2 米; ;2.2. 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；宜带一服务阳台；灶台的预留位置便于安装抽油烟机。 忌：宽度不够，阻碍操作。卫生间 宜：1 1卫生间净宽度不得小于 1 16 6 米；2 2对着起居室的卫生间应当设前室，将洗衣机放在前室内； 3 3卫生间的大小与整幢户型的面积标准相一致。忌：空间过于狭窄，阻碍洗浴功能。阳台宜：为了保证起居厅有良好的视野、采光、安全，阳台栏杆高 1 12 2 米，或将封阳台的围护结构做成全透亮或部 分透亮。起居厅可做成落地窗，外加透空栏杆。忌：实体栏板太高，阻碍采光及观景，或实体栏板太低，阻碍居家安全。此

40、外，为了更好地利用都市景观与西北湖景，本项目可在一些细节上进行处理 主人房转角大凸窗，每天最先与晨光拥抱，让健康永相随。 格调客厅附弧形观景大阳台，西北湖的自然美景与 CBDCBD 的都市繁华尽收眼底。 各次卧均设观景凸窗，拓宽视野，增加采光面，享尽三代同堂之乐。 入户处特设前庭或 270270 度观景露台，满足自由身心需求，实现高贵地位。 主卧独立分区，宁静私密。空间开阔，间隔方正，功能完备。环境景观设计建议园林设计原则：体现人与自然、都市的融合，与自然、与都市互动互融。结合本项目目标客户的心态特点及生活适应，建议利用西面、南面向湖、都市景观、北面望江汉文体中心全无 遮挡地理优势，制造出一个

41、独具魅力，轻松浪漫，同时又能满足人们回来自然、展现自我的都市地位的心理需求的 居住环境。但由于本项目的规模一样，地块不专门规则，所供打造的园林空间自由度不大。因此，本项目的环境设 计要紧体现在中心庭院置景、住户大堂入口、电梯间、架空层花园泛会因此及空中会所，建议以现代时尚休闲健康 生活为主题，营造文雅、浪漫的居家生活氛围，处处充满健康生活品味，同时倡导一种全新的以国际人居文明为标 准的生活方式与居住模式。可借鉴中外半围合式的造园风格，外动内静，静中有动。中心大花园应当设柱廊、亭榭 水体、小型公共广场及小品建筑，小品建筑可设牌坊如儿童戏耍、休息长廊等，为住户提供幽雅、静谥的休闲环境, 体现人气鼎

42、盛，其乐融融的居住气氛，培养居家的归宿感。配套与装修设计建议入口大堂及电梯厅：五星级酒店标准、豪华装修;通系统，三表远抄系统，楼宇设备自控系统；视频点播系统，社区网站、电子商务系统； 燃气探测、紧急求助报警；二是托付治理，兼顾两种方式的优点，派生出另外两种方式，二是顾咨询式物业治理方式（托付治住户楼层电梯间：豪华装修；电梯：国内外名牌； 地下车库：通风、照明、消防、安防等按设计规范 I I 类标准要求； 智能化系统：社区网络主干千兆以太网交换技术，超五类线入户；通讯及数据传输线路采纳结构化综合布线系 统；GSMGSM 移动通讯楼宇覆盖，家电远程操纵系统，卫星电视、有线电视、 VODVOD 可视

43、对讲、闭路电视监控、 ICIC 卡门禁、门磁探测、 红外周界报警、电子巡更、消防报警系统；（九）物业治理建议1 1、 物业治理的现状 现存的物业治理模式要紧有两种，一是自主治理， 一是与物业治理公司成立股份制公司，由开发商控股（自主治理的派生形式） 理的变更形式）。2 2、治理方式建议结合本项目的实际情形和项目开发运作的要求，我们认为，采纳顾咨询式物业治理方式较为适宜。项目的运作 是多方共同努力的结果，在开发商知名度不高，品牌不响的情形下，采纳顾咨询式的物业治理方式，能够为开发商 造势，提升项目的知名度，增加项目的附加值，同时，在这一过程中，开发商已组建自己的物业治理公司，事实上 是自己治理，能够从中学习物业治理的运作模式，走全面、连续的经营进展之路。3 3、物业治理公司介入接洽时刻：设计方案确定后可开始与香港或国内知名的物业治理公司接洽，商讨合作事宜，但必须在项目开始 认购或销售前 2 23 3个月确定物业治理公司或顾咨询公司，以及物业治理的服务及承诺。介入时刻：项目开始销售时物业治理公司必须介入项目的治理，以保证物业良好的形象。四、财务分析（一） 销售收入