国际艺术村可研报告

1、海阳中泰置业有限公司 国际艺术村中国书画艺术广场项目介绍1 项目背景概述2007年，海阳中泰置业有限公司通过海阳市国土局拍卖取得际艺术村中国书画艺术广场项目用地，为积极推进该项目开发建设，由山东省日出东方有限公司及温州商人牵线中国书画家协会合作共同成立海阳中泰置业有限公司，承担该项目的开发建设工作。1.1.1 项目现状项目公司通过海阳中泰置业有限公司（以下简称“中泰”）已于2007年通过公开竞拍方式获得上述项目地块，该地块总占地面积182，677.7平方米、容积率1.2，用途为住宅、商业用地，总建筑面积219881平方米，土地成交价格 万元，土地费用总计为 万元。项目公司已于2007年11月2

2、3日注册成立，初始注册资本为2，008万元。目前已缴纳全额土地出让金及成本15000万元;建筑投资开发12万平方米已支付工程款7000万元；办理配套手续费用3000万元；以及回垫土、办公管理及交税款等。1.1.2 项目总投资及资金来源项目总投资共78,500万元。序号项目金额（万元）比例1自筹资金36,80047%2银行贷款30,00038%3部分销售收入11,70015%4总投资78,500100%2 融资人资信情况2.1 融资公司基本情况2.1.1 融资公司情况项目公司海阳市中泰置业有限公司住所海阳市文山街68号法定代表人徐永文企业类型有限责任公司注册资本2008万元实收资本2008万元经

3、营范围房地产开发经营等经营期限无公司简介专为本项目开发设立的项目公司，日从东方80%和温州商人20%2.1.2 融资公司税收政策税 种税 率税 种税 率营业税5%土地使用税（二类）每平方米每年4元土地增值税（预缴）2%房产税年税率1.2%土地增值税（清算）四级超额累进税率城市建设税/费7%企业所得税（预缴）15%教育和卫生附加费3%企业所得税（清算）25%地方教育费附加1%施工合同印花税0.05%购房合同印花税0.05%2.2 融资人财务状况3 项目概况和建设情况3.1 项目基本情况 3.1.1 项目用地情况该项目选址于海阳旅游度假区凤仪路北、龙城路西，南有亲海御野高级别墅区，近邻半岛最大的温

4、泉洗浴中心，是海阳市委、市政府远景规划大城市框架的中心，是衔接老城新区的重要接点。该项目总用地面积182677平方米,建筑容积率1.2,建筑密度28.8%,绿地率38.2%，建筑面积219881平方米，其中商业用房104881平方米，商品住宅115000平方米。“中国书画艺术广场”是市政府重点招商引资项目，该项目的投资建设、规划设计符合海阳市城镇总体规划，得到市政府的认可；是集文化艺术、餐饮休闲、商贸购物、景观住宅为一体的现代旅游度假区生活配套项目。海阳市旅游资源丰富而且独特，全国仅有的万米金沙滩、丛麻禅院、招虎山森林公园、云顶自然风景旅游区等，多为自然景观、天境佳成；海阳宜人的气候，丰富的自

5、然旅游资源，使海阳区别于其他城市的观光旅游，形成了一种独特休闲度假式的旅游区。海阳境内山、林、海、岛兼备，自然条件多样，而且历史悠久，文化积淀深厚，形成了较为多样化的旅游资源；海阳地处海滨低山丘陵地带，地势起伏有致，山河交错，自然景观复杂多变，旅游资源集聚度较高，并形成红色沙滩山地文化旅游资源组合，实有东方夏威夷之美誉。中泰公司年初特邀中国书法家协会主席史云魁、江永辉、刘超英、朱玖山、李百战等书画艺术家一行17人，由曹斌秘书长带领到海阳考察、体验生活。艺术家们对海阳的山山水水，自然美景赞不绝口。认为海阳具有天然的书画创作环境，能给艺术家以创作灵感。艺术大师们一致提议中泰公司在海阳开发文化产业园

6、。由此双方签订了合作协议。协议的主题内容是，由中泰公司在海阳市兴建书画艺术广场，而中国书法家协会则召集全国书画界知名书画家，到海阳书画艺术广场居住、创作、展示、培训、交流。现今中国书画艺术家的流动性比较大，如何利用海阳的自然景观与人文气息，把艺术家们凝聚在一起；如何开发海阳丰富的旅游资源，把“中国书画艺术广场”打造成融文化艺术、餐饮休闲、商贸购物、景观住宅为一体的宜居之所。让艺术家们既来之则留之，即享受又创作；让游客欣赏购买，即尝海鲜美食又赏艺术大餐。书画既是一种艺术， 也是文化产业的组成部分。 打造“中国书画艺术广场”有多重目的， 一可以弘扬传统书画艺术， 二可以提升城市品位， 三可以促进艺

7、术品商业市场的发育， 四可以催生出新的旅游文化品牌， 可谓一举多得。随着社会经济的发展，人们越来越注重生活品质的提升，对文化艺术的追求不断增长，海阳“中国书画艺术广场”有可能催生出一个新的旅游品牌，一个集书画艺术展示、交流为一体，同时将旅游、休闲融入其中的文化旅游中心。3.1.2 项目基本控规指标 项目基本控规指标表表1-1序号指标名称指数单位备注建设用地面积182677m21总建筑面积219881m21.1规划容积率1.21.2绿地率40.21.3建筑密度26%2地上可建面积219881m22.1住宅115000m22.2商业104881m23地下汽车库30000m23.2 项目建设条件目前

8、项目融资人通过竞拍方式获得土地，2009年11月项目规划已通过，正在建设中。3.3 项目建设实施进度本项目2010年4月开工建设，联排别墅18000平方米，多层住宅40000平方米均已封顶，预计于2011年12月底竣工验收，交付使用；2011年3月开工建设酒店式公寓与小高层计80000平方米；8月份已开工剩余工程8000平方米，开发建设期 28个月。阶段时间进度可行性研究2007年11月土地取得2007年11月设计2009年6月四证取得2010年4月基础工程2010年5月主体工程2010年5月-2010年11月室内装饰工程2011年4-7月室外工程2011年3-7月部分交房2012年3月4 项

9、目市场情况 目前已开发可预售的面积，已预定60%以上。4.1 项目投资环境海阳处于烟台、青岛、威海三个开放城市的中心地带的区位优势，旅游资源丰富而且独特，全国仅有的万米金沙滩、丛麻禅院、招虎山森林公园、云顶自然风景旅游区等，多为自然景观、天境佳成；海阳宜人的气候，丰富的自然旅游资源，使海阳区别于其他城市的观光旅游，形成了一种独特休闲度假式的旅游区。鉴于海阳市休闲度假产业要素规划，未来3年，确定打造“沙滩运动休闲之城”的海阳，将围绕这一战略目标对休闲度假产业要素进行全面布局和规划，形成融入半岛城市群乃至更大区域旅游市场的竞争“名片”。2012年后，将力争建设成为“中国北方海滨运动休闲中心”和“国

10、家旅游休闲度假示范区”。随着海内外友人对海阳的关注，给市场带来了无限的发展前景。我公司为响应政府规划，提前做好准备，得到海阳市政府大力支持，分两期操作，从各方面获得了诸多优惠条件。4.1.1 宏观经济概况本项目所在地位于海阳旅游度假区凤仪路北、龙城路西。山东省2009年实现全社会固定资产投资19031亿元熏增长233。共争取中央新增投资项目4056个、资金832亿元。引导金融机构扩大信贷规模熏全年新增本外币贷款64635亿元熏是上年的21倍。通过积极培育消费热点，加强流通网络建设，改善城乡消费环境，全年实现社会消费品零售总额12363亿元，增长191。大宗商品消费明显升温，汽车类消费增长454

11、，商品房销售额增长489。4.1.2 人居环境国际艺术村总建筑面积219881平方米，住宅115000平方米，商业用房104881平方米；是一个布局合理，配套齐全、功能完善的集文化艺术、餐饮休闲、商贸购物、景观住宅为一体的现代旅游度假区生活配套项目，到时将吸引内陆诸多城市的艺术家及客商来创作、经营投资、定居。在市场经济萧条的背景下，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长，强有力的抵抗国际经济危机的冲击。随着亚洲沙滩运动会的临近与青岛跨海大桥的建成，海阳度假区将迎来空前的发展机遇。4.1.3 区位交通海阳处于烟台、青岛、威海三个开放城市的中心地带，海阳滨海大道由清华大学

12、规划设计，西接青岛滨海大道，东连威海乳山口，沿线有十座山峰，2个峡谷，3条河流，规划了旅游风景区，4个海上游乐场，6个特色风情镇，是集休闲、度假，爽身，纵情于一体，具有原始风貌，自然风光，生态气息，大海风情，令人陶醉的观光带，旅游带，特色带。目前，海阳滨海大道已开工建设，于2007年年底，将完成大部分工程量，2008年上半年通车。从海阳辛安镇至即墨市丰城镇的跨海大桥，总投资2.6亿元，长3.3公里，将于2008年6月正式开始建设，届时滨海大道全线通车后从海阳到青岛香港东路不足一小时车程。4.1.4 当地总体房地产市场海阳市旅游度假区是新兴的新区，土地市场在04、05年才开始有较大的供应量，土地

13、价格价格偏低，随后在07、08年随着城市规模的壮大，土地价格直线飙升，从当初的十多万到现在的最高180余万元。4.2 项目分析及市场情况4.2.1 项目区域情况国际艺术村地处海阳度假区中心地段。南临海边万米金沙滩浴场，北临万亩湿地公园，西傍亚洲沙滩运动会会场，东有著名的高尔夫球场。距青威高速公路7km，经滨海大道到青岛五四广场只需40分钟车程，交通非常便捷。 4.2.2 国际艺术村住宅市场分析国际艺术村总建筑面积219881平方米，住宅115000平方米，联排别墅、商业用房104881平方米；是一个布局合理，配套齐全、功能完善的集文化艺术、餐饮休闲、商贸购物、景观住宅为一体的现代旅游度假区生活

14、配套项目，到时将吸引内陆诸多城市的艺术家及客商来创作、经营投资、定居。在市场经济萧条的背景下，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。随着亚洲沙滩运动会的临近与青岛跨海大桥的建成，海阳度假区将迎来空前的发展机遇。由于市场置业需求主要是自主和改善，以及投资为主需求，海阳旅游度假区住宅价格呈现稳步上升的态势，受房地产市场调控影响较小。目前市场新房价格区间在3900-4500元/平米，短期内大幅上涨或下跌的可能性均较小，预计未来几年内，更多是一个价格稳定上涨时期。4.2.3 周边同类项目比较项目名称物业形态价格（元/m2）销售情况汇景湾高层、多层、别墅独栋别墅 15000多

15、层 5600开盘部分已售75%海阳迪拜别墅独栋别墅 18000已售60%福邸金海翠林多层多层 6800别墅 180001-3期已售95%4期在建未开盘荷兰街多层多层 4800已售85%凤凰八佰多层多层 4500已售90%三龙多层07年 多层 1600已售完金域蓝湾多层、别墅多层 4900已售90%4.2.4 项目定位主要购房人群来源如下：购房人群来源所占比例海阳本地约15%各地书画家约5%东三省约30%温州、北京、上海约20%济南、淄博、潍坊、青岛约20%山西等西北约10%具体产品类型规划如下：产品类型单套面积（平方米）套数现价(元/m2)备注双拼别墅380813500每联排别墅3041321

16、2600年多层住宅80-1306004980按高层住宅80-10060058008%商业10000升酒店式公寓40-504008800值车库及储藏室2500小计总计1740说明：双拼别墅、联排别墅的地下室、车库，不计入容积率，但可以进行销售。分期建设产品类型规划如下：4.2.5 项目销售方式公司有自己专业的营销队伍，同时公司还将聘请专业的营销策划公司代理本楼盘的销售。2010年8已推出部份别墅和多层住宅，营造项目高端品质，后期逐步推出商业和多层住宅、高层住宅。4.2.6 销售收入估算表产品类型总面积现价总销售收入（万元）（平米）(元/m2)双拼别墅3040135004104联排别墅401281

17、260050561多层住宅55000498027390高层住宅60000580034800商业260001000026000酒店式公寓37000880032560车库及储藏室（不计容积率）2200025005500总计2139301809155 项目财务效益评估5.1 项目总投资预测 总投资估算表 单位：万元序号项目名称建筑面积（m2）建安费用其他费用合计1土建工程21988128584285842住宅11500013800138003商业10488014780147804小区配套设施500050005行政事业性收费220022006人防费21988150/平方米110011007建设单位管理

18、费220022008前期服务性收费6006009图纸设计费用66066010工程监理费22022011销售代理费1200012部分装修300013土地费用与出让金150001500014宣传广告费3000300015财务费用80008000基本预备费50005000合计865605.2 项目资金来源情况5.2.1 自有资金截止到目前，所有土地款与土地出让金成本15000万元已全部缴清。融资方计划在项目公司继续注入资金，使自有资金投入达到35000万元。5.2.2 预售收入5.2.3 本项目银行贷款5.2.4 本项目融资计划本项目计划以股权形式、土地、在建项目融资金额30,000万元，占项目投资40% 。5.3 项目损益预测5.3.1 项目销售、租赁收入分析：项目按可售面积计算，总收入总计180915万元。5.3.2 项目利润分析：项目预计实现销售收入180915万元，扣除成本费用、税金，预计税前利润78796.3万元、税后利润63037万元。成本利润表科目金额(万元)1.销售收入1809152.成本865603.税收11558.75.销