牧山锦城项目市场研究及可研报告

1、牧山锦城项目市场研究及可行性分析报告第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：新津县花源丽景项目（二）建设地址：新津县花源镇（三）项目业主：成都市新津县城乡建设投资有限责任公司（四）项目法定代表人：熊建（五）建设性质：商品房（六）建设规模:43000平方米（七）项目建设投资：8600万元 。（八）建设期：本项目计划建设周期为 18个月。二、项目业主简介成都市新津县城乡建设投资有限责任公司是经新津县县委县政府批准成立的国有独资公司。于2007年3月30日正式注册成立，注册资本为5000万元人民币。公司主营项目投资、项目策划、投资信息咨询服务、房地产开发、物业管理、花卉及园艺作物种植和销售。截止今年

2、5月底，公司总资产为99711.78万元，负债93707.79万元。新津县国有资产局代表县政府依法对公司国有资产实施监督管理，公司依法享有授权范围授权范围内国有资产的占有、支配、处置和收益权，负责授权范围内国有资产的经营和管理，履行国有资产保值增值责任。公司实行产权明晰，权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内部管理机制。三、项目编制依据编制依据：建设项目经济评价方法与参数（第三版）投资项目可行性研究指南（试用版）建设项目经济咨询评估指南项目单位提供的有关资料.四、研究的范围及内容1研究范围本可研报告的研究范围如下:项目建设背景和建设的必要性分析;建设场址和建设条件分析;建设规模和建设方案论证

3、;环境保护、节能节水措施研究；组织机构与项目管理；招标方式；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；可行性研究结论与建议。 2研究内容 本项目的研究内容主要有以下几方面：（1） 项目建设的必要性和可行性；（2） 项目需求分析和未来预测；（3） 合理确定本项目的建设规模；（4） 项目建设的基本条件；（5） 项目建设方案 ；（6） 项目的招投标、建设进度安排；（7） 建设水平及投资估算；（8） 建设资金筹措；（9） 经济效益。五、技术经济指标1.投资估算经测算，本项目建设投资8600万元。2.资金筹措自有资金2580万元，银行贷款6020万元。第二章项目提出的背景及建设的必要性一、项目提出

4、的背景新津县位于四川盆地西部、成都南部，全县幅员面积330平方公里，辖11镇1乡，总人口30.18万，其中城镇人口12万。新津历史悠久，自北周定名，相袭至今，已有1450年历史，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地。新津民营经济发达，是“四川省个体私营经济试验区”和“四川省非公有制经济示范区”，孕育了全国最大的民营企业希望集团，具有活跃的全民创业氛围。全县90%的企业是民营企业，民营经济占地方生产总值比重达到67.6，居全省第一位，在全省民营经济发展综合评价中位列前十强，民营经济已成为县域经济的主体、财政税收的主体、

5、农民增收的主体和就业创业的主体。新津工业发展强劲，近年来，新津坚持实施“工业强县”战略，依托省级开发区四川新津工业园区和西部对台交流合作平台四川新津台湾农民创业园，全力推进工业集中集约集群发展，工业集中发展区已聚集工业企业216户。已落户纳爱斯、美国开利、通威水产品、天威硅业、中蓝晨光等一大批重大产业化项目；形成了食品、机械、化工、光伏等优势和特色产业。工业经济对GDP的贡献率连续四年超过50%，成为推动县域经济跨越式发展的主力军。新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，是四川省有名的鱼米之乡和特色水产大县，以“黄辣丁”为代表的河鲜美食饮誉全国。新津自然生态资源丰富，山不高而堆绿叠翠，水不深

6、而蕴秀吐雅，龙马宝墩古城遗址、观音寺、纯阳观、老君山等文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园”。特别是围绕“成南门户，水城新津”的城市定位，正加快推进“一生之城”、“亚特兰蒂斯黄金时代”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形。依托区位、资源、产业等优势，新津县在市委、市政府的正确领导下，以“三个集中”为抓手，以产业发展为突破口，积极探索、大胆实践，重点突破、统筹推进，全县经济社会保持了又好又快的发展势头。县第十二次党代会以来，我县紧紧围绕“融入大都市、经济再翻番、领先三圈层”奋斗目标，大力实施“工业强县、三产兴县、城建靓县”发展战略，创新举措，突出重点，推进县域经济

7、又好又快发展。2007年，全县完成地区生产总值70.92亿元，增长16.8%；完成全口径财政收入11.52亿元，增长121%，其中地方财政收入7.64亿元，增长155.2%，全口径财政收入和地方财政收入均提前4年实现翻番；完成规模工业增加值26.13亿元，增长32.7%；到位市外资金41.8亿元，增长94.24%；完成全社会固定资产投资50.31亿元，增长47.3%；城镇居民人均可支配收入10421元，增长13.4%；农民人均纯收入5523元，增长13.6%。被评为全国最具投资潜力中小城市百强，全国浙商投资潜力城市，位列西部百强县第68位、四川省县级综合经济实力评比第15位，连续4年被省委、省

8、政府评为平原类区先进县。花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一，距成都市区20公里，距新津10公里，距西南航空港10公里。全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个行政村，1个社区，人口4.3万人，其中，城镇人口2.65万人，建成区面积近5平方公里。目前，镇域内有川藏路、大件路两条快速通道直通市中心，规划建设中的成绵城际铁路及客运站将于今年正式实施，全面建成后，进出花源镇快速通道的通行能力将全面提升，区位优势将进一步凸显。 花源镇以打造“成都市南部新城的重要组团和牧马山片区的区域中心”为城市定位，不断优化经济结构，壮大产业支撑。一是大力发展第三产业。房地产业：花源镇现有置信、龙湖、中鹏等多家知名房

9、地产公司，建筑面积达70.48万平方米，总投资近50亿元。教育文化产业：成都职业艺术学院规模不断壮大，北大附中和成都职业技术学院国际旅游学院已分别于2008年9月8日和今年3月正式开学。旅游休闲产业：邀请知名公司对牧马山进行整体包装，打造集运动休闲和现代服务于一体“牧马天堂”旅游项目。该项目占地8平方公里，预计一期将在今年年底对外开放。二是大力发展都市农业。将在大件路以西依托金马河支流水域及其沿岸资源发展特色园艺种植和观光农业等现代都市农业。三是坚持“限制发展、稳步发展、引导发展”的办法发展工业。“比起从前，现在的花源镇可以用脱胎换骨来形容她的变化。”这是人们走进花源镇的共同感觉。欧式风格的建

10、筑随处可见，幽幽牧马山别墅成排，清清杨柳河书声琅琅花源镇，这个依山傍水天生丽质的川西小镇如今正以深具欧洲风情的个性小城呈现在世人面前。 2004年，成都市从全市30个重点镇中挑选出14个作为优先发展镇，明确将通过3年时间其将建设成为新的亮点。凭借突出的区位优势和自然环境优势，花源镇被成都市确定为首批启动的优先发展重点镇。4年过去，花源镇大变脸，一组数据展示了它的成长：城区面积由不足1平方公里增长到近4平方公里；建城区人口由0.95万人增长到2.45万人；城市化率由31.2%，增长到61%；全镇GDP从4.17亿元增长到6.9亿元；农民人均年纯收入由4295元增长到5860元，；城镇居民人均可支

11、配收入从9889元增长到12397元。一个实力雄厚特色鲜明的欧风小镇已然呈现。先天资源条件 催生低密住区“第四城” 当平原成都遇上牧马浅山，当高尔夫优雅的姿势划过花源，当知名地产商群聚小镇，当国际城南的英气直逼新津花源镇，理所当然、顺理成章地成为成都低密舒居住区的经典地场。罗马不是一天建成的，成都低密舒居住区也不是一朝一夕绘就的，但，花源镇已经迈出了坚实而重要的一步。政府的强力助推，企业的激情相拥，市民的热情追捧，花源镇，正在迎接一个光明的未来。 .自然景观是高端住宅先天的必备，这是全国乃至世界都已经认可的一条至关重要标准，由于城市土地资源的稀缺性和人工痕迹太重决定了城市高端住宅有着难以逾越的

12、局限性，浣花城市低密住区虽然紧挨几大主题公园和有浓郁文化氛围的杜甫草堂，有着较好的人文景观，但它仍不可避免的带有城市高端住宅的局限性容积率相对较高，缺乏独特的自然景观。上海佘山、北京温榆河、深圳香蜜湖的低密住区，已经成为国内高品质低密度社区的标杆。占据不可复制的自然资源、拥有便捷的交通路网、成熟生活配套满足多样化生活需求，是建立低密住区的三大基石。优越的自然资源和方便的交通条件或许能吸引购买者下单，而真正要把他们留在低密住区里生活，则要依靠娱乐、休闲、餐饮、运动、医院、学校等完整的配套系统。没有人居住的低密度住区只能拥有光鲜的外表，没有人气，没有生命力和活力，上海佘山、北京温榆河、深圳香蜜湖的

13、与众不同就在于此。 要造就这些知名低密住宅群落，只有后天的人工雕琢是不够的，几乎所有的成功案例，都是依托了独特的区位优势以及良好的自然环境。暂且不论品牌开发商对区域的建设能力，仅对比先天优势，花源镇的潜力也不可低估。正待开发的花源镇新区，是成都的城南门户，紧邻杨柳河、牧马山脉，自然环境优美，白云寺依山而建，人文底蕴浓厚。在成都市的城市化进程中，花源镇已经引起国内地产巨头的强势关注。在不可复制的、稀缺的良好生态环境基础上，具有丰富经验的开发商可以在此大展拳脚，建造更加适合人居的高品质住区。 后天谋划 欧洲小镇成就低密住区第四城 背靠牧马山麓、紧邻杨柳河畔，难得一见的绵延山丘和自然起伏的天际线让花

14、源镇如画般美丽；山环水绕的自然环境和便利的交通，以及丰富历史遗存的人文底蕴，使花源镇独具魅力；白云寺依山而建，人文底蕴浓厚。不可复制的、稀缺的良好生态环境，为打造适合人居的低密度高品质住区提供了有力的先决条件。面对如此优质的先天条件，新津经过充分谋划，于今年7月6日正式评审通过水城新津总体规划。根据新的水城新津总体规划，新津花源镇的发展定位，是打造居住、旅游、运动休闲及教育文化产业为支持的都市功能区。 同时，新津县特别邀请了全球著名的规划设计公司阿特金斯专门为花源镇进行筹划，设计规划了广场庆典区、创意遐想区、音乐漫步区、餐饮娱乐区、滨水游览区、滨水住宅区等多个主题街区、大型中央广场，大片绿地、

15、音乐喷泉、艺术大剧院、高耸的教堂等欧式建筑特色明显的公共设施，将为游人活动提供充裕的空间，将小镇的低密生活演绎到极致。另外，根据不同区域和土地利用性质的不同，结合“打造低密度、高品质的住区”理念，规划在不同地块开发强度指标上提出了不同要求。在老镇区、风貌核心区等形成开发较高密集的区域，沿牧山大道(大件路)形成中高密度开发区域，牧山大道(大件路)与杨柳河之间形成中低密度的区域，杨柳河以东牧马山片区进行低密度的开发。 据了解，在水城新津总体规划正式通过评审后，已经有不少的国内外房地产企业瞄准新津花源镇，准备在花源镇大展拳脚，投资开发无数高品质的低密度项目。由此可见，在不久的将来，一场低密度、高品质

16、的房地产开发大潮将在新津花源镇隆重上演。 加大投入 力争中国低密住区“第四城”早日建成 先天优势独特，后天筹划完美，如何早日让这个中国低密住区的“第四城”呈现在人们面前，让更多的人们享受到这个世界级居住社区呢？花源镇有关负责人认为，从区位上讲，花源镇是成都南部新城的重要组成部分，其地理位置和地理优势决定了她不仅将成为南部新城的功能性补充，又是新津通往成都的桥头堡。要充分发挥其桥头堡的作用，就必须基础先行，借助民间资金、通过项目包装，把基础配套做好了，城市才具备发展的基石，从而快速融入都市化进程。 为此，新津从去年7月15日正式开始建设成都至新津的免费快速通道，该道路建成后，成都到新津的时间将缩

17、短一半，新津也将完全融入成都半小时经济圈。当然，从成都到花源镇高端低密度社区的时间则更短。 道路改扩建仅是花源镇建设的冰山一角。据新津花源镇负责人介绍，3年来该镇实施城市建设项目123个，编制了城镇总体规划、城镇控制性详细规划、土地利用规划、产业发展规划、城市街景风貌设计导则等14个深度性规划设计，城市规划面积由3平方公里调整为7.98平方公里，城市发展更加科学有序。其他如学校、医院、自来水厂、污水处理厂、污水管网等配套功能逐步完善，城市承载能力不断增强。 据新津县有关负责人介绍，目前，新津县正在进行全面规划，科学统筹，力争让新津花源镇这个中国低密度居住社区早日呈现在人们面前，也让更多的人早日

18、享受到具有国际领先水平的低密度社区生活。原规划的实施情况 2005年8月编制完成的新津县花源镇规划确定城镇为“一镇两片”的组团式布局结构，即北部居住生活组团和南部工业发展点组团。城镇的性质为：以发展机械加工和商贸为主的新津县北部的工贸型片区中心镇。 城镇北部组团按照规划实施了道路、管网等基础设施和房产项目建设，房产销售情况良好；南部组团无明显的扩展。 花源镇招商引资情况良好，引入项目多为文化教育、生态休闲及房地产业，其原因在于根据成都市总体规划的战略部署结合资源和环境的优势，花源这一区域更适宜这些项目的发展。 因此花源镇规划确定的城镇功能布局和发展方向不能适应成都市南部新城功能定位的要求，不能

19、适应牧马山区域联动发展的要求，不能适应成都生态环境维护的要求。急需对原规划进行调整。规划调整的背景 （一）、新津县社会主义新农村建设布局规划的编制 新津县社会主义新农村建设布局规划已经成都市规划委员会审查过，该规划从县域的实际出发，全县确定了36个农村新型社区，花源镇布局了3个农村新型社区。原总体规划与该规划不相符，应对花源镇总体规划应进行调整。（ 二）、花源镇城镇工业点的布局和定性、定位已不能适应花源镇城镇的发展 1、设立花源镇工业点的背景 2005年9月26日成都市人民政府下发的成都市人民政府关于切实做好工业集中发展区和工业点布局落实工作的通知（成府发200552号）中确定了花源镇作为10

20、个布局工业点的重点镇之一。、花源镇城镇的发展定位由原来的工贸型重点向生态休闲及房地产业方向转变 （1）花源镇工业点不适应南部新城功能定位的要求（2）花源镇工业点不适应区域联动发展的要求（3）花源镇工业点不适应成都生态环境维护的要求（4）花源镇工业点远景发展空间不足 3、2006年10月12日新津县花源镇工业点调整专题会议精神和2006年11月8日市长会议精神。规划调整的重点 （一）、总体规划部分 1、镇域总体规划中村镇体系布局规划，按照新津县社会主义新农村建设布局规划进行重新布局。 2、从区域经济发展整体要求出发，调整花源镇产业发展方向及布局，加快花源镇社会经济发展和城镇建设步伐。 （二）、建

21、设规划部分 1、调整花源城镇发展的功能定位，重新确定花源镇城镇的性质、规模。 2、调整城镇的布局结构和功能分区。 （三）、基础设施部分 1、强化对外交通联系，使花源镇真正融入大成都，融入南部新城。 2、进一步完善各项市政基础设施配套，为花源镇社会经济发展和城镇建设服务。 镇域总体规划的调整 （一）、村镇体系的调整 1、2005年8月花源镇总规优化调整确定了城镇和农村新型社区两级布局，并确定了8个农村新型社区。 2、新津县社会主义新农村建设布局规划在花源镇确定了两个农村新型社区，即兴乐社区和梁筏社区，规划人口均为3000人。本次规划镇域社区的个数、点位和人口按新津县社会主义新农村建设布局规划进行

22、调整。 （二）、产业发展布局规划 1、花源镇原规划确定以农业为基础，二、三产业为主导的发展战略，强调以机械加工工业和农业产业化项目为重点，作为花源镇的产业支撑。 2、本次规划调整，着重从成都市南部区域发展战略出发，针对花源镇的实际条件进行深入研究，坚持“整体开发打造牧马山”的观念。我们认为花源作为一个镇，社会经济发展不可能孤立于大的环境，从可持续发展和科学发展观的角度分析，确定花源镇的社会经济发展必须利用自身的优势融入到大的区域才能取得长足的发展，因此必须对其产业发展布局规划进行调整。 花源镇今后的发展，应以第三产业为重点，发展房地产、教育、文化、旅游及运动休闲产业，通过上述几类三产业的发展带

23、动商业、服务业的发展。 逐步弱化第二产业的发展，近期保留现状工业，远期逐步迁出进入新津县工业集中发展区。使成都南部新城牧马山片区商务、居住、休闲旅游功能纯洁化。 农业的发展应更进一步加强规模化和产业化经营，建立上规模的蔬菜、食用笋及水产品基地，发展规模化养殖基地，推广公司+农户的经营模式，注重生态绿色食品品牌的打造。加强畜禽粪便的集中处理和无害化排放。二、项目建设的必要性城镇定位从“第二县城”发展为“融入大都市的桥头堡”，产业方向从“主抓工业”变为“以居住、旅游、休闲和教育文化产业为主”，同时将“成都南部新城的重要组成部分和牧马山片区的中心”作为城市发展的战略定位不过几年时间，花源镇整体思路发

24、生了大逆转，这“变”，让重点镇建设找对了感觉找准了方向。 应该说，一直以来，花源镇是全县发展基础较好的乡镇之一，特别是第二产业基础较好，在被确定为成都市重点镇之前，曾有工业企业52家，规模以上工业企业23家。能如此忍痛割爱，是基于外界发生了改变：成都市向东向南发展的战略、西南航空港临空经济圈、成新经济走廊、牧马山休闲文化产业带的发展、新津融入大都市的发展战略都决定了花源镇必须主动接受来自成都中心城区的辐射，2006年底，经过县、镇两级数次大讨论，花源镇最终确定了以发展第三产业和现代农业为主的思路，走出了嬗变的第一步。红火三产，奠定镇域发展之基 9月23日，投资25亿元打造的专供跨国公司高级管理

25、人员及其家属居住、子女就读的高档社区西部国际社区，正式签约落户花源镇杨柳河畔，而此前落户的龙湖、置信、金秋、中鹏等9家大型房地产企业总投资达50亿元以上，其中龙湖长桥郡已成为成都高档住宅的样板。据悉，花源镇打造的牧马山高尚居住区占地上千亩，是成都近郊规模最大的高尚居住区之一，是围绕山水和生态主题的低密度、园林式大型生态社区， “住在花源”已成为都市人南部置业的时尚和潮流。 文化教育产业也不甘示弱。川师设计艺术学院，通过近几年的发展，规模不断扩大，全校师生总数达7000余人。占地150亩的标准化学校已正式投入使用，在校教职工达1200人；投资3亿元的成都职业技术学院国际旅游学院，将于明年春开学；

26、投资约2亿元的北大附中新津实验学校，已于今年9月1日开学。 在旅游业上，现有三星级以上会所3家 ，正规划建设体育运动公园和一批乡村旅游项目。集运动休闲和现代服务于一体的“牧马天堂”牧马山旅游开发项目，占地8平方公里，预计一期将在明年年底对外开放。此外，花源镇还是成都片区最大的建筑机具租赁基地之一，年产值达1亿元以上。 城市建好了，产业发展了，人气随之上涨，而商机也浮现了。1999年落户的成都职业艺术学院比起刚落户时的情景，学校周边环境的变化可谓是沧海桑田。川流不息的车辆和鳞次栉比的商铺很难让人想象这里是曾经的烂泥湾。据统计，学校周边的商家，80%以上是周边各村的失地农民，不少人都说：“现在家乡

27、发展的这么好，学校多起来了，我们再不想到外出打工了，自己开个小店，一个月保守估计也有三、四千的收入。”众多商家的热捧，令沿线店面的租金也随之水涨船高，正对校门的互惠超市可谓是黄金口岸，房东笑得乐开了花： “我的店面80多个平方米，租金一年是40000多元，而且每年还要随着行情上浮。和谐生活，百姓乐翻天 “现在的生活以前硬是想都不敢想哦。”花源镇花源社区的王大娘告诉记者，以前，自己和其他农户一样住在分散的破旧瓦房里，过着面朝黄土背朝天的艰辛生活。而如今，他们搬进了集中安置的新房，不仅实现了水电气“三通”，还买了铺面，有了医保社保，生活上要用什么，想买什么，想怎么方便就怎么方便。“现在花源镇这么美

28、，想喊我到哪儿耍久点我都不干。” 今年7月8日，县交巡警大队派驻花源片区交巡警中队正式到位，拉开了花源交通管理上的新篇章。而此前城管执法大队也派出机构进驻，如今花源镇共有专职城管执法队员和交巡警队员20余人，保洁工人100余人。按照大都市标准进行城市管理，不断改善人居环境、提升城市品位，投资100余万元，购置了洒水车、垃圾清运车等，布置垃圾桶300余个、新建农村垃圾房113个，生活垃圾无害化处理率达100%。四年来，全镇新增绿化面积近50万平方米 ，建成区绿地率37.19%。 群众的社会保障更加完善。四年来全镇共落实安身工程42户；通过计划生育“三结合”工作，定向扶贫、脱贫90户；为856名失

29、地农民购买了农村社会保险；共举办各类技术培训近20期，培训农村适龄劳动力近7000人次，全面消除 “零就业”家庭，建成充分就业社区比例达92.6 %,农村富裕劳动力实现向非农产业转移就业率达91.5 %以上，全镇劳动力就业率达93.8。 四年来,花源镇不仅在重点镇目标考核中连年升位，而且先后获得“成都市重点镇专项目标考核先进单位”、“成都市教育强镇”、“成都市卫生集镇”、“成都市劳动保障先进集体”、“成都市爱国卫生先进单位”等荣誉。但这些还不够，“今年年终考评，花源镇要力争冲进全市重点镇前三名。”县委县政府对花源镇重点镇发展深切关怀，更寄予殷殷重托，眼下，花源镇正在对标检查，加快建设，力争达到

30、县委县政府的要求，冲进全市三强！科学规划，铸就“慢生活”品质 被确定为市级优先发展的重点镇后，花源镇就把科学规划列为发展的第一要务。据悉，三年来花源镇先后投入资金500余万元，编制了城镇总体规划、城镇控制性详细规划、土地利用规划、产业发展规划、城市街景风貌设计导则等14个深度性规划设计，城市规划面积由不足3平方公里调整为7.98平方公里，城市发展更加科学有序。此外，还专程请来世界著名规划咨询公司阿特金斯为全镇打造整体规划方案，根据规划未来花源将是一个休闲慢生活欧风小镇。高规格高起点的规划为发展“宜居花源”占领了制高点，以“慢生活”的理念吸引开发商和业主的同时也让花源镇从细处对自己的发展定位明确

31、了方向，让不同路段不同地块发挥了不同功能和更大潜能。 在县委县政府的领导下，花源镇还用超前的规划及一系列优惠政策，吸引民间资金，共同为城市的基础设施配套输血出力，目前成效初显：白云大道、花源大道、森林大道、丽景路、杨柳大道等城市主要道路建设已基本完成，水电气网基础设施逐步配套完善，生态河堤、湿地公园正在倾力打造预计今年花源镇城区将拓展到4.5平方公里以上，城区人口达四万人左右。该镇将结合争创“成都市市容示范镇”，按大都市标准进行城市管理，不断改善人居环境、提升城市品位。完美配套，奠定城市之基 幽幽牧马山，清清杨柳河，千年古刹白云寺掩映于青青松柏中天生丽质的花源镇仿佛是传说中的“桃花源”，深深地

32、吸引着渴望“离尘不离城”的人们。 龙湖、置信等地产巨头纷纷抢滩花源镇，正是看中了花源不可复制的天然优势，同时看中了她超前的规划理念及日趋完善的城市配套。从区位上看，花源镇是成都南部新城的重要组成部分，其地理位置和地理优势决定了她不仅将成为南部新城的功能性补充，还是新津通往成都的桥头堡。目前从成都经双流前往花源镇，困扰牧马山房产开发多年的交通瓶颈问题得到有效解决。眼下牧山大道（大件路）新津段已经通车，双流段正在紧张施工，全线通车限速标准提高到80公里/小时后，新津完全可以融入成都半小时经济圈，从成都到花源镇的时间则更短，以往从双流到花源需要20多分钟的路程轻松缩短了一半。此外，成都未来规划的轻轨

33、将在花源镇穿境而过，绵成峨城际客运专线、从双楠大道延伸出来的成新蒲快速通道等即将开工建设。这些快速交通干线将花源镇融入到大都市生活节奏，同时也大大缩短新津与成都的心理距离，让更多人到新津购房、置业、发展。 道路改扩建仅是花源镇基础设施建设的一部分。据悉，3年来重点镇建设已共投入资金3.58亿元，实施城市建设项目123个，初步形成了四横四纵的城市主干道网络，城市骨架基本形成。工业企业的相继退出，“以旅游休闲、房地产、教育文化等产业为支撑的都市功能区”的城市定位更加明确，学校、医院、自来水厂、污水处理厂、污水管网等配套功能逐步完善，城市承载能力不断增强。继川师设计艺术学院后，成都职业技术学院国际旅

34、游学院和北大附中相继落户；标准化卫生院的建成，花源车站投入使用让重点镇功能更加齐备，“宜居花源”更具吸引力。“硬措施”打造优质“软环境” 打造优质软环境是建设“宜居花源”的重要保证。据悉，为确保房地产开发商进场正常施工，花源镇专门出台了打击强买强卖强揽工程的相关规定，引导当地群众合法有序地参与到重点镇建设上来。 作为新津融入大都市的桥头堡，花源镇各项工作都力争在全县争先，争当全县的领头羊和排头兵。据了解，花源镇今年实施的重点项目就多达68个，其中基础配套实施项目21个，包括牧山大道（大件路）改扩建、安居路、森林大道、污水支管网的敷设等项目，还完成约17万平方米新居工程建设，教育文化项目、房地产

35、项目及农业项目。为了推动这些项目的快速上马，该镇制定了项目落实到人的“责任到人”制度：即把每个项目都细化到分管领导和承办所室，包括党委书记、镇长在内的13个镇领导成员都分别负责了项目；每个科室有专人负责项目的具体落实，每周由党政办将各项目的完成进度、存在的问题、建设性意见统计出来，在便民服务中心的电子屏幕上进行公示；镇党委、政府每周召开一次班子会通报督促一次，一月小结一次，一季度总结一次，半年兑现奖励一次。现在的花源镇，没有周末与平时的区别，每天都是工作日。 “宜居花源”，花源宜居，重点镇的建设者们正在用火样的热情和激情快马加鞭，我们期待着一个具有浓郁欧洲风情的城市早日呈现在眼前 ！国内外大城

36、市，都有代表其城市形象和身份的低密舒居住区，且不说巴黎、伦敦、纽约等老牌城市，在国内，北京的温榆河、上海的佘山、深圳的香蜜湖都是一个个响当当的名字。它们的共性是，距离主城区二、三十公里，兼具不可复制的自然和人文环境，居住以叠拼、联排、独栋等低密度住区为主。可以说，上海佘山、北京温榆河、深圳香蜜湖高品质住宅带，已经成为国内高品质、低密度住区的标杆。那么作为现代化特大型城市的成都，有没有代言其身份和形象的低密住区呢？答案很肯定，它就是新津花源镇，它将成为中国低密度住区“第四城”！环境篇依山傍水 宜室宜家 从成都市中心城区出发，向南行驶约20分钟车程，宽敞的大件路左手边，一座青山相依、绿水环绕的秀丽

37、城市便浮现在笔者面前，这就是在成都南面近年迅速崛起的新津县花源镇。 中心城区绿树成荫，脚下绿茵满地，几条主要的骨干道路宽敞而明亮，规范的红绿灯路口，两边设着漂亮的围栏，车辆井然有序地行驶在道路上，街面上，各种店铺统一着规范的店招一切细节都显示出这个新城高标准的建设起点。 水不深而蕴秀吐雅，往城里走，拨开像布帘一样垂挂的杨柳枝条，一条开阔的河面杨柳河便显露在人们面前。作为养育了沿河数万亩农田的母亲河，如今的杨柳河正像一个修行者，不紧不慢地从人们的身边流过，带着一丝柔和与绅士的气质。沿河行走，随便找一家依河而建的农家乐，泡上一杯清茶，拿上一份报纸，游人便静静享受这份难得的宁静。 山不高而堆绿叠翠，

38、不远处，但看见绿茵缤纷的山丘，这便是绵延的牧马山了。俗语说，山不在高，有仙则名，牧马山虽然不高，但却是广袤的成都平原上难得一见的绵延山丘，自然起伏的曲线给花源镇这座城市增加了几分妖娆畅想。山下，白云寺内钟声敲响，“铛，铛”随着声声清响在山丘上莹绕，让你恍惚觉得来到了世外桃源。 “蜿蜒曲折、绿柳垂垂的杨柳河，令你不由得把脚步放轻放慢；山花灿烂、蝶燕纷飞的牧马山，让你的心情重归童年的无忌；明净的天空和独特的清幽气息，让你寻找到一份安宁这一切，构成了花源镇独特的浪漫，一份在杂乱里寻找平和，在喧嚣里寻找宁静的浪漫气息。漫步在那些大自然原始的痕迹中，即使是随着性子任意闲逛都是很写意美好的。”一位到花源镇

39、游历过的驴友在游记里这样描述这个城市带给他的感受。 打生态牌 花源镇重点发展三产 花源镇一直是个工业优势较为明显的城镇，其优美的城市环境是怎么得来的，事件的原委，还得从一年前新津县对花源镇的调规说起： “原来作为重点产业培养的工业将不再发展，未来的花源镇，将重点培养教育、文化体育、房地产等第三产业和现代农业为主。”2006年9月，花源镇重点镇要调规的消息在全镇引起了不小的震动。 工业一直是花源镇的优势，2005年，花源镇的工业和有色金属加工企业对全镇的财政税收贡献达到80%左右。抑制工业发展三产，会不会是舍本逐末？一时间，争论声四起。 但是，成都市向东向南发展的战略、西南航空港临空经济圈、成新

40、经济走廊、牧马山休闲文化产业带的发展，特别是市政中心南迁、新津融入大都市的发展战略都给了花源镇一个强烈的信号花源镇在地域和环境上的优势，决定了其必须主动接受来自成都中心城区的辐射，如果全镇发展的方向不放在第三产业，而过多追求工业的发展，追求短期的税收利益，是不符合花源镇现在的镇情的。 经过新津县、花源镇两级数次大讨论，科学规划，花源镇最终确定了以发展第三产业和现代农业为主的思路，走出了花源镇嬗变，建生态新城的第一步。基础设施篇提升承载能力 打造城市副中心 独特的区位优势，美丽的自然环境都使花源镇在建设人居城市中占尽先机，但如何把资源优势转化为产业承接优势，如何让更多人轻松享受优美的自然资源这份

41、馈赠呢？为此，花源镇拉开了一出建设基础设施和提升城市承载能力的大战，通过系列配套工程，使花源镇的城市面貌和城市功能得到了前所未有的提升。 配合大件路改建工程的建设，花源镇先后实施道路交通项目13个，白云大道、东华大道、兴源路、正源路、赵支渠路、电力小区路等城市主要道路建设全部完成；投资200万的白云大桥，投资300万的花源车站已投入使用截止目前，花源镇已形成三纵四横的主干道网络，基本形成城市道路骨架。 与此同时，花源镇先后投资6200万元，实施市政配套设施项目11个。目前，该镇城镇排水系统、老川藏路城区段雨水系统已完成；投入800万元的县第三人民医院已投入使用；占地60余亩的标准化学校、新建花

42、源自来水二厂、综合市场、污水处理厂及污水管网有的已完成，有的正在紧张施工中城镇配套设施更趋完善。除此之外，花源镇先后实施了新老城区风貌改造、农村垃圾处理体系、新居工程等14个项目。其中正源路、学源路绿化、亮化等工程已竣工；新居工程总建筑面积达11万平方米，吸引上千户农民集中居住。 现在，无伦是在花源镇长期居住的居民，还是短期旅游观光游人和客商都明显感觉到，花源镇除了城市面貌的提升外，城市功能也得到了大大的加强，“在这座城市生活既方便，又很舒适”成了市民最为深刻的感受。 在城市环境和功能上，花源镇已经与大成都融为一体。越来越多的人拥入花源镇，如今，无论是在依依杨柳河畔，还是在巍巍牧马山片区，随处

43、都可见看见改造和建设者的身影。 督促项目进展 掀起问责风暴 短短一年多的时间内，完成如此巨大的城市改造工程，花源镇是如何办到的？这与花源镇紧抓“三新”突破年中心工作，对项目督促问责是离不开的： 3月7日，花源镇召开班子会，对60余个重点项目和创新亮点工作进行每周例行通报，该镇某班子成员因所挂的污水处理厂项目进展缓慢，在会上受到通报批评，该镇目标管理办公室要求该班子成员就该项目下一阶段的工作列出计划，并立下“军令状”:若不能按期完成，甘愿取消全年目标奖。同日，花源镇政务大厅的电子屏上还对此事进行了通报。 一段时间以来，花源镇还先后有2名驻村干部，3名村干部，2名组干部因工作执行不力、民意测验满意

44、率低或个人事务影响工作等原因被调整。 据了解，花源镇今年将实施的重点项目就达61个，总投资25亿元。为了推动这些项目的快速上马，该镇制定了项目落实到人的“责任到人”制度:即把每个项目都细化到分管领导和承办所室，该镇包括党委书记、镇长在内的13个班子成员都分别负责了项目；每个科室有专人负责项目的具体落实，每周由党政办将各项目的完成进度、存在的问题、建设性意见统计出来，在便民服务中心的电子屏幕上进行公示；镇党委、政府每周召开一次班子会通报督促一次，一月小结一次，一季度总结一次，半年兑现奖励一次。现在的花源镇，没有周末与平时的区别，每天都是工作日。产业篇产业支撑 构筑美丽“花源” 有付出就会有回报。

45、随着城市环境的改善，城市功能的提升，除了带给老百姓直接的舒适方便外，花源镇这个有山有水的南部新城也引起了省内外开发商的浓厚兴趣。 龙湖、置信、中鹏、泰来等一批品牌开发商的争相进驻，金秋乐园老年社区、中鹏会所等新鲜出炉，随着置信“欧洲风情小镇”、龙湖会所等品牌的引领打造，不知不觉中，“住在花源”已成为都市人南部置业的时尚和潮流。 与此同时，该镇的教育文化产业得到了长足的发展。2005年以前，落户花源镇的只有一个艺术学院，现在，成都职业技术学院国际旅游学院已动工，现又有教育项目引进，花源作为教育文化产业重镇正在崛起。 在现代农业方面，花源镇正规划一个大型水产养殖旅游观光基地，该基地建成后不仅能使农

46、民增收，最重要的是培育起新的农业产业，为花源镇的长远发展奠定基础。 花源镇的未来 “必然有值得期待的新惊喜”。花源镇党委书记刘永健讲述了花源镇未来发展的构想：按照规划，引进和培育支柱产业，积极发展教育文化、旅游休闲等第三产业，进一步加大人居环境改善的力度，引进房地产知名企业和品牌开发商进行高档次、大手笔的开发建设，努力在花源镇形成聚集效应，使其成为成都近郊高尚居住板块的代表。同时，积极推进城乡统筹，努力提升花源镇的城乡一体化水平。 抓住成都作为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”机会 推进城乡一体化 成都作为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，也为花源镇带来了发展机会。新津县将花源镇发展定位确定

47、为大都市南部的组成部分，重点发展“居住、旅游、休闲和教育文化产业”，更加符合花源镇现在的镇情，也为花源镇加快城乡统筹提供了更加有利的战略保障。 目前，花源镇总人口是4万人，将来随着规划面积的增加，可能就会达到1015万人的规模。 下一步，作为新津融入成都这个大都市的桥头堡，花源镇将力争各项工作在全县争先，争当领头羊和排头兵。通过加大项目引进和项目建设力度，提升城乡一体化水平，加大规范化服务型政府建设，加强基层民主政治建设，加强干部队伍建设，推进花源镇超常规跨越式发展。2003年，党的十六大召开，提出了全面建设小康社会的奋斗目标，并指出改善相对落后的农村经济，是实现全面建设小康社会这一战略的重要

48、环节，也是今后工作的重点；实现小康目标的着眼点就是提高农民收入，因此必须使农村富余劳动力向非农产业和城镇转移，这也是工业化和现代化的必然趋势，逐步提高城镇化水平，坚持中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。 为了更好的落实中央以及成都市委、市政府有关增加农民收入的精神，新津县政府做出了“深化农村改革，加快农村城镇化进程”的决定，提出了“新农村，新民居”的建设思想，以加快重点小城镇的建设步伐，改善本地区农民的居住环境，带动本地区经济的发展，形成新型农村小城镇。由于花源镇具有较好的房地产开发基础，且接受新津县中心城区的经济辐射，并为其配套服务，逐步建立起以房地产、文化教育，商品集散和社会

49、文化综合发展，经济、社区、生态效益良性循环的综合型城镇。将采取从点到面，由试点村到全镇的渐进方式实施“新农村，新民居”计划。第三章 建设内容和建设规模一、建设内容根据规划要求，经批准的规划和建设方案，拟建的*工程项目，由地上建筑群和商业配套用房构成。二、建设规模本项目为成都市新津县城乡建设投资有限责任公司投资的*工程。本项目用地面积24000，总建筑面积43000，其中包括住宅建筑面积35800，商业建筑面积7200，机动停车位800泊位。本项目住宅用房为地上六层钢砖混底框结构建筑。商业用房为底框结构建筑。第四章 选址及建设条件一、项目选址及用地花源丽景工程项目位于新津县花源镇,地块总用地面积

50、为24000平方米。二、场址现状1、花源城镇位于镇域东部，处于花源社区行政区域内，有两条省道川藏路和成乐大件路过境，距新津县城11公里，距西南航空港10公里。2005年城镇建成区面积达202.00公顷，城镇有各类常住人口20000人。 2、城镇产业主要以二、三产业为主导，工业企业有海宁化工公司，托展油墨、华川皮革、高尔强力、华西农药等企业。已建有一处综合市场，以农副产品、日用百货为主。城镇商贸较为繁荣，百货、美容美发、娱乐、饮食等门类齐全。沿杨柳河已有泰来集团、中鹏房产、倍持集团等房地产开发企业进入，房产开发将成为城镇另一主导产业。 3、城镇行政、经济机构较为齐全，社会服务机构较为完善。有镇政

51、府、派出所、税务所、保险所、医院、计生站、文化站、农业科技服务站、民办大学(开元学院)、中、小学、敬老院等。 4、城镇已建有花源前街、花源后街、白云广场等街道，道路宽度均在828米左右，均为水泥路面。城镇建筑多以砖混结构为主，二类建筑居多，三类建筑较少，多为34层，个别有5层。建筑质量总体以老镇区较差，新区较好。 5、城镇基础设施已有一定基础，已通电、电话，及闭路电视，天然气管线已铺设到城镇。 三、建设条件1.自然条件1.1气候新津县属亚热带季风气候，无霜期长，雨量充沛，四季分明。气候特征为：冬无严寒，夏无酷暑，春暖多变，秋多绵雨。年均气温16.4，无霜期平均297天，年平均降水量为978mm

52、，相对湿度年平均84%，湿度较大。年平均总日照时数为1119.1小时，偏少。1.2 水文地质 新津县位于四川盆地西部、成都南部，距成都市区28公里，距西南航空港18公里，区位优势明显，古有“南方丝绸古道第一站”之誉，今有“成都南大门”之称。自北周定名，相袭至今，已有1448年历史。全县幅员面积331平方公里，辖11镇1乡，总人口29.66万。地势平坦，面积方圆。主要为河流，漫滩和阶地构成地平原地貌。由76.6%的平坝和14.1%的丘陵和9.3%的水面构成，海拔高度442673米，平原地区分布在县境中西和东部边缘及南部部份地区，海拔高度在442480之间，地势由西北向东南倾斜，以2.2坡降缓慢降

53、低。地势起伏不大。平原分布于县的东北部、北部和西北部，以金马河为界、河西由西北向东南倾斜，地面平均比降为1.17；河东由东北向西南倾斜，地面平比降1.04%，平原面积占全县总面积76.6%。县城东南为牧马山台地，海拔450500，境西南为长丘山陵，海拔5006002.区位和交通新津县位于成都平原南端,是川西南交通枢纽。距双流国际机场18公里，交通条件便利，有国、省市级公路7条，成乐、成雅高速公路穿境而过，成昆铁路斜贯东境。川藏、成乐、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六条公路贯穿全境。新津县县城现有城市道路48条，总长42.88公里，总面积23.71万平方米。大件路、五津东路、五津西路、五津南路、

54、五津北路、武阳东路、武阳中路、武阳西路等构成了县城道路的主骨架道路系统。城区内已形成四通八达的交通网络。3.水电气条件3.1、水城市自来水管网日供水能力15万吨，国家标准水质，水压达到0.16兆帕。项目所需要的用水，由新津县城市自来水管网提供。3.2、电项目用电由城市电网供电，用电线路拟将从附近变电站供给。3.3、天然气项目由城市天然气管网供气，满足用气需求。4.建材供应条件新津县建材资源丰富，各类建材厂家、商家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻县城供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。四、当前花源镇房地产市场概况1、商业部分商铺形式：基

55、本为临街商铺面积：一层区间集中在50-80m2，50m2以下极少，且在发售之初即快速销售完毕；二层有的采取分零销售，有的采用大间销售；分零部分与一层面积基本接近，大间面积200m2以上，销售状况不太理想。层数：以1-2层底商为主，部分有独幢（2-4层）纯商业存在开间：均在4.2米以上，框架大开间，组合灵活进深：在10米以上，以14-17米为主层高：一层以4.2米为主，二层4.5-4.8米业态：业态规划大而全，主题与重点不突出，且后期推广执行过程中，推广主题不明确，导致项目特色不鲜明，市场反映平淡。室内外配套：均未对外正式明确销售策略：以自然销售为主，营销策略单一、缺乏系统性、执行环节薄弱。均未

56、提出明确招商策略，或提出但后期执行弱。专业广告代理公司介入，开发商自主销售与销售代理同时存在。价格一层 价格区间4800-11800元/m2，均价6000-7600元/m2，总价集中在30-50万元左右,月供1800-3000元（5成10年计）不等二层 价格为3600-4200元/m2，小间总价集中在18-26万元左右，月供1100-1700元（5成10年计）不等，大间100万元以上独幢 一层价格9000-11000元/m2，二层4000/4500元/m2，三层3800/4500元/ m2，四层4000/4800元/ m2，目前主要倾向单层整体销售。优惠幅度 一次性付款最高达4%，按揭最高3%。推广策略：以传统推广形式为主，公关活动极少。销售情况：楼盘商业部分总体销售进度缓慢，主要表现为前缓后慢，现房销售速度快。前期快速完成销售的基本为面积在40m2左右、总价较低的商铺。2、住宅部分A、产品情况：面积范围主要在90-160m2，其中以120-130m2左右套三户型为主；且90平米以下户型基本一推出市场即被消化；B、价格情况 电梯公寓价格范围在： 2300元/m2-2800元/m2之间。可以看出，本地消