我国农村宅基地权利的产生与演变

1、（一）我国农村宅基地权利的产生与演变我国现行的农村宅基地使用法律制度，诞生于新中国成立之后的土地改革运 动。由于我国农村土地所有权制度的变迁经历了农民私人所有和农民集体所有 两个阶段，因此，农村宅基地的使用制度也相应经历了从农民私人以所有权人身 份自主使用到农民以他物权人身份他主使用的历史性变化。1949年10月1日，新的中央人民政府成立。我国在农村开展了以废除封建土 地制度，没收大地主的土地与房屋分给无地无房农民为手段，实行“耕者有其田、居者有其屋”的土地改革运动。土地改革是一次全面对我国农民土地与房屋所有 权的确权运动。其已经成为我国现阶段处理土地与房屋纠纷的历史追溯起点。土地改革所确立的

2、农民宅基地权利，一是在制度设计上，严格按照保障农民居住权 理念设计；二是在分配方式上，以农民个人为单位、平均分配、无偿取得；三是 确定了农民对土地和房屋的所有权人地位，允许其买卖、出租、抵押等。农民土地私有制实施几年以后，私有制的固有缺陷逐渐显露。为了克服此缺 陷，自20世纪50年代中期开始，我国逐步推行了以农业集体化为核心的农地制 度改革，将生产资料土地的农民个人所有改造为社会主义集体所有。随着农村土地所有权制度改革目标的实现，农民的宅基地所有权也归集体所有。到1962年9月中共中央颁布农村人民公社工作条例修正草案时止，我国农村土地一律 为集体所有，不再存在土地私人所有权的法律形式。我国现行

3、的农村宅基地使 用权法律制度雏形，由此而形成。在确保农村土地集体所有的前提下，立法对宅基地使用权法律规定进行了逐 步调整。该调整大体可以分为两个阶段。在第一阶段，1982年2月23日国务院发布村镇建房用地管理条例，明确了农村宅基地使用权的权利主体、申请与 审批程序、用地标准与基本使用规则。1986年6月25日颁布的中华人民共 和国土地管理法（以下称土地管理法）虽然以专章对乡（镇）村建设用地进行 了规定，但在农村宅基地使用权方面，其具体内容与村镇建房用地管理条例 并无多大差别。虽然1988年对土地管理法进行了修改，但内容并不涉及农 村宅基地使用权。在第二阶段，1998年修正的土地管理法确立了农村

4、宅基 地使用权的以“户”为单位的申请原则，并明确规定农村村民一户只能拥有一处 宅基地使用权。之后，即使 2007年1月提交人大讨论的物权法（草案）也 未对农村宅基地使用权做出突破性规定。（二） 我国农村宅基地现存的主要问题人多地少、人地关系紧张是我国土地资源的基本国情 ，在我国城市化、工业化高 速推进的背景下，建设占用与耕地保护，耕地补充与生态环境恶化，资源短缺与 资源粗放利用的矛盾是我国当前土地资源利用面临的主要问题，建设用地占用与土地资源可供量的矛盾日益尖锐。 农村宅基地作为我国建设用地最主要部分， 由 于宅基地管理的法规制度不健全，相关宅基地使用管理制度不能适用我国市场经 济体制改革及城

5、市化、工业化快速推进、人口大规模迁移的需要，导致了农村宅 基地利用的一系列问题。一方面是农村宅基地利用普遍存在规模大、宅基地面积超标、布局分散、外延无 序扩张、大量“空心村”存在等粗放低效利用现象；以至在我国城市化快速推进， 农村人口大规模向城镇迁移的背景下， 农村宅基地规模不减反增，与城镇用地同 趋势变化，加剧了我国土地资源利用的供需矛盾。 另一方面是农户宅基地的合法 权益如农户合法申请一个宅基地及农户对宅基地的用益物权得不到保障，导致农户未批先建现象普遍发生。其次是权利登记混乱，监督体系与法律责任不配套。导致房屋的权利状态长期处于模糊清之中，同时，由于审批机关与责任人既无利 益关系，14又

6、无相应的制度约束，因此，在宅基地的审批过程中，村及乡镇干 部以权谋私，越权审批的现象非常突出。上述诸种问题的存在，究其根本原因，不能不归咎于我国理论和实务界对农村宅 基地法律问题理论研究的欠缺。如果不清楚我们现实社会究竟需要一个什么样的 宅基地使用权法律制度，就不可能为建立宅基地使用权法律制度设定一个科学和 明确的目标；没有一个明确的目标和系统的理论支撑， 也就不可能建立起一种逻 辑结构严密的农村宅基地使用权法律制度体系。 因此，建立符合我国实际需要的 农村宅基地使用权法律制度，必须解决与此相关的基础性理论问题。（三） 国内对宅基地相关问题的研究进展长期以来，我国学者对农村居民点土地利用、农村

7、宅基地利用管理及制度建设等 方面的问题进行了大量研究，研究的内容大体可概括如下几大方面：1、农村居民点土地利用现状、问题及对策方面的研究对农村居民点用地现状、存在问题及其原因分析是目前专家学者们研究最多的内容。表现为以下几个方面：（1）研究普遍认为我国农村居民点用地存在严重的不 合理利用现象，表现为村庄数量多、规模小；用地粗放，空心村、闲置地大量存 在；用地超标，人均用地量偏大，“一户多宅”普遍；村庄缺乏规划，布局凌乱， 用地混乱；人居环境差；农村建房占用耕地成为耕地流失加剧的重要原因等。从原因上看，主要有城乡二元结构；规划缺位；农村居民点用地产权不完整；宅基 地无偿取得、不能流转，用地分配缺

8、乏经济杠杆；农村社会体制、文化思想观念 发展的滞后；法律政策不健全及行政管理的滞后等。（2）龙花楼通过分析特定时 期内中国农村建房的影响因素及相应的管理政策， 在了解中国农村建房发展过程 的基础上，提出中国农村宅基地转型趋势的理论假设，即随着社会经济的发展， 农村宅基地在增加的建设用地总量中所占比例将由高逐渐降低，直到这一比例趋向于一个固定值。并运用长江沿线样带农村宅基地转型研究结果对该理论假设进 行了验证。（3） 些专家对农村宅基地荒废、闲置等现象进行了专项调查研究， 并分析了宅基地荒废、“空心村”形成的原因及其对农村经济的长远发展和农民 生活质量的影响，进行探讨了一些切实可行的解决对策。2

9、、农村居民点土地产权问题方面的研究针对农村宅基地集体土地产权主体不明、 权能不完整的问题。一些专家认为，明 确农村宅基地产权主体，推行有偿使用制度，建立农村宅基地使用权市场，是促 进宅基地高效利用的重要途径。建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市 公开转让，不仅可以增加农民收入，加快农村中心村、镇建设，而且对盘活宅基 地存量，节约耕地资源，保持耕地面积总量平衡都具有十分重要的现实意义。3、农村居民点整理、置换、复垦方面的研究农村居民点整理、置换、复垦是运用工程技术及调整土地产权，通过村庄改造、 归并和再利用，使农村建设逐步集中、集约，提高农村居民点土地利用强度，促 进土地利用有序化、合理化

10、、科学化并改善农民生产、生活条件和农村生态环境。 村庄整理、宅基地整治、置换、复垦，对于改善农村环境 ，促进土地集约利用， 落实国家建设项目占用耕地的“占一补一”法定制度具有重要意义。国内不少专 家和学者对此进行多方位的研究探索。富而不骄，莫若富而好礼。”如今我们不缺富不贵只能是土豪，你可以一夜暴富，但是贵气却需要三代以上的培养。孔子说土豪，但是我们缺少贵族。高贵是大庇天下寒士俱欢颜的豪气与悲悯之怀，高贵是位卑未敢忘忧国的壮志与担当之志高贵是先天下之忧而忧的责任之心。精神的财富和高贵的内心最能养成性格的高贵，以贵为美，在不知不觉中营造出和气的氛围；以贵为高，在潜移默化中提升我们的素质。以贵为尊，在创造了大量物质财富的同时，精神 也提升一个境界。一个心灵高贵的人举手投足间都会透露出优雅的品质，一个道德高贵的社会大街小巷都会留露出和谐的温馨，一个气节高贵的民族一定是让人尊崇膜拜的民族。别让富而不贵成为永久的