房地产检查预案

1、根据我市房地产企业的经营现状和财务核算形式等实际情况，结合总局、省局有关税收政策及规定，制定对该房地产企业 检查的预案:（一）查前掌握了解以下情况1、了解被查企业的性质，是国有、私营、股份制还是其他 类型企业。2、了解被查企业的财务制度和会计核算方式。3、实际所开发项目的具体地理位置；确认开发项目的类型, 是普通标准住宅、高档别墅小区还是商业铺房。4、审核开发企业的土地使用权证书、土地转让、买卖合同, 掌握开发企业土地使用权的取得方式。5、了解开发产品的销售方式。即：是采取一次性收款方式、 分期收款方式、采取银行按揭方式销售还是采取委托方式销售。 如果是采取委托方式销售还需了解是采取支付手续费

2、方式委托 销售、买断方式委托销售、包销方式委托销售还是采取基价（保 底价）并实行的方式。6、了解被查企业有无将开发产品用于企业自用、捐赠、赞 助、广告、样品、职工福利、奖励等或者将开发产品用作对外投 资、分配给股东或投资者、以开发产品抵偿债务、以开发产品换 取其他企事业单位、个人的非货币性资产等视同销售行为。7、了解被查企业的利润分配形式，有无以开发产品等实物 形式分配利润的情形。8、有无和税务机关签订代扣建筑业营业税合同以及合同的 履行情况。9、被查企业为开发产品而签订的各种合同。沿海绿色家（鞍山）有限公司专项检查预案10、查阅其检查期间的各种财务报表及纳税资料、审计部门 的审计报告，并进行

3、初步分析。11、被查企业享受的税收优惠政策有哪些，并要求提供相关 的资料。12、企业的开户银行及账号，具体办税人员，并提供银行对 账单。Y（二）相关财务指标分析通过对以前年度会计资料与检查年度相关会计资料的对比， 将被查企业的资产负债率、应收账款周转率、主营业务利润率、 主营业务成本利润率、开发成本利润率、毛利率、销售费用率、 销售税金率等主要经济指标进行比较，分析其增减变化是否异 常，寻找疑点从而为进一步检查确定主要方向。将检查期的主营业务成本利润率与被查企业计划期、上期、 上年同期以及同地区的同行业相同指标进行对比，分析检查期主 营业务成本利润率是否有异常的增减变动，通过比较分析，确定 检

4、查的方向和重点应是与“主营业务收入、主营业务成本”等科 目，然后通过对相关的帐证资料的详细检查，找到出现异常情况 的真实原因，落实问题。（三）财务报表分析从审查分析财务会计报表开始，通过对报表的检查分析，总 括地把握纳税人资产掌握纳税人有无货币支付能力，从屮发现问 题的疑点，从而进一步确定检查重点，有针对性地进行检查工作。 检查的重点是资产负债表和利润表。1、对资产负债表的分析（1）数据核对法。根据会计核算原理，从编制逻辑上审查报 表，看表中资产合计数是否等于负债与所有者权益合计数；同时 审查表屮相关数据的衔接勾稽关系是否正确，表屮数据与其他报 表、总账、明细帐数据是否相符，进而从屮发现税收问

5、题。（2）数据比较法。通过比较纳税人检查所属期内不同期间资 产负债表的相同栏目数字的变化，发现可能存在的税收问题。（3）指标比较法。对比分析纳税人不同时期资产负债表所反 映的各类经济指标，进而发现税收问题。2、利润表的分析（1）分析收入和支出项目内容的真实性。采用指标比较法， 将纳税人不同时期的利润表所反映的相关指标如：销售净利润 率、成本费用利润率、资产经利润率等相对照，或者将同行业同 等规模的不同纳税人的利润指标与纳税人的报表相比较，分析纳 税人检查期利润表内容变化的原因和其经营状况，如果纳税人的 实际经营状况与分析的结果不相符，就必须对其进一步深入检 查，找出问题所在。（2）根据财务资料

6、间的勾稽关系，审核财务成果的正确性。 利润表是纳税人填写纳税申报表的基础资料，与会计账簿Z间存在必然的勾稽关系。检查时可根据利润表反映的主 营业务收入及使用的税率与纳税人纳税申报表的填列情况相 比较，从而审查纳税人税率的使用情况和税款的缴纳情况。（3）分析表内各项目内容，确定检查重点。利润表各项目之 间存在着能反映纳税人经营状况的必然联系，如果表屮反映纳税 人的经营额过小或者亏损额过大或者持续亏损，而纳税人仍然在 不断开发项目，很可能是不正常的反应，应注意审核纳税人的相 关账户进一步核实问题。（4）分析利润总额。利润总额反映了纳税人的经营成果。（四）财务检查$1、收入部分检查房地产开发企业销售

7、开发产品的方式比较多样，在检查前，必须 对其销售方式进行了解，看其是属于一次性收款方式、分期收款 方式、采取银行按揭方式销售还是采取委托方式销售等，如果是 采取委托方式销售还需了解是采取支付手续费方式、视同买断方 式、包销方式还是采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成 方式销售房地产。不同的销售方式收入确认的时间也不同。 检查开发企业收入情况时应从以下几个方面入手：（1）重点审查开发企业的销售合同、租赁合同等各种经济合 同，确定其销售情况及销售方式。（2）现场观察、盘点被查企业开发产品的使用和出售情况。&（3）检查帐载收入是否符合建造合同收入的内容。若发现被 查开发企业入账收入与合同记载的收

8、入相差太大，应进一步检 查，防止纳税人低价开票，少计收入。（4）将“主营业务收入”账户记载的金额与有关会计凭证核 对，检查纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联, 看其有无分解收入、减少营业额的现象。（5）将“应付账款”、“预收账款”等往来明细账与有关记账 凭证、原始凭证、销售合同等核对，看被查企业有无将收入挂往 来帐户而不纳税的现象。（6）检查土地合同，看企业是否存在以地换房，若有，应 进一步检查被查企业以地换房时，其转让房屋的营业额是否为用 来换取土地使用权的新建房屋的造价、就有房屋的评估价或买 价，有无利用以地换房形式故意隐瞒收入的情况。（7）检查开发企业有无将所开发产品用于本

9、企业自用、捐 赠、广告、样品、职工福利、奖励等；或者将开发产品转作经营 性资产；或者将开发产品用作对外投资以及分配给股东；或者将 开发产品抵偿债务；或者将开发产品换取其他企事业单位、个人 的非货币性资产等视同销售行为。若有，是否按税法规定申报纳 税。A（8）检查开发产品在出售前是否有租赁情况。（9）检查被查企业有无不按规定开具发票或者开具假发票、 假收据隐瞒收入的情况。（10）检查企业的银行帐和现金账，查看其资金流动情况以 及有无在银行多设开账户，隐瞒收入真实性的情况。2、成本方面检查 房地产开发企业在进行成本费用扣除时，必须按规定区分期间费 用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。检查开

10、发企业成本时应注意以下几方面问题：(1)被查企业是否将开发产品的建造成本合理划分为直接成 本和间接成本。开发产品的建造成本是指开发产品在完工前发生的各项支 岀，包括；土地征用及拆迁补偿费、前期工程款、基础设施建设 费、建筑安装工程款、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。 房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成 本和间接成本。直接成本可直接计入成本对象中去。间接成本能 分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中去；因多个项目 同时开发或先后滚动开发而不能分清负对彖的，则应根据配比原 则按各项目占地面积、建筑面积、工程预算等方法配比计入有关 开发项目成本。(2)将开发企业的建造合

11、同、工程决算书与“开发成本”相 核对，看被查企业有无重复列支成本问题。必要时，可聘请有关 工程造价方面的专家，对开发企业的工程决算书进行审核，看其 是否有虚增建安成本的情况。(3)审核被查企业的借款合同，看其对借款费用的处理是否 符合规定。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费 用，如属于成本对象完工前发生的，应将实际发生的费用按借款 在各开发项目之间的使用情况分配计入各成本对象屮。属于成本 对完工后发生的，应作为财务费用在税前直接扣除。(4)将“主营业务成本”账户和相关的记账凭证和原始凭证 相核对，检查开发企业有无多转销售成本问题。已销开发产品的销售成本 按下列公式计算结转：可售

12、面积单位工程成本=成本对象总成本子总可售面积已销开发产品销售成本=已实现销售的可售面积X可售面积单 位工程成本I(5)审核土地使用权购买合同，看企业计入开发成本的地价 是否真实，有无多记或者少记的现象。3、期间费用的检查认真审核被查企业的费用明细账及相关凭证，特别是重点关注摘 要栏，因为开发企业往往会采取模糊摘要栏记载甚者采取变通的 手法来掩盖不允许列支费用。对于该部分的检查应重点注意以下 内容：(1)、计入“财务费用”科目的借款费用，如有向非金融机 构的借款费用支出，则应审查其利息支出是否高于银行同期低款 利率。(2)、审核“累计折旧”账户，看企业计入费用的折旧是否 符合税法规定。房地产开发企业将开发产品按规定转作经营性资产，可以 按规定提取折旧并准予在税前扣除，未按规定转作经营性资产或 者临时性出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费。(3)、是否将应由应付福利费、计提的职工教育经费列支的 相关费用列入期间费用，工会经费列支是否正确。(4)、应将企业列入期间费用和成本的招待费进行合计计算 招待费用列支是否超支。(5)、企业计提的基本劳动保险、失业保险、医疗保险、工 伤保险、生育保险等等是否按标准计提，是否将计提而未交部分 在企业所得税前进行调整。(6)、计入费用的差旅费、会议费、董事会费等，是否能够 提供证明资料，以