生态观光、文化旅游度假园区开发项目可行性论证报告

1、青莲东河养生塘“生态观光、文化旅游度假园区”开发项目可行性论证报告第一章 总 论1.1、项目概况众安公司拟在江油青莲东河村租地800亩建设生态观光、文化旅游度假园区。其中：开发利用水面80亩，种植培育珍惜观赏型林木100亩，种植特色果园50亩，种植特色蔬菜30亩，配套建李白文化风景点、休闲度假功能性设施6个540亩。总投资1.15亿元，建设周期1.5年，其中流动资金1000万元，项目建成后运营当年见效，头年盈利2377万元，年投资利润率20.67%，且年利润增长率15-30%，预计静态投资收回期（含建设期）5.5年1.2、项目建设的背景（1）、当前农业和农村发展已进入一个新的历史阶段，农业形势

2、发生很大变化，调整优化农业产业结构，大力发展优质农产品生产已成为当前和今后农业工作的中心任务。本项目区位于同时建成高档的农业观光园，利用位于李白故居的区位优势吸引游客参观，使之成为集现代化、集约化、产业化一体的绿色无公害农产林品开发、示范、规模种植和无公害水产养殖基地，精品农业展示中心。（2）、农业观光园的雏形源于上世纪30年代，西方国家一些富裕有闲阶层人士因厌倦城里生活，周末开始到农郊进行一些活动，70年代在日本、美国、台湾等发达国家和地区形成产业规模，90年代开始在我国应运而生，上海是我国第一个将包括“观光农业”在内的“都市农业”列入国民经济发展规划的城市。（3）、发展观光农业已成为一种世

3、界性的潮流，在一些发达国家，观光农业主要有两种形式：一种称作市民农园，农家将部分土地出租给城市居民业余耕作，市民可以自己动手，种菜、施肥、浇水，进行农田管理同时还可以进行垂钓，还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动；另一种称作农业公园，市民只要买一张门票，就可以自由自在地在公园里观光，看看碧绿的蔬菜，闻闻芳香的鲜花，采摘鲜嫩的水果，净化心境在河边垂钓，临走时，还可以得到一袋自己采摘的新鲜农产品和鲜活的鱼。目前北京多仿造这类模式。（4）、观光农业是为满足人们对精神和物质需求而开展的、可吸引游客前来观、赏、习、品、考、钓、书、画、摄、购的农业，是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。建设观光农业游览基

4、地及项目，可以成为人们观光旅游、丰富农业知识、交流农业经验、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休憩健身的场所和农业深层次开发的样板，从而促进当地绿色生态农业产业的发展。（5）、绵阳市将大力实施振兴绵阳市灾后旅游经济规划，恢复重建中重点建设地震遗址纪念旅游、文化体验、生态观光、度假休闲、科技游览、宗教旅游等六大旅游产品。在大力实施“精品战略”的同时，围绕把绵阳建设成为具有世界影响、全国一流的观光、会议、休闲、度假旅游目的地的总体目标，全市旅游产业灾后恢复重建和新建项目包括旅游通道、旅游景区、旅游城镇、旅游村落等。 绵阳将着力打造一个中心(绵阳市区)、六条精品游线(九环线精品旅游线

5、、羌文化旅游走廊、中国汶川地震遗址旅游线、三国文化旅游线、绵阳精品旅游环线和绵阳科工旅游示范基地精品线)，以及六大旅游片区(北川安县羌文化旅游经济区、绵阳江油、绵阳梓潼、绵阳安县乡村休闲经济带，三国文化旅游线经济带，江油李白故里文化旅游经济区。)而我公司在建的“青莲东河村生态农业产业化观光园区”是以生态农业产业为基础，大力发展集生态农业观光、生态水产养殖观光，会议，互动式休闲、娱乐、度假旅游为一体的大型农业产业化集群项目；项目本身处于绵阳至江油文化旅游线经济带、九环线精品旅游线等强势旅游线经济圈内。1.3、项目建设的必要性按照生态学原理和生态经济规律，因地制宜地设计、组装、调整和管理农业生产和

6、农村经济的系统工程体系。它要求把发展粮食与多种经济作物生产，发展大田种植与林、牧、副、渔业，发展大农业与第二、三产业结合起来，利用传统农业精华和现代科技成果，通过人工设计生态工程、协调发展与环境之间、资源利用与保护之间的矛盾，形成生态上与经济上两个良性循环，经济、生态、社会三大效益的统一，即从根本上增加农民可持续型收入、确保农村改革顺利进行。（1）、综合性。生态农业产业观光园区强调发挥农业生态系统的整体功能，以大农业产业化集群发展为出发点，按“整体、协调、循环、再生”的原则，全面规划，调整和优化农业结构，使农、林、牧、副、渔各业和农村一、二、三产业综合发展，并使各业之间互相支持，相得益彰，提高

7、综合生产能力。多样性，生态农业产业观光园区针对我国地域辽阔，各地自然条件、资源基础、经济与社会发展水平差异较大的情况，充分吸收我国传统农业精华，结合现代科学技术，以多种生态模式、生态工程、丰富多彩的技术类型装备和结合市场经济发展农业产业化生产，使各区域都能扬长避短，充分发挥地区优势，各产业都根据社会需要与当地实际结合、协调发展。（2）、高效性。生态农业产业观光园区通过物质循环和能量多层次综合市场利用和文化内涵系列深加工，实现经济规模增值，实行生态型资源化利用，降低农业产业化成本，提高经济效益，为农村大量剩余劳动力创造本地及时、长期就业机会，保护农民从事农业的积极性同时高效、快速地实现农业产业化

8、经济的高附加值。（3）、持续性。发展生态农业产业观光园区能够保护和改善生态环境，防治污染，维护生态平衡，提高农产品的安全性，变农业和农村经济的常规发展为持续发展，把环境建设同经济发展紧密结合起来，在最大限度地满足人们对综合性生态农业观光产业日益增长的需求的同时，提高生态环境，有效地、理性的、可持续的推动农村产业化的深化改革进程、实实在在地增加农民收入，改善农业产业结构。1.4、项目建设的依据1.4.1 、2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定1.4.2、2 2009年四川省委1号文件中共四川省委 四川省人民政府关于200

9、9年抓好重大项目建设促进农业发展农民增收的意见1.4.3、 中国农业观光园发展研究报告（2007）1.5、项目承建单位简介江油市众安林业花卉有限责任公司是一家集农业观光、林业花卉、珍惜植物、水产养殖销售于一体的、高起点、高规格的综合性农业产业化企业，同时也是中华红叶杨的四川培育基地。公司法人代表：李华琼女士，现担任江油市供应商协会理事长、绵阳市供应商协会副理事长职务，公司创建于2008年6月份，地址位于唐代伟大诗人李白的故居江油市青莲镇东河村四组、距成绵乐高速铁路青莲车站350米。凭借国家在农业产业化方面优惠政策、青莲独特的地理位置、发展农业产业化进程的高瞻性及丰富的人力资源，在短短近一年的发

10、展历程中，初步形成以高附加值林木花卉培育基地、大型农业观光旅游、大型的水产养殖培育基地。第二章 青莲农业用地状况青莲位于绵阳到江油之间，为大绵阳的“都市发达经济圈”，具有土地肥沃、雨热充沛、资源丰富、交通方便等优越条件。全镇幅员面积平方公里，辖个街道办事处、个村、耕地面积万亩、人口万人，其中农业人口万人。近年来，青莲不断加强李白文化旅游基础地位，围绕李白文化，加快品牌建设，依靠当地的地势平坦，实现以旅游业促进农业发展，积极推进农业产业化经营，大力调整和优化农业结构，农业综合生产能力和农村总体经济实力显著提高。第三章 观光农业园市场分析3.1、江油观光农业园现状现目前江油，乃至绵阳地区都还没有一

11、家大型的综合性的生态农业观光园区，但是江油的旅游资源丰富，特别是项目所在地青莲凭借是驰名海内外的唐代大诗人李白的故居，更是江油旅游的一颗璀璨的明珠，那么发展生态农业观光园区就是天时、地利、人和。3.2、农业观光园的功能设置（1）科技示范功能：科技示范是农业观光的重要内容之一，引进新品种、新设施、新技术并运用到生产上进行充分展示，才能提高观光园的科技内涵，增强园区的新颖性，才能让更多农民和城市居民了解农业的发展和新的科技成果。（2）科普教育功能：农业观光园就应具备为中、小学生提供实践、学习农业知识的条件，在项目设置、文字解说方面要由浅入深，直观易懂，形象生动，趣味性、知识性强，使观光园成为中、小

12、学生学习农业、体验农业的绿色教育基地。（3）生态观光功能：是自然生态观光园的主题功能。在景点分布上一定要紧凑，不能太散，布局要美观合理，一种景观和一个品种的面积不能太大，沿着观光游览路线应不断变换内容，每一物、景观都要有文字说明，要让游人感觉是在逛公园，而不是在旷野农田。（4）体验和参与功能：可以辟出一片供游人参与农作活动的“农耕乐园”或叫做“自耕园”，准备一些农具、农事服饰、种子、种苗等等，让游人参与赶牛犁地、播种栽苗、浇水施肥、松土除草等农事作业，体验农耕生活的辛酸劳累。同时可增设采摘、收获、加工、品尝的参与项目，让游人感受农业丰收的喜悦。传统的畜力农机具、水车、风车、纺织机、石碾、石磨等

13、和现代的小型耕种收获机械、加工机械都可布置供游人参与，以增强观光园的农耕文化气息和丰富游人体验农家生活的乐趣。当然，也可设一些其他较为传统和娱乐性强的设施项目，以迎合不同类型游客的参与兴趣，特别是儿童参与项目应该作为研究和设立的重点，从有力锻炼儿童体质、开发儿童智力角度去考虑项目的建设。（5）综合服务功能：除了设置以上四项基本功能之外，创造一个洁净、优雅、方便的园区环境是十分必要的，要把旅游景点的经营和管理模式引到园中来，以方便游客的看、玩、购、吃、住、行，并能从服务项目中得到收益，从而提高农业观光园的综合经营效益。3.3、游客客源、市场前景分析江油以李白文化和自然资源为主的旅游景点15个，年

14、实际接待30万人次，实现旅游收入1.1亿元；以纯餐饮、休闲型的农家乐为主的旅游点有300个，年实际接待能力20万人，实现年收入约0.5亿元；独缺以生态农业种植养殖、田园风光、为主的景点。尤其在绵江快速通道建成后，客流稳定增长；那么在几年后成绵乐高速铁路客运专线建成后，将实现成德绵经济圈，那时客流将成倍增加。项目目标市场分析表项目目标市场分析表客源市 场市场特色一般观 光主要为市内观光旅游者及会议商务旅游者。由于基数大，该市场表现为人数多，流动快，停留短，消费相对较少的特点，据此公司将不断推出创新的项目和活动，来吸引更多回头客源，随着社会经济发展，该市场将稳定增长。休闲度 假住 宿由近程市内及远

15、距离国内旅游者组成。远距离旅游者市场季节性较强且变动较大。市内旅游市场受气候、场地等主导因素影响，规模会不断扩大，人次总量在夏、冬季最多，消费弹性大、重复消费的比例高、消费档次高。当然，对旅游地的活动要求较高，停留时间相对较长。商务会 议主要指市域内企事业机构商务应酬活动及县域内外的各种中小型会议、团体聚会、家庭集会等旅游市场，此类游客重复消费率高，消费档次高，是创新时的重要消费群体之一。餐 饮娱乐聚 会随着青莲李白文化旅游的进一步开发，特别是娱乐项目的增多，以娱乐聚会为目的的游客也会增多，这类市场消费潜力大，消费档次高，公司通过对设施及项目的不断提高，来满足这部分消费群体的需求。因此根据上述

16、市场分析，青莲东河生态农业观光园区开发市场定位为：以市域休闲度假为目的的中青年中低档旅游市场为主体客源市场，并以此为核心，进行有效地延伸，逐步开发其它类型的客源市场。3.4、发展江油生态农业观光园区的优势一是资源优势：江油旅游农业资源种类丰富、可观赏性和体验性较强、拥有丘陵低洼地域的平坝农业景观和远离工业化无污染生态农业景观为主的多样多层次多季节生态农业立体景观带；农业产业特色和农产品种类齐全，特色突出，现已形成特色花木产业、高优果苗产业、无公害水产业、无公害蔬菜产业，等优势农产业。历史名人文化浓厚而独特。二是相对区位优势:青莲独特的地理位置和便捷的交通优势，绵江快速通道穿境而过，从江油到青莲

17、只需10分钟，从绵阳到青莲只需20分钟；在建的成绵乐高速铁路客运专线在青莲建站（项目地址位于青莲车站350米处），方便快速的交通网络能保障旅游交通进得去、出得来、散得开的要求。三是客源市场潜力优势:江油、绵阳的人口基数大，居民出游能力较强。根据对两地市民的调查，15的江油、绵阳市民每季度就要前往农家乐景区（点）进行休闲，还有10的市民前往农家乐景区的休闲率达到了每月一次，市民回归自然的心理需求迫切。发展生态农业观光园区，正好满足了市民出游接受自然的需求。四是具备了一定发展基础:观光与休闲型旅游农业由起步开始转向发展阶段，一批大型星级农家乐和观光休闲型旅游农业基地逐步兴起，旅游和生态农业观光体验

18、自然、回归自然、放松身心的观念深入人心。第四章 生态农业产业观光园建园方案4.1、规划主题及建设年限1）整体规划以生态养种植为核心，观光旅游、休闲、度假为辅的现代化生态农业园区。2）本项目拟在2008年7月开工，工期2年，于2010年6月竣工；现已基本完成一期园区的土地承包、水面的承包工作和珍惜高档林木植物的栽培工作。4.2、园区规划方案总规划面积800亩。4.2.1、特色无公害生态果园种植区约50亩，翠冠（梨）早熟型、皮球（桃）、水晶甜樱桃等市民少见的新奇果品种。4.2.2、特色无公害生态蔬菜种植区约30亩，温室大棚反季节新奇蔬菜：长季节、硬肉型的西红柿、春白萝卜、春大白菜、无刺小型黄瓜、彩

19、色甜椒。4.2.3、水上娱乐中心功能区约80亩，将以养生塘流域为基础，打造水上娱乐、休闲、自然垂钓、观光于一体的综合水上功能区（目前养生塘的综合整治工程，正在加紧策划整治方案）4.2.4、粉竹生态园区约25亩，浓缩唐代伟大诗人李白（诗仙）文化内涵，充分体现李白文化的田园风情。4.2.5、生态环保型精品农艺科普展览中心约26亩，结合江油农艺技术的发展历程，展示中国五千年农艺发展成果，重点结合盛唐时期的农艺成果并与李白文化内涵相融合，跨越千年感受盛唐李白时期的农业产业文化，同时跟随当今世界的农艺潮流，让观光人员了解更多农艺科普知识，以此提升我生态园的文化内涵和层次，使之既能够体现科普教育的趣味性又

20、能够使李白文化达到雅俗共赏。4.2.6、生态型会议、休闲、度假、户外运动、商业功能区约350亩。此园区充分结合生态环保，在不破坏土地表面性质的情况下、置身于珍惜林木名贵花卉种植培育园区之中，修建独立式、生态型、自然感十足的单体迷你型别墅。（现已进入图纸规划设计论证阶段）4.2.7、珍惜林木名贵花卉种植培育园区约100亩，以新奇稀特的观赏林木、花卉为主，其中珍惜林木有：中华红叶第一杨、紫薇等，名贵花卉有：大花蕙兰、新品桂花、国兰、天彭牡丹、春剑、高山杜鹃等（现已完成一期200亩土地承包合同，珍惜林木栽培任务也已完成进入了陪护阶段）。以上项目建成均可对外开放，整个生态种植养殖过程可参观，可实地参与

21、操作，可以认种认养，开辟自己的小菜园。4.2.8、生态型园区内道路网约19亩，此道路网建设始终坚持生态、环保、不改变土地表面的性质的基本原则下进行整体规划修建4.2.9、生态园区外围环形道路约21亩，园区外围道路建设本着以人为本、创建和谐社会主义新农村为公司宗旨，主要是解决当地居民的生活出行问题，同时建设标准仍然始终坚持生态、环保、不改变土地表面的性质的基本原则下进行修建。4.2.10、生态餐饮园区约10亩，园区建筑秉承环保、生态、回归自然为原则。4.2.11、生态型李白文化风景水系29亩，水系建设秉承环保、生态、自然、休闲于一体。4.2.12、生态型功能性娱乐中心50亩，园区建筑秉承环保、生

22、态、回归自然为原则4.2.13、生态型李白文化内涵纪念品制作中心10亩，该中心建设秉承环保、生态、回归自然与工业化相结合为原则4.3、绿地景观规划设计原则1、实现生态农业园区的绿化轮廓，疏密相间，构成宏观上的绿色气势，既形成一道绿化屏障，又做到绿化、美化与发展地方经济相结合。2、重视沿河绿化建设。河流浸湿地带以成片自然栽植竹类为主，适当配置其它一些有色林带。上层植被可以种植慈竹、斑竹、凤凰竹、水竹、苦竹、麻栎、水杉、紫荆等，中层灌木以箬竹、凤尾竹、荚迷为主，下层地被栽植鸢尾、玉簪、萱草、中华常春藤等。3、道路绿化建设。园区道路穿插于整体各个主题园区中间，既利于观光休闲，又整体规划，同时进行科学

23、搭配、科学策划，让其自然融入园区生态建设。 4、生态餐饮园区建设。主要体现回归自然、环保生态，同时体现李白文化内涵，周边以优质竹林进行绿化建设。5、苗木培养以实际需求的原则，生态农业园区东侧的花卉苗木种植基地主要作为提供规划区内植物苗木，同时也可栽培植中、低档类花木，供社会需求。4.4、园区规划建设、发展思路（1）、要以绿色生态环境建设为中心，做好总体规划，分步实施不断完善和提高。生态观光、文化旅游园农要以田园风情、历史文化、旅游文化、李白故里、功能性设施为依托，充分利用区域交通资源优势、“诗仙故里文化”、等丰富自然资源、悠久的历史文化优势，做深做透山水田园风光的文章，充分赋予园区以观赏、休闲

24、、度假、消费、贸易和李白文化赋予的旅游项目概念等新的功能，把园区生态功能的开发与新农村建设以及旅游文化的开发有机结合、融为一体，做大做响休闲度假、餐饮娱乐、生态观光、李白文化衍生服务项目等旅游新品牌，为青莲旅游繁荣、和谐青莲增收开辟新的途径。园区的规划建设，除了必需的生活、办公、服务设施应率先定位以外，休闲、度假、餐饮、娱乐设施必须是以与李白文化相互交融的固定建筑，该仿唐必须要越有真实感越好，体现出盛唐时期的繁荣特色，“盛唐时期”的要有但不能照搬已有的，务求创新使用，要充分利用生态观光及各种绿化植物，装店园内每一块地、每一角落。所有道路、停车场、房前屋后、墙上都可让蔓生的瓜果、蔬菜、葡萄及其他

25、绿化植物攀援生长，用别具风格的材料做支架，实现园内的立体绿化，让游人能在更多的绿荫下轻松漫步，绿荫下可布置一些耐荫花草和布置一些取自自然的石质、木质、竹材等的凳子、椅子，供游客休息、纳凉，从而造就一个亲绿空间。根据园内地形及土壤质地条件，做好种植、养殖及其他功能区域划分。总之要充分利用园内每一寸土地，不能荒废和闲置，要搞一片是一片，避免一次性铺的面积太大，出现资金、技术、管理跟不上而导致瘫痪、根据经验和资金的积累，技术和管理水平的提高，逐步完善。（2）、园区建设必须符合“李白国际文化旅游城-李白文化园”的总体归划方案，充分利用生态观光（养生塘庙宇景点、生态田园风光、仿唐村庄建筑、养生塘河流综合

26、开发），以盛唐时期李白文化衍生旅游项目为载体的旅游目的地，有利的结合商务会议、休闲、度假、购物、餐饮、娱乐等综合性功能区，进而建设成为理想的消费目的地。生态观光、文化旅游园是以种植珍惜林木花卉、名贵反季节蔬果和文化氛围建设为基础生态田园风光。因此凡是涉及生态田园的内容都可以在园中设置，内容越多越好，但布局要合理，要讲究科学性和艺术美感，而不是简单的拼凑组合。尤其必须从生态自然、田园风光的角度考虑，把生态田园景点建设、功能区域建设和李白文化旅游资源充分地综合利用、科学地展现出来，让人们既能感受到李白文化的博大精深和丰富文化底蕴，又能沐浴大自然般的清新、雅静，还能使充分享受现代生活消遣方式和无微不

27、至的人性化服务。（3）、要突出新、奇、特，不断改变园中景观，体现文化旅游的内涵。生态观光、文化旅游园的生命力在于它的特色，开发生态观光、文化旅游园要在特色生态田园和文化上做文章，离开特色就没有吸引力，没有竞争力。当前建设特色生态观光、文化旅游园，首先必须克服低、小、散、乱的现象。由政府出面，组织农业、旅游等部门，根据各地的生态和文化旅游特色结合地理特点、人文景观，精心规划，谋篇布局，开设项目。将 “生态观光”、“商务会议”、“文化旅游”、“休闲度假”、“酒店餐饮”、“商业娱乐”等富于消费项目积极引入园区，做好李白文化衍生旅游项目特色。生态观光、文化旅游园是以珍贵花卉林木种植培育、无公害蔬菜种植

28、为主要景观对象的具有生产性的田园生态景观园，观赏的季节均衡性很强，这有不断改变园中的观景效果。自然界被人们认识栽培种类非常繁多，花草、蔬果、珍惜林木、观赏花卉应有尽有，可以采用各种设施及培养条件，引进国内外的新品种。体现新和特，可以通过不同的栽培方式和农艺技术，赋予植物生长状态的奇特感，如通过无土栽培及环境调控，使一株番茄结几千上万个果实的“番茄树”，同样还可以培养处“青椒树”、“黄瓜树”、“茄子树”等。通过种间嫁接使一株番茄结出五颜六色、形状各异的果实，从而提高植物的观赏价值。在生产景观布置过程中，采用无土栽培方法，更换布景方便，能实现植物景观的多变，让植物也能“动起来”或随时“搬家”，充分

29、体现出自然生态的田园风光。（4）、依托李白文化，打造精品要把传统的农业和现代化农业有机结合，展示农业的发展历程和农业文化。观光园作为科技展示、科普教育的基地必须全方位展示不同历史阶段的农业发展成就。现在人们已开始崇尚自然、回归自然，传统农业的某些生产方式又回到人们的身边，如现在提倡有机农业和生产aa级绿色食品，就得借鉴传统农业和自然农业的某些做法，有些地方已出现“放养鸡”、“放养猪”的养殖方式，不喂复混饲料，种植农作物提倡间作和轮作，绿肥、秸秆还田、增施有机肥、用沼液作追肥和预防病虫害等，这些传统的做法应在观光园中得以充分展现，使观光园成为自然科学和农业“大学堂”或“博物馆”。 结合李白文化，

30、重点展示盛唐时期的农业发展特色，通过实务还原盛唐时期的农业耕、种、收和农艺发展，展示盛唐时期李白在青莲生活的通过广泛引进农业高科技品种，使观光园内的农业产业品种立足新、优、奇、特，增加知识性、文化性和科学性。发挥观光农业园在发展生态旅游上的优势，做强做响观光农业生态牌。通过完善观光园内的休闲功能，使园区真正成为集观光、体验生活、休闲和娱乐于一体的好去处。相对于农村项目带来的巨大社会效益，以上经济和品牌效益都是微不足道的。我们的事业将坚持以人为本，致力于通过我们的模式、我们的努力去填平“城镇数字化鸿沟”，推翻“信息壁垒”，致力于全面建设庞大的农村的信息化，为我们的现代化新新农业事业贡献力量！4.

31、5、规划进度预计在今年年底完成项目审批。争取一期 1500 万资金到位（公司股东现已实际投入600万元），完成进园道路、果园具备栽种条件。第五章 生态农业产业观光园建园地址分析5.1、 青莲地理位置5.1.1、青莲镇属“大绵阳经济圈”范畴， “大绵阳经济圈”是指以主城区为核心，半小时通勤距离为半径的范围。镇域规划范围：青莲镇行政辖区范围，面积23.4平方公里。在建成绵乐高速铁路贯穿而过，并且将建“青莲旅游车站”；青莲镇始终坚持以李白文化旅游经济建设为中心,.辖区内的主要景点有：太白碑林、太白楼、桃花山、陇西院等重要景点。 5.1.2、镇区规划范围：集中在绵江快速通道以西、盘江以东区域，含老镇区

32、和文丰村全部、月圆村和太华村、东河村部分，面积约1.35平方公里。5.1.3、城镇规模现状镇区人口：0.88万人，现状镇区面积0.726平方公里。规划2010年镇区人口：1.2万人，控制建设用地：107.58公顷。5.1.4、城镇性质青莲镇是旅游型山水园林历史文化名镇，江油市中心城镇。5.2、经济发展状况近几年来，“大绵阳经济圈”区域现代农业产业化发展水平有了较大提高，已成为都市经济发展不可或缺的重要组成部分。随着城市规模、人口等不断扩大，城市化进程逐年加快，带动了鲜活农产品、城市绿化、劳动力等需求的快速增长，同时由于城市扩张所带来的日益严峻的生态环境状况和人与自然的逐渐疏远所带来的人文心态失

33、衡，成为都市农业发展的客观要求。都市农业以其独有的生产、生活、生态的“三生”功能在一定程度上有效弥补城市化、工业化进程对环境和资源的负面效用，对加快城乡经济社会统筹步伐、提升农业主体功能和经济发展质量具有重要的促进作用。但总体来看“大绵阳经济圈”农业产业化的发展目前尚处于初级阶段，主要存在三个方面的问题：（一）、整体规模较小，档次较低，竞争力弱，多样性综合功能还未能有效体现。 目前，“大绵阳经济圈”都市农业产业化相关产品产值占农业总产值的比重还相当低，总体规模偏小，缺少优质拳头产品和品牌效益。都市农业的生产功能还未得到明显体现，另外，都市休闲观光农业的优势和特色没有很好的挖掘出来，旅游农业、观

34、光农业、生态农业的规划和开发比较滞后，层次较低，多表现为较低水平的产品型和度假休闲型农业产业如农家乐、农家游等形式，都市农业产业化的生态、社会功能尚发挥得十分有限。（二）、“缺位缺为”现象引人关注，农业产业化的发展缺乏强有力的保障。一是政策和措施乏力对都市农业产业化推动力有限。目前，当前产业化发展面临的主要问题是“利益共享、风险共担”的机制尚未完善，企业和农户的利益连结机制未能真正建立起来，不利于农业产业化的良好发展。并且龙头企业数量不多，规模不大，实力不强，没有充分发挥开拓市场、引导生产、深化加工、搞好服务的综合功能，辐射带头作用有限。二是土地开发缺乏规划，都市农业发展用地受限。随着城镇化进

35、程的加快，城市规模不断扩张，非农建设用地需求急剧增长， 城市及其周边农用地将更趋紧张。一旦发生农用地与非农用地相争，在当期经济收入的诱惑下，往往是农用地让位于非农用地。都市农业现行发展区和目标规划区如城市郊区是城市扩展的首选地区，其城市化进程也较快，这一矛盾更为明显。同时由于对城市化进程和规划把握不到位，都市农业项目存在刚建成就被征用的局面，投入的资金难以产生效益。如何处理好城市发展、土地开发与都市农业用地的矛盾，加强科学规划和合理指导，推动城乡和谐发展，是农业产业化快速发展的关键。（三）、农业产业化领域从业人员素质不高，劳动力要素面临结构性短缺。农业产业化是现代农业、高新技术农业和企业化农业

36、，需要区位、市场、信息、资本和科技等生产要素实现最佳组合，更需要一批有一定具有现代知识、技能和经济实力的较高素质人才来推进。而一方面农村青壮劳动力大量外出务工，走向农外兼业，并加快向非农产业和城市转移，农业就业劳动力不断减少。据统计，“大绵阳经济圈”乡村从业人员中农业从业人员同比下降5.7%，这就客观上导致了农业就业劳动力逐步老化，质量相对降低，使农业生产和农村发展面临有知识、有技能、有体力的农村实用人才队伍相对缺乏的困难。另一方面在现阶段都市农业的比较效益尚未充分显现并影响人才创业、就业选择时，从事现代农业对城市高素质人员缺乏较大的吸引力，加之固有观念和城乡差异的影响，城市高素质人员从事农业

37、生产、经营管理和科学研究等的还比较少。因而“一小时经济圈”都市农业从业人员总体文化程度较低，接受新技术、新事物的意识不够，经营管理水平不高等现状难以满足农业产业化发展对人才的需求，农业产业化的快速发展受到人力资本短缺的限制。第六章 生态农业产业观光园投资估算6.1、投资估算表投资估算表序号名 称投资金额（万元）备 注1特色无公害生态果园种植35050亩2特色无公害生态蔬菜种植14530亩3水上娱乐中心功能区（含养生塘综合治理，其中养生塘基础整治600万）180080亩4李白文化粉竹生态园30025亩5生态环保型精品农艺展览中心45026亩6生态型会议休闲度假功能区5050350亩7珍惜林木名贵

38、花卉种植培育园区600100亩8生态型园区内功能性道路23519亩9生态型园区外围道路25521亩10生态环保型餐饮功能区65010亩11生态型园区李白文化风景水系20529亩12生态型功能性娱乐中心功能区84050亩13生态型李白文化内涵纪念品开发中心12010亩14运营流动资金50015合 计115006.2、资金筹措公司股东出资1500万，融资筹措4000万元，政策支持1500万元第七章 生态农业产业观光园运行管理方案7.1、成立管理、农艺技术团队。7.2、完成一期租地手续后，立即聘用当地的农民30-40人，开始修路和平整土地，采购、栽培树苗，种植观赏型花卉围栏。7.3、租用村里的房子做

39、办公室，建立接待室。7.4、通过江油市农业局、发改委、商务局报立项报告，申请贷款和补助款。7.5、制定推广计划，印刷宣传品，宣传生态农业产业化。7.6、召开股东会议，商讨公司融资方案，公司近远景规划。第八章 生态农业产业观光园运营经济效益分析8.1、财务评价8.1.1、评价依据和原则8.1.1.1、依据（1）国家计委颁发的建设项目经济预防方法与参数。（2）财政部制定的最新企业会计制度。（3）营业税、所得税等相关税收法规。8.1.1.2、原则（1）遵循动态分析为主，静态分析为辅的原则。（2）遵循效益与费用口径一致的原则。8.2、收入估计目标：项目建成后年接待中低端顾客计划55000人/次以上，高

40、端客户计划10000人/次以上。实际估算时按保守方法预测：运营第一年按目标估算，即年收入7394万元，年利润2237万元；运营第二年按年递增15%估算，年收入8503万元，年利润2572万元；运营第三年按年递增15%估算收入9778万元，年利润2958万元。8.3、收益分析项目全部建成运营第一年经营性收入分析表（年均递增15%以上）序号名 称收 益（万元）备 注1特色无公害生态果园区55自产自销，富余外销（按照水果市场价值趋势定价，亩均产预计2200kg，均售价价5.00元/kg）2特色无公害生态蔬菜区59自产自销，富余外销（按照蔬菜市场价值趋势定价，亩均产预计6500kg，均价3.00元/k

41、g）3水上游乐中心功能区700年接待游客5万人/次，其中：本地游客3.9万人/次，外地游客1.1万人/次4生态型会议、休闲、度假、户外运动、商业功能区2800年接待各种会议60余场次，游客5.5万人/次5珍惜林木名贵花卉种植培育园区150名贵树苗、树种、观赏型花卉销售6生态环保型餐饮功能区1800年游客4.5万人7生态型娱乐中心功能区1700年游客3.5万人8生态型李白文化内涵纪念品开发中心130年游客2.5万人9合 计73948.4、成本分析成本分析表序号名 称成 本（万元）备注（所有成本率均包含投入资产折旧）1特色无公害生态果园区23无公害特色水果种植收入成本率43.00%（不含人工，人工

42、综合单独预算）2特色无公害生态蔬菜区28无公害特色蔬菜种植收入成本率49.00%（不含人工，人工综合单独预算）3水上游乐中心功能区224水上游乐收入成本率32%（娱乐设施的折旧年限一般为5-10年，现定为6年）（不含人工，人工综合单独预算）4生态型会议、休闲、度假、户外运动、商业功能区1176生态型会议、休闲、度假、户外运动、商业功能区收入综合成本率42%（不含人工，人工综合单独预算）5珍惜林木名贵花卉种植培育园区37珍惜林木名贵花卉种植收入成本率24.5%（不含人工，人工综合单独预算）6生态环保型餐饮功能区792餐饮功能区收入成本率44%（不含人工，人工综合单独预算）7生态型娱乐中心功能区7

43、31娱乐中心功能区收入成本率43%（不含人工，人工综合单独预算）8生态型李白文化内涵纪念品开发中心39李白文化内涵纪念品制作中心收入成本率30%（不含人工，人工综合单独预算）9人工（750）1296人均综合工资1200*12*750（保险240*12*750）10土地租金40土地初期租金800*500（按照年均递增10%预算后期）11经营费用240营销后期等公共开支12税金391农产品销售属于减免增值税，其他销售性增值税平均税负1-3%预计74万元，营业税5%预计260万元，税金附加等预计57万元13合计50178.5、首期运营利润分析收益7394万元成本5017万元=利润2377万元。第九章

44、 生态农业产业观光园运营社会效益分析旅游观光农业是以农业为依托和旅游业相结合的复合型产业。作为可持续高效农业的一种理想开发形式，旅游观光农业的大力发展必将极大地推动西部地区旅游业及第三产业的发展，对社会经济的发展与生态环境的保护等有着重要的作用。(一)、保护和改善青莲地区的农业生态环境。走可持续发展道路是现代经济发展和资源优化配置的必然要求，西部大开发就把生态环境的改善作为一个重要目标。旅游观光农业是对具有观赏性、可参与性等特点的农业资源的保护性开发，从其主要形式如旅游观光种植业，旅游观光林果业和旅游观光生态农业等开发经营的对象与过程来看，都在很大程度上有利于农业生态环境的保护和改善，比如旅游

45、观光种植业通过现代先进农业技术手段开发与维护具有较高经济价值和观赏价值的农作物园地，旅游观光林果业则是通过有计划地开发与维护具有观赏、休闲和参与性功能的自然林地、人工林地、经济林地、果园或“森林公园”，从而起到保护与改善农业生态环境的作用。旅游观光生态农业基地则按生态学原理建立起融生产性、生态性、知识性、趣味性和观赏性于一体的达到自然环境物质和能量良性循环的良性生态型综合体。而化学农业由于主要依靠化肥和农药来提高产量，破坏了土壤肥力，也污染了水土环境。(二)、增加青莲地区的农民收入。增加农民收入是全国农村工作的重要任务，也是西部大开发中的重点工作之一。旅游观光农业产出双重产品，除了像普通农业一样产出农副产品外，还