娄底湘中大厦项目前期策划报告

1、 长沙嘉城伟业营销策划室娄 底 湘 中 大 厦 项 目前期策划报告长沙嘉城伟业营销策划室湘中大厦前期策划报告一、 娄底简介湘中明珠娄底，地处湖南中部，总面积8117平方公里，人口400万，辖娄星区、冷水江市、涟源市、双峰县、新化县和市经济技术开发区，1977年建地区，1999年撤地设市。这是一座在改革开放春风中倔起的中等城市，是一方美丽、多饶、神奇的福地。娄星区辖4个乡、3个镇、5个街道办事处，共162个村民委员会，53个社区。人口总数41.2万人，其中非农业人口25.06万人。二、娄底市城镇居民收入、消费特点概述据娄底市城调队2004年1-9月对所辖三个县市区150户城镇居民抽样调查结果显示

2、，今年19月份，全市城镇居民人均可支配收入5404.86元，同比增长9.1%；人均消费支出4175.44元，同比增长14.5%。城镇居民收入稳步增长，消费逐步提高，呈现出以下特点：一、 收入三升一降，工薪收入的增长占主导地位19月份，本市人均可支配收入构成中，只有经营净收入下降，其余三项均为上涨：人均工薪收入（扣除个人所得税、个人社会保障金等）3764元，同比增长10.7%；人均转移性收入1548.44元，同比增长7.0%；人均财产性收入44.26元，同比增长1.3倍。工薪收入与可支配收入增幅基本同步，其占可支配收入的比重由上年的68.7%上升到69.6%，在可支配收入增长中占有主导地位。工薪

3、收入增幅主要是与去年底和今年初,行政事业单位职工增加工资所致。其次是，本市国企改革大刀阔斧地进行，部分改制成功企业，生产强劲恢复,职工的收入较改制前普遍大幅提高。企业的下岗人员和待业人员思想观念进一步转变，一改过去等、靠、要的思想，自谋职业，获得的其他劳动收入增加。上述因素的共同作用，带来了本市城镇居民工薪收入的稳步增长，也带动了可支配收入的同步增长。 二、消费支出快速增长，特征各异（一）服务性消费和享受型消费增幅较大，消费观念转变。19月，本市城镇居民人均服务性消费支出1243.62元，同比增长17.2%，高于人均消费总支出14.5%的增幅。八大类消费支出中，只有家庭设备用品及服务支出同比下

4、降，其余七项均有不同程度的上涨，其中享受型消费有较大幅度的增长：人均医疗保健支出277.04元，同比增长11.1%，其中滋补保健品增长2.8倍。人均交通和通讯支出422.63元，同比增长23.1%，其中交通、通信分别增长34.5%、18.4%。人均居住消费291.30元，同比增长41.4%，其中住房装潢支出增长77.1%。人均杂项商品和服务支出154.32元，同比增长49.2%，其中杂项服务增长84.8%。在满足了基本的衣食住行需求以后，本市城镇居民开始注重生活质量的提高。保健身体，便利交通、通信，改善居住条件，提高生活档次，成为人们生活中追求的目标。（二）衣着消费增幅平缓，教育文化娱乐服务消

5、费增幅回落1-9月，本市城镇居民人均衣着消费397.68元，同比增长4.2%，保持平稳增长。人均教育文化娱乐服务消费719.03元，同比增长5.4%，低于上年同期增幅16.2个百分点。今年1-7月，本市城镇居民人均教育文化娱乐服务消费一直处于快速增长状态，增幅保持在20%以上。进入8月份，受样本中上大学人数减少的影响，教育费用相应降低，从而减少了教育文化娱乐服务消费支出。（三）食品消费增速过快，恩格尔系数回升今年以来，本市主要食品价格持续上涨，尤其是农副产品及农副产品加工产品涨幅较大，使得食品消费增速过快。19月份，本市城镇居民人均食品消费支出1682.82元，同比增长26.5%。其中粮油类增

6、长39.0%，肉禽蛋水产品类增长28.2%，蔬菜类增长11.4%，糖烟酒饮料类增长13.9%，干鲜瓜果类增长25.2%，糕点、奶及奶制品增长35.05%，饮食服务增长11.1%。恩格尔系数由上年同期的36.5%回升到40.3%。三、城市之魅：gdp 单位：亿元gdp排名增长%排名人均gdp排名全省4633.79.67247长沙928.21141155001株洲383.1511.14105002湘潭267.1911594713衡阳444.2410962227邵阳285.679.312391013岳阳493.7210.8693534常德486.6311.3281085张家界82.51310.385

7、2559益阳239.9119.41152698郴州324.2611.2371216永州283810.67497012怀化249.6109.810508011娄底209.912913520810四、娄底商业趋势1、商业阶段划分 阶段类比第一阶段：简单粗放型第二阶段：精致丰富型第三阶段：专业多元化型人均gdp11002000（美元）20004400（美元）4400以上（美元）商业特征商业处于与农业经济相匹配的原始状态，市场混和经营，以满足日常用品需求为主为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃、市场以规模经营为主，满足购物、娱乐、休闲等文化消费需求驾奴第二次之上，推动城市化发展、城市产业升级和城

8、市群进步的新动力投资经营主体国企、个体外资进入本土地产商成长地产大鳄与外资商家捆绑业态形成旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜店、百货商场、庙会、地摊、集贸市场规模效应的商业形态开始出现于交通汇集便利的点形成商圈，包括开始的百货、超市以及mall。这阶段出现两个分化：向地租最高区集聚的专业商业（专卖店、精品店等）和向地租最低区集聚的规模商业分别位于城市中心区和边缘区，这是商业地产的萌芽期城市中心商业也进化为“城市功能复合体”。商业日益呈现出多元共存模式，现代商业更加注重环境、功能、配套、文化等软指标商业结构业态的发展过程，空间上往往先是商业购物的快速发展，占有绝对的比例（80%90%）商业购物的比

9、例下降，餐饮业、娱乐服务业比例开始上升娱乐服务业进入稳定状态，大致形成“三分天下”的鼎足之势即：商业店铺占比例3035%，餐饮业占2535%，娱乐服务业占3040%娄底 株洲、衡阳 长沙 2、商业阶段坐标根据市场实际情况，本们不难发现：2.1、长沙目前的商业大规模发展，目前呈现出良好性竞争状态，差异化不是很明显，主题店也不是很清晰，但从平和堂等大型知名卖场来看，餐饮、娱乐服务配套功能发展势头较好。2.2、株洲的商业依托城市和产业的发展，虽然规模目前还不够，但整体发展势头良好，从成熟的千斤文化广场（集餐饮、购物、娱乐等一体）到筹建的功能齐全的株洲铜锣湾广场可见一斑。2.3、衡阳的经济实力和产业实

10、力发展相对较低，从友谊晶珠广场的现场火热和集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体的情况来看，衡阳的商业发展良好，商业水平相对同类城市较高。3、对照阶段划分依据，本们从专业的角度认为：3.1、娄底目前处于第一阶段3.2、长沙目前处于二个半阶段3.3、株洲目前处于第二阶段4、娄底商业现状以娄底清泉广场为核心商圈，以娄星路、新星路、湘阳西街、乐坪街临街商铺相对围合的地域。辐射范围：全市5、核心商圈简介：5.1核心商圈简介：娄星区地产项目布局图（一）金谷大市场新 星 南 路氐 星 路娄 星 南 路九亿华庭娄底宾馆大汉大酒店鸿兴大酒店涟 水金海国际迎宾馆城西农贸市场金香大酒店星马大酒店世纪花城银海商业广场

11、九亿步行街春园路步行街清泉大酒店清泉明店湘中大厦明珠女人街安厦鑫苑明源佳程酒店涟钢扶青北路乐坪中街乐坪西街南贸街长青西街长青中街湘阳西街月塘街火车站5.2核心商圈简介：娄星区商铺价格分布图（二）标注数字单位：元/m2娱乐70801204550摩托车市场418/摩托车市场娱乐洞星电器市场25301215餐饮30娱乐3 05 050607030汽车站40608090908040娄星公园市政府80703024金谷大市场2040新 星 南 路氐 星 路娄 星 南 路涟 水金海国际城西农贸市场九亿步行街清泉大酒店清泉明店湘中大厦涟钢扶青北路乐坪中街乐坪西街南贸街长青西街长青中街湘阳西街月塘街火车站底星路

12、：休闲、时尚、餐饮、服装百货案例： 桂林人餐饮、百世德西餐、金海名店、新一佳超市、清泉酒店等。租金：30-80-120元/m2 见图本路段租金沸点：巧女人专卖店约120元/m2的租金是目前娄底最高的单位租金。长青中街：品牌专卖店、床上用品、通讯、步行街案例：九亿步行街、梦洁家纺、nokiasansung专卖店等租金： 120（湘中核心区）-80-60-40本路段租金沸点：九亿步行街约90元/m2的租金是本路段最高的单位租金。长青西街：服装、鞋类专卖店为主案例：巧女人、太子龙、莱克斯顿、达芙妮专卖店等租金：4060-80-120（巧女人）本路段租金沸点：巧女人约120元/m2的租金是本路段最高的

13、单位租金。乐坪街：无主题临街商铺案例：阿笨网络中心、佳佳影碟、美之源/珊珊美容美体、胖哥快餐等租金：30-40本路段租金沸点：美之源/珊珊美容美体约40元/m2的租金是本路段最高的单位租金。娄星南路：摩托车市场、418建材市场、电器市场等租金：40-70案例：长虹彩电、熊猫彩电、新飞冰箱、雅马哈摩托专卖店本路段租金沸点：雅马哈摩托专卖铺面约70元/m2的租金是本路段最高的单位租金。新星南路：休闲为主租金：3040元/m2案例：金秋娱乐城、利嘉足道、海上明珠、足益堂本路段租金沸点：因门面处于居民区楼下，故租金不是很高。扶青北路：娱乐为主租金：3040元/m2案例：黎明娱乐城、金太阳娱乐城、海阔天

14、空娱乐城本路段租金沸点：大体一致六、商业调研表1、 原始市调表（附后）2、 娄星区商业市调分析表（附后）3、 娄星区酒店、写字楼、住宅市调分析表（附后）七、城区市场经营状况分析1、立足于市区的内向型市场建设过多、重复性市场建设突出。现在娄底市的市场都是建一些重复市场，不仅没有形成拳头市场，而且因为规划不到位，导致市场过剩，大打价格战，形成了都“吃不饱饭”的悲惨局面。再者各项税费年年都在递增，而那些空壳市场、生意不景气的市场各项费用标准都低得多，用一系列的优惠政策挖客户，造成同行业的恶性竞争。2、专业市场、品牌市场的观念意识不强，辐射市外的形象市场建设较少，而且普遍存在基础设施不配套等弊端3、车

15、辆乱停乱放。目前，绝大多数的市场没有静态的停车场，严重影响了各项目品质与形象，同时阻碍了市场顾客和货物的进出及居民的生活。八、商业趋势分析1、并非娄底市场太小，而是店铺之间太类同。现实要求同城市之间的商业竞争出现层次错位2、城市消费群体结构不是很明显，基本呈橄榄球型，中间消费群体占一定的比例。3、中低档商店散布街头，综合性大型卖场刚刚起步，这与娄底的城市化快速增长极不相称，空白地带出现在中高档商品领域，城市化的快速发展，城市经济的提升、消费能力的增加、消费意识的增强，社会对中高档物业的需求也越来越明显。4、娄底必须发展具有中高档综合性商业物业，来提升城市的核心竞争力和城市的积累、扩散能力，推进

16、城市化进程。这是娄底城市化发展的历史机遇。九、小结1、娄底商业形态以临街铺面为主，购物环境杂乱无章，仍处于待开发提升阶段，现有商业普遍存在档次较低，分布散乱，管理落后等缺陷，需要更高级的商业模式进行引导和提升。2、娄底经济有一定积累和发展，个人可支配收入较高，但消费观念保守，如何有效引导激活消费是本项目商业运作成功的关键。4、本案所处娄底商业圈铺面租金80120元/m2的区域，未来应存在一定的提升空间。5、但由于没有类似项目可供参照，本案的商业定位及建筑改造设计定位就尤为重要；6、业态定位上应以名品百货商场、大型专业超市为主体，结合精品世界、餐饮娱乐、休闲设施构成综合性商业业态，打造娄底商业核

17、心区；十、本项目研判1、本项目位于底星路与长青街交汇处的商业中心。本项目紧临二条城市主干道，辅干道交织，汇集了庞大的交通流和人流2、底星路与长青街商铺林立，春园路步行街、九亿步行街、汽车站、火车站等举步可达，黄金地段无庸质疑。 3、市政府、博物馆近在咫尺，是娄底政治、经济、文化中心，周边市政府等国家机关单位和事业、行政单位鳞次栉节，是娄底最有消费能力和最庞大消费群体的集聚区4、娄星、石马上下两座休闲公园也将为项目带来很大的集聚效应5、肯得基位于本项目营业中，其选址营业的位置自是得天独厚。本案位于娄星区的中心成熟商业中心，得天时、地利、人和之利！项目指标层数名称建筑面积（m2）备注负一地下车库2

18、000可提供50个车位负二设备用房6001-4商场42600（+5004）公司拟加建500平方米，四层5写字楼616.466保险公司616.46不纳入本项目7-14宾馆8616.4615-17写字楼3616.4618会议室616.46合计21630.44（+2000）项目诊断1、项目将引领城市商业向第二个阶段进军2、从商圈、地段、时机、城市商业发展概括来看，占尽天时、地利、人和3、从项目建筑设计、购物环境、业态布局上突破（最好）4、从经营理念看，主力店、名品店组合；时尚、潮流的发布中心（最前卫）5、从功能上来看，涵盖现代商业购物、餐饮、娱乐、休闲等（最优）五、项目定位都市型商业什么是都市型商业

19、？位于城市中心的商业，用于商业零售业和其他服务业的活动的场所，是每个城市不可缺少组成部分。都市型商业的功能1、满足人们生活所需：吃、喝、玩、乐、购物2、满足企业商贸所需：办公、会议、接待3、满足企业经贸所需：交易、信息沟通4、满足外来人士活动所需：吃、喝、玩、乐、住、购物、观光5、总体功能定位为：购物、文化娱乐休闲、商务结合基本特点：商业高度集聚经营服务功能完善基本构成业态：名品中心、专业品牌超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐周边基本配套行业：旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业定位思考1、本案的特殊决定了本案只能走高质高价的路线2、如果只是平平的产品，势必不能获取一般项目应有的

20、利润。在市场产品雷同的情况下，用普通性去支撑利润就有相当风险。3、唯有创新，才能很好地兼顾现在和未来两者的关系，以创新跳出同质竞争的价格圈圈，以创新树立商业品牌社区的个性，塑造商业的领导形象，来引导娄底商业市场的快速发展。由此，本们认为：定 位：娄底商业典范城市中心休闲购物旗舰1、本案在定位上是娄底的一个商业典范，从高度上占好位；2、本案必须塑造娄底第一品牌的商业领导形象（如长沙的平和堂）；3、本案的定位要体现出城市中心、休闲购物等关键词，从区位、功能上体现出项目的旗舰地位。其他定位主题定位：名品、电器购物广场功能定位：购物、休闲、娱乐、餐饮；高尚商务中心业态功能组合定位1、西式快餐+商务中心

21、+银行：约1000平米（一楼临街）2、名品中心：约2000平米（一楼内铺）3、专业品牌超市和百货（如电器城+国际品牌服饰）：约6000平米（二-三楼）4、商务会所+美容+高档食府+健康城+时尚网吧：约3000平米（四楼）5、塔楼部分作写字楼或准四星级宾馆功能改造。塔楼部分功能设置对比表对比项目优势劣势及存在问题解决办法酒店1、项目收益较高，投资回报易落实，有保障1、建筑结构有先天缺陷（大堂、房间偏小）与kfc协商大堂事宜打通间隔、装修2、市场容量大，发展空间大2、产权式酒店概念在本地区不易被接受引进知名酒店用经营数据引导3、与品牌酒店合作、易于提高整个项目形象及价值3、与品牌酒店的合作意向未明

22、确与多家酒店沟通协商写字楼1、建筑结构符合要求，改动少，可充分利用原有资源1、单价偏低，发展商利益受损调整预期利润空间2、易于引导市场，形成cbd区域2、专业写字楼概念接受度不高宣传、引导3、易于经营管理3、难以形成强势品牌，对整体项目价值提升不大引进本地品牌公司，长时间培养项目品牌4、单价不高，利于销售、资金回笼快4、竞争激烈有天成银座（1480最高价）等低价项目比拼加强项目硬件配套及装修标准5、前期改动投资少，易操作精品小户型地段优势注定其住宅销售将无任何压力本区域精品小区最高价为1300元/m2，本项目与同形态物业竞争无任何益处。不作住宅考虑档次定位：中、高档1、高购物环境2、业态：名品

23、超市、百货、食府、商务中心项目名建议项目名称围绕项目本身特质，应体现出城市级综合功能型商业中心地位，具备时代感和娄底商业领军地位形象，同时具备易记、易传播等效果。时代广场地王大厦新世界大厦明珠大厦或商家冠名六、战略伙伴选择以项目作为娄底商业旗舰和新商业领导地位来看：1、主力精品百货以国内知名度和有广泛影响力百货企业加盟2、大型超市以国际或国内知名连锁超市加盟方式，在经营上达到国际水平百货类：王府井、百盛、新大新、铜锣湾、友谊城、曼哈、太平洋超市类：家润多、华银旺合、新一佳、人人乐、华润、万佳、百佳、华联家电类：国美、顺电、苏宁、铭可达七、开发盈利模式国外模式1、把购物中心看作“综合性商业联合体

24、”来经营，靠购物中心本身经营来直接赢利2、另一种是“配套性商业联合体”，通过购物中心的建设把生地做成熟地，带动周边地价上涨，从而实现间接赢利。这两种模式一般分别由零售商业集团和地产开发商来主导。国内开发盈利模式目前国内的商业开发盈利模式有以下几种：1、整售2、不售、整租3、不售、零租4、零售、零租5、零售、整租1、整售可遇不可求的模式 整售对很多开发商来讲都是可遇而不可求的，商业行业整体利润较低，注重资产的良好流动性，一般不会采取直接购买的方式取得经营权。但对于总面积较小，总值相对较低而增加潜力较大的物业，仍可尝试接触部分资金实力雄厚的投资性公司，购买方式可以整体（部分）股权转让等形式进行以合

25、理避税。但一般来讲，对整售不可抱有太大希望，以免贻误商机。2、不售、整租联合盈利的模式这种方式不牵涉产权转让，将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。对于资金实力比较雄厚，看好物业的升值的开发商往往这样执行。其优点在于：整租给一家具备成功经验的商业经营公司，便于经营定位和统一经营管理，商业经营易于成功，物业租金逐年递增，形成稳定的利润源泉，而且可将物业抵押融资，等待增值。劣势在于：经营方进行商业选址时选择面广，谈判实力强，压价狠，开发商租金菲薄，初期资金压力较大。3、不售、零租全能发展商模式这种方式同样为资金实力比较雄厚的开发商所青睐，但要求开发商具备出色的招商能力和商业物业管理能力或者有优秀的专

26、业公司作为长期合作伙伴。广州天河城就是一个成功案例，数十万平方米寸土未售，其开发商每年坐收租金数亿，很多经营户求租无门。并且天河城的商业经营成功带动了自身物业，周边土地、物业的迅速增值，形成了良好的社会效益和经济效益。4、零售、零租快速资金回笼模式是一般中小型开发商以及低层商业楼盘和商业步行街的作法，有利于资金的迅速回收，商铺产权分散到客户，滞销商铺则作为出租物业。但不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营火暴，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高则风险较低，特别适合于商业步行街。成都的罗马假日广场便成功操作了这种模式，该项目为商业步

27、行街+大型超市，依靠著名超市旗舰店吸聚人气，商业步行街仅为23层，全部分割成2030平方米的单元店铺，总价较低，吸引了众多中小投资者，项目周期仅一年左右，赢得了丰厚回报。5、零售、整租高收益高风险模式这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。操作方法往往是：将每一层划分为1050平方米的小产权进行销售回收大量资金、确保项目盈利。然后通过返租的方法从购房者手中取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在6%10%（高于银行贷款利率才有吸引力）其优点：短期内回收大量资金；实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间；通过将经营权以返租的形式从产权所有者手中

28、收回，交给真正经营实力的大商家进行经营。风险在于：合同期不可能很长（如长达15年以上，大多数购房者取回商铺的经营权时已进入老年）。一般10年为限，10年后业主进场自行经营或自行出租，会破坏商场统一经营格局，引发一系列问题。大型封闭式商场的基本无临街铺面、各个商铺能否增值与出口关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。因此三楼以上销售难度大，客户风险高，一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无效。6%10%的返租率往往高于百货行业平均利润率，入不敷出。如何规避以上风险，可以从以下几个方面入手：保留部分主力商铺，临街商铺控制在手中，避免商场“脸面”守制于人；返租方绝不可为开发商，最好为与开发商毫无关系

29、的第三方，避免日后的法律纠纷；销售、租赁、合作自营多种方式进行，筹备各类人才商业经营和营运资金；找有知名度的经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛，成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功；返租利率不可定死，在合同中应有约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。商场经营一般有35年的培养期，基本无盈利，因此返租利率应低开高走；不能指望商业租金收益可以冲抵返租收益，应迅速将回收资金投入新项目，形成资金的良性循环，培养返租资金的源泉。开发盈利模式选择原则把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场

30、定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到盈利模式是无法驾奴的。有无运作商业地产的人才团队？如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期间利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的盈利模式。本案开发盈利模式选择根据自身的条件和企业发展

31、战略，本工作室建议开发盈利模式选择以下三种模式结合进行：整售：临街底商零售、整租：名品中心（黄金、珠宝、玉器、化装品、眼镜、精品皮具等）一楼零售、整租：专业品牌超市和百货（二-三楼）不售、整租：四楼部分（自留物业，餐饮、娱乐、休闲、商务等）具体表现:临街商铺销售给有一定实力的品牌商家经营，便于形象控制和资金回笼一楼名品部分鉴于租金坚挺，升值空间大，零售、整租便于形象控制和资金回笼二-三楼专业品牌超市和百货部分，租赁给知名品牌商家经营，以产权式商铺方式销售出去。四楼部分整租给大品牌商家，给公司留下一个长远发展的资金聚宝盆。返租合同订期限为十年，之后，业主与经营商或发展商协商成立专门的商业经营管理

32、公司、物业管理公司来赚取经营利润和管理利润第二部分：项目规划设计建议1、功能布局布局依据：项目定位；项目市场调查；符合娄底市场实际情况，具有可操作性；品牌商家对卖场的要求。1f：停车场1f：名品店、专卖店（街铺）2f-3f：专业品牌超市和百货4f：餐饮、娱乐、休闲、商务等2、商业功能布局原则商业价值最大化原则人性化原则针对商品特点原则动静、干湿分区原则（1）商业价值最大化原则通过业态的合理分布，使每一楼层的商业经营面积达到价值最大化。业态设计不同楼层分布的其中一个重要依据是不同楼层的价值高低，一般来说，楼层价值排队如下：一层）二层）三层）四层）五层但是，业态的布置，会反过来影响不同楼层或者同一

33、楼层不同位置的价值。（2）人性化原则有效满足购物中心顾客的生理和心理需求，做到方便、快捷、舒适、以人为本。家电商品和百货（服装等）挑选时间较长，挑选过程较复杂，将其分别布置在相对独立的空间（二、三层），远离出入口，以利顾客安心挑选，同时保证顾客，货物路线畅通。（3）针对商品特点原则按照商品的性质、体形以及交易次数，销售量多少、季节的变化和业务的忙闲规律，合理布置业态。将方便购买，诱导购买的商品和季节性、流行性强的商品（精品百货）放在二至三层。将交易次数多，销售繁忙的商品与销售清淡的商品通过楼层间隔布置（一层名品，二层至三层超市、百货，四层饮食、娱乐）使人流在整个购物中心分布均匀，提高营业面积的

34、使用效率。外观新颖、色彩丰富、陈列效果较好的商品布置在营业厅的突出位置和顾客视线集中的部位，如将名品名店（化妆品、首饰等）放在一层，以增强营业厅的视觉效果，产生琳琅满目、富丽堂皇之感。（4）动静、干湿分区原则按照动静、干湿适当分离的原则，将“动”和“湿”的业态尽量往上布置，达到互不干扰的效果。餐饮属于“湿”的业态，将其布置在五层，与其他商品适当隔离。娱乐休闲属于“动”的业态，较为嘈杂，将其布置在四层，与其他相对静的业态适当隔离。3、建筑外观鉴于本项目已建成有相当时间，其外立面陈旧晦涩，而一个高尚商业物业其外观必须具备以下“四性”和两“效应”1、建筑外观的四“性”标志性、识别性、时代性、实用性2、建筑外观的两“效应”广告效应、商业效应本项目建筑外观效果应达到以下效果：1、城市“橱窗”2、城市的标志性建筑；3、构造优美的天际轮廓线，强调可识别性；4、具有鲜明个性特征和标志性，突出强烈的广告效应，吸引