房地产企业规范化管理制度设计

1、弗布克房地产企业规范化管理系列弗布克房地产企业规范化管理系列 房地产企业规范化管理制度设计房地产企业规范化管理制度设计 配套光盘配套光盘 周鸿 编著 北北 京京 目目 录录 第第 1 章章 房地产企业六大规范化管理制度设计概述房地产企业六大规范化管理制度设计概述 .4 11 工程项目规范化管理制度设计概述.4 111 图纸管理制度设计.4 112 工程造价制度设计.4 113 工程招标制度设计.5 114 工程外包管理制度设计.6 115 工程项目合同管理制度设计.7 12 工程施工规范化管理制度设计概述.7 121 材料设备采购管理制度设计.7 122 材料设备使用管理制度设计.8 123

2、工程施工现场管理制度设计.9 124 工程施工技术管理制度设计.10 125 工程施工质量管理制度设计.10 126 工程竣工验收管理制度设计.11 13 营销销售规范化管理制度设计概述.12 131 营销管理制度设计.12 132 销售管理制度设计.13 133 售楼中心管理制度设计.13 14 投资融资规范化管理制度设计概述.14 141 投资管理制度设计.14 142 融资管理制度设计.15 15 财务会计规范化管理制度设计概述.15 151 财务管理制度设计.15 152 会计管理制度设计.16 16 人事行政规范化管理制度设计概述.17 161 人事管理制度设计.17 162 行政管

3、理制度设计.18 第第 2 章章 工程项目规范化管理制度设计工程项目规范化管理制度设计 .20 21 工程图纸管理制度设计.20 211 图纸自审管理办法.20 213 图纸资料管理办法.21 222 工程结算管理制度.22 227 工程尾款支付工作规定.25 231 项目招标管理制度.26 233 项目招标标底管理规定.33 24 工程外包管理制度设计.38 241 工程承包商管理制度.38 242 工程分包商管理办法.42 25 工程项目合同管理制度设计.45 252 工程项目施工合同管理制度.45 第第 3 章章 工程施工规范化管理制度设计工程施工规范化管理制度设计 .47 311 材料

4、设备采购管理制度.47 313 材料设备供应商管理办法.53 32 材料设备使用管理制度设计.56 321 施工材料管理制度.56 322 机械设备管理制度.60 33 工程施工现场管理制度设计.62 336 工程工序交接管理办法.62 338 安全文明施工检查制度.63 34 工程施工技术管理制度设计.66 341 工程技术管理责任制度.66 35 工程施工质量管理制度设计.72 352 施工进程质量控制制度.72 353 工程质量检查管理规定.74 36 工程竣工验收管理制度设计.76 364 工程竣工资料管理规定.76 第第 4 章章 营销销售规范化管理制度设计营销销售规范化管理制度设计

5、 .79 41 营销管理制度设计.79 411 营销调研管理制度.79 413 市场定位管理规定.82 42 销售管理制度设计.85 424 销售会议管理制度.85 43 售楼中心管理制度设计.88 431 客户接待管理制度.88 第第 5 章章 投资融资规范化管理制度设计投资融资规范化管理制度设计 .92 51 投资管理制度设计.92 511 项目投资管理制度.92 52 融资管理制度设计.96 521 融资决策制度.96 第第 6 章章 财务会计规范化管理制度设计财务会计规范化管理制度设计 .100 61 财务管理制度设计.100 615 内部审计管理制度.100 62 会计管理制度设计.

6、104 624 会计人员交接办法.104 第第 7 章章 人事行政规范化管理制度设计人事行政规范化管理制度设计 .107 71 人力资源管理制度设计.107 712 招聘管理制度.107 713 培训管理制度.113 721 会议管理制度.117 725 工作服管理办法.122 729 员工宿舍管理制度.123 第第 1 章章 房地产企业六大规范化管理制度设计房地产企业六大规范化管理制度设计概述概述 11 工程项目规范化管理制度工程项目规范化管理制度设计概述设计概述 111 图纸管理制度设计图纸管理制度设计 房地产开发企业设计管理部在开展图纸设计与优化设计工作时，应制定规范化的图纸 管理制度与

7、作业程序，并不断合理化。根据图纸设计与管理程序，图纸管理各项工作任务 所需遵循的制度体系可按图 1-1 所示的模板设计。 图 纸 管 理 设 计 设计单位招标管理 图纸自审管理 图纸会审管理 设计变更管理 图纸资料管理 设计交底管理 规划设计招标实施细则 图纸自审制度 图纸会审制度 设计变更管理制度、工程签证管理规定 施工图设计交底制度 图纸资料管理制度 图图 1-1 房地产企业工程图纸管理制度体系设计示例房地产企业工程图纸管理制度体系设计示例 112 工程造价制度设计工程造价制度设计 房地产企业造价管理部在开展工程预算、结算与决算工作时，为达到既确保工程质量， 又能有效控制工程成本的目的，应

8、建立规范化的工程造价管理制度与工作程序，并不断合 理化。工程造价管理各项工作任务需遵循的制度体系可按图 1-2 所示的模板设计。 工 程 造 价 管 理 工程项目成本管理 工程概算预算管理 工程计量管理 工程进度付款管理 工程尾款支付管理 工程决算管理 工程结算管理 分包工程预决算管理 项目成本管理制度、工程预算管理制度 管理制度、 工程预算管理制度、工程定额管理办法 工程项目计量管理规定 付款审批审核工作规定 工程结算管理制度 工程尾款支付规定 工程决算管理规定 分包工程预决算审计办法 图图 1-2 房地产企业工程造价管理制度体系设计示例房地产企业工程造价管理制度体系设计示例 113 工程招

9、标制度设计工程招标制度设计 房地产企业为规范公司的招标活动，选择合适的外部合作单位，保证开发项目的质量、 工期，提高公司的投资效益，需建立规范化的工程招投标制度与流程，并不断合理化。根 据项目招投标管理的流程，招投标各项工作任务所需遵循的制度体系可按图 1-3 所示的模 板设计。 项目招投标决策管理 招标实施管理 开标、评标、议标管理 标底管理 招标决策管理制度、招标费用预算制度 管理制度、 项目招标管理制度、招标费用控制制度 评标专家管理制度 勘察设计合同管理制度、施工合同管理制度、 监理合同管理制度、合同评审管理制度 招标标底编制规范、标底保密工作规定 招投标文件管理 招标文件编写规范 各

10、专业项目招投标细则 规划设计招标实施细则、监理单位招标实施 细则、工程施工招标实施细则 签订合同 工 程 招 投 标 图图 1-3 房地产企业工程招投标管理制度体系设计示例房地产企业工程招投标管理制度体系设计示例 114 工程外包管理制度设计工程外包管理制度设计 房地产企业为使项目工作能顺利开展，对承（分）包单位进行有效的监督与控制，保 质保量完成项目进度计划，应建立规范化的承（分）包管理制度。工程外包管理过程中所 需遵循的制度体系可按图 1-4 所示的模板设计。 工 程 外 包 承包商选择与管理 签订承包合同 承包过程管理 工程分包管理 各专业承包管理 项目招标管理制度、工程承包商管理制度

11、管理制度、 勘察设计合同管理制度、施工合同管理制度、监理 合同管理制度、合同评审管理制度 、 工程承包管理制度 工程分包商管理规定 工程监理单位管理办法、设计外包管理制度 图图 1-4 房地产企业工程外包管理制度体系设计示例房地产企业工程外包管理制度体系设计示例 115 工程项目合同管理制度设计工程项目合同管理制度设计 为确保房地产企业工程项目各项合同的谈判、拟订、签订与执行等工作顺利进行，公 司需建立规范化的合同管理制度与工作程序。根据合同管理的流程，合同管理各项工作事 务应遵循的制度体系可按图 1-5 所示的模板设计。 合 同 管 理 合同谈判 合同会审 签订合同 合同履行与监督 各类合同

12、管理 违约责任、纠纷处理 项目招标管理制度、合同管理制度、 管理制度、 合同评审制度、 合同管理制度、项目招投标管理制度、 合同执行管理制度、合同变更管理制度、 合同管理制度、合同纠纷处理制度、 采购合同管理制度、勘察设计合同管理制度、 施工合同管理制度、监理合同管理制度、 图图 1-5 房地产企业工程项目合同管理制度体系设计示例房地产企业工程项目合同管理制度体系设计示例 12 工程施工规范化管理制度工程施工规范化管理制度设计概述设计概述 121 材料设备采购管理制度设计材料设备采购管理制度设计 为使工程施工所需材料设备的采购工作能顺利开展，保证采购人员正确执行并控制采 购业务，企业应在采购管

13、理方面建立规范化的作业程序与制度规范，并不断合理化。根据 采购方式及相应的采购作业程序，采购过程中各项工作任务所需遵循的制度体系可按图 1-6 所示的模板设计。 材 料 设 备 采 购 管 理 提出采购申请 采购决策、制订采购计划 编制采购预算 市场调查、询价、比价 采购绩效管理 采购申请管理制度 采购计划管理制度、采购库存管理制度 采购预算管理制度 采购价格管理办法、采购招标管理制度 供应商管理制度、采购质量认证制度 采购合同管理制度 采购订单跟催管理规定 跟单与催货管理制度 采购检验管理制度、采购付款管理制度 采购绩效评估制度、采购成本管控制度 供应商评价 供应商管理制度 采购检验、采购付

14、款 选择供应商 订立采购合同 履行采购合同、执行采购作业 监督供应商准时交货 图图 1-6 房地产企业材料设备采购管理制度体系设计示例房地产企业材料设备采购管理制度体系设计示例 122 材料设备使用管理制度设计材料设备使用管理制度设计 为加强材料设备的使用管理，保证施工现场材料设备的合理使用，避免不必要的损失 与浪费，企业应建立规范化的材料设备使用管理制度与工作程序，并不断合理化。根据材 料设备的使用与管理程序，材料设备使用管理的各项工作所需遵循的制度体系可按图 1-7 所 示的模板设计。 材料设备领用 进场检验 设备安装调试 使用管理 故障处理 报废处理 维护与保养 物资回收 物资领用管理制

15、度、设备租赁管理制度 材料设备质量检验管理制度 设备安装调试管理制度 施工材料管理制度、机械设备管理制度、设 备使用管理规范、仪器设备档案管理制 度 设备使用管理规范 设备故障分析处理制度 物资报废管理制度 材料设备领用回收办法 材 料 设 备 使 用 管 理 图图 1-7 房地产企业材料设备使用管理制度体系设计示例房地产企业材料设备使用管理制度体系设计示例 123 工程施工现场管理制度设计工程施工现场管理制度设计 房地产企业施工现场管理工作主要包括施工现场人员管理、施工计划与进度管理、施 工技术质量管理、施工现场材料设备管理、安全文明施工管理、施工成本控制等，其制度 体系的设计如图 1-8

16、所示。 施 工 现 场 管 理 施工成本控制 材料设备管理 安全文明施工 现场人员管理 现场环境管理 施工进度管理 安全文明施工责任制度、施工管理人员绩效考核制度、 施工作业人员绩效考核办法 协作单位安全管理制度、安全用电管理制度、安全文 明施工管理制度、施工现场事故处理制度 施工进度管理制度、工程量统计管理制度、工程签证 管理制度、工序交接管理办法 物资进场检验管理制度、物资仓储管理制度、物资领 用管理制度、物资回收管理制度、物资报废管理制度、 设备操作规程管理制度、设备维修保养制度 安全文明施工管理制度、安全文明施工检查制度、安 全施工作业传票管理制度、施工安全设施管理制 度 工程量统计管

17、理制度、项目施工成本核算管理制度、 物料消耗统计制度、质量成本管理制度 图图 1-8 房地产企业工程施工现场管理制度体系设计示例房地产企业工程施工现场管理制度体系设计示例 124 工程施工技术管理制度设计工程施工技术管理制度设计 工程施工技术管理工作贯穿于房地产建设项目开发、施工、移交的整个过程，为规范 新型环保技术的采用，规范工程技术管理工作，提高施工技术水平，确保工程施工进度、 技术水平和质量，降低工程项目的总成本，提高企业经济效益，企业应建立一整套规范化 的技术管理制度体系，具体制度体系设计如下图 1-9 所示。 工 程 技 术 管 理 编写施工作业指导书 制订施工计划、方案 技术核定

18、技术总结 技术交底 技术档案管理 工程技术管理制度、工程技术管理责任制 度 施工组织设计管理制度、施工组织设计编制 细则 施工作业指导书编写规范 项目施工管理制度 工程项目技术交底制度 工程技术核定管理办法 施工技术总结编写细则 工程技术档案管理办法 工程技术总管理 施工组织设计 图图 1-9 房地产企业工程施工技术管理制度体系设计示例房地产企业工程施工技术管理制度体系设计示例 125 工程施工质量管理制度设计工程施工质量管理制度设计 房地产企业为确保地产建设项目的质量，必须建立一整套规范化的质量管理制度。质 量管理工作包括质量体系管理、质量人员管理、材料设备管理、项目前期质量管理、施工 过程

19、质量管理、项目竣工质量验收管理等多个方面，具体的制度体系设计如图 1-10 所示。 工 程 质 量 管 理 质量数据统计制度、质量信息管理制度、工程质量 记录控制细则、质量报告制度 材料设备管理 质量信息管理 前期质量管理 工程竣工验收管理 质量体系管理 质量人员管理 施工过程质量管理 质量管理经济责任制度、质量管理培训制度、质量 人员考核制度 采购质量控制制度、物资存储管理制度、材料进场 检验管理制度、设备使用管理规范、设备维护保养 制度、仪器设备定期检查制度 质量计划管理制度、质量标准管理制度、质量目标 管理制度、委托外部质量检验管理制度 施工过程质量控制制度、 、质量检查管理制度、隐蔽

20、工程质量管理制度、工序交接质量管理制度 质量体系管理制度、质量标准管理制度、程序文件 编写规范、质量体系执行制度、质量体系内审制度、 质量记录管理制度 请参照图 1-11 的相关内容 质量异常处理 质量异常处理制度、不合格现象分析制度、质量事 故处理制度、质量纠纷处理制度、质量处罚制 度 质量成本管理 质量成本管理制度、质量成本控制制度 图图 1-10 房地产企业工程施工质量管理制度体系设计房地产企业工程施工质量管理制度体系设计 126 工程竣工验收管理制度设计工程竣工验收管理制度设计 房地产企业为规范工程竣工验收工作，可依据竣工验收的基本程序设计如图 1-11 所示 的竣工验收管理制度体系。

21、 工程竣工资料管理 工程竣工验收管理 工程施工管理 工程竣工验收管理制度、分部分项工程验收办法、 隐蔽工程验收管理制度 工程施工现场管理制度、工程质量管理制度、工 程技术管理制度、材料设备管理制度 工程竣工资料管理规定 单位工程 验收 隐蔽工程 验收 分部工程 验收 分项工程 验收 图图 1-11 房地产企业工程竣工验收管理制度体系设计示例房地产企业工程竣工验收管理制度体系设计示例 13 营销销售规范化管理制度营销销售规范化管理制度设计概述设计概述 131 营销管理制度设计营销管理制度设计 房地产企业营销管理工作包括营销调研、营销策划、市场定位、销售定价、广告投放、 营销费用预算与控制等事项。

22、其制度体系设计如图 1-12 所示。 营 销 管 理 销售管理 营销规划管理 市场调研管理 营销策划管理 营销费用管理 营销计划管理制度、企业品牌管理制度 营销调研管理制度、市场分析管理制度、市场调查 作业规程、调研档案管理细则、营销信息管理办 法 营销策划管理制度、市场推广管理办法、广告策划 管理制度、促销策划管理办法、营销公关制度 广告投放管理制度、广告宣传管理制度、广告费用 预算制度、广告宣传品管理办法 请参考图 1-13 的相关内容 营销预算管理制度、营销费用管控制度、费用报销 管理制度 广告管理 楼盘项目管理 楼盘上市管理制度、楼盘定位管理制度、楼盘价格 管理制度 图图 1-12 房

23、地产企业营销管理制度体系设计示例房地产企业营销管理制度体系设计示例 132 销售管理制度设计销售管理制度设计 房地产企业销售管理工作包括销售人员管理、销售合同管理、销售会议管理、售楼中 心管理、销售提成管理、销售费用控制等事项，其制度体系设计如图 1-13 所示。 销 售 管 理 促销管理 销售任务管理 销售人员管理 销售团队管理 客户管理 招商管理 销售管理制度、销售计划与任务分配管理制度、销 售会议管理制度 销售人员管理办法、销售新人培训管理制度、销售 考核管理制度、销售奖金管理制度、职务晋升考核 管理制度 请参考图 1-14 的相关内容 促销活动管理规定、促销人员管理规范、促销宣传 品管

24、理办法 客户关系管理办法、客户接待管理制度、客户信息 管理制度 销售团队管理制度、销售团队考核制度、销售评比 管理制度 商业地产招商管理制度、招商合同管理制度 售楼中心管理 销售合同管理 销售合同管理制度、销售谈判管理制度、销售代理合 同管理制度 销售费用管理 销售费用预算制度、销售费用控制制度、销售费用 报销管理制度、销售提成管理制度 图图 1-13 房地产企业销售管理制度体系设计示例房地产企业销售管理制度体系设计示例 133 售楼中心管理制度设计售楼中心管理制度设计 房地产企业售楼中心的管理工作包括楼盘销控管理、客户接待管理、样板间管理、售 楼中心日常管理等事项，其制度体系设计如图 1-1

25、4 所示。 售 楼 中 心 管 理 日常工作管理 费用管理 楼盘销控管理 客户接待管理 样板间管理 楼盘销售管理制度、售楼人员日常工作规范、售楼人 员管理制度、售楼人员考核制度 客户接待管理制度、客户投诉管理制度、客户档案管 理制度、客户购房手续办理办法 样板间使用管理制度、样板间维护保养制度、样板间 报废回收制度 售楼中心考勤制度、售楼中心用水用电管理制度、售 楼中心销售宣传管理制度、售楼中心安全卫生管理制 度、售楼中心装饰管理制度 售楼中心费用预算管理制度、售楼中心费用控制办 法 图图 1-14 房地产企业售楼中心管理制度体系设计示例房地产企业售楼中心管理制度体系设计示例 14 投资融资规

26、范化管理制度投资融资规范化管理制度设计概述设计概述 141 投资管理制度设计投资管理制度设计 为加强投资管理工作，选择合适的项目，降低投资风险，确保投资报酬，企业应建立 一整套规范化的投资管理制度体系和工作程序，具体制度体系的设计如图 1-15 所示。 投 资 管 理 投资项目调研、可行性研究 投资决策 实施投资 投资过程监督 制定投资方案 投资收益管理 投资处置 投资调研管理制度、投资可行性分析制 度 投资决策分析制度 投资管理制度 投资管理制度 投资过程控制制度 投资收益分析管理制度 投资处理管理制度 编制投资报告 投资结果分析总结制度 图图 1-15 房地产企业投资管理制度体系设计示例房

27、地产企业投资管理制度体系设计示例 142 融资管理制度设计融资管理制度设计 房地产企业为规范融资管理工作，降低融资风险，确保企业正常运营，需建立一整套 规范化的融资管理制度体系和工作程序，具体制度体系的设计如图 1-16 所示。 融 资 管 理 财务状况分析 融资分析 融资决策 签订融资合同 资金使用管理 还款、偿付 执行融资方案 工作总结、报告 财务分析制度、资金需求预测分析制度 融资分析管理制度 融资决策管理制度 融资合同管理制度、合同评审制度 融资执行管理制度、融资过程控制制度 资金使用管理制度、资金变更使用制度 融资偿付管理制度、 融资工作总结制度、 图图 1-16 房地产企业融资管理

28、制度体系设计示例房地产企业融资管理制度体系设计示例 15 财务会计规范化管理制度财务会计规范化管理制度设计概述设计概述 151 财务管理制度设计财务管理制度设计 房地产企业依据国家有关财经法规，结合本企业具体情况和实际需要，采用文字、图 表等多样化的形式，针对财务组织管理、全面预算管理、资金管理、资产管理、成本控制、 会计管理、内部控制管理等工作，制定出一套具体的、可遵照执行的制度体系，具体如图 1-17 所示。 财 务 管 理 货币资金控制制度、采购业务控制制度、销售业务 控制制度、长期股权投资控制制度、对外担保控制 制度、成本费用控制制度、业务外包控制制度、内 部审计控制制度 资金管理 内

29、部控制管理 资产管理 会计管理 财务组织管理 财务预算管理 成本控制管理 全面预算管理制度、收入预算管理制度、费用预算 管理制度 货币资金管理制度、货币资金预算制度、现金管理 制度、银行结算制度、融资管理制度、投资管理制 度、资金运营管理制度、收入及利润分配制度 固定资产管理制度、存货管理制度、流动资产管理 制度、无形资产管理制度、财产清查制度、财产盘 点制度、物资管理制度、物资编码管理制度、定额 管理制度、价格管理制度 成本费用管理制度、采购成本管理制度、质量成本 管理制度、人力成本管理制度、销售费用管理制度、 管理费用管理制度、财务费用管理制度、差旅费与 会议费开支制度 财务体制管理制度、

30、财务部经济责任制度、财会人 员管理制度、财会人员工作交接制度 请参照图 1-18 的相关内容 图图 1-17 房地产企业财务管理制度体系示例房地产企业财务管理制度体系示例 152 会计管理制度设计会计管理制度设计 从会计管理事项的角度来看，房地产企业会计管理工作可分为会计人员管理、会计核 算管理、财务报告管理、财务分析管理、会计电算化管理、会计档案与票据印章管理等， 其具体制度体系的设计如图 1-18 所示。 会计核算管理制度、原材料核算管理制度、产成品 核算制度、低值易耗品核算制度、固定资产及在建 工程核算管理制度、成本核算管理制度 会计核算管理 财务报告管理 会计电算化管理 会计电算化管理

31、制度、会计电算化系统岗位责任制 度、会计微机管理规定 会计档案、票据 与印章管理 会计档案管理制度、会计报表管理细则、票据管理 制度、支票管理办法、发票管理制度、财务印章使 用与管理办法 财务分析制度、财务分析报告撰写规定 财务会计报告制度、会计报告质量考核办法 会计人员管理 会计出纳人员管理制度、会计人员监交制度、出纳 作业细则、会计稽核制度 会 计 管 理 财务分析管理 图图 1-18 房地产企业会计管理制度体系示例房地产企业会计管理制度体系示例 16 人事行政规范化管理制度人事行政规范化管理制度设计概述设计概述 161 人事管理制度设计人事管理制度设计 房地产企业人事管理包括人力资源规划

32、、岗位分析、招聘与甄选管理、培训管理、绩 效管理、薪酬福利管理、员工关系管理、企业文化管理等方面的工作，其制度体系设计如 图 1-19 所示。 人 事 管 理 薪酬福利管理 培训管理 绩效管理 人力资源规划 岗位分析管理 招聘管理 人力资源规划管理制度、人力资源部预算管理制 度 员工关系管理 岗位分析管理制度、职位管理制度、职位说明书编写 规范、岗位评估管理制度 招聘管理制度、面试管理制度、甄选录用制度、招聘 面试人员行为规范、招聘效果评估制度、试用期管理 制度、内部竞聘管理制度、招聘费用预算制度 培训管理制度、新员工培训制度、晋升培训管理制度、 培训讲师管理制度、培训课程管理制度、培训效果评

33、 估制度、培训费用控制制度 绩效管理制度、新员工试用期考核制度、晋升考核制 度、年度考核评比制度、绩效实施过程监督制度、绩 效面谈制度 薪酬管理制度、薪酬调整制度、奖金发放规定、业务 提成制度、员工提案管理制度、过节费管理制度、津 贴补助管理制度 劳动合同管理制度、离职管理制度、离职挽留制度、 离职面谈管理制度、工作交接制度、职业生涯管理制 度 企业文化管理 企业发展与战略培训制度、员工活动管理制度 员工日常管理 考勤管理制度、假务管理制度、加班管理制度、人事 档案管理制度、奖惩制度、体检管理制度 职业保护 体检管理制度、工伤管理制度、劳保用品管理制度、 施工安全培训管理制度 图图 1-19

34、房地产企业人事管理制度体系设计示例房地产企业人事管理制度体系设计示例 162 行政管理制度设计行政管理制度设计 房地产企业行政管理工作包括行政办公管理、文件档案管理、资证章管理、会议管理、 出差管理、食堂管理、宿舍管理、车辆管理等方面，其制度体系设计如图 1-20 所示。 行 政 管 理 食堂管理 资质、证书、印章 管理 出差管理 行政办公管理 文件档案管理 会议管理 办公用品采购管理制度、办公用品领用回收管理制度、 工作服管理制度、办公场地卫生管理制度 宿舍管理 收发文管理制度、档案管理制度、档案借阅管理制度、 公文编写发放细则 会议管理制度、会议准备制度、会议记录管理制 度 印章管理制度、

35、资质申请管理制度、资质（证书、印 章）章变更制制度 员工出差管理制度、差旅费报销制度 员工食堂管理制度、食堂卫生环境检查制度、食堂工 作人员管理制度、食堂采购管理制度、食堂服务质量 管理制度 宿舍日常管理制度、宿舍卫生环境检查制度、优秀宿 舍评比制度、门禁制度 车辆管理 车辆调度管理制度、车辆维修保养管理制度、车辆保 险管理制度、驾驶员管理制度、事故处理制度 行政费用控制 行政费用预算管理制度、行政费用控制制度、差旅费 报销制度 图图 1-20 房地产企业行政管理制度体系设计示例房地产企业行政管理制度体系设计示例 第第 2 章章 工程项目规范化管理制度工程项目规范化管理制度设计设计 21 工程

36、图纸工程图纸管理制度设计管理制度设计 211 图纸自审图纸自审管理办法管理办法 以下是某房地产开发公司的图纸自审管理办法，供读者参考。 房地产开发公司图纸自审管理办法房地产开发公司图纸自审管理办法 第第 1 章章 总则总则 第第 1 条条 为规范图纸自审工作，使图纸满足公司要求，提高会审工作质量和项目工作 效率，结合公司的实际情况，特制定本办法。 第第 2 条条 本办法适用于公司所有工程项目的图纸自审工作。 第第 3 条条 图纸自审工作由公司设计管理部负责组织，项目技术人员、相关职能部门人 员、主要工种班组长等参与执行。 第第 2 章章 图纸自审的内容图纸自审的内容 第第 4 条条 图纸自审前

37、，需审查各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符。 第第 5 条条 审查图纸说明、设计说明是否齐全，规定是否明确，相互之间是否矛盾。 第第 6 条条 审查平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。 第第 7 条条 审查图面上的尺寸，标高，预留孔、预埋件的位置，构件平、立面的配筋与 剖面等是否存在错误。 第第 8 条条 审查专业图之间、专业图内各图之间、图与表之间的规格、标号、材质、数 量、坐标、标高等主要数据是否一致，是否有“错、漏、缺” 。 第第 9 条条 审查施工图中各专业的设计人员是否已在会签栏目签字。 第第 10 条条 审查图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。

38、第第 11 条条 审查实现新技术项目、特殊工程、复杂设备的技术可能性和必要性。 第第 12 条条 审查采用的新材料以及特殊材料的技术性能资料是否齐备。 第第 3 章章 图纸自审记录图纸自审记录 第第 13 条条 设计管理部负责检查自审记录工作，图纸自审记录应包括对设计图纸提出的 疑问和对设计图纸的有关建议。 第第 14 条条 在图纸自审前，设计管理部需将自审结果反馈给设计单位，设计人员提早熟 悉图纸存在的一些问题，做好设计交底准备，以节省时间，提高会审的质量。 第第 4 章章 附则附则 第第 15 条条 本办法由设计管理部制定，解释权、修改权归设计管理部所有。 第第 16 条条 本办法自发布之

39、日起实施。 213 图纸资料管理办法图纸资料管理办法 以下是某房地产开发公司的图纸资料管理办法，供读者参考。 房地产开发公司图纸资料管理办法房地产开发公司图纸资料管理办法 第第 1 章章 总则总则 第第 1 条条 目的 为规范项目设计图纸的管理，便于施工过程控制，保证项目施工的顺利实施，同时为 工程索赔提供依据，特制定本办法。 第第 2 条条 适用范围 本办法适用于公司工程项目的所有设计图纸。 第第 3 条条 职责 公司设计管理部是技术图纸等相关资料的归口管理部门，设计管理部设专人（可兼职） 负责图纸的发放和归档工作。 第第 2 章章 图纸的评审图纸的评审 第第 4 条条 设计管理部组织各专业

40、工程师进行设计图内部评审工作。内部评审可根据图 纸内容分阶段进行评审。 第第 5 条条 工程技术部组织项目经理部、设计单位、监理单位、施工单位参与图纸会审 会议，充分熟悉掌握设计具体情况，解决会审中出现的图纸问题。 第第 6 条条 针对施工中碰到的各种问题，设计单位可进行设计变更，但须由公司设计管 理部、工程技术部审批通过。 第第 3 章章 图纸的发放与管理图纸的发放与管理 第第 7 条条 设计管理部负责从设计单位领取设计图纸。 第第 8 条条 图纸发送一般采用图文发送单的形式，设计单位草拟图文发送单，经设计管 理部经理审阅后签发。 第第 9 条条 项目技术负责人负责根据公司各部门提供的图纸需

41、求发放图纸。 第第 10 条条 一般情况下，施工图可按如下方式分配：项目施工单位 套施工图，项目 监理公司 套，项目各工种工程师 套。 第第 11 条条 施工图纸一经发放，不再回收，失去时效自动作废。 第第 12 条条 图纸管理人员需详细记录图纸接收与发放情况，设立设计图纸收发台账。 第第 13 条条 各专业技术人员领取图纸后，由领取图纸的人员负责保管，并在图纸的印章 边签名。一旦发现图纸乱堆、乱放、损坏或丢失，须对领取人（或保管人）进行处罚，每 丢失一张罚 元，并责令其将丢失的图纸复印一份。 第第 14 条条 作废图纸经项目总工程师同意后，由各领取人加盖“作废”章。 第第 15 条条 零星工

42、程图纸需经设计管理部经理在设计通知单上签字确认。 第第 16 条条 零星工程图纸发放标准为工程技术部、材料设备部各 1 份，领用人在设计 通知单上签收。 第第 4 章章 图纸的归档图纸的归档 第第 17 条条 项目竣工前，设计管理部图纸管理人员负责对各阶段设计图纸进行分项分类 存档整理工作。 第第 18 条条 项目竣工后，公司设计管理部做好项目竣工图纸的编制工作，将需存档的各 阶段设计图纸移交公司项目经理部图纸管理人员，配合完成项目资料存档工作。 第第 5 章章 附则附则 第第 19 条条 本办法由公司设计管理部制定，解释权、修改权归设计管理部所有。 第第 20 条条 本办法自发布之日起实施。

43、 222 工程结算管理制度工程结算管理制度 以下是某房地产开发公司的工程结算管理制度，供读者参考。 房地产开发公司工程结算管理制度房地产开发公司工程结算管理制度 第第 1 章章 总则总则 第第 1 条条 为加强对工程项目的结算管理，提高工程人员的成本意识，使工程项目的竣 工结算工作进入受控状态，特制定本制度。 第第 2 条条 本制度适用于工程结算的管理事项。 第第 3 条条 工程结算原则： 1实事求是的原则； 2维护收付双方的正当经济权益原则。 第第 2 章章 结算定额单价确定规范结算定额单价确定规范 第第 4 条条 结算定额单价以预算、合同及招标价为主，同预算项目相同的分项，单价必 须相同，

44、不得调整。 第第 5 条条 增加项目的结算单价按相应的定额单价套入。 第第 6 条条 设计中的分项工程在定额上既不能换算，又不能套用时，必须编制补充单价。 第第 7 条条 除定额说明容许换算外，其余不得任意调整。 第第 8 条条 土建部分的甲供材料需安装的项目计费直接在预算标书单价中扣出，不计任 何费用。 第第 9 条条 安装部分的甲供材料、设备需安装的项目不计取税金。 第第 3 章章 结算工程量确定规范结算工程量确定规范 工程量是工程结算的重要内容与依据，结算人员在计算工程量时，必须遵守以下规定。 第第 10 条条 必须严格计算规则，项目划分、计量单位、相关系数调整换算等内容必须严 格按公司

45、相关规定执行。 第第 11 条条 必须严格按图纸、随工签证和相关协议计算、计列单项工程量。 第第 12 条条 要在日常的工作中逐步总结影响结算及时性、准确性的主要矛盾，安排合理 的计算程序。 第第 13 条条 结合工作情况，整理汇总各种常用资料，使用常用的定额外标准、常用的计 算结果，分门别类记录在工作日志上，以备查。 第第 14 条条 依据施工图和竣工图，按实物工程量编制结算，任何计费都必须有据可查， 不得随意编列。 第第 15 条条 竣工结算的工程量，应以实际安装（验收规范标准）就位净值数量为准，不 得将“工地材料投入量”和“实际安装就位净值数量”混为一谈。 第第 4 章章 结算造价确定规

46、范结算造价确定规范 第第 16 条条 设计变更及现场签证分类计算并当月结算。 第第 17 条条 结算造价要求分项计算并编制分项汇总表，其计算公式如下： 结算造价=预算造价+设计变造价+现场签证造价+人工补差+材料差价+增加项目 第第 18 条条 工程结算需确定现场的实际情况、土壤的种类、放坡坡度、运距等。 第第 19 条条 工程结算需扣除甲供材料的多用材料费，扣除预算中的未施工项目的造价。 第第 20 条条 材料价差严格按项目经理部的材料限价进行调整。 第第 5 章章 工程竣工结算书编制规范工程竣工结算书编制规范 第第 21 条条 项目经理部预结算人员负责工程竣工结算工作。 第第 22 条条

47、主体工程项目应于承包商提供结算后的 2 个月内核对完毕，总体结算应在竣 工验收后的 5 个月内完成，其他工程项目应在乙方提供结算后的 30 天内核对完毕。 第第 23 条条 工程竣工结算书编制依据如下所示： 1竣工报告，交工验收资料； 2施工设计、竣工图纸、施工预算、承包合同； 3设计变更、材料代用申请； 4随工现场签证； 5工程委托书； 6材料市场价格资料； 7工程各项取费标准和双方协议等。 第第 24 条条 工程竣工结算书编制程序如下： 1项目经理部负责编制工程竣工结算工作计划； 2100 万元以上的工程，项目经理部预决算人员必须对原预算及不清楚的问题及时与 造价管理部联系； 3造价管理部

48、有必要进行关于前期预算编制问题的结算工作协调及配合； 4收集并整理结算依据，包括分项工程的材料设备限价价格表、图纸、设计变更、现 场签证、涉及造价的会议纪要、图纸部分未施工项目的记录、付款及待垫款、甲供材料设 备的领用清单、承包商的结算报价等； 5项目经理部预决算人员负责工程量的计算，并与承包商进行核对； 6项目经理部预决算人员单列清理甲供的预算工程量及承建商超领用量的扣款表； 7确定结算造价后，10 万元以上的工程报造价管理部进行核定。 第第 25 条条 进行工程竣工结算时，项目经理部应核实竣工图纸的完整性。 第第 26 条条 项目经理部需提前选择供电、自来水、煤气、电话工程结算，便于承包商

49、配 合业主入住的“四通”工作。 第第 27 条条 工程竣工结算书的主要内容包括以下三个方面： 1编制说明，包括工程概况、编制依据、经济分析及其他需要说明的问题； 2竣工结算书的主要内容，包括竣工图、工程量、机械台班费、人员费、材料费、各 种工程签证等； 3工程结算的分析。 第第 28 条条 工程竣工结算书必须经项目经理部预算人员及造价管理部人员相互交叉审核， 经审核后的造价方可作为最终的结算价。 第第 29 条条 项目经理部建立“承包商的结算报送及审核情况登记台账” ，便于时间的掌 握及责任的界定。 第第 30 条条 项目经理部预算人员必须建立“三方及甲供材料的领用及付款台账” ，对领 用单的

50、原件进行存档，便于结算扣减。 第第 6 章章 附则附则 第第 31 条条 本制度由造价管理部拟定，并由造价管理部负责解释和修改。 第第 32 条条 本制度经总经理审批通过后，自颁布之日起实施。 227 工程尾款支付工作规定工程尾款支付工作规定 以下是某房地产开发公司的工程尾款支付工作规定，供读者参考。 房地产开发公司工程尾款支付工作规定房地产开发公司工程尾款支付工作规定 第第 1 条条 目的 为确保工程尾款的正确支付，避免产生遗留问题，结合公司的实际情况，特制定本规 定。 第第 2 条条 相关定义 工程尾款是指工程完工并已完成结算程序，但还未支付的款项，包含质保金和除质保 金外的其他款项。 第

51、第 3 条条 适用范围 本规定适用于所有已经结算审核的工程（除零星工程以外） 。 第第 4 条条 职责 1项目经理部对工程质量扣款、保修情况、工程档案资料的上交情况作最后确认。 2财务部负责工程尾款的审核与支付工作。 第第 5 条条 工程尾款支付原则 1按合同主体分类管理。 2减少对公司当前进行的其他项目的影响。 3考虑减少公司风险和保护公司的信誉。 4根据资金状况制订支付计划并有效执行。 第第 6 条条 工程尾款支付确认 工程结算经造价管理部审核完毕后，造价总工程师在填写“付款申请单”之前，必须 先办理“工程尾款支付确认单” ，该确认单作为办理结算付款的前提条件。 第第 7 条条 工程检查

52、根据“工程尾款支付确认单”的要求，由造价工程师到相关单位办理有关手续，再次 确认该工程已无任何质量、保修上的扣款。如果有扣款，则应开出扣款单，以便在尾款中 扣除，并以加盖相关单位公章为准。 第第 8 条条 工程档案管理 为保证完整工程档案，项目工程师应到档案专管人员处再次核实归档情况，并签署意 见。 第第 9 条条 “工程尾款支付确认单”管理 项目经理部在办理完“工程尾款支付确认单”后，方可办理付款申请，该确认单即作 为尾款付款申请的附件，一起上报公司财务部。 第第 10 条条 本规定由公司造价管理部制定，解释权、修改权归造价管理部所有。 第第 11 条条 本规定自发布之日起开始实施。 231

53、 项目招标管理制度项目招标管理制度 以下是某房地产开发公司的项目招标管理制度，供读者参考。 房地产开发公司项目招标管理制度房地产开发公司项目招标管理制度 第第 1 章章 总则总则 第第 1 条条 目的 1规范公司的招标活动，加强公司对招标工作的管理。 2合理评估投标公司，选择与工程项目匹配的承包商。 3保证开发项目的质量、工期，降低开发成本，提高公司的投资效益。 第第 2 条条 适用范围 本制度适用于本公司所有分包工程、工程监理及所有甲供、乙供（包括三方合同）的 工程材料采购、设备采购。以下情况除外。 1工程造价在 5 万元以下或者采购材料设备在 1 万元以下的。 2明码实价的商品以及垄断经营

54、项目。 3经公司总经理批准的其他项目。 第第 3 条条 招标原则 1全面招标原则，凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位。 2整体招标原则，禁止将项目肢解或化整为零，以规避招标的行为。 3事前预算原则，施工类工程在招标前，应先根据施工图预算书编制标底。 4资质审查原则，所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位 才有资格参加项目投标。 5合理低价中标原则，选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低 且合理的那家。 6公平、公正、公开原则。 7保密原则，要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以免影响招标 的公正与效果。 第第 2 章章 招标管

55、理组织及其职能招标管理组织及其职能 第第 4 条条 招标管理组织 公司的建设工程招标工作由本公司招标工作领导小组负责实施。 第第 5 条条 组建招标工作领导小组 公司招标工作领导小组是公司招标工作的决策机构，由总经理负责组建。招标工作领 导小组的成员一般应包括总经理（可授权） ，主管副总，项目开发部经理及项目管理人员， 工程技术部经理及专业人员，造价管理部经理及专业人员等。 第第 6 条条 招标工作领导小组的主要职责 1确定招标方式。 2审定招标计划和招标文件。 3确定单价合同、总价合同或其他合同形式。 4确定投标单位。 5确定评标专家组人数及其成员。 6确定中标单位。 第第 7 条条 相关职

56、能部门职责 1项目开发部的主要职能 （1）提出详细的招标要求（如承包单位、材料设备的进场计划和技术要求） 。 （2）全过程参与招标工作（主要是会审工作） ，并督查招标工作的进展。 2工程技术部的主要职能 （1）投标单位资质预审，建立合格承包商数据库。 （2）编制招标文件，发标，评技术标，控制整个招标工作进度。 （3）负责招标资料的收集、整理、归档、保存。 （4）负责会务安排。 3造价管理部的主要职能 造价管理部主要负责编制标底、接标、参与开标、评经济标、谈判。 第第 3 章章 招标方式的选择招标方式的选择 第第 8 条条 选择招标方式 本公司建设工程的招标方式一般采用公开招标、邀请招标、定向招

57、标（又称为协商议 标）三种方式。 1单项工程发包、重要单位工程发包采用公开招标的方式进行。 2有特殊要求的单位工程发包和分项工程发包可采用邀请招标、定向招标的方式进行。 第第 9 条条 公开招标 1公开招标的定义 公开招标即由公司通过报刊、电视、广播等形式公开发表招标公告，邀请不特定的法 人或其他组织参加投标。招标公告的主要内容包括工程项目的名称、建筑面积、建筑结构 与设备安装特征、质量要求、招标投标日期等。 2实行公开招标的工程发包由项目开发部经理牵头，项目开发部组织招标活动。 3公开招标必须有三家以上的投标单位参与竞标，但下列情况除外。 （1）金额（工程造价）在 5 万元以下的工程可按照“

58、货比三家、合理低价”的原则， 通过对承包商进行考察，报公司招标工作领导小组批准后确定承包单位。 （2）某些经过公司审批已确定了长期合作伙伴关系的工程。 （3）某些垄断工程。 第第 10 条条 邀请招标 1邀请招标的定义。 邀请招标是公司根据工程特点，有选择地向有限的几个特定法人或其他组织（具有承 担该工程能力的企业）发出招标通知，邀请其前来投标。 2邀请招标的使用范围。 邀请招标是建立在公司招标工作领导小组根据所掌握的情报资料，已经得知被邀请的 企业在社会上有一定的信誉和实力，曾承担过类似的工程项目，施工技术、施工经验和信 誉都比较可靠，工程质量和进度能基本上得到保证。 第第 11 条条 定向

59、招标 1定向招标的定义。 定向招标是指经建设主管部门同意后，直接选定本公司所熟悉并信任的施工承包企业， 并与之进行协商，达成协议后签订合同的招标活动。 2定向招标的适用范围。 因定向招标方式没有竞争性，一般适用于某些专业性较强的工程，以及急于开工、没 有充足时间组织招标竞争的工程。此外，因政策等特殊原因，承包商目前处于垄断地位时， 也适合采用定向招标这一方式。 第第 4 章章 项目招标前期准备项目招标前期准备 第第 12 条条 制订招投标工作计划 1项目开发部根据项目的总体安排，提出项目招标工作计划。 2项目招标工作计划报经招标领导工作小组审查，报经公司董事会通过后，应严格贯 彻执行。 第第

60、13 条条 招标登记 1凡按规定应实行招标的建设工程，项目开发部均应到市招标办进行招标登记。 2项目开发部报建人员应牵头落实招标前的准备工作，具体包括以下 5 个方面。 （1）去有关部门办理建设用地规划许可证。 （2）实现“三通一平” 。 （3）落实建设工程所需外部市政、公用设施条件。 （4）组织有证设计单位完成施工图。 （5）进行施工图预算或设计概算，并向有关部门领取建设施工许可证。 第第 14 条条 招标文件编制与报批 1项目开发部牵头组织编制招标文件，其具体内容包括以下 5 个方面。 （1）招标工程综合说明。 （2）确定招标方式，招标方案报董事会审查确定。 （3）材料设备部确定甲供材料范