房地产项目开发成本控制措施[1](1).doc

1、谢金雄区域项目管理手册一一成本管理房地产项目开发成本控制措施.、八、-刖言随着经济的发展和房地产市场的开放，房地产建设市场的竞争越来越激烈。国家宏 观调控也在进一步加强，在开发项目过程中，以最低的成本获取最大的社会效益和经济 效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理与控制的目的是:在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其管 理必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。怎样有效地 控制成本，我想从以下方面进行浅述：一、成本控制的意义房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是 指每次开发的项目

2、均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个 特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选 择，形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低，其成本管理则是一个 十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经 济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。房地产项目的开发一体化程序为：选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服 务六个阶段；但就项目开发建设分四个阶段：一是策划阶段；二是设计阶段；三是施工 阶段；四是保修服务阶段。二、房地产项目的主要成本构成房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析

3、一下房地产开发 项目的成本构成。1 项目前期阶段的成本。这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析，综合论证和 决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这 期间直接发生的各项支出，对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段 的成本占总成本的比例较低，一般不会超过 4%。此阶段的成本主要是指项目开发前的 市场调研、可行性研究等开发费用，为了保证项目的成功，应加强此阶段的工作。2 土地、土建、设备费用。土地费用是评价一个项目是否可行和预期利润的最主要的经济指标。房地产开发企 业获取土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。随着国家对土

4、地宏观管理政 策的加强，通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。但土地、土建、设备费用是房 地产开发成本的主体内容，大致占总成本的 80%其中最重要的是土地费用，约占总成 本的30-40% 土地费用是评价一个项目是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。 土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。我们在决定是否开发一个项目前， 必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、 商店等生活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中有

5、些虽然属于押金性质，如档 案装订金、劳保费、绿化保证金等，但由于种种原因，企业难以全部收回。这类收费项 目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行， 任意性很强， 收费标准偏高。这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一 块，一般占项目总投资的10-15%。3项目设计与计划阶段成本。具体包括项目设计、计划成本，招标投标成本和施工前准备成本。如工程勘察（测量）费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察 招标管理费、勘察设计监督管理费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污 水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理 “四源，接

6、用手续、人防、消防审核费用等。 4项目施工阶段的成本。这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用 为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调 费、绿化建设费等。施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场 管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费 等。5 管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种 费用，它包括：管理人员的工资差旅费用、办公费、保险费、职工教育费等。在整个成本中所占的比例一般为2 %左右。6 贷款利息。房地产属于资金密集型行业，因

7、此必须借助于银行的信贷资金，在开发经营过程 中通过借贷筹集资金而应支付利息，贷款利息也成为开发成本的一个重要组成部分。但 是对于具体的企业、具体的项目，它所占成本的构成比例相对不稳定。7 .税费。与房地产开发建设有关的税收包括：房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值 税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等，根据项目 的不同，税费略有差别，除所得税外一般占销售收人的 7%8.其它费用。它主要包括：宣传费用、各种不可预见费用，在成本构成中一般为5%左右。三、房地产开发项目成本控制措施1、项目策划阶段成本控制此阶段是开发项目的成败关键，一个项目策划的好坏最终对成本和

8、效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址（地段、地块的选择）和项目建设方案。 在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（拆迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。 接着是建设方案的确定，当建设地点特定后，对开发成本和效益尤为重要，通常的作法 是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区 （或区域）的总体规划设计、功能、 配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标 （投资估算），在方案评定时由技 术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱 佳的方案，或是技术方案特佳

9、而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指 标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防 止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。2、设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采 用国家和省级的设计标准，因为项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设 工期的长短，而且也影响建设项目的使用价值和投资收益，因而设计阶段对项目投资的 影响最大。碧桂园企业都有自己的设计公司，更应该有效加强设计理念的合理性与科学 性，有效控制设计规划方案，对项目成本所带来的影响。据经验统计，在初步设计阶段, 影响项目投资的可

10、能性为75%95%;在扩初设计阶段，对工程造价的影响只占工程总 造价的35%75%;在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%一 35%。很显然, 项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据以往所开发的项目统计， 设计费一般只占建安工程总造价的I %左右，但正是这I %的费用，对工程造价的影响 却占75%以上。按价值工程的理论来说，加大设计费的投入可以降低建设项目的成本， 即增加10%的设计费可节约5%的总工程造价。在资金有约束的情况下，我们也可以采用限额设计，控制开发项目的成本投入。实 行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口，又能促使设计师采用更经济合理的设计方案，

11、从而避免了设计的随意性。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容， 均要通过计算来确定。保证有效的成本管理，并着重考虑以下两点：(I)设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的 调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算，作为初步设计控制的 依据。(2)初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预 算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。3、工程招投标阶段的成本控制。建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建 设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证

12、中标价的合理性， 防止不合理或非实质性报价中标，在开发的酒店、住宅中所用的高低压设备、电缆、消 防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬 标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参加投标的企 业及材料商中选取3家4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度 的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。投标的程序是： 先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价 幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方一定的 时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，

13、迫使企业尽量压缩自己的利润空间。4、施工阶段的成本控制。质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。但目前的监理公司素质参 差不齐，部分工作只是停留在质量控制这个层面上，因而成本控制还是由建设单位决定。 因此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最主要的就是 加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行 性、工程造价上的经济性进行审核，将工程变更尽量控制在施工之前。施工阶段的成本控制工作主要包括：(1) 编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；(2) 熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对

14、象;(3) 对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更；(4) 详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证；(5) 做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能 发生的索赔提供依据。(6) 定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；(7) 及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化；(8) 注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。5、工程预决算的成本控制。在工程预决算方面，项目的成本控制应引进投资监理的概念。具体的操作方法是：(1) 在决策和设计过程中，编制投资概算及预算。(2) 参与材料定

15、价工作，根据市场材料单价调查，控制主要材料的价格，尤其是装饰、 安装工程材料的价格。(3) 对影响工程造价的设计变更、签证，从专业技术需要的角度，提出合理化方案，进 行筛选比较。(4) 由项目部统一组织下，办理中间结算价格和竣工结算价格，并由造价部出具工程 造价审核报告。(5) 在下一步的项目开发中，还需进行建设工程全过程的造价监控，确保投资价款的合 理使用，最大限度地发挥建设工程的投资效益。6、保修服务阶段的成本管理与控制保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工 作，则可以将保修费用降到最低水平。(I) 作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、施工单位和用

16、户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。（2）加强物业管理公司的素质教育及管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和 维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。四、成本控制总体上应注意的问题1、成本控制的综合性成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源 消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现， 例如为了降低成本而降低质量要求，结果可能因为质量问题而造成返工或停工，拖延工 期，不但达不到降低成本的目的，也会损害项目的整体功能和利益。因此，在项目实施 过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控制

17、同步进行。实践证明，成本的 超支通常并非成本控制本身的问题，而是由于目标的调整或是其他因素造成的，这些问 题通常不是靠单独加强成本控制就可以解决的，还需要通过合同控制、技术措施、管理 措施来综合解决。因此，当采取某项成本控制措施时，要考虑这项措施是否会对其他的 项目目标控制产生不利的影响。如在采用限额设计进行成本控制时，一方面要力争使实 际的房地产项目成本限定在成本额度内，同时又要保证项目的功能、使用要求和质量标 准，这种协调工作不可或缺。2、成本控制的全面性房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对具体的房地产项目费用

18、组成实施控 制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；要对房地产项目结构内 的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他 项目的成本控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制；对费用发生 的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。3、加强企业内部成本管理体系的建设（1 ）建立企业内部成本控制管理组织机构成立一个强大的成本控制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常 组织学习和培训，提高内部的整体素质和管理水平，总结经验、创新科学，成为一支真 正有实力的、专业性的管理团队。（2）健全成本管理制度、制定管理目标健全成本控制管理制度

19、、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范 化的管理模式。制定成本控制管理目标：从一个项目建设开绐，首先要针对项目建设开发的特点、 投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的 情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成 本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制，使之达到“行之有效”。（3）强化企业内部的成本控制管理项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的 成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位 员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员

20、工利益成正比的分配制度，落实成本管 理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为 中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到 企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主 人翁意识。4、项目立项阶段，作好目标成本预测进入项目立项阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格 主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。 在项目方案设计、产品定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格 采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本， 再将目标成

21、本按期间费用和开发成本 进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用 标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可 预见性和可控性。5、项目设计成本控制的注重事项房地产项目设计一般可统分为方案初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标 成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本 管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计 阶段应具体抓好以下几方面的工作：（1）项目设计委托时，要向设计单位及

22、设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计 资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特 别要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设 计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。（2）初步设计完成后，要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分 重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是 否经济合理。这里的“合理”包含两种意思；一是布局是否合理，比如户型，是否充分 考虑在最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要，环境艺术配套设施，是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售

23、的主要因素，因为我们在销售过程中发 现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济 性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的 悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不 求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正 及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要从新进行 成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。（3）施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。在设计过程中，有些工 程设计人员只注重设计“质量”及设计期

24、限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重 大影响。因此在这一环要十分注重，不可忽视。比如：a、基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免 在施工时出现超深或返工现象。b、结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单 独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是十分 浪费的。c、安全系数取值偏大。比如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。 这些都将对设计结果产生很大的影响。d、结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。以上设计毛病是控制工 程成本不可忽视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外

25、，还要专门 组织专业管理人员对施工图进行认真和细致的审查，对施工图中存在影响工程质量、图 纸错漏、使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正，避免不必要的 损失及浪费。6、项目实施阶段，可以从以下几方面考虑（1）工程预算成本控制。通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工 程发包前进行施工图预算，此时图纸文件实际上已经定局，施工图预算只要是按照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造价。在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地、客观地按照图纸计算工程量，要做到 项目不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对 图纸看得比较仔细且善于发现问题， 这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进行记录并 在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正， 避免在施工中出现过多的设计变更而造 成建安成本增加。此外，在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑 市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原则上是根据当地政府公 布的当期材料信息价