成都华阳中奥华地块项目可行性研究报告(初步)

1、成都市华阳街道东寺社区中奥华地块项目可行性研究报告（初步）编制单位：成都公司投资发展部编制日期：二零一零年三月目 录第一章 项目概况3一、项目名称3二、项目背景3三、宗地位置3四、用地权属及规划控制要点4五、地块现状5六、交通及配套6第二章 项目操作方式及条件7一、项目权属7二、法定手续8三、土地价格8五、地价支付情况8六、操作方式8第三章 区域市场分析8一、区域经济分析8二、区域土地市场分析9三、区域房地产市场情况11四、可比性楼盘分析121、新鸿基悦城122、河畔新世界133、南湖国际社区144、双华麓港16五、项目优劣势分析171、优势172、劣势183、机会184、威胁18六项目及产品

2、定位181、项目定位182、功能定位183、产品定位184、客户定位19第四章 概念设计分析19一、总体规划平面图19二、主要技术经济指标20第五章 项目开发及销售计划21一、项目开发计划21二、项目销售计划222、项目销售计划22第六章 投资收益分析22一、建安成本估算22二、经济效益分析23第七章 结论及建议24第一章 项目概况一、项目名称成都市双流华阳东寺社区“中奥华天府大道项目”。二、项目背景项目地块为双流国土局于2008年1月20日至2008年2月1日挂牌土地，挂牌价160万元/亩（楼面价480元/），成都中奥华实业在地块挂牌期内以起始价160万元/亩（楼面价480元/）竞得该地块。

3、目前中奥华已与双流国土签订土地出让合同，但地价款并未全额付清，目前中奥华对该项目报价为345万元/亩，外加3000万元的土地出让金返还成本（908元/）。该地块基本用地指标如下：宗地位置净用地面积（亩）代征地面积（亩）用地性质土地使用年限规划设计条件容积率建筑密度建筑高度(米)绿地率华阳街办东寺社区（南邻大连海昌极地海洋世界）275.71亩道路：68绿地：32.48商业兼容住宅（商业：住宅35：65）商业40年、住宅70年商业2.0居住5.0商业50%居住25%建筑物制高点应满足机场航空限高要求。商业无要求；居住25%三、宗地位置项目地块位于华阳街办东寺社区，临天府大道，大连海昌极地海洋世界项

4、目北侧，距市中心约15公里，距双流国际机场约12公里，距地铁一号线（2010年10月试运行）科技园站约1.5公里，未来的地铁一号线延长线（规划中）位于该地块对面。项目地块四、用地权属及规划控制要点项目为成都中奥华实业有限公司于2008年2月1日通过土地摘牌方式取得，取得单价160万元/亩，总价44113.60万元。地块总占地面积275.71亩，土地用途为商住用地，详细规划指标见下表(按照商业：住宅=35：65)：项目规划指标序号内容单位规划指标1总用地面积1838082容积率商业2.0，住宅5.03总建筑面积1,080,505.414建筑覆盖率商业50，住宅255绿地率住宅25%，商业无要求6

5、建筑高度或层数m主体建筑高度不小于100m9车位数个664110退红线要求按照成都市规划管理技术规定五、地块现状目前该地块仍未完全拆迁完毕及场平。项目地块西临天府大道，北靠规划的市政体育馆，南临大连海昌极地海洋世界项目。 西地块东地块地块内部 六、交通及配套（一）交通状况1、主干道：西临天府大道、东接红星路南延线2、轨道交通：地铁一号线延长线终点站（预计2010年底建成通车）3、主要公交线路：501路、804路（二）生活配套1、商业：欧尚超市、宜家家居、伊藤洋华堂、苏宁广场、凯丹购物广场、远大购物中心、新国际会展中心、美美百货2、休闲：新益州公园、成都海洋乐园、成都歌剧院、极地海洋世界、湿地公

6、园、华纳梦幻岛乐园、成都港、南天府广场、市政体育馆、麓山高尔夫球场、世纪生态公园3、医院：成都市第一医院、中德巴伐利亚国际医院、双流第二人民医院、中奥国际医院、宋庆龄华西妇女儿童医院4、学校：成都市试验外国语学校西区、光亚国际学校、美视国际学校 第二章 项目操作方式及条件一、项目权属本项目地块由成都中奥华实业于2008年2月1日通过土地挂牌出让取得。二、法定手续成都中奥华实业在地块挂牌出让成交后已与双流国土签订土地出让合同，目前没有查核到对方的国有土地使用权证及用地规划许可证等证照。三、土地价格 成都中奥华实业通过挂牌出让竞得价格为160万元/亩（480元/）；目前报价为345万元/亩外加30

7、00万元土地出让金返还成本（980元/）。五、地价支付情况本项目地块挂牌出让总价为44113.6万元，竞买保证金为1.4亿元，成交后已自动转为地价款。地块是在2008年2月通过挂牌出让，按照当时土地挂牌交易的一般流程，出让方即双流国土局要求土地竞得方在签订正式出让合同时支付总地价的30（保证金自动转为地价款），3个月内支付总地价的30，剩余地价须于6个月内付清，付清地价款时间最迟不超过签订正式出让合同之日起一年。六、操作方式 收购持有本项目地块之项目公司（中奥华打算重新注册一个新的项目公司来持有该地块）。第三章 区域市场分析一、区域经济分析成都2001200220032004200520062

8、0072008年平均复合增长率 01-08*人口数量（万人）1,0201,0291,0441,0591,0821,1031,1121,1251.4%人口增长0.6%0.8%1.5%1.4%2.2%2.0%0.8%1.1%-gdp（亿元）1,322.11,488.81,705.32,031.12,370.82,7503,324.43,901.016.7%gdp年增长率14.3%12.6%14.5%19.1%16.7%16.0%20.9%12.1%-人均gdp（元）13,00414,53616,45419,30722,13924,92326,52730,85513.1%第一产业（亿元）119125

9、13716818219523627012.4%第二产业（亿元）4905596528061,0071,2131,5041,81720.6%第三产业（亿元）7138059161,0571,1821,3441,5851,81414.3%固定资产投资额（亿元）5827028631,0571,4581,9002,3953012.9 26.5%固定资产投资增长率22.3%20.6%22.9%22.5%37.9%30.3%26.1%25.8%-实际利用外资（亿美元）2.63.74.33.85.57.611.422.536.1社会消费品零售总额 （亿元）6287107768811,0051,1551,3571

10、,62214.5%人均可支配收入（元）8,1288,9719,64110,39111,35812,78914,84916,94311.1人均消费支出（元）6,8016,8747,0578,9979,64210,29411,703n/a9.5旅游总收入（亿元）15217518322828734041437613.8%国内旅游人数（万人）2,5802,8902,8443,2153,6204,0044,2544,1056.9%入境旅游人数（万人）34.640.122.740.9505878.6505.4%二、区域土地市场分析 土地成交情况（商住用地）最近一年华该区域无新地块通过招拍挂方式成交，201

11、0年1月份蓝光地产通过股权并购方式取得该地块，取得价格为500万元/亩。地块具体用地指标见下表：序号土地位置净地面积（）用地性质成交价（万元/亩）总价（万元）容积率楼面价（元/）成交时间受让方1华阳街办（中奥华地块对面四川开关厂）113，333.9（合170亩）住宅兼容商业（兼容比例30）50085,0005.01,5002010-1成都蓝光地产三、区域房地产市场情况成都物业市场20012002200320042005200620072008年平均复合增长率房地产投资 （亿元）17120324530945261991091327.04商品房施工面积（万平米）1,9912,2192,7172,9

12、383.3224,8576,57010,99527.65商品房竣工面积（万平米）8169571,0188637631,2031,0622,44616.98商品房销售金额（亿元）13016220330639658095762725.20商品房销售面积（万平米）7018169661,1291,1301,5912,2431,2748.912001年至2008年，成都房地产投资总体保持高速增长，复合年均增长率为27.04%。从投资额来看，2008年的全年投资额仍将保持在较高的水平，2008年相比2007年出现了小幅增长，房产市场趋于成熟。2001-2008年，成都商品房施工面积一直保持快速上涨趋势，年

13、均复合增长率为27.65%；2001-2008年成都商品房竣工面积也保持了较快的增长，年均复合增长率为16.98%；2008年，成都商品房竣工面积为2,446万平米，增长近一倍。从整体市场的情况来看，2008年以来的施工面积由于市场惯性仍然保持较高的增长速度，超过过去7年的平均值；而从竣工面积来看，2008年则表现出历年来最高增长幅度。2001-2008年，成都市商品房销售面积年均复合增长率为8.91%；销售金额年均复合增长率为25.2%。2008年，成都商品房销售面积为1,274万平米，下降43.2%；销售金额为627亿元，下降34.5%。2008年，受到地震和宏观经济环境变化的影响，成都商

14、品房销售面积和销售金额出现了大幅下降，但商品房销售金额与2006年相比仍保持较高水平，2009年以来成都商品房销售面积和价格已在逐步回调。四、可比性楼盘分析1、新鸿基悦城 项目概况占地面积: 190,104.17 （约285亩）总建筑面积: 730,000总户数:4000户容积率：3.84产品形态：26-32高层住宅车位配比：1:1.12规划方式：园区小景依托极地海洋公园，呈半围合式规划布局主力户型区间：130-240销售情况开盘时间：2009年4月成交情况:月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)2010年02月2,198127,23115,890,0802010年01月

15、4,546287,49634,075,8902009年12月33,0442166,359210,137,1002009年11月9,689655,85056,682,6502009年10月8,668615,38046,628,6002009年09月7,732515,73844,370,0502009年08月4,642296,07328,191,8002009年07月7,016455,56339,029,0202009年06月4,741295,73227,177,6302009年05月7,170455,56739,915,480总计89,446581542,098,3002、 河畔新世界 项目概况

16、项目总占地面积: 1,000,000 （约1500亩，一期约280亩）项目总建筑面积: 3,000,000一期总户数: 3500户容积率：3.0 一期产品形态：27栋三层高双拼别墅 , 8栋18层中高层电梯住宅 , 15栋33层高层电梯住宅 , 3栋50层超高层电梯住宅，沿府河规划，层间空间组合保证最大化观景效果车位配比：1:1.0规划方式：沿府河规划，层间空间组合保证最大化观景效果主力户型区间：140-360销售情况 开盘时间：2008年4月成交情况：月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)2010年02月4,599246,48429,817,2202010年01月10,

17、800527,34879,354,7102009年12月11,750586,85280,515,7802009年11月9,966565,09250,743,9602009年10月3,386167,45125,231,2902009年09月5,593324,71026,346,6902009年08月3,654205,91521,612,7302009年07月5,053275,82129,416,6802009年06月2,659145,17013,746,0602009年05月3,688215,13018,919,9802009年04月38425,0031,921,2312009年03月32324

18、,7701,539,3292009年02月20814,645967,1772008年12月42825,5052,356,4052008年10月67245,8213,911,3402008年08月346116,8995,855,2702008年06月52935,5672,946,4472008年05月1,33585,6687,569,330总计65,373343402,771,6293、 南湖国际社区 项目概况项目总占地面积: 366668.50 （约550亩）项目总建筑面积: 1500000（四期760,996）四期总户数: 2200户容积率：5.0 四期产品形态：8栋34层高层车位配比：1:

19、0.7规划方式：南湖国际度假风情区的外部自然景观和度假区的商业休闲配套，做围合式布局主力户型区间：120-280销售情况(整体) 开盘时间：2008年11月成交情况：月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)2010年02月27,0342075,545149,913,4002010年01月47,4363635,471259,536,6002009年12月60,0834395,313319,207,6002009年11月52,8844534,975263,112,3002009年10月14,9591354,81872,075,6502009年09月89,7738274,0643

20、64,822,9002009年08月18,4881714,79188,580,3402009年07月33,9622884,951168,153,7002009年06月47,0033874,845227,720,6002009年05月74,2346664,819357,754,4002009年04月10,9401184,68151,207,5702009年03月16,3681814,56774,758,0802009年02月15,5521654,60471,595,1002009年01月19,3261984,50887,114,7802008年12月17,4821814,53479,265,47

21、02008年11月2,982304,70914,043,000总计548,5064,8092,648,861,4904、 双华麓港 项目概况项目总占地面积: 102,040.82 （约153亩，一期占地100余亩）项目总建筑面积: 500,000一期总户数: 1325户容积率：4.9 一期产品形态： 1栋25层高层;2栋26层高层车位配比：1:0.7规划方式：由3栋高层住宅半围合而成主力户型区间：70-132销售情况 开盘时间：2008年1月成交情况：月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)2010年02月4,599246,48429,817,2202010年01月10,8

22、00527,34879,354,7102009年12月11,750586,85280,515,7802009年11月9,966565,09250,743,9602009年10月3,386167,45125,231,2902009年09月5,593324,71026,346,6902009年08月3,654205,91521,612,7302009年07月5,053275,82129,416,6802009年06月2,659145,17013,746,0602009年05月3,688215,13018,919,9802009年04月38425,0031,921,2312009年03月32324,

23、7701,539,3292009年02月20814,645967,1772008年12月42825,5052,356,4052008年10月67245,8213,911,3402008年08月346116,8995,855,2702008年06月52935,5672,946,4472008年05月1,33585,6687,569,330总计65,373343402,771,629五、项目优劣势分析1、优势l 交通便利l 项目占地面积较大（275亩），地块形状规整，适于开发城市综合体，产品形态丰富，一期推出住宅产品面积区间在区域内有一定优势，soho产品能弥补市场空白点l 紧临极地海洋公园2、劣

24、势l 位于南延线末端，区域发展较不成熟，配套有待完善3、机会l 国际城南的区域定位，政府的着 力规划，区域内各项目强力的推广l 南延线大量企业陆续进驻，需求加大l 极地海洋公园2010年6月正式呈现l 区域需要大体量的商业商务配套4、威胁l 区域内品牌项目云集，竞争激烈l 区域内住宅项目、商业商务项目放量巨大，供需矛盾突出l 政府南迁计划未定，如政府南迁计划落空，则区域发展后劲不足六项目及产品定位（假设住宅用地面积：商业用地面积=65：35）1、项目定位“领秀南城”：定位为城南首席国际都市综合体2、功能定位 居住功能： 中高档都市理想居 商务功能： 优质写字楼 四星级酒店 soho商务公寓 商

25、业功能： 特色商业街 配套服务设施 休闲娱乐经营 主题式购物中心3、产品定位物业形态高层住宅soho街铺写字楼裙楼商业酒店经营模式销售销售销售销售租赁持有面积（万平米）58620211000019023672003600015000售价/租金（一期：元/平米）70006500150008000一楼100二楼60404、客户定位南部新城生活圈层客户群体的主要组成是： 偏爱居住在城南的中青年群体 工作在城南cbd商务区域的商务精英人群 异地看好城南发展前景的投资养老客户 城南旅游休闲消费本地和异地客群这些购房者的共同特征是： 年龄特征：30-45岁 国籍特点：成都本地人占比60%，外地人40%，主

26、要是换房需求 收入特点：年收入10万元以上 职业特点：主要是在城南工作的中高端商务人士、企业雇员及公务员第四章 概念设计分析（假设住宅用地面积：商业用地面积=65：35）一、总体规划平面图二、主要技术经济指标项目规划指标(容积率：)项目名称序号内容单位规划指标1总用地面积183,807.00 1.1 其中：建设用地面积183,807.00 1.2 绿地面积1.3 道路用地面积1.4 广场等用地面积1.5其他2容积率住宅5.0,商业3.73总建筑面积1,080,505.41 3.1住宅（高层公寓）586,202.00 3.2商业247,223.00 3.2.1soho110,000.00 3.2

27、.2街铺19,023.00 3.2.3写字楼（出售）67,200.00 3.2.4商场（持有）36,000.00 3.2.5酒店（持有）15,000.00 3.3幼儿园2,500.00 3.4会所3,000.00 小计（计容积率）838,925.00 3.5地下车库232,421.00 其中：人防部分26,906.15 3.6架空层9,159.41 4建筑覆盖率住宅18%，商业41%5绿地率0.25 6建筑高度或层数临街天府大道主体大于100米7退红线要求8车位数6,641 第五章 项目开发及销售计划（假设住宅用地面积：商业用地面积=65：35）一、项目开发计划项目地块分为东地块（占地约179

28、亩）、西地块（占地约96亩）两个地块；东地块以住宅开发为主，分为1-4期；西地块用作商业开发，分为5、6期。项目整体开发计划如下：期别方案图设计完成扩初图设计完成主体施工图设计完成桩基开工主体开工开盘竣工验收入伙一期2010-6-182010-8-182010-10-182010-10-222011-3-62011-7-22012-10-32012-12-8二期2010-6-182011-9-62011-11-62012-2-62012-6-202012-10-62014-1-182014-4-22三期2010-6-182012-12-42013-2-32013-5-62013-9-18201

29、4-1-42015-4-182015-6-20四期2010-6-182013-8-272013-10-272014-1-272014-6-112014-9-272016-1-92016-4-12五期2010-6-182014-8-262014-10-262015-1-262015-6-102015-9-262016-11-22017-1-7六期2010-6-182014-8-262014-10-262015-1-262015-6-102015-9-262016-11-22017-1-7二、项目分期计划产品类型1期（）2期（）3期（）4期（）5期（）6期（）合计（）住宅高层161727.0018

30、7325.00 111600.00187,325.00586202.00小计（）586,202.00商业街铺27502823185024004600460019023.00soho110000110000.00写字楼67200.0067200.00商场（租赁）18000.0018000.0036000.00酒店（经营）15000.0015000.00小计（） 137,223.00公共配套幼儿园2,500.00 2,500.00 会所3,000.00 3,000.00 小计（）5,500.00地下室及其他地下车位46900.00 52451.00 31500.0035140.00 37100.0

31、029330.00 232421.00 人防5053.975853.913487.503923.44 5,035.33 3,552.0026906.15 架空层2526.982926.95 1743.75 1961.72 9159.41 小计（）241,580.41总计（）1,080,505.41第六章 投资收益分析一、建安成本估算序号成本科目总建面积（）建面指标（元/）销售面积（）销面指标（元/）总成本(元)1前期费用1,080,505.41285.00833,425.00369.49 307,944,040.781.1勘查设计费1,080,505.41150.00833,425.00194

32、.47162,075,810.941.2报批报建费1,080,505.41120.00833,425.00155.58129,660,648.751.3前期工程费1,080,505.4115.00833,425.0019.4516,207,581.092主体建安工程费用1,080,505.411730.04833,425.002242.93 1,869,313,002.242.1土建工程费1,080,505.41965.45833,425.001251.67 1,043,175,241.012.2安装工程费1,080,505.41439.93833,425.00570.35 475,346,2

33、49.942.3主体装修费用1,080,505.41324.66833,425.00420.90 350,791,511.30 3室外及环境工程费用1,080,505.41122.70833,425.00159.07 132,576,496.51 3.1室外管网工程费用1,080,505.4180.00833,425.00103.72 86,440,432.503.2园建绿化环境工程1,080,505.4142.70833,425.0055.36 46,136,064.014公共配套工程费用1,080,505.41382.32833,425.00495.66 413,095,382.25 4.

34、1社区配套及服务用房1,080,505.4120.46833,425.0026.23 22,105,155.00 4.2地下室工程1,080,505.41361.86833,425.00469.14 390,990,227.25 5开发间接费1,080,505.41223.58833,425.00289.87 241,581,867.00 合 计1,080,505.412743.63833,425.003557.02 2,964,510,788.79 二、经济效益分析按照地价345万元/亩进行测算，外加3000万元的土地出让金返还成本测算结果详见下表：利润测算表合计金额(元)总建筑面积（）建面

35、指标（元/）总销售面积（元/）销面指标（元/）序号1销售收入、租赁收入、经营收入8,133,124,899.89 1,080,505.41 7,527.15 833,425.00 9,758.68 1.11.高层4,566,555,571.20 586,202.007,790.07586,202.007,790.071.22.soho972,749,606.40 110,000.008,843.18110,000.008,843.181.66.1街 铺（出售）359,957,207.54 19,023.0018,922.2119,023.0018,922.211.76.2写字楼（出售）789,

36、910,774.09 67,200.0011,754.6267,200.0011,754.621.96.4商 场（租赁）597,631,546.78 1.16.5酒 店（持有）369,535,349.44 1.11地下室与车位476,784,844.44 232,421.00 2051.38(71,794元/个)205,514.852,319.952开发建设总投资4,402,958,889.93 1,080,505.41 4,074.91 833,425.00 5,282.97 2.1项目开发成本3,945,710,288.79 1,080,505.41 3,651.73 833,425.00

37、 4,734.33 2.1.1项目取得费用981,199,500.00 1,080,505.41 908.09 833,425.00 1,177.31 2.1.1.1转让包干价981,199,500.00 1,080,505.41 908.09 833,425.00 1,177.31 2.1.1.2 交易税费0.00 1,080,505.41 0.00 833,425.00 0.00 2.1.2前期费用307,944,040.78 1,080,505.41 285.00 833,425.00 369.49 2.1.3建造成本2,656,566,748.01 1,080,505.41 2,458

38、.63 833,425.00 3,187.53 2.1.3.1主体建安工程费用1,869,313,002.24 1,080,505.41 1,730.04 833,425.00 2,242.93 2.1.3.2室外及环境工程费用132,576,496.51 1,080,505.41 122.70 833,425.00 159.07 2.1.3.3公共配套工程费用413,095,382.25 1,080,505.41 382.32 833,425.00 495.66 2.1.3.4开发间接费241,581,867.00 1,080,505.41 223.58 833,425.00 289.87 2.2项目开发费用457,248,601.14 1,0