房地产在我国国民经济中的作用分析研究.

1、1房地产在我国国民经济中的作用分析研究摘要在现代经济条件下， 房地产业是人们进行社会生产和其他经济活动以及科学、 教 育、文化、卫生等活动的基础和栽体，是国民经济中不可缺少的组成部分，也是决定 国民经济发展的重要因素。 房地产业在我国国民经济中所占比重如此之大， 使我们不 得不重视房地产业的发展。 房地产业是国民经济其他组成要素如农业、 工业等发展的 基础，我们将通过对房地产业相关知识的认识， 结合房地产业的发展现状， 综合分析 房地产业在我国国民经济发展中所发挥的重要作用， 并提出对房地产经济进行宏观调 控的必要性，以及使房地产业与国民经济协调发展的对策与措施。关键词 房地产业 国民经济 作

2、用 协调发展目录目录. . 11前言 . 11.1本文研究背景 . 11.2国内外研究现状 . 11.3研究目的和意义 . 12我国房地产业的发展现状 . 22.1泡沫成份开始收缩 . 22.2成交量萎缩，空置率上升 . 212.3紧缩政策下房地产金融风险加大 . 32.4市场开始走向分化 . 32.5房地产中介经营困难 . 33房地产业在国民经济中发挥的重要作用 . 43.1房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用 . . 43.2房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用 . . 43.3房地产业在国民经济发展中发挥其他重要作用. . 53.3.1房地产业能够带动经济的发展。 . 5

3、3.3.2房地产业能够促进城市经济的繁荣。 . 53.3.3房地产业能够带动消费市场的开拓。 . 53.3.4房地产业能够优化城市消费结构。 . 54对房地产经济实行宏观调控的必要性 . 64.1房地产资源优化配置的需要 . 64.2加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要 . . 64.3加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要 . 64.4保证我国房地产经济健康、协调发展的需要 . 75房地产业与国民经济协调发展的对策与措施 . 75.1平衡部门经济与国民经济的关系，实现正确的产业定位 . . 75.2进一步完善房地产业宏观调控 . 75.3加强政府对房地产市场的宏观调控引导房地产的理

4、论管理 . 85.4建立完善的金融政策 . 95.5协调房价与收入的比例关系 . 95.6完善土地政策 . 96结论 . 92后记 . . 10参考文献 . . 111丄 、八1 前言1.1本文研究背景房地产在我国国民经济中占有很大的比重，而且还起到了推动经济发展的作用。研究房地产 在我国国名经济中的作用，是非常有必要的。房地产业包括土地的开发、房屋的建设、维修、管 理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款、以及由此形 成的房地产市场。对于房地产业的完整理解包含两个层次的意思：一是房地产业所从事的主要活 动内容，二是具体参与这些活动的组织和机构。即房地产业是指从

5、事以第三产业为主，第二产业 为辅的，包括房地产买卖、租赁、评估、管理，以及土地开发、房屋建设、维修等活动内容，以 及从事这些活动的组织和机构。房地产业是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地的开发、 建设、流通、消费、服务等经济活动内容的一个产业，是随着房地产在我国国民经济发展中日益 呈现的重要性而提出的，是国民经济中具有基础性、先导性、支柱性的产业。1.2国内外研究现状现如今，我国房地产市场出现了部分城市房地产价格上涨过快、供应结构不合理、低收入群 众住房困难等突出问题。 【1】中低价位、 中小套型普通住房供应明显不足、 一些房地产开发仓业囤 积土地、捂盘惜售、造势抬价的行为时有发生、这些矛

6、盾和问题，虽然是局部性的、结构性的 但影响很大。国外房地产发展的形势也各不相同。美国房地产住宅销售量增长，商业楼闲置率上 升，目前的房地产业呆帐比例有 2左右，但房地产企业的财政形势在继续恶化，呆帐比例将会 持续上升。同时，商业建筑业将急剧收缩。商业房地产业目前面临的困境主要是由于需求短期疲 软，如果经济恢复顺利，商业房地产的出租率就有望回升，日本房地产创新改革，为了充分利用 办公楼， 缓解市中心住宅紧张状况。 政府以都市圈的办公楼为对象， 鼓励将办公楼层改装成住宅。 英国央行降息，住房抵押贷款利率也不断下降，目前经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场 更趋活跃，预计房地产市场将继续旺销，购房

7、需求不断增加，不仅当地的潜在购房人员增加，外 国人到伦敦置业的人数也在逐年上升。另外，由于经济因素，预计今后相当一段时间内利率不会 有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。1.3研究目的和意义房地产业作为产业部门，与国民经济中的其他产业部门一样，在其生产和再生产过程中也要 经过四个环节，即生产、分配、交换、消费。房地产生产，就是对土地进行开发和再开发，对房 屋进行的开发、建设、维修和养护等生产活动；房地产分配，就是依据国家经济制度和经济体制 确定的分配原则和分配方式，把房地产品分配到国民经济各个部门和居民之间。房地产流通，就 是房地产品在市场上形成的各种交易活动，即对房地产品出售、租

8、赁和抵押等经营活动，通过房 地产市场，实现房地产资源优化配置和房地产价格和价值，满足居民生产和生活的需求。在房地 产消费过程中， 房地产经营管理部门还要为消费者提供房屋维修、 管理和消费过程中的其他服务， 也就是我们现在所说的物业管理活动。 从事房地产开发、 建设、经营、 维修、服务和管理的企业， 2就是房地产企业。房地产业，是国民经济产业体系有机构成部分。按照国民经济产业分类或性质的划分，房地 产业属于第三产业部门。无论在理论研究上，还是在实践上，对国民经济和房地产经济发展的指 导上，都有着极其重要的意义。2我国房地产业的发展现状2.1泡沫成份开始收缩2007 年以来， 在紧缩政策调控下，

9、我国的房市的泡沫成分开始收缩， 一些城市的房价虽然仍 然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞 等城市的房价从 2007 年四季度开始下调。 其中深圳房价在 2007 年 11 月环比下跌 13.5%，此后逐 步下跌，至 2008 年 5 月，新建商品住宅均价 11014 元/ 平米，回落至 2007 年初的水平，与 2007 年 10 月高峰期的 17350 元/ 平米相比，下跌了 36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一 步探底。广州也出现了类似的情况， 2008 年 3 月，商品住宅均价为 9316 元/ 平米，与 2007 年 10 月

10、相比，下跌了 19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌， 显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示， 上海平均成交价格从 08 年 6 月下半月的 17258 元下滑到 13207 元，环比下滑了 23.5%。而据某门 户网站报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格 也较去年高峰时有了较大的下降。 东莞房价则距从最高点下降了约 40%，基本回到了 2006 年初的 价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年 5 月份，全国 70 个大中城市新房

11、和二手房价格的环比涨幅又分别回落 0.6 和 1.5 个百分点。与此 同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些 炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售【2】。2.2成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅 上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至 5月，上海月平均成交面积为 83 万平方米，而 2007 年月均成交面积为 174 万平方米，同比下降 52%；其中今年 5 月成交量为 100.89 万平方 米，虽然环比 4 月份增长 8%，但同比去年 4 月则下降了 57%。

12、7 月上半月上海一手商品住宅的成 交量仅 33.62 万平方米，环比下滑 22%，只相当于去年同期成交的三成。据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16 日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为 164.63 套，而去年同期平均为 393.07 套，同期下降 58.12%。2008 年上半年， 深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。 根据世联地产研究中心发布的数据， 2008 年 6 月深圳一手房成交面积为 28.3 万平米，环比下降 30.3%，同比也下降 45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅 239.78 万平方米， 与去

13、年同期的 427.82 万平方米相比大幅度下降 44，而与 2006 年同期相比降幅更达 52。从 单月来说，今年上半年单月成交量最大的是 6月，为 64.64 万平方米，其它月份全部低于 40 万 3平方米，成交量最低的 2 月仅 23.12 万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在 60 万 -75 万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长 沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。2.3紧缩政策下房地产金融风险加大目前， 我国房地产商目前面临着巨大的资金压力【3】。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临 5000 亿元以上的资金缺口。

14、一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来， 房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低 门槛， 导致房贷规模成倍扩大。 房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后， 是潜在的巨大风险。据统计， 我国 80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭 贷款买房的人， 占全部购房总数的比例高达 90，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融 机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转 嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。2.4市场开始走向分化一

15、是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付 地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市 发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率 提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞 争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用 将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。 1 月 22日，北京市建委对拟注销资质证书的 862家房地产开发企业名单进行了公示； 根据名单

16、， 此次 拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭 现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。2.5房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些 房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关 门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年 1 月 11 日，创辉租售上海所有门店一夜 之间全部关门。 而在东莞， 创辉租售在最近两个月内关闭了近 130 家店面。 创辉租售在广州的 100 多家门店已张贴公示 ，声称因股权调整需要暂时

17、停止营业。在北京，地产中介巨头中大恒基 关店 50 家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店。在杭州，据杭州市信息中心监测的8家中介公司的最新数据统计显示：6月杭城二手房市场成交量较上月下降 46%，成交量比上年同期亦减少了35.7%；杭州中介行目前的处境十分严峻，已经处于普遍亏损的尴尬境地， 6 月份，中介公司几乎都处在亏损状态。在温州，据温州市产权 登记管理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为 1669 件，比去年同期的 2412 件减少了 约 30%。如此成交状况，加之低佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红 4牌子悄然关闭。如目前海螺置业就从去年鼎盛

18、时期的 30 多家门店收缩至目前的 20 余家，经纪人 队伍也进行了裁员。 同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。3房地产业在国民经济中发挥的重要作用房地产业与国民经济有着密切的关系。据有关资料表明，“预测 1998 年城乡住宅投资总额 约占GDP勺比例为7.98%”，“住宅产业所产生的增加值约占GDP勺增长量的8.9%,也就是说,在 1998 年国民经济增长 8 个百分点中占 0.71 个百分点”。 据有关反映我国房地产业与国民经济 发展的数据资料分析，房地产业尤其是住宅建设投资增长、城市居民人均居住面积增长、房地产 开发竣工房屋面积增长都同国民生产总值及全社会

19、固定资产的增长同步，呈正相关。3.1房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用房地产业是国民经济的基本承载体，在许多经济发达的国家和地区，房地产业已成为经济繁 荣的基本支撑点，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。主要表现为以下几个第一，房地产业是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件。农业劳动的对象和最重要的 生产资料是土地；工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋和与其经济活动相适应 的场地和交通用地，作为基本活动的场所。房地产业发展的规模、水平、速度，都将直接决定并 影响各行业的规模、结构、布局，和发展水平与速度。同时，任何行业也必然会拥有相当数量的 房地产，并作为

20、产业部门固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实现的经济过程。第二，房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件。住宅是劳动力维持生命，恢复体 力和养育后代的基本的生活消费品， 或生存消费资料。 如果没有住宅及与之相配套的文化、 娱乐、 交予、卫生、体育、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生活采纳和再生产，劳动力的素质 也难以得到发展。第三， 房地产业是城市经济建设的重要物质基础。 土地、房屋、道路及其他公用设施的规划、 开发和建设直接影响城市的形成与发展。现代城市是否具有高效益的经济活动，往往取决于城市 内部的结构是否合理以及城市基础设施建设完善程度。第四，房地产业是国民经济积累资

21、金的重要来源。房地产业是一个高附加值的产业，利用土 地开发和房屋建设，可以为国家提供大量的积累资金，加快城市建设的步伐。3.2房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接的引导和影响相关产业的发展。据 统计，我国每增加一亿元的住宅投资，其他 23 个相关产业就相应增加投入 1.479 亿元；被带动 的直接相关或间接相关较大的产业有 60 多个。同时，住宅消费的提高还能带动建材，化工，家 电、装饰及家具等生活资料消费的相应增长，其比率大约是1：6. 与房地产业相关性比较大的几个产业的具体关系分析如下：第一，房地产业对建筑业的带动作用。房地产业的发

22、展直接为建筑业开拓市场、筹集资金、 5促进其资金的周转。建筑业为房地产业提供劳务和技术服务，建筑业的发展要以房地产业发展为 前提条件，房地产业的发展，土地开发和住房的建设，必然扩大对建筑业的需求，为建筑业提供 更为广大的市场和发展机会。房地产业与建筑业的关系式“一荣俱荣，一损俱损”的关系。第二，房地产业对建材、冶金、化工、森林、机械、仪表等产业的带动作用。房地产业的兴 旺，为这些产业提供了立足的场所，扩大了对这些产业的社会需求，直接或间接地促进了这些产 业的发展。第三，房地产业对金融业的推动作用。房地产业的投资量巨大，资金周转期长，房地产业的 发展需要金融业的支持；繁殖，房地产业以其投资回报率

23、高，投资风险小等特点，也是吸引金融 业的投资的重要领域，房地产业的惊奇会带动金融业的兴旺，房地产业的低迷，首当其冲受损的 事金融业，所以，两者也是息息相关的 。3.3房地产业在国民经济发展中发挥其他重要作用3.3.1 房地产业能够带动经济的发展。罗斯托的起飞理论和增长阶段理论认为，人类社会的发展可划分为 6 个阶段，由传统社会向 工业化社会的转变时“起飞”阶段，在以后的每个阶段都应有“主导产业”的发展和带动。我国 已经进入工业化发展的加速时期，这一阶段是房地产业作为支柱产业的形成时期。各业的发展需 要房地产业的快速发展，房地产业的发展也将为经济的发展起到巨大的推动作用。3.3.2 房地产业能够

24、促进城市经济的繁荣。房地产业的发展，有助于优化城市经济结构，提高城市的集聚效益；也有利于与城市生态结 构的优化，改善投资结构；也能够促进房地产资源的合理配置，优化城市产业结构，增加城市财 政收入；同时利于社会市场体系的培育和完善，促进企业的改革和发展。3.3.3 房地产业能够带动消费市场的开拓。除了房地产业的直接效应外，人们对物业功能质量和环境质量持续不断地追求和更新，必然 带动和促进房地产业及相关消费市场的发展。有了合适的住房，人们还希望创造更舒适的居住条 件，如通过室内装饰、购置新式家具、电器等改善生活的空间。这样，无疑会带动各种装修材料 和家电，家具的消费。同样，随着对办公条件要求的不断

25、提高，也会带动现代通讯设施，自动化 监控设备，及自动化办公设备等消费。3.3.4 房地产业能够优化城市消费结构。住房消费时居民消费中的重要组成部分。传统的经济体制下，我国住房实行的是实物性，福 利性分配政策，人们对住房消费缺乏选择的自由，在传统的住房制度下，租金支出仅占生活总消 费的比例不到 2%，因此住房支出比例低是形成不合理的消费结构主要因素之一。4对房地产经济实行宏观调控的必要性房地产业在国民经济中占有重要的地位。局联合国统计，世界各国以房地产形式所形成的固 定资产占同期形成的固定资产总值的59%以上。例如，英国的房地产价值占该国财富的73.2%，6房地产价值战全国固定资产总值的2/3

26、；美国的房地产业与建筑业相结合为其战后经济高速发展提供了强大的物质保证，房地产业与建筑业一起成为四大经济支柱之一。与世界发达国家相比， 我国的房地产投资结构不尽合理，建设质量不高，商品房空置量过大等一系列问题仍比较突出， 加强政府对房地产经纪的宏观调控和引导是推动房地产业良性发展的迫切要求和重要内容【7】。4.1房地产资源优化配置的需要政府宏观调控是社会主义市场经济体制条件下政府的基本职能， 市场经济体制的基本要求是 社会资源以市场配置为基础。但市场配置有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵，保证其 健康运行， 政府必须对市场经济进行干预和调控。 中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统，

27、其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地 产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源，特别是作为房地产基础的土地不可再生，是一种 稀缺资源，它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展，所以各国对房地产经济的控制和干 预相对较强。4.2加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。 房地产同国民 经济的其他产业的关联度大，是基础性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响这些相关 产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装潢业甚至有决定性的作用。随着房地产业的发展，他在 国民生产总值中所占的比

28、重将日益提高， 地位不断上升 【8】。目前， 房地产业在国民生产总值中所 占的比重虽然只有 3.5%，但是，他的发展潜力很大。我国“九五”期间房地产的增加至每年以 18%的速度增长， 20002010 年每年将以 12%的速度增长，到 2010 年房地产业的增加值占国民生 产总值的比重将增加到 5%，将逐步发展为支柱产业。 根据发达市场经济国家的经验， 房地产业的 增加值占国民生产总值的比重可达到10%左右。房地产业的发展，直接影响社会总供给和总需求的总量平衡和结构平衡，对整个国民经济的协调快速发展至关重要。因此，对房地产经济的宏观 调控，就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要组成部分。4

29、.3加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要（1）房地产是不动产，位置固定不能移动，短期内难以调整或调整费用很高，所以必须合 理规划和控制。（2）房地产是使用年限特别长、价值链巨大的耐用品，投资决策正确与否，对整个社会的 供给总量和需求总量的平衡和结构平衡关系极大，所以房地产投资要实施有效控制。（3）房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定，分割，符 合，充足，转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而更需要用法律手段来规范其行为。4.4保证我国房地产经济健康、协调发展的需要我国房地产经济处于起步阶段，其发展的幼稚性也要求对他实施政府宏观调控。这种幼稚性 主要表现在如下几方面

30、：（ 1）发展不稳定。 20世纪 80年代以前长期处于停滞状态， 1992 年开始进入迅猛发展期，超 常发展，近年来又遇到有效期需求不足的障碍，处于相对低迷状态；7（ 2）地区间发展不平衡。东部地区发展快速，西部地区则缓慢。（ 3）竞争无序，市场运行不规范。（ 4）房地产价格秩序混乱，价格体系尚未理顺；（ 5）作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验，操作不规范。这些矛盾表明我国房地产业的发展尚处于初始阶段，很不成熟，容易产生大的波动，因此， 必须有政府强有力的扶持和引导，通过适当的宏观调控措施，促使其更快的走向成熟，对国民经 济的发展发挥其应有的作用 【9】。5房地产业与国民经济协调发展

31、的 对策与措施5.1平衡部门经济与国民经济的关系，实现正确的产业定位第一，要优化国民经济结构，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系，既要 继续推进房地产业的发展，更要考虑其与整个国民经济发展之间的协调。在这一过程中，特别要 强化地方政府的职责，通过土地的垂直管理抑制其过分投资的冲动。各地方政府应当根据产业特 征因地制宜的发展经济，避免不顾当地实际情况，争相构建以房地产业为支柱产业的产业发展结 构，应该从区域产业结构合理化布局着眼，把房地产业放到适当位置上加以发展【10】。第二，要保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。近年 来，我国部分地区的房地产开发企

32、业和地方政府的固定资产投资规模增长过快， 引发了投资过热。 当前，特别要注意防止房地产经济过热，避免其影响到我国经济的持续健康发展。同时，由于我 国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款，房地产经济过热将会增大银行体系的金融风险。 为此要加强金融体系的监管，逐步规范房地产业贷款在银行贷款总额中的比例，积极拓宽房地产 开发企业的融资渠道，并加快发展金融衍生产品，以化解房地产投资所带来的系统性风险。第三，要改变房地产业的粗放型发展模式， 加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。 在我国房地产业的发展过程中，粗放型痕迹比较明显，不乏高投入、高能耗，造成了大量的资源 浪费。这与“十一五规划”所要求

33、的集约型经营方式和国民经济持续发展的战略目标不相协调。 因此，加快我国房地产业发展模式的转变显得尤为迫切。从全行业来看，当前，要更加注重“环 境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展我国的房地产业。5.2进一步完善房地产业宏观调控第一， 在防止或解决房地产业过热采取降温措施的同时， 要维持房地产业的适度规模。 当前， 由于房地产业过热的经济现象已经出现，降温是必要的，但这并不意味着我国房地产的规模化发展已经历史性地告一段落。相反，无论是从全球经济一体化的趋势，还是从中国市场经济的客观 要求，以及产业自身成熟度来看，房地产业的规模发展，走规模经济之路不仅是房地产业发展壮

34、 大的必然选择，也是整个社会经济的需要。从房地产业的自身情况看，当前，我国房地产业的集 中度不高，最大的房地产开发企业在全国的市场占有率仅仅约为1%，与美国最大开发商 4.5%的市场占有率相比，发展规模依然有较大的上升空间。房地产业通过发展规模经济，可以从根本上 改变重复建设和重复生产造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的节约， 8以提高经济效益及相关资源的使用效率。第二， 要完善我国房地产业宏观调控的运作体系【11】。在我国房地产业的高速发展过程中， 各种不良现象和危险信号在一些城市已频频显现， 但是某些地方政府由于认识上的或者利益上的种 种原因，有可能对中央政府宏观调控政

35、策进行选择性执行。近年来，我国中央政府针对房地产业 的宏观调控，在某种意义上也可以说是针对地方政府的调控。随着中央政府调控政策的全面化、 纵深化和严厉化，一些地方政府的态度和反应也经历了一个演变的过程，已从观望犹豫转变为积 极响应。然而，从更高的要求看，还要进一步提升地方政府在宏观调控中的自觉性和主动性，这 就需要在税收、信贷等方面有完善的配套措施。只有完善了政府在房地产业宏观调控中的整个运 作体系，宏观调控才能更加有效，从而确保房地产业按经济规律持续健康的适度发展。第三，要创造条件建立更加完善的房地产业宏观调控机制。为了缓解房地产业过快的增长， 我国对房地产业的宏观调控在今后相当一段时期也就

36、成为了一种常态。 由于房地产业的关联效应 巨大，所以还需关注并防止因为调控不当造成产业经济的过度降温，引发国民经济下滑和失业人 数增加。所以房地产业宏观调控政策必须在适当降温的同时维持并促进适度的规模经济。这就需 要我们建立房地产经济领域中更有效的市场机制，从而形成更完善的市场资源配置体系、市场传 导机制和经济运行机制。让房地产业宏观调控由原来的“刹车机制”进一步调整转变为在宏观调 控下比较完善的“自控机制” 。对此，按照我国现阶段国民经济发展的总体要求及社会主义市场 经济体制的要求，必须深化研究，从长远来说，这样的调控机制才能更好地促进房地产业与国民 经济持续协调的发展。5.3加强政府对房地

37、产市场的宏观调控引导房地产的理论管理当前, 我国房地产市场之所以会有房价天高、 嘘声一片的状况 , 其真实原因是在于市场需求过 高但不理性上。 政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众 主观差距和减少客观差距的政策。 首先, 政府应实施引导性政策 , 宣传国民经济发展不同阶段人们 应有的理性消费观念 , 避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理 念, 以降低社会公众的主观需求 【12】。据统计 , 我国城乡居民的住房私有化度近80%,远比欧美发达国家的 50%左右、香港的 40%左右要高出许多 , 为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢 ,

38、就因为 他们有较为成熟和理性的消费需求。其次 , 政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、 教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策 , 帮助社会公众提高有购买力的住房需求, 通过扩大有购买力的需求 , 使房地产业步入良性发展的轨道。5.4建立完善的金融政策国外的发展经验表明，金融业的参与对实现房地产业的健康发展起着重要作用。我国今后可 通过进一步简化个人住房抵押贷款手续，制定多种灵活的还款方式，延长个人住房抵押贷款的期 限，降低首期付款比例，进一步加大房地产信贷的力度，满足房地产业的资金需求。为了更好的 完善我国房地产金融市场，应从以下几点进行完善。商业按揭贷款、住房公积金低息贷款、住

39、房 合作基金、住房储蓄、政府的优惠政策。另外，建立有效的住房金融管理制度，目前房地产融资 渠道单一以及银行运营体制不适应现代企业制度的要求， 健全住房金融机构 , 丰富住房金融工具 , 完善住房金融市场以及制定有效的政策法规和管理体制, 是建立住房金融体制的基础 【13】。95.5协调房价与收入的比例关系房价收入比例高达到一定程度会引发房地产泡沫，从而诱发金融危机和经济危机，最终危机 甚至破坏国民经济协调健康发展。协调好房价与收入比例关系对建设和谐社会有重大意义。1）保持城镇居民可支配收入的持续增长 【14】。合理调整城镇居民收入分配的差距，增加中低收入者 的收入。 2）稳定和控制商品住宅价格过快上涨。 3）大力发展住房二级市场。要大力发展住房二 级市场，二手房上市多了，一方面会增加住房供给量，降低房价，另一方面使购房者增加了更多 的选择机会，可以买到自己更满意的住房。4）积极推进住房金融的改革和创新，为消费者提供更加便捷、完善、多样的金融产品和服务。5.6完善土地政策完善有关管理制度，加快完善土地市场的制度建设，保障土地市场建设顺利进行【15】。土地供应，能够从