第四章房地产价格与税收

1、1第五章 房地产价格与税收第一节 房地产价格第二节 房地产税收2第一节 房地产价格一、基本概念n房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。可用货币支付，也可用实物偿还。二、房地产价格形成的基础n1.房地产的有用性：指房地产能满足人们的某种需要或欲望。n2.房地产的相对稀缺性：不能自由取得，俗话说不能满足人人敞开的需要。n3.对房地产的有效需求：指人们由于购买力所形成的需求。o价格是由三者相结合来产生的。在现实生活中，不同的房地产价格指所以有高低差别，同一房地产的价格之所以有变化，也是由这三者的程度不同及其变化引起的。3三、房地产价格的种类（一）按房地产的实物形态不同划分按房地产的实物形态不

2、同划分有房产价格、地产价格、房地价格、房地产价格 。（二）按房地产交易权属不同划分按房地产交易权属不同划分n所有权价格：指交易房地产所有权的价格。n使用权价格：指交易房地产使用权的价格。n成本价：完全产权n标准价：部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处置权。4（三）按房地产估价目的不同划分按房地产估价目的不同划分n买卖价格：是以买卖方式收取或支付的货币额、实物或其他有价物。n租赁价格：又称租金，包括地租和房租。n抵押价格：是为抵押贷款而评估的房地产价格。考虑到贷款的安全性，比市价低。n课税价格：指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。n征用价格：为政府征收房地产补偿而

3、评定的价格。例：若项目的土地费5万元，建房20万元，抵押价：21万元，课税价：13万元，买卖价：30万元，征用价：27.5万元。5（四）按房地产交易方式不同划分（四）按房地产交易方式不同划分n拍卖价格：指采用拍卖方式交易房地产的成交价格。（1822元/m2）n招标价格：指采用招标方式交易房地产的成交价格。（507元/ m2）n协议价格：指采用协议方式交易房地产的成交价格。（165元/ m2） 6（五）按房地产计价范围不同划分（五）按房地产计价范围不同划分o总价格：指一宗房地产的整体价格。一般不能用总价格说明房地产价格的高低。o单位价格：指单位土地面积或单位建筑面积的价格。它可以反映价格水平的高

4、低。o楼面地价：指单位建筑面积的土地价格。o例：1000 m2的土地300万元，则单位地价：3000元/ m2，单位楼面地价（容积率=10）：300元/ m2。7（六）按房地产价格管理目的不同划分（六）按房地产价格管理目的不同划分o基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均地价。o城市基准地价：是在某一城市的一定区域内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估楚的各地价区段在某一时点的平均水平价格。o标定地价：指在一定条件下，能代表不同区委，不同用途地价水平的标志性宗地的价格。是在基准地价的基础之上，按土地使用年期

5、、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等条件，修正评估出的具体地块的价格。 8o（七）期货价、现货价n期货价是房地产的预售价，也称楼花价格。现货价是实物房地产的交易价。期货价与现货价的关系由下式确定：n期货价现货价投资利息风险报酬。n其中的风险报酬是指预期的销售风险预期损益值。o（八）建安造价、工程造价、综合造价n建安造价是指房屋建筑安装工程费用所确定的造价。建安造价加上土地费用及房地产的开发建设费用便构成了工程造价。工程造价加上小区配套、拆迁安置等费用便构成了综合造价。9三、房地产价格的特点三、房地产价格的特点（一）价格实体基础构成的双重性（一）价格实体基础构成的双重性（二）房地产价格

6、是关于房地产权利的价格（二）房地产价格是关于房地产权利的价格（三）房地产价格表现形式复杂多样（三）房地产价格表现形式复杂多样（四）房地产价格具有扩散效应（四）房地产价格具有扩散效应（五）房地产价格从长期看具有不断增值的趋势（五）房地产价格从长期看具有不断增值的趋势（六）房地产价格由个别交易单个形成（六）房地产价格由个别交易单个形成10四、房地产价格的构成四、房地产价格的构成（一）城市地产价格的构成城市土地价格由土地开发成本、土地经营成本及税费、利润三大项构成。o1 1土地开发成本土地开发成本n指从事土地开发活动而投入的成本。主要包括：土地出让金、土地征用及拆迁安置费、七通一平费、管理费及利息等

7、。o2土地经营成本n指土地（使用权）进入流通领域而发生的各种费用，如管理费、维护费及各种推销活动费等。o3税费及利润税费n指从事土地开发建设及经营活动应缴纳的，而且可摊入土地转让价格中的各种税费，如投资方向调节税、教育附加费、城市维护建设税、所得税及增值税等。利润是投资者欲获取的纯收益。在进行项目的效益评价分析时，它往往由当时、当地同类物业的平均收益率水平估计；在进行定价决策时，它往往由投资者拟定的目标利润或目标利润率来定。o由上所述，城市土地转让价格由下式计算：n土地转让价格土地开发成本土地经营成本十税费利润 土地转让面积土地转让价格土地转让单价11（二）房地产销售价格的构成房地产销售价格由

8、房地产开发成本、房地产经营成本、税费及利润构成。o1房地产开发成本n指从事房地产开发活动而投入的成本。包括：土地开发费、公共服务及生活设施配套费、小区内外的市政工程建设费、建筑及安装工程费、勘察设计费、利息、管理费等o2房地产经营成本n包括房地产商品进入流通领域后发生的各种费用，如看护费、管理费、维修费、摊销费等。o3税费及利润n包括投资方向调节税、工商统一税、土地使用税、市政建设费、所得税、增值税等国家或地方征收的各种税费及投资者欲获取的利润。o由此可得房地产的销售价格由下式计算：n房地产销售价格房地产开发成本房地产经营成本税费利润n房地产销售单价房地产销售价格/房地产销售面积12（三）房地

9、产租赁价格的构成房地产租赁价格由租赁成本、税费及利润构成。1房地产租赁成本n包括房屋价值补偿费、维修费、管理费、土地使用税等。2房地产经营税费构成n房地产经营的主要税费有房产税、营业税、土地使用税、印花税、保险费、所得税等。3利润n指房屋租赁经营者欲获取的纯收益。房地产租赁价格由下式计算：n房地产租赁价格房地产租赁成本房地产租赁税费利润n房地产租赁单价房地产租赁价格/房地产租赁面积13（四）商品房价格的实际构成o以2001年北京市售价5500元/平方米普通商品房价格为例，其价格构成水平如下表。o序号序号 项项 目目 金额（元金额（元/m/m2 2） 百分比百分比(%)(%)o1 1 征地费、拆

10、迁安置补偿费征地费、拆迁安置补偿费 1,925 35 1,925 35 o2 2 建安工程费建安工程费 1,705 311,705 31o3 3 室外工程费室外工程费 275 5275 5o4 4 行政管理、文教卫生、商业服务配套行政管理、文教卫生、商业服务配套 275 5275 5o5 5 锅炉房、变电室、调压站等附属工程锅炉房、变电室、调压站等附属工程o 及大市政工程费及大市政工程费 550 10550 10o6 6 税税 费费 302.5 5.5302.5 5.5o7 7 管理费管理费 121 2.2121 2.2o8 8 利利 润润 346.5 6.3346.5 6.3o合计合计 5,

11、500 1005,500 10014五、国家关于开发成本的有关规定五、国家关于开发成本的有关规定o中国人民建设银行总行商财政部修订和解释、1993年7月1日起施行的施工、房地产开发企业财务制度第五十一条明确，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用费用。15o1土地征用及拆迁补偿费n包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。o2前期工程费n包括规划、设计、项目可

12、行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”或“七通一平”等支出。“三通一平”是指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和场地平整，是房地产基础用地开发的最低法定要求。“七通一平”是指路通、上水通、下水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和土地平整。o3建筑安装工程费n包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 16o4基础设施费n包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。o5公共配套设施费n包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。o6开发间接费用n指企业所属直接组织、管

13、理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 17第二节 房地产税收o一、基本概念一、基本概念n房地产税收是国家凭借政治权力，依法强制、房地产税收是国家凭借政治权力，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配和再分配而无偿、固定地参与房地产收益分配和再分配而取得财政收入的一种形式。具体而言，是指直取得财政收入的一种形式。具体而言，是指直接以房地产为计税依据，或主要以房地产开发接以房地产为计税依据，或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。经营流转行为为计税依据的税赋。o二、税收的特点n1强制性n2无偿性n3固定性18三、税收的种类o

14、（一）所得税o企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。o就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为开发企业（开发商）。o企业所得税的计算方法为开发企业应纳税所得额乘以所得税税率。其中：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额n式中：收入总额包括生产经营收入、财产转让收入、利息收入、租赁收入、特许权使用费收入、股息收入以及其他收入。n准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税金和损失。n所得税税率为25 % 19o(二)税务部门对所得税的管理：o1、如果帐目健全，核算真实的话可以申请查帐征收，而查帐征收中就有一个预征的概念，就是纳税人每月或者是每季度根据利润自己计算出税款

15、预先申报缴纳，然后年末税务部门再查帐汇算清缴，多退少补。o2、如果没有帐目或者帐目不健全不真实的话，那么税务部门就会采用核定征收，o 核定征收也分两种，一种是核定应税所得率征收，一种是定额征收。而房地产业一般都是实行核定应税所得率征收，什么意思呢？就是税务部门会根据行业不同、营业额高低制订出各行各业的大概成本利润率（税务部门叫做应税所的率），房地产业应该是10%-12%左右，建筑业应该是6%-8%左右，而企业所得税税率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地产业税率是2.5%-3%，建筑业税率是1.5%-2%左右，这种管理方式近似于营业税的管理，就是不会管你利润的高低，收入是多少，一律按

16、收入附征，其纳税时间是当月税款次月15日前申报缴纳。20（二）流转税o我国在 1958 年税制改革后，将货物税、商业流通税、印花税以及工商营利企业的营业税，合并为工商统一税。o为了适应经济发展的要求，改变税制过于简单的状况，国务院于 1984 年 9 月 18 日颁布了 营业税条例（草案） ，于当年 10 月 1 日起试行，将商业和服务业等行业单独征收营业税。o现行营业税的基本规范，是 1993 年 12 月 13 日国务院颁布的中华人民共和国营业税暂行条例 ，及 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 。21o1、营业税n营业税是国家税务部门对商品流通环节的流转额和服务性业务收入征收的一种税。

17、其纳税人为在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。n营业税的征收对象在房地产开发经营业务中包括：o 房地产销售收入额。凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收入额为征税对象，税率为5%。o 营业收入额。凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收入为征税对象，税率为 5 。 o 凡从事房地产中介服务的单位和个人，以其服务费收入为征税对象，税率为 5 。22o2、城市维护建设税n城市维护建设税（简称城建税），是按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专用于城市维护建设而征收的一种税。n现行城建税的基本规范，是 1985 年 2 月 8 日国务院发

18、布实施的 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 。n征收城市维护建设税的目的是为了扩大和稳定城市维护建设所需的资金来源，加强全国城市的维护建设，充分发挥城市在国民经济发展中的中心作用。n城建税具有两个显著特点：o一是附加税，它以流转税为计税依据，本身并无特定的征税对象；o二是有特定目的，城建税税款专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。n对房地产开发经营企业，城建税的计税依据是其实际缴纳的营业税。n城市维护建设税的税率，实行三档差别比例税率。o纳税人所在地为市区的，税率为 7 % ；o纳税人所在地为县城、镇的，税率为 5 % ；o纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为 1 。23o3、

19、教育费附加n教育费附加，是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据和城建税相同。n对房地产开发经营企业而言是实际缴纳的营业税额。n一般纳税人所在地处于城市的，税率均为 3 。n营业税、城市维护建设税和教育费附加一般统称“两税一费”，由税务部门统一征收。24252627（三）行为、目的税o1、契税n我国现行契税的基本规范，是 1997 年 7 月 7 日，国务院公布并于同年 10 月 1 日起施行的 中华人民共和国契税暂行条例 。n契税的征收对象是境内土地使用权、房屋所有权的转移，并普遍适用于内外资企业和中国公民、外籍人员。n契税的纳税义务人是承受方，具体情况见表 10 -

20、 1 。契税实行 3 5的浮动税率，由各省、自治区、直辖市人民政府视本地区的实际情况决定。2829o在上表中，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。o对一些以特殊方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与。n一是以土地、房屋权属作价投资、入股；n二是以土地、房屋权属抵债；n三是以获奖方式承受土地、房屋权属；n四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。o契税的纳税义务发生时间，为签订上地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当

21、天。30o2、印花税n凡境内书立、领受有关合同、产权转移书据、权力证照等凭证的单位和个人，都是印花税纳税义务人。n应纳税凭证应于书立或者领受时购买并贴足印花税票（贴花）。n在房地产开发经营活动中，涉及的有关须纳税凭证和印花税税率为：o 商品房购销合同，按合同所载金额的 0.03 由立合同人缴纳； o 产权转移书据或合同，按所载金额的 0.05 由立合同人缴纳； o 建筑工程勘察设计合同，按合同所载费用金额的 0.05 % ，由立合同人缴纳； o 建筑工程承包合同，按合同所载金额的 0.03 由立合同人缴纳； o 银行贷款合同，按合同所载金额的 0.005 由立合同人缴纳； o 房地产租赁合同，

22、按合同所载金额的0.1 % 由立合同人缴纳；o 土地使用证、房地产证，由领受人按每件 5 元缴纳； o 对房地产开发经营企业，其营业账簿应由立账簿人贴花。记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额（指新增部分）的 0.05 贴花。其他账簿按每件 5 元贴花。3132o3、耕地占用税n为保护我国的耕地资源，减少土地使用中的浪费现象，保证政府的财政收人，建立农业发展基金，对占用耕地进行住宅建设和其他非农业用途建设的单位和个人征收耕地占用税。该项税收的税率依当地人均占用耕地面积的不同而变化，下表给出了全国和上海市耕地占用税的征收标准。33o4、土地增值税n土地增值税，是按照纳税人转让房地产所取得

23、的增值额计征的一种特定目的税，旨在规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。n依有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收人的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。34（1）土地增值税及相关规定o1）计算增值额n土地增值税增值额，等于房地产转让收入扣除增值税扣除项目后的余额。n房地产转让收入，是房地产开发商或投资者以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的收人。n增值额扣除项目包括：o取得土地使用权所支付的金额；o开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；o与转

24、让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。35o其中：o取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。o开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。o开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。o旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。o与转让房地产

25、有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。o财政部规定的财政部规定的其他项目其他项目，指按规定对从事房地产开发的纳税人可按前两项费，指按规定对从事房地产开发的纳税人可按前两项费用计算的金额之和，加计用计算的金额之和，加计 20 20 扣除扣除。362）土地增值税税率。o土地增值税实行 4 级超率累进税率。n增值额未超过扣除项目金额 50 的部分，税率为 30 % ；n增值额超过扣除项目金额 50 、未超过扣除项目金额 100 的部分，税率为 40 % ；n增值额超过扣除项目金额 100 、未超过扣除项目金额 200

26、的部分，税率为 50 % ；n增值额超过扣除项目金额 200 的部分，税率为 60 。37（二）土地增值税计算案例o1 项目基本情况。o某房地产开发企业拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目总占地面积42 000 平方米，规划建设用地面积约 40 000 平方米，总建筑面积 297 000 平方米，总容积率为 7 . 425 。其中地上建筑面积约 247 000 平方米（含写字楼 104 900 平方米，商住楼 60 000 平方米，商场 81 000 平方米，管理服务用房 1 000 平方米），地上容积率为 6 . 175 ；地下建筑面

27、积共计 50 000 平方米（含地下商场 11 000 平方米，地下停车库 25 000 平方米，地下仓库 5 000 平方米，地下技术设备用房 7 000 平方米，地下管理用房 2 000 平方米）。o项目开发建设进度安排是：于 1995 年 1 月购买土地使用权并进行前期准备工作， 1995 年 6 年初开始建设用地的拆迁工作； 1995 年 9 月初至 1996 年 5 月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于 1996 年 6 月初开始，建设西南侧的写字楼主楼和副楼各一栋，于 1996 年 12 月底结构封顶， 1997 年 11 月底完成装修工程。第二期建设位于

28、项目用地东北侧的商住楼和写字楼副楼各一栋，于 1997 年 1 月初开始， 1998 年 5 月底完成装修工程。整个项目将于 1998 年 6 月底全部竣工投入使用。382 项目投资成本及费用分析3940413 项目销售收入汇总o（1）销售计划42（2）项目销售收入o本项目写字楼主楼、副楼、商住楼、商场、地下商场、地下停车库和仓库的销售价格分别为 3000 美元/平方米、 2 800 美元/平方米、 3 510 美元/平方米、 720 美元/平方米和 1000 美元/平方米。据此，得到该项目的销售收入如表 10-5 所示。43o4 土地增值税计算：n（1）增值额8606663 944 = 22

29、 122 （万美元） n（2）增值比例 22 12263944 = 34.6 n（3）适用税率30 n（4）应缴纳土地增值税22122306636.6 （万美元）。44五、固定资产投资方向调节税o征收投资方向调节税的目的，是为了贯彻国家产业政策，控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，加强重点建设，促进国民经济持续、稳定、协调发展。o投资方向调节税实行差别比例税率。n对基本建设项目投资适用 0 % , 5 % ，15 , 30 % 4 档；对更新改造项目投资适用 0 % , 10 两档。o随着社会主义市场经济体制的逐步完善，以及国家投资管理体制和税收制度的改革，房地产开发中的固定资产投资方向

30、调节税将逐渐取消。45（四）资源、财产税o1、城镇土地使用税o根据 1988 年 9 月 27 日国务院颁布并于当年 11月 1 日起实施的 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 ，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的国内企业、单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。o拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。o土地使用税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。46o鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收城镇土地使用税。o但对售出前房地产开发企业已投入使用或出租、出借的商品房，应按规定缴纳城镇土地使用税。472、房产税o根据 1986 年 9 月15日国务院发布并于同年 10 月 1 日起施行的 中华o人民共和国房产税暂行条例），在城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人，