登记程序介绍

1、L/O/G/O 2021/3/131 房地产登记技术规程房地产登记技术规程 -登记程序解读登记程序解读 2021/3/132 一、登记程序概述一、登记程序概述 登记程序的规定反映了登记的性质和审查登记程序的规定反映了登记的性质和审查 定位定位 2021/3/133 1.登记程序制定考虑的因素 资源的有限性资源的有限性 人员素质的适应性人员素质的适应性 发展水平的不平衡发展水平的不平衡 上位法的不可突破上位法的不可突破 取得法院的认可取得法院的认可 2021/3/134 2.登记程序问题导致的行政诉讼 行行 政政 不不 作作 为为 主主 体体 不不 适适 格格 未未 在在 先先 登登 记记 程程

2、 序序 缺缺 失失 程程 序序 倒倒 置置 超超 时时 限限 2021/3/135 3.3.阅读和使用本章应注意的事项阅读和使用本章应注意的事项: : (1)带带”应应”的条款要严格遵守的条款要严格遵守; (2)强制性条款强制性条款必须无条件遵守必须无条件遵守; 2021/3/136 4.登记程序确立的几个制度登记程序确立的几个制度 (1)质量检查制度 (2)疑难业务会审制度 (3)合并办理制度 (4)申请材料确认制度 (5)登记官岗位责任制度 2021/3/137 二、一般规定二、一般规定 ( (一一) )关于登记总体程序关于登记总体程序 1.1.一般性程序一般性程序 申请受理审核 登簿发证

3、公告 2021/3/138 2.2.特殊性程序特殊性程序 3.3.个别性增加程序个别性增加程序 2021/3/139 ( (二二) )登记有关岗位设置和人员要求登记有关岗位设置和人员要求 1.1.房屋登记应设置的岗位房屋登记应设置的岗位 2.2.应由登记官担任的岗位应由登记官担任的岗位 3.3.不同环节岗位人员要求不同环节岗位人员要求 2021/3/1310 ( (三三) )审核委员会制度审核委员会制度 1.1.设立的原因和必要性设立的原因和必要性 2.2.人员构成情况人员构成情况 3.3.具体解决何种问题具体解决何种问题 4.4.会审结果的效力会审结果的效力 2021/3/1311 ( (四

4、四) )质量检查制度质量检查制度 1.1.质量检查的重要地位质量检查的重要地位 2021/3/1312 2.2.质量检查的大体要求质量检查的大体要求 3.3.质量检查的主要内容质量检查的主要内容: : 2021/3/1313 ( (五五) )质量检查的具体规定质量检查的具体规定 1.1.各类登记检查比例各类登记检查比例 2.2.检查记录及意见检查记录及意见 3.3.错件处理措施错件处理措施 4.4.形成检查报告形成检查报告 2021/3/1314 错件错件 处理处理 记录记录 定期定定期定 比例抽检比例抽检 形成形成 报告报告 质量质量 检查检查 2021/3/1315 ( (六六) )防伪加

5、密设备的应用防伪加密设备的应用 1.1.虚假书证和虚假申请主体虚假书证和虚假申请主体 2.2.应用防伪设备的现实必要性应用防伪设备的现实必要性 3.3.身份证读卡器识别身份证的真假身份证读卡器识别身份证的真假 4.4.其他有条件的可应用房产证、申请人其他有条件的可应用房产证、申请人 的防伪设施的防伪设施 5.5.应注意的事项应注意的事项 2021/3/1316 2021/3/1317 三、关于申请的规定三、关于申请的规定 （一）申请的性质和类别（一）申请的性质和类别 1.1.申请的性质申请的性质 2.2.申请的作用申请的作用 2021/3/1318 3.申请的类别 申请方式 双方与单方本人与代

6、理共同与单独 2021/3/1319 ( (二二) )申请材料的总体要求申请材料的总体要求 总体要求 填写完整齐全 内容合法 真实有效 形式规范 2021/3/1320 ( (三三) )双方申请和单方申请双方申请和单方申请 1.1.双方申请的法律必要性双方申请的法律必要性 2.2.单方申请的具体类型单方申请的具体类型 3.3.各种单方申请的原理及注意点各种单方申请的原理及注意点 2021/3/1321 ( (四四) )共有房屋申请规定共有房屋申请规定 1.1.共有房屋应共同申请共有房屋应共同申请 2.2.共同共有房屋的申请共同共有房屋的申请 3.3.按份共有房屋的申请按份共有房屋的申请 202

7、1/3/1322 4.4.涉婚房屋的申请涉婚房屋的申请 2021/3/1323 ( (五五) )业主共有房屋申请业主共有房屋申请 1.1.如何界定业主共有房屋范围如何界定业主共有房屋范围 2.2.业主共有房屋申请主体业主共有房屋申请主体 3.3.业主共有房屋申请时点业主共有房屋申请时点 2021/3/1324 ( (六六) )委托申请登记委托申请登记 1.1.委托申请的主要情形委托申请的主要情形 2.2.委托申请应注意的事项委托申请应注意的事项 3.3.委托申请中的双方委托委托申请中的双方委托 2021/3/1325 ( (七七) )未成年人房产申请登记未成年人房产申请登记 1.1.未成年人的

8、监护人未成年人的监护人 2.2.未成年人房产取得的申请登记未成年人房产取得的申请登记 3.3.处分未成年人房产申请登记处分未成年人房产申请登记 4.4.其他限制或无民事行为能力人房产其他限制或无民事行为能力人房产 申请登记申请登记 2021/3/1326 ( (八八) )申请材料的确认申请材料的确认 1.1.哪些申请材料需要申请人确认哪些申请材料需要申请人确认 2.2.自然人确认方式自然人确认方式 3.3.法人或其他组织确认方式法人或其他组织确认方式 2021/3/1327 四、关于受理程序的有关规定四、关于受理程序的有关规定 （一）受理工作包括的主要内容（一）受理工作包括的主要内容 1.1.

9、各项内容的大致情况介绍各项内容的大致情况介绍 2.2.受理中各环节的先后顺序受理中各环节的先后顺序 3.3.需要录入的信息需要录入的信息 4.4.受理完成后的交接受理完成后的交接 2021/3/1328 ( (二二) )合并受理登记的情形合并受理登记的情形 1.1.需要合并受理的原由需要合并受理的原由 2.2.七种情形的不同法律关系对登记的要七种情形的不同法律关系对登记的要 求求 3.3.合并受理中应注意的事项合并受理中应注意的事项 4.4.具体案例操作剖析具体案例操作剖析 2021/3/1329 ( (三三) )查验申请主体的内容查验申请主体的内容 1.1.自然人主体查验时应着重注意的地方自

10、然人主体查验时应着重注意的地方 2.2.法人或其他组织作为申请主体查验要法人或其他组织作为申请主体查验要 点点 2021/3/1330 ( (四四) )查验申请材料的要求查验申请材料的要求 1.1.申请材料的完整性方面申请材料的完整性方面 2.2.权属证书或证明查验要求权属证书或证明查验要求 3.3.有权部门出具的证明材料要求有权部门出具的证明材料要求 4.4.因民事行为形成的申请材料要求因民事行为形成的申请材料要求 2021/3/1331 ( (五五) )核对申请登记事项的要求核对申请登记事项的要求 做到做到“一符合一符合”、“一对应一对应”、“一不一不 冲突冲突” 1.1.申请材料内容与登

11、记事项相符合申请材料内容与登记事项相符合 2.2.申请材料之间的内容相对应申请材料之间的内容相对应 3.3.申请登记事项与登记簿不冲突申请登记事项与登记簿不冲突 2021/3/1332 ( (六六) )询问的主要内容及注意事项询问的主要内容及注意事项 u1.1.询问申请意愿的真实性询问申请意愿的真实性 u2.2.询问申请房屋的共有性质和份额等询问申请房屋的共有性质和份额等 u3.3.应景式询问以验证所收材料的合法性应景式询问以验证所收材料的合法性 等等 u4.4.询问结果的保存询问结果的保存 2021/3/1333 ( (七七) )受理的两种不同结果受理的两种不同结果 1.1.准予受理的准予受

12、理的, ,应当如何告知及应告知应当如何告知及应告知 的内容的内容 2.2.不予受理的不予受理的, ,应告知的内容和方式应告知的内容和方式, ,以以 及申请材料的处理方式及申请材料的处理方式 2021/3/1334 五、关于审核程序的有关规定五、关于审核程序的有关规定 （一）审核工作应包括的内容（一）审核工作应包括的内容 1.1.各项内容大致介绍各项内容大致介绍 2.2.会审工作开展的具体程序会审工作开展的具体程序 2021/3/1335 提出会审 组织会审 形成结果 结果归档 2021/3/1336 ( (二二) )一致性审核的主要内容一致性审核的主要内容 即做到即做到”三一致三一致” 1.1

13、.主体身份信息与申请材料、登记簿记主体身份信息与申请材料、登记簿记 载一致载一致 2.2.登记客体信息与申请材料、登记簿记登记客体信息与申请材料、登记簿记 载一致载一致 3.3.实地查看结果与申请材料、登记簿记实地查看结果与申请材料、登记簿记 载一致载一致 2021/3/1337 （三）合法性审核的内容（三）合法性审核的内容 1.1.材料形式符合法律等规定材料形式符合法律等规定 2.2.初始登记或在建抵押房屋合法建造初始登记或在建抵押房屋合法建造 3.3.预告登记的预购房屋在可以销售范围预告登记的预购房屋在可以销售范围 内内 4.4.其他登记类型房屋在登记簿范围内其他登记类型房屋在登记簿范围内

14、 2021/3/1338 规划面积与房产测绘面积的差异规划面积与房产测绘面积的差异 2021/3/1339 39 2021/3/1340 5.5.房屋符合基本单元要求房屋符合基本单元要求 6.6.登记事项没有登记簿记载的限制要求登记事项没有登记簿记载的限制要求 7.7.需要公告的房屋没有成立的异议需要公告的房屋没有成立的异议 2021/3/1341 2021/3/1342 2021/3/1343 ( (四四) )实地查看的情形实地查看的情形 1.1.实地查看的意义实地查看的意义 2.2.实地查看的登记类型实地查看的登记类型 2021/3/1344 ( (五五) )初始登记实地查看的内容初始登记

15、实地查看的内容 1.1.房屋坐落实地与申请材料是否一致房屋坐落实地与申请材料是否一致 2.2.基本单元数量与申请材料是否一致基本单元数量与申请材料是否一致 3.3.房屋建造状态房屋建造状态 2021/3/1345 ( (六六) )在建工程实地查看的内容在建工程实地查看的内容 1.1.坐落是否与申请材料相符坐落是否与申请材料相符 2.2.工程形象进度工程形象进度 2021/3/1346 ( (七七) )房屋灭失登记实地查看内容房屋灭失登记实地查看内容 1.1.所灭失房屋的坐落是否与登记簿一致所灭失房屋的坐落是否与登记簿一致 2.2.房屋是否已灭失房屋是否已灭失 2021/3/1347 ( (八八

16、) )实地查看的要求实地查看的要求 1.1.实地查看人员要求实地查看人员要求 2.2.现场采集信息要求现场采集信息要求 3.3.记录表单要求记录表单要求 2021/3/1348 ( (九九) )需要公告的情形需要公告的情形 1.1.公告的意义公告的意义 2.2.当前公告与以往的不同之处当前公告与以往的不同之处 2021/3/1349 3.3.公告的几种情形公告的几种情形 证书作废 集土房屋 初始登记 集土房屋 证书作废 历史遗 留问题 2021/3/1350 ( (十十) )公告载体公告载体 1.1.当地公开发行的报纸或政府网站当地公开发行的报纸或政府网站 2.2.集体土地房屋登记公告的特殊性

17、及操集体土地房屋登记公告的特殊性及操 作步骤作步骤 2021/3/1351 ( (十一十一) )公告期限公告期限 1.1.不少于五日不少于五日 2.2.公告的查询公告的查询 3.3.不同类型事项的公告应设定不同的不同类型事项的公告应设定不同的 公告期公告期 2021/3/1352 ( (十二十二) )补充材料的有关规定补充材料的有关规定 补充材料应履行的义务补充材料应履行的义务 告知需补充的材料和理由告知需补充的材料和理由 告知补正期限告知补正期限 2021/3/1353 ( (十三十三) )审核结果的两种处理方式审核结果的两种处理方式 1.1.审核通过的审核通过的, ,应予以登记应予以登记

18、2.2.审核不符合条件的审核不符合条件的, ,应不予登记应不予登记 3.3.不予登记的处理方式不予登记的处理方式 2021/3/1354 六、关于登簿程序的有关规定六、关于登簿程序的有关规定 （一）登簿的由来及重要性（一）登簿的由来及重要性 1.1.登簿的由来登簿的由来 2.2.登簿在整个程序中的地位登簿在整个程序中的地位 2021/3/1355 3.3.提高登记簿公信力的措施提高登记簿公信力的措施 (1)(1)形式简单明了形式简单明了 (2)(2)录入信息完整录入信息完整 (3)(3)登记程序合法登记程序合法 (4)(4)系统科学管理规范系统科学管理规范 2021/3/1356 ( (二二)

19、 )登记簿建立方式登记簿建立方式 1.1.按基本单元建立按基本单元建立 2.2.具体情况的具体处理具体情况的具体处理: :如一个厂区内如一个厂区内 多幢房屋的登记多幢房屋的登记 2021/3/1357 ( (三三) )登记簿的形式登记簿的形式 1.1.登记簿采用的形式登记簿采用的形式 2.2.不同形式登记簿之间的关系不同形式登记簿之间的关系 3.3.不同形式登记簿的安全保存措施不同形式登记簿的安全保存措施 2021/3/1358 ( (四四) )登记簿的填写和确认登记簿的填写和确认 1. 1. 登记簿填写人员的要求登记簿填写人员的要求 2.2.登记簿填写确认的要求登记簿填写确认的要求 2021

20、/3/1359 ( (五五) )登记簿上权利人的记载登记簿上权利人的记载 各种不同申请人经登记后转化为权利人各种不同申请人经登记后转化为权利人 1.1.所有权人的记载所有权人的记载 2.2.抵押权人的记载抵押权人的记载 3.3.地役权人的记载地役权人的记载 4.4.预告权利人的记载预告权利人的记载 2021/3/1360 ( (六六) )合并办理业务的结果记载合并办理业务的结果记载 分述七种不同合并办理登记的结果应当如分述七种不同合并办理登记的结果应当如 何记载何记载 2021/3/1361 合并登记类型登记簿记载结果 预购商品房预告登记预购商品房预告登记 预购商品房抵押预告登记预购商品房抵押

21、预告登记 所有权预告权利所有权预告权利 抵押权预告权利抵押权预告权利 预购商品房预告登记转房屋所有权预购商品房预告登记转房屋所有权 转移登记转移登记 预购商品房抵押预告登记转房屋抵预购商品房抵押预告登记转房屋抵 押设立登记押设立登记 所有权所有权 抵押权抵押权 房屋所有权初始登记房屋所有权初始登记 在建工程抵押权登记转为房屋抵押在建工程抵押权登记转为房屋抵押 权设立登记权设立登记 所有权所有权 抵押权抵押权 2021/3/1362 合并登记类型登记簿记载结果 房屋所有权转移登记房屋所有权转移登记 房屋抵押权设立登记房屋抵押权设立登记 所有权所有权 抵押权抵押权 房屋所有权转移房屋所有权转移(变更变更)登记登记 地役权转移地役权转移(变更变更)登记登记 所有权所有权 地役权地役权 房屋所有权变更登记房屋所有权变更登记 抵押权变更登记抵押权变更登记 所有权所有权 抵押权抵押权 房屋所有权继承房屋所有权继承 转让等转移登记转让等转移登记 房屋所有权房屋所有权 抵押权抵押权 2021/3/1363 ( (