城市管理法规_06城市房地产管理法

1、城市房地产管理法规 目的：了解房地产法的概念、基本原则及房地产 管理中的法律责任，熟悉房地产开发用地制度、 城市房屋拆迁、物业服务和房地产中介服务，掌 握房地产开发、交易和房地产权属登记 教学重点：房地产开发用地制度、城市房屋拆迁、 物业服务和房地产中介服务教学难点： 教学课时：4节 教学方法：案例教学 教学内容与步骤 第一节房地产法管理法的基本概念 一、房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多 种经济活动为一体的综合性产业，包括： （1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发： （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵

2、押 以及房屋的买卖、抵押等经济活动； （4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评 估中介，房地产代理中介； （5）物业管理 没有房地产就没有新中国，没有房地产就 没有新中国。房地产，它辛劳占耕地；房 地产，它一心谋暴利。它指给了富豪圈钱 的门路，它引导政府走向豪奢。它坚持了 疯涨八年多，它改善了官员的生活；它构 建了升官GDP，它收取了税费好处多。没 有房地产就没有新中国，没有房地产就没 有新中国！ 二、房地产法 1、概念 2、立法现状 城市房地产管理法与物权法关系 合同法 担保法 国有土地上房屋征收与补偿条例 第二节国有土地房屋征收补偿 湖南最牛钉子户 一、立法目的 规范国有土地上房屋征

3、收与补偿活动，维护公共利 益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。 1、统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收 群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利 益统一起来。 2、明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群 众的利益。 3、完善征收程序，加大公众参与，禁止建设单位参 与搬迁，取消行政强制拆迁，改进工作，把强制 减到最少。 国有土地上房屋国有土地上房屋征收与补偿征收与补偿条例条例 二、征收与补偿法律关系主体的变化 1被征收房屋所有权人 2、市、县级人民政府 3、市、县级人民政府确定的房屋征收部门 、 4、有关部门及房屋征收实施单位 旧法：拆迁人（拆迁许可证获得者） 三、征收条件 为了

4、保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的公共利益的 需要需要，有下列情形之一，确需征收的，由市、县级人民政 府作出房屋征收决定： （1）国防和外交的需要； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设 的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、 环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政 公用等公共事业的需要； （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要 （5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集 中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 确需征收房屋的各项建设活动，应当符合 国民经济

5、和社会发展规划、土地利用总体 规划、城乡规划和专项规划。 保障性安居工程建设、旧城区改建，应当 纳入市、县级国民经济和社会发展年度计 划。 四、征收中公众意见的听取 1、制定国民经济和社会发展规划、土地利用 总体规划、城乡规划和专项规划，应当广 泛征求社会公众意见，经过科学论证。 2、市、县级人民政府应当组织有关部门对征 收补偿方案进行论证并予以公布，征求公 众意见。征求意见期限不得少于30日。 市、县级人民政府应当将征求意见情况和 根据公众意见修改的情况及时公布。 3、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收 人认为征收补偿方案不符合规定的，市、 县级人民政府应当组织由被征收人和公众 代表参加的

6、听证会，并根据听证会情况修 改方案。 五、征收公告 1、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应 当及时公告。公告应当载明征收补偿方案 和行政复议、行政诉讼权利等事项。 2、房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范 围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房 屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反 规定实施的，不予补偿。 六、补偿 （一）补偿范围 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被 征收人给予的补偿包括： 1、被征收房屋价值的补偿； 2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补 偿； 3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 （二）补偿标准 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征 收决定公告之日被征收房屋类似房

7、地产的 市场价格。被征收房屋的价值，由房地产 评估机构评估确定。 对评估确定的价值有异议的，可以向评估 机构申请复核评估。对复核结果有异议的， 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴 定。 （三）补偿方式 1、货币补偿， 2、房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府 应提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、 结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的 差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建 地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的 市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地 段的房屋。 3、搬迁费和产权调换房屋交付前的临时安置费或者 周转用房。 （四）补偿

8、协议 1、协议内容：补偿方式、补偿金额和支付期 限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬 迁费、临时安置费或者周转用房、停产停 业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限 等事项。 2、一方当事人不履行补偿协议约定的义务的， 另一方当事人可以依法提起诉讼。 思考：诉讼的性质是什么？ （五）行政机关对补偿的裁定 1、条件：双方在征收补偿方案确定的签约期 限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所 有权人不明确的，由房屋征收部门报请作 出房屋征收决定的市、县级人民政府 按照 征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征 收范围内予以公告。 2、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申 请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 七

9、、搬迁 （一）先补偿、后搬迁的原则。 （二）任何单位和个人不得采取暴力、威胁 或者违反规定中断供水、供热、供气、供 电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬 迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 八、拆迁的强制执行 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者 不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限 内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、 县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户 存储账号、产权调换房屋和周转用房的地 点和面积等材料。 第三节房地产交易 一、房地产交易的含义 包括房地产转让、抵押和租赁 二、房地产交易原则 三、交易价格管理 1、价格申报制度 2、价格评估制度

10、讨论政府限价问题。 商品房明码标价：全国首例房地产价格欺诈 案 基准地价：按不同的土地级别、区域分别评 估和测算的商业、工业、住宅等各类用地 的平均价格 标定地价：在基准地价基础上，按土地使用 年限、地块大小、形状、容积率、微观区 位、市场行情条件，修订评估出的具体地 块在某一时期的价格 重置价格 房地产转让 一、概念 二、法律特征 三、形式 1、买卖 2、赠予 3、其他方式 四、转让条件及 五、不得转让的房地产 六、转让程序 商品房预售 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中 的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定 金或者房价款的行为。 讨论：商品房预售制度的利弊之争 预售条件：（1

11、）已交付全部土地使用权出让金， 取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许 可证和施工许可证； （3）按提供的预售商品房 计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资 的以上，并已确定施工进度和竣工交付日 期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可 证明。 商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受 人，并由买受人支付房价款 现售条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实

12、； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度 和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品 房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 商品房销售的禁止性行为 1、不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售 商品房。 返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返 还购房款的方式销售商品房的行为。 2、房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后 包租的方式销售未竣工商品房。 售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承 租或者代为出租买受

13、人所购该企业商品房的方式 销售商品房的行为。 3、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商 品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销 售商品住宅的行为。 商品房买卖合同 （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式 按套（单元）、套内建筑面积、建筑面积计价。 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，合 同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 按套（单元）计价的预售房屋，应当在合同中附所 售房屋的平面图。；套型与设计图纸不一致或者 相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处 理方式的，买受人可以退房或者与房地产

14、开发企 业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开 发企业承担违约责任。 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、 付款时间； 买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合 同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订 立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买 受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从 其约定。 （五）交付使用条件及日期； 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事 人另有约定的除外。 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒 绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通 知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律 另有规定或者当事人另有约定的除外。 （六）产权证的

15、办理 在没有另行约定的情况下： 预售房的购买人应当自商品房交付使用之日起 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手 续； 现售房的购买人应当自销售合同签订之日起日 内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使 用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的 证明文件。 （七）质量保修责任 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、 保修责任等内容做出约定。保修期从交付 之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包 单位向建设单位出具的质量保修书约定保 修期的存续期；存续期少于规定中确 定的最低保修期限的，保修期不得低于 规定中确定的最低保修期限

16、。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程 承包单位向建设单位出具的质量保修书约 定保修期的存续期。 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房 屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不 合格，买受人可请求解除合同和赔偿损失的。 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可 请求解除合同和赔偿损失。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖 人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合 理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托 他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失 由出卖人承担。 违约责任 由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权 属证书的，出卖人应当承担违约责任： 具体违约责任形

17、式，有约定的按约定 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定 的，可以按照已付购房款总额，参照中国 人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利 息的标准计算。 双倍返还已付房款 （1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人 又将该房屋抵押给第三人； （2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出 卖给第三人。 （3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实 或者提供虚假商品房预售许可证明； （4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆 迁补偿安置房屋的事实。 合同的解除 （1）面积误差比绝对值超出 （2）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经 催告后

18、在三个月的合理期限内仍未履行。 （3）办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出 卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记 （4）合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一 方原因未能订立担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履 行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合 同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请 求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或 者定金返还买受人。 思考题：王某与某房地产开发商于2006年4月15日签订了商 品房预售合同，并支付定金1万元，合同约定房屋建筑面 积为168平方米，每平方米

19、2000元，开发商于2007年3月 15日以前交房，王某于4月20日前支付首付，为房款总额 的20%，其余采取银行抵押贷款的方式付款，于2006年6 月15日前付清。 （1）如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实就擅自进行销 售，此合同是否有效？ （2）此时正值国家宏观政策调控，将大户型的商品房首付 提高至40%，王某无力支付，开发商以王某违约为由，拒 绝退还定金。开发商的理由是否合法？ （3）如果双方协商后继续履行合同，王某付清了所有款项， 但开发商于2007年5月15日才交房，此时房地产市场价格 波动，房价下跌，王某是否可以因此解除合同？ 第四节房屋租赁 一、可租房屋范围 （1）未依法取得房屋

20、所有权证的； （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查土谨者以其他 形式限制房增权利的； （3）共有房屋未取得共有人同意的； （4）权属有争议的； （5）属于违法建筑的； （6）不符合安全标准的； （7）已抵押，未经抵押权人同意的； （8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 但对未依法取得房屋所有权证及已抵押，未经抵押权人同意 的房屋有不同看法。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释 (1)出租人未取得建设工程规划许可证订立的 合同 (2)出租人未经批准或者未按照批准内容建设 的临时建筑的合同 （3）租

21、赁期限超过临时建筑的使用期限，超 过部分无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延 长使用期限的，人民法院应当认定延长使 用期限内的租赁期间有效。 （4）租赁合同未按照法律、行政法规规定办 理登记备案手续合同效力不受影响 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁 合同生效条件的，从其约定。但当事人一 方已经履行主要义务，对方接受的除外。 无效的处理：房屋租赁合同无效，当事人可 请求参照合同约定的租金标准支付房屋占 有使用费的。 （二）房屋租赁合同内容 （1）当事人姓名或者名称及住所； （2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况； （3）租赁用途 （4）租赁期限 20年为限 对租赁期限没有约定或者

22、约定不明确，依法仍不能 确定的，视为不定期租赁 （5）租金及交付方式 （6）房屋修缮责任 （7）转租的约定 （8）合同的变更与解除条件 转租 1、转租法律关系 2、转租与门面转让 3、出租人应及时提出异议 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在 六个月内未提出异议，其以承租人未经同 意为由请求解除合同或者认定转租合同无 效的，人民法院不予支持。 承租人的优先购买权 具有下列情形之一，承租人不能主 张优先权 （1）房屋共有人行使优先购买权的； （2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、 父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父 母、孙子女、外孙子女的； （3）出租人履行通知义务后，承租人在十五 日内

23、未明确表示购买的； （4） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理 登记手续的。 房屋的添附 添附的概念： 是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的 物或具有新物性质的物，如果要恢复原状在事实 上不可能或者在经济上不合理，在此情况下，确 认该新财产的归属问题。 添附的法律后果： 由于添附而形成新物的，两个物有价值大小之分的， 新物之所有权归价值大的一方，由取得所有权的 一方对另一方提供补偿；若不能分出价值大小的 归两人共有，一般是按份共有。 经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形 成附合处理没有约定的，按照下列情形处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人可请求 出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残