基于博弈论在旧村改造中的多方利益平衡分析

1、北京理工大学珠海学院2020届本科生毕业论文基于博弈论在旧村改造中的多方利益平衡分析摘 要近年来，中国进入了社会、经济迅速发展的阶段，城市化的进程随之不断推进。在这个过程中，城市建设中用地不足、规划不合理等问题也日渐凸显。为促进节约集约用地，改善人们生活环境，国土资源部和广东省联合实施“三旧改造”政策。其中的旧村改造是加快城乡一体化的重要方式，不仅能够改善村落的基础建设，还可以改善人居环境以提升生活品质，从而促进城市质量的提高。在旧村改造过程中往往会产生利益相关方的博弈，本文主要对旧村改造中涉及的利益相关者及其产生的利益冲突进行分析，指出旧村改造中的利益博弈即政府、村民、开发商之间的博弈，并列

2、出三者在旧村改造中的利益得失，通过分析三者的决策建立决策树，判断三方不同决策带来的平衡点，分析决策影响因素。最后通过实际案例对其博弈平衡进行分析，对以后的旧村改造提出建议。关键词：旧村改造 三方博弈 利益平衡AbstractIn recent years, China has entered a stage of rapid social, economic, and cultural development.At the same time, Chinas urbanization processhas been also constantly promoted. Problems such

3、 as insufficient land use and unreasonable planning in urban construction are also increasingly prominent.In order to promote the saving of intensive land and improve peoples living environment, the Ministry of Land and Resources and Guangdong Province jointly implemented the Three Old Village recon

4、struction. The transformation of old villages reconstruction is an important way to accelerate urban-rural integration, improve rural infrastructure and the living environment of villagers, and improve urban quality. In the old village reconstruction, there is often a stakeholder game. This article

5、mainly analyzes the stakeholders involved in the old village reconstruction and the conflicts of interest that they have generated. It points out that the interest game in the old village reconstruction is the government, villagers, developers. The game between them, and the profit and loss of the t

6、hree in the old village reconstruction are listed. By analyzing the decision of the three to build a decision tree, judge the balance point brought by the different decisions of the three parties, and analyze the factors affecting the decision. Finally, it analyzes its game balance through practical

7、 cases and makes suggestions for the reconstruction of the old village in the future.Keywords: old village reconstruction Tripartite game Balance of interest目 录第一章 绪论11.1 研究背景和意义11.2 研究方法和思路21.3 核心概念和理论基础2本章小结3第二章 旧村改造主体的利益冲突42.1 不同改造模式的特点42.2 旧村改造中相关利益主体分析52.3 旧村改造中的主要利益冲突及原因6本章小结7第三章 旧村改造的博弈分析83.1

8、 博弈模型构建83.2 三方主体的博弈分析10本章小结11第四章 珠海市某改造项目的实践124.1 珠海市某改造项目介绍124.2 珠海市某改造项目的模式选择154.3 珠海市某改造项目利益主体博弈分析16本章小结17第五章 结论与建议185.1 结论185.2 建议18参考文献19致 谢2019第一章 绪论1.1 研究背景和意义自1978年以来我国的经济和社会进入快速发展阶段，城市化的进程也随之推进，在这个过程中，我国城市功能日渐完善。1978年我国城市化率只有17.92%，在1992年-1998年间，城市化率由27.63%提升到30.42%，年均增长速率只有0.47%。但在2000年以后，

9、我国从沿海向内陆全面加速推进城市化进程，在2000年-2018年间我国城市化率从36.22%提升到59.58%，年均提高1.23%1。我国的城市化率得到了提高，但城市质量并不高，城市建设中用地不足、规划不合理等问题也日渐凸显，在一味利用提高城市化率来带动经济增长却忽视城市规划的环境下，城中村的数量也在逐渐增加2。城中村的土地、人口、管理和规划并未纳入城市管理体系，其经济、文化和环境与城市存在着较大差异，村民们的生活水平和质量也缺乏保障。因此，为促进节约集约用地，改善人们生活环境，加速城市更新的进程，激活存量资本和市场活力，国土资源部和广东省联合实施“三旧改造”，而其中的旧村改造是加快城乡一体化

10、，改善农村基础建设及村民居住环境，以及提高城市质量的重要方式3。广东省的三旧改造政策始于2007年，在2009年8月，三旧改造奠定在广东省促进节约集约用地的重要地位，并于2009年正式在全省开展，2010年4月，三旧改造的模式推向了全国4。（实行的具体政策见图1.1）图 1.1旧村改造过程中往往会涉及到政府、开发商 、村民，这三者代表着不同的立场，在改造过程中难免会产生矛盾与冲突，若不能很好地解决这些冲突则会带来新的社会问题5。因此本文通过对旧改过程中利益相关者划分及关系的探讨，利用博弈论进行利益平衡分析，在利益主体间取得平衡实现共赢，并为之后的旧改提出现实建议，从而推进旧村改造和城市发展进程

11、。1.2 研究方法和思路1.2.1 研究方法本文通过文献调查了解旧村改造的研究现状和现存问题，划分旧村改造的利益主体和研究其存在的利益矛盾，再针对珠海某旧改项目进行分析研究，通过博弈分析法对各方利益主体进行分析，为其利益冲突寻求平衡，结合对先进研究成果的解读来确定进行优化的方法，为之后的旧改提出建议。（1）文献调查法 利用互联网在知网、万方以及网络文献库进行文献搜索，并在学校图书馆和自己购买的一些相关书籍中收集关于旧村改造、房地产开发和博弈论等相关理论及实践资料，并通过归类整理后进行分析，提取对本文有用的相关理论，为写作奠定理论基础。（2）案例研究法 本文在注重理论分析和研究的同时，也对现实中

12、的案例进行分析和研究，由于案例分析方法具有它特定的现实意义和规律样本特性，所以本文以珠海市某旧村改造项目为例，分析该旧村改造项目实施过程中利益分配的状况和项目自身存在的问题以及相关问题的解决方案，进而从实际情况中使三方主体的利益获得维护。（3）博弈分析法 在旧村改造过程中会涉及各方利益，容易发生利益冲突，有冲突就有博弈6，本文利用博弈论的基本方法和原理，对旧村改造过程中涉及的各利益主体进行分析，找到其利益平衡点，寻求最优的对策措施，使改造能够顺利进行。1.2.2 研究思路从推行旧改的原因出发，了解旧村改造的研究现状和旧改模式，通过划分旧村改造中的利益主体，对利益主体间冲突产生的原因进行分析，并

13、列出改造过程中三方利益得失和改造难点，结合博弈论的原理建立模型寻找多方利益的平衡。通过列举具体案例，对其改造过程中的三方利益博弈进行分析。最后对之后的旧村改造方向和方法提出建议。1.3 核心概念和理论基础1.3.1 旧村改造为加快城乡一体化，改善农村基础建设和村民居住环境、提高城市质量，国土资源部和广东省联合实施“三旧改造”政策，通过对旧村庄、旧厂房和旧城镇的更新改造，使城市资源、环境得到再造，产业得以转型7。三旧改造中的旧村庄主要指我国在加快推行城市化的进程中，部分农村因城市面积的不断扩张使得土地被占用为城市建设用地，最后留下的农村集体所有的宅基地土地。而这些土地的规划和建设大都不符合国家规

14、划和地方技术标准各项指标，村民生活环境水平低且具有安全隐患，并对城市发展进程和市容造成了一定影响。因此对旧村进行改造能一定程度地改善村民生活，对城市的发展和规划的完善有着促进作用。1.3.2 利益相关主体 企业管理意义上的利益相关主体指的是企业外部环境中受企业政策和行为影响的任何相关者8，在旧村改造的过程中，利益相关主体主要有政府、开发商、村民。政府是旧村改造的主要发起者和规划者，决定旧村是否进行改造，对旧村的改造方向和内容进行规划；开发商则负责实施，对改造项目进行开发和销售；村民则为旧村改造中的目标。在改造过程中，政府的利益主要体现在通过村庄的土地使用权的转让来获取土地财政，并通过对旧村进行

15、重新规划和改造来改善村民生活和城市形象，从而进一步地推进城市化的发展。而开发商主要通过参与旧村改造项目来提升品牌知名度和销售改造后的商品房进行获利。村民的利益主要指在改造过程中获得的拆迁补偿或以旧房换取新的商品房。1.3.3 博弈论有冲突就会有博弈，博弈论也被称为对策论，是主要研究两人或两人以上的决策问题的理论。在博弈中，每个人的利益均取决于自己和他人的行为。利益相关主体会为了各自的目标和利益做出最利于自己的决策，而这些决策往往会影响另一方的利益，因此会形成一个相互依存、相互制约的相对静止状态，这就是博弈过程中的均衡点。旧村改造的过程即政府、开发商和村民三方之间的博弈。本章小结本章首先阐述旧村

16、改造的研究背景和意义，指出旧村改造是加快城乡一体化、完善城市功能、改善农村居民生活以及提高城市质量的重要方式，对于旧村改造中的利益相关者关系处理不好则会引发新的社会矛盾。接着列举本文的研究方法和思路，最后对文章用到的核心概念和基础理论进行简单说明。第二章 旧村改造主体的利益冲突 2.1 不同改造模式的特点2.1.1 政府主导型旧村改造政府主导的旧村改造模式主要是由政府对农村土地统一进行征用收购，并负责完成前期土地开发，通过广告的包装策划、招商引资等方式进行出让9；该模式的特点是改造过程不涉及开发商，涉及的利益相关方少，虽然操作相对简单，但在前期拆迁和安置费用高。由于政府的资金有限，难以在资金上

17、达到平衡，因此难以进行大规模的推广。典型的改造案例有：深圳鹿丹村、广州猎德村。2.1.2 村集体自我主导型旧村改造村集体自我主导模式下的旧村改造由政府提供政策支持和技术指导，村集体进行自筹资金，自行决定补偿方式和改造过程；该模式要以政府的支持力度高为前提，对于村办企业发达，村集体及村民筹资能力强的村庄比较适用，在这种模式下的旧村改造，过程不引入开发商的投资，采取“先拆旧、后建新”的方式，改造相对其他模式耗时较长9。典型改造案例有：广州文冲村、佛山夏西村。2.1.3 半市场化型旧村改造 半市场化的改造模式即在村集体自我改造模式的基础上，与房地产开发商签订合作协议，明确彼此的权利义务关系，由村集体

18、负责旧村改造、拆迁补偿与安置方案的设计、组织与实施，开发商负责提供资金、技术和经验，二者形成合作关系，改造后村集体得到村集体物业，村民得到商品房，开发商得到销售剩余商品房的利润10。这种改造方式既体现了村民的要求，又弥补了改造资金不足的问题。具体案例有：深圳大冲村、佛山石头村。2.1.4 开发商主导型旧村改造2018年广东省国土厅3号文中明确旧村改造土地可以协议出让无须投标，因此各大地产商开始涌进旧村改造市场。如今旧村改造基本采用开发商主导的模式，即由地方政府公布旧村改造方案和要求，将融资地块与村民住宅和集体物业的拆迁安置以及市政道路、广场、公共绿地等公共配套设施建设一起捆绑进行招标，开发商参

19、与投标，在确定开发商后改造项目完全交给开发商运作，政府不负责拆迁安置2。该模式可以解决政府资金不足的问题，但需要具备改造透明度高，开发公司实力足够强等前提条件。典型案例有：广州琶洲村、深圳蔡屋围村。2.2 旧村改造中相关利益主体分析结合旧村改造的四种模式得出，旧村改造主要涉及的利益主体有政府、村民（村集体）、开发商。在现有的改造模式下，由三方利益主体进行博弈，各方利益主体在改造过程中能采取不同的策略，这些策略影响着旧村改造的结果及其他利益相关方的利益。2.2.1 政府我国的土地实行公有制政策，即国家有权对土地进行开发和处置，获得土地相关利益，因此各地方政府的财政收入很大一部分是来自于土地财政，

20、通过旧改在一定程度上能为政府提供财政收入。随着城市化的快速发展和土地扩张，城市周边的村庄在地理位置上慢慢趋向于城市中心，而这些城中村由于缺乏规划和管理，与城市的建筑和环境造成一定反差，影响市容市貌5。政府迫切地希望通过改造，对旧村进行统一的规划、整理，以此改善城市整体形象，提高城市的容积率和公共利益。政府在旧村改造中的主要策略是是否提供支持，如政策支持、资金支撑（改造费用、基建费用等），政府在旧村改造中起着组织、引导和监督的作用，组织旧村是否进行改造，引导开发商进行投资。2.2.2 村民村民是旧村改造中的重要参与者，因其不仅是房屋产权的所有者，也是集体土地的拥有者。旧村改造对村民来说机会与风险

21、并存，通过改造村民可以改善原本脏乱差的生活环境，真正融入到城市中去，也能获得一笔可观的拆迁补偿，但同时也要面临房屋拆迁后将失去原有的租房收入和村内分红，以及在改造后原有地块升值带来的经济损失等问题5。近几年受到其他村庄案例和小道消息的影响，现阶段的村民对于拆迁补偿力度期望过高，容易影响旧改进程。村民是旧改过程中受影响最大的一方，同时村民的决策往往决定着旧改工作的成功与否，因此村民主要起支持或阻挠作用。2.2.3 开发商利益是企业的根本，房地产开发商参与旧改是为了获取利润。在政府和村集体没有能力进行自主开发的情况下，引入实力足够强的房地产开发商，对旧村改造的进程起到推进作用。在旧村改造中，开发商

22、的主要利益来源于满足村民、村集体的复建要求后，对商品房和物业的出售进行获利，即地块的容积率越高，开发商可得利润也会更大。因此开发商的主要策略为是否参与旧村改造，参与则有可能从中获利，但也面临着村民阻挠和投资回报期长等问题。开发商是旧村改造中的投资者和建设者，主要起推进改造进程的作用。2.3 旧村改造中的主要利益冲突及原因2.3.1 政府与村民之间的利益冲突分析 政府希望通过旧村改造来推动城市经济的发展，村民希望得到合理的拆迁补偿和后续生活保障。在政府主导的旧改模式下，政府对于改造能提供的资金有限，希望通过最小的代价和最低的成本实现旧村改造，因此会在补偿标准和安置方式等多方面进行压缩，这会造成村

23、民的反感和抵触思想，同时政府若在公共设施和村民日后就业、医疗、教育等方面规划不完善，就会引起村民对后续生活保障的担忧，从而抵触改造。而村民为了得到理想或过高期望中的拆迁补偿，往往会采取一些手段，比如近年来不断进行的抢建行动，其中包括了建违法建筑、抢栽树木等行为，也有产生了部分拒迁的“钉子户”。因此出现了不少地方政府与村民对峙的情况，甚至发生强拆，这与政府改善民生、提高城市质量的初衷不符。2.3.2 政府与开发商之间的利益冲突分析由于旧村改造前期需要投入的资金巨大，工程专业性较强，以地方政府的能力无法支撑整个新建城区的所有项目开发，所以地方政府需要通过和开发商合作的模式来推进旧村改造的进程，引进

24、开发商参与旧村改造的模式有开发商主导型旧村改造和半市场化型旧村改造。在这两种旧村改造模式中，开发商主要希望获得经济上和知名度上的收益，一些靠近中心城区，地理条件良好，具有开发潜力的旧村改造项目，会成为开发商间竞争的焦点，但对于地理位置相对偏远，发展前景一般的改造项目，开发商会对是否介入改造进行谨慎考虑，对于开发商并不重视的旧改项目，政府往往提供更加便捷的旧改审批渠道和一定程度的优惠政策来吸引开发商介入改造。容积率是影响开发商建造商品房或商业物业进行销售获利的重要因素，开发商希望容积率尽可能高，达到利益最大化，但政府站在城市整体发展规划和保障公共利益、城市品质、居住环境等角度，会对地块的开发容积

25、率进行限定，并期望通过新建的安置小区和商品房带动小区周边环境，如社区学校、公园、停车场等基础设施的建设，但开发商往往不想承担除商品房外的公共基础建设。二者存在的利益矛盾也是旧村改造中利益主体进行博弈的重要内容。2.3.3 开发商与村民之间的利益冲突分析 房地产开发商和村民间的利益冲突主要体现在村民希望通过旧改改善居住条件，得到理想的经济补偿，而开发商主要通过销售商品房和商用物业进行获利。在开发商主导型的旧村改造中，房地产开放商往往通过提高容积率来增加商品房的数量以便自身获得更大利益，但这会使村民居住的舒适度和公共设施资源的占比减少。同时，对村民的拆迁补偿越高，成本就越高，获利也越少。在建设期间

26、开发商也面临着诸多不确定因素，这些因素可能会影响项目改造的工期和建设资金来源，此时村民的回迁时间和回迁房的质量可能会收到一定影响。除此之外，开发商和村民之间还涉及拆补比和临迁费用的问题，这关系着在村民原有住房拆迁过程中村民的住房质量，也关系着开发商参与改造的成本问题。因此在开发商介入的情况下，开发商与村民间的利益冲突最为明显、直接。而在半市场化型旧村改造中，开发商和村民之间主要是合作关系，但在合作关系下也存在着一定的利益冲突，主要体现在谈成合作协议前的经营管理权的分配以及建成后的商品房和物业利益分配11。本章小结本章首先列出了现有的四种旧村改造模式，接着逐一对旧村改造中的利益相关者进行角色定位

27、，并阐述其在旧改中起到的作用和可能获得的利益。最后针对不同旧村改造模式中利益冲突较为明显的部分，对三方利益主体之间两两的利益冲突进行分析。第三章 旧村改造的博弈分析3.1 博弈模型构建有利益就会有冲突，有冲突就存在博弈。在博弈过程中每一方都在追求自身利益的最大化。虽说政府的地位相对特殊，且有着非营利性的本质，但无可否认的是在旧村改造过程中政府也有着自身的利益诉求，这些利益主要是围绕公共利益展开的，例如提高城市的土地利用率，完善城市功能，改善居民生活环境。因此，旧村改造的中政府、村民、开发商的可得利益、成本和改造难点如表3.1所示。表3.1 利益主体的得失情况和改造难点角色利益成本改造难点政府1

28、. 重整土地资源，提高土地利用率2. 完善城市功能，改善市容市貌3. 改善居民生活环境，提高公共利益4. 实现政府目标，提高政绩1. 提供拆迁补偿和安置费用2. 为开发商提供优惠政策或简化过程手续3. 改造效果不好会影响公信力1. 缺乏资金2. 缺乏改造建设技术3. 现行土地管理制度对旧村改造有一定制约4. 土地所属权不完整村民1. 改善居住环境2. 获得具有明确产权的房产3. 获得一定的拆迁补偿1. 原有房屋2. 原有的租金收入和村集体分红1. 部分村民对补偿期望过高2. 失去原有经济来源，担心后期生活得不到保障3. 部分村民持观望态度，甚至抵触改造开发商1. 获得改造后的销售利益2. 进入

29、改造片区房地产市场3. 提高企业知名度1. 前期大量资金投入2. 承担一定风险1. 改造运行周期长，不确定因素较多2. 村民阻挠或无理索赔3. 现行土地管理制度对旧村改造有一定制约4. 土地所属权不完整在旧村改造主要存在改造方式有四种，政府主导、自我主导、半市场化、开发商主导，其中涉及的利益主体主要有政府、村民和开发商。三者在改造过程中，都追求着自身利益目标的最大化。在这场关于利益的博弈中，政府是改造的主要发起者，决定是否需要进行旧村改造，在旧村改造中是提供优惠还是提供政策。村民是改造的重要参与者，根据自身利益得失程度决定是否支持改造5。开发商是旧村改造中的投资者和建设者，根据政府提供优惠的程

30、度，作出利益分析，决定是否介入改造。对三者间的策略选择和博弈均衡可用图3.1表示。图3.1E1对应的是政府主导模式，即由政府提供费用，对农村土地统一进行征用收购，并负责完成前期土地开发，通过广告的包装策划、招商引资等方式采用招拍挂方式进行出让，而土地出让金则作为政府前期投资的成本回收2。E2对应半市场化模式，即在村民自我改造的基础上，引入房地产开发商，由开发商提供资金和技术，改造后村民和村集体按前期合作协议规定得到复建房和集体物业，开发商则得到商品房和分配的物业。E3代表表开发商主导模式，即政府通过提供一定的优惠政策和让利，以“生地熟拍”的方式将改造项目的拆迁安置补偿、建设等完全交给开发商进行

31、运作，开发商从融资地块的物业开发中获利。E4代表自我主导模式，村集体自行通过土地和集体资产抵押等方式筹集资金进行改造和开发，土地增值的收益自享。E5则代表着改造不成功，政府没有达到旧村改造的目的，村民也无法改善现在的居住环境，开发商也无从获利。3.2 三方主体的博弈分析三方利益主体的不同选择会对旧改的结果造成直接影响，而影响这三者的选择的主要因素他们各自的利益，三者均会选择对自己更有利的选项。假设政府对某旧村势必推行旧改，那么政府有两种选择，是为旧改提供政策还是提供资金，若要政府选择提供政策，就应满足政府出让经营性规划开发用地所获得的收益大于直接主导城中村改造的收入的条件。假设土地成本为T，对

32、村民的拆迁补偿为B，给开发商的让利和优惠政策为Y。则应满足T-YB，而对村民的拆迁补偿主要受村中现用地面面积（S0）、现有容积率(R0)和拆迁补偿价格（C）影响。即L=T-Y-B=SRN-Y-S0R0C0 （公式3.1）S为经营性开发用地面积，R为改造后容积率,N为政府出让地价。可见当改造后容积率R和政府出让地价N越高，提供给开发商的让利和优惠政策Y越低时，政府选择提供政策的积极性会有所增加。对于村民来说，影响其是否接受改造的因素主要是拆迁补偿费的额度（B）和未来生活能否得到保障（F），如果接受改造，将对村民现有的房产，以及原有的房屋租金（Z）和村集体红利（H）有所影响。想要村民接受改造，至少

33、需要改造后的收益大于现有收益，B+F-Z-HZ+H。即 S0R0C+F-2Z-2H0 （公式3.2） 所以当拆迁补偿价格C和未来生活保障F越高时，村民支持改造的可能性也会更大，同时若村民现有房屋租金和村集体红利越高时，改造的难度也会有所增加。对开发商而言，开发商可选择是否介入改造，决定开发商是否介入改造的主要因素是参与旧村改造得到的收益能否大于投资其他项目获得的收益。旧村改造对开发商来说主要收益有当前参与旧村改造可能获得的销售收入（X）,但前期开发商投入大，比如土地成本（T）、工程建造费（G）、拆迁补偿（B），同时还该考虑没有选择投资普通房地产项目的沉没成本，因此还应考虑普通房地产项目的行业平

34、均收益率（）。在投资旧村改造项目收益大于投资普通房地产项目的情况下，房地产开发商才会介入到旧村改造中，可列式为：X-T-G-B+Y（G+T+B），将不等式细化，参与旧村改造的销售收入（X）等于经营性开发用地（S）和改造后容积率（R）以及同类商品房市场价（P）的乘积，即：X=SRP；土地成本（T）等于经营性开发用地（S）和改造后容积率（R）以及政府出让地价（N）的乘积，即：TSRN；工程建造费（G）等于经营性开发用地（S）和改造后容积率（R）以及同类商品房工程造价（V）的乘积，即：G=SRV；可列出开发商参与旧村改造的净收益：W=SRP-SRN-SRV-S0R0C+Y。若满足开发商参与旧村改造获

35、得的净收益大于行业收益时，开发商才会有动力介入旧村改造项目，即A=SRP-SRN-SRV-S0R0C+Y-（SRN+SRV+S0R0C）0 （公式3.3）A=SRP-（1-）（SRN+SRV+S0R0C)+Y=SRP-（1+）（V+N）-（1+）S0R0C+Y0 （公式3.4）其中R、N、Y、C为变量，其他字母为常量，因此可得出，当容积率越高，政府让利和优惠政策越大，改造区域周边同类商品房市场价越高、拆迁补偿价格越小时，开发商的参与旧村改造所得利益越大，开发商也会越积极参与旧改。本章小结本章首先分析了旧村改造中三方利益主体的得失情况和各方角度中的改造难点，接着依次对政府、村民、开发商三者的策略

36、选择建立决策树，得出五种博弈平衡时达到的不同的旧村改造结果。最后重点对影响三方博弈中的决策因素进行建模，分析利益主体在面对选择时会选择哪个对自己更有利的选项。第四章 珠海市某改造项目的实践4.1 珠海市某改造项目介绍4.1.1 项目基本情况（一）地理位置该村位于珠海市中心区中的南湾城区，毗邻横琴口岸商业区及澳门，周围大多是新开发的高端住宅区，价格档位均在2.5-4万之间，是珠海最大规模的高档住宅集聚地。周边的商业配套和教育设施相对完善，以该村为核心辐射范围12公里内有着四大商业区。同时，该村靠近南湾北路和珠海大道两条城市主干道，交通便捷，可方便到达九州港、珠海机场等区域型交通节点，区位位置优越

37、。（二）土地及人口情况该村区块内土地利用现状总计面积222683.29，可占用土地面积205574.37，村集体用地206369.42平方米，可占用土地面积189260.5平方米。其中居住用地占比最高，为57.54%，其次为二类工业用地，占比17.79%。区块内有92.7%的用地权属属于D村。根据珠海市城市更新管理办法第二十三条规定，未建设用地因规划统筹需划入城市更新单元，属于国有未出让的”边角地“、”夹心地“、”插花地“的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过2000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给城市更新项目实施主体，因此该项目有6%的无权属信息土地也一并纳入改造计划中

38、。（改造用地详情见表4.1、4.2）表4.1 改造单元土地利用现状用地性质用地面积（）比例R居住用地128124.8657.54%其中二类居住用地26606.7711.95%四类居住用地101518.0945.59%M二类工业用地39612.8817.79%S城市道路用地8665.983.89%G广场用地4213.751.89%E发展备用地32997.114.82%A小学用地5900.912.65%E水域3167.811.42%总计222683.29100%表4.2 改造单元用地权属编号权属单位性质面积（）D村用地：206369.42其中1D村生产自留地工业用地23469.582D村企业股份合

39、作公司居住用地（生活自留用地）98772.223D村商住用地11144.54D村企业股份合作公司居住用地（生活自留用地）62775.625D村（搬迁）住宅用地10207.56香洲区粮食局粮站不明1930.57D村工业公司单身宿舍生活用地1093.558无权属信息13289.829总计222683.29截至2019年6月19日统计数据，该村村民一千余名，项目改造权益人数538人，总户数205户。整个改造项目地块建筑质量大部分较差，虽然算不上危房，但因为大都是自建房，质量，结构和格局相对落后，与周围的高端住宅区相比显得极其不和谐。村内建有一个卫生站和一间小学，医疗水平和教育质量较差，社区服务能力较

40、薄弱，公共设施配套简陋，公共空间相对缺乏。4.1.2 改造项目实施方案及安置补偿内容概括（1）改造主体及基本方式2014年香洲区开展了新一轮旧村改造工作，将区域范围内的26个旧村列入改造工作计划，其中就包括D村。同年12月，D村进行改造的公开投票表决，大部分村民同意D村启动旧村改造。2015年5月14日，确定L集团作为D村改造项目的前期合作企业。并在村民自愿的情况下，确定根据珠海市城市更新管理办法、珠海市城中旧村更新实施细则等相关文件规定，采取货币化补偿和原有集体产权房换改建后商品房产权的补偿方式。（2）改造项目的补偿及回迁方案D村的改造项目补偿方式主要有货币化补偿和产权置换两种方式，货币化补

41、偿主要体现在用原有产权房屋面积改换与相同区域房产价值相符的现金进行补偿，以及改造过程中对村民居住保障的临时安置费用。最终该村货币补偿标准为11729元/，对于不予认定的违法建筑面积也给予1200元/的补偿。而产权置换则按合法产权房屋以1：1.1的比例计算回迁建筑面积，对于不予认定的违法建筑面积同样给予1200元的补偿，对于集体部分无房产证的工业厂房不予以补偿，有房产证的工业厂房则按1：1进行补偿。对于在改造过程中村民的住房问题，也予以30元/月的补偿，并予以35元/的搬迁补偿。对于这一补偿方式大部分村民都较为满意，开发商合理的补偿方案在一定程度上对村民的配合改造程度有着推动作用。对于村内原有的

42、集体场所的补偿和重建，现规划建设加大原有规模的幼儿园和小学，设置医疗卫生设施，并新增文化娱乐设施、体育设施和社会福利设施等，确保了村民之后的生活条件。4.1.3 改造新区整体规划及规模D村新区项目由回迁安置房、商品房和商业混合文化用地三部分组成，新区整体以文化为核心特色标签，铸造生态豪宅，完善高端配套设施，以“文化标签、生态环境、豪宅居所”为三大功能体系，缔造国际人文活力示范区。该项目改造一改以往只有单一功能的“居住商业”模式，参考了深圳华侨城的改造模式，开创多元功能综合体的新区。整个项目进行了南北分区，南边为回迁住宅及回迁物业，北边为商品房及租赁商业，南边为回迁住宅区及回迁物业。其创新的文化

43、型多元功能住房体系，将原先老旧落后的城中村改造成能融入进周围的高端住宅区的活力新区，满足了完善城市功能，改善市容的目的。从原本0.81的低容积率提高到3.7，提高了城市土地利用率，确保了房地产开发商的销售利润，也改善了村民的居住环境。该项目改造后的土地利用规划见表4.3。表4.3 改造后土地利用规划项目用地面积（)占比建筑面积（)容积率融资用地112614.0754.78%住宅建筑面积396592.063.7商业15600幼儿园2400公社2080回迁用地44536.321.66%164762.343.7安置住宅：41836.3安置住宅162362.34幼儿园：2700幼儿园2400回迁物业6

44、677.333.25%37193.035.57补偿工业19051.63村集体经济发展18141.4补公用地29241.1814.22%50000.17中轴公设用地7866.223.83%其他道路、绿地4639.272.26%总计205574.37100%623627.434.2 珠海市某改造项目的模式选择基于本文3.1提出的策略选择和博弈均衡，政府是旧村改造中的发起者，D村地理位置处于珠海市中心城区中的高端住宅区，政府迫切地希望通过改造提升整个片区的城市功能和形象，并在香洲区第二轮改造计划中将D村纳入改造计划，满足了改造前提。旧村改造的成功与否就是村民是否接受改造，D村作为公共设施配套简陋，房

45、屋低矮陈旧老化的城中村，村民们迫切希望改善生活条件和居住环境，对旧村改造抱有较大热情。因此D村对旧村改造一事进行公开投票表决，得到了大部分村民的支持，甚至一些原本不满足改造条件的区块也强烈提出参与改造。在大多数村民支持改造的背景下，因D村改造范围较大，内部情况较为复杂，区政府受到资金和技术层面的限制，决定引入资金更为充裕、专业技术能力更强的开发商参与到旧村改造之中。处在中心城区周围都是高端住宅区的D村可供改造的地块面积较大且容积率低，加上区政府的大力推动旧改，许多开发商对D村的改造项目十分热情，最终D村敲定由L开发商进行旧改，因此D村的旧村改造项目可确定为开发商主导型旧村改造。其博弈三方主体互

46、惠关系可表现为图4.1。图4.1 对于D村的开发商主导型旧村改造中，由珠海区政府提出对D村的改造，在改造过程中充当监管者的角色，保障村民的合法利益，而D村村民在统一同意改造后为区政府提供改善城市功能的空间，为L开发商提供改造后出售商品房的获利机会。同时政府为介入旧村改造的L开发商提供从村民中获得的、转为国家所有的土地，并提供旧改的政策和改造方向，开发商则在建设新社区的过程中为区政府实现提高城市利用率、完善城市规划的目标，也为村民改善原本脏乱差的居住环境，提升居住条件。4.3 珠海市某改造项目利益主体博弈分析以开发商为例，根据上文3.2中的主体博弈分析可知，当参与旧村改造获得的净收益大于行业收益

47、时，开发商才会有动力介入旧村改造项目，即A=SRP-SRN-SRV-S0R0C+Y-（SRN+SRV+S0R0C）0 （公式3.3）A=SRP-（1-）（SRN+SRV+S0R0C)+Y=SRP-（1+）（V+N）-（1+）S0R0C+Y0 （公式3.4）在D村的旧村改造项目中，L开发商可用于销售的经营性开发用地面积为112614.07，平均容积率为3.7。根据参考周围楼盘房价售价位于25000-39000之间，取平均值30437元/为商品房的市场价，根据中国网地产的统计数据得房地产行业平均收益率为15%，D村原用地面积为222683.29，容积率为0.81，拆迁补偿价格按公示的11729元计

48、算并乘以其1：1.1的补偿比例，并加上根据项目进程工期预计补偿36个月的30元/平方米/月的临时安置补助和35元/平方米的搬迁费，同类商品房造价按D村旧村改造更新规划草案中的6500元/，出让地价参考2019年公示的珠海市国有建设用地标定地价公示项目成果汇编中D村周边地块公示的标定地价，定为15468元/。政府让利根据2019年珠海市自然资源局起草的珠海市城市更新项目地价计收办法第三章第二节城中旧村更新项目地价计收标准中提到的按单宗市场评估价的60%计收，即由经营性开发用地的面积乘以容积率乘以（1-0.6）得257803363。因此A=112614.073.730437-（1+15%）（650

49、0+15468）-（1+15%）222683.290.81（117291.1+3630+35）+112614.073.715468（1-0.6）=416672.0595173.8-207429.484614016.9+257803363=2155777899-2907518343+25780333630，但要在加上政府让利的情况下才能大于零，可见在该项目中房地产开发商有足够的动力介入该旧村改造，但要以政府有一定让利为前提。政府、开发商、村民各自的行为决定着项目能否成功进行改造。在该项目中，三方的利益博弈也能充分体现。首先政府为促进区域整体城市建设规划提出旧改，为确保建

50、设期间的资金和改造质量，通过一定的政策让利和提高建设地块的容积率吸引开发商介入旧村改造，并确保了开发商的利益，开发商通过合理的经济和住房补偿为村民提高居住环境质量，政府也为村民争取了较为完善的公共设施建设和基础保障。村民在自身利益和居住环境得到保障的前提下为开发商提供了获利机会，为政府提供城市改造发展空间，政府的目标也能得以完成。在各方利益都能得到保障的前提下，旧村改造的前期工作才能顺利进行，三方利益的博弈达到均衡。本章小结本章主要通过分析珠海市D村的旧村改造案例，阐述了项目的基本情况，包括了项目的改造前后用地情况和安置补偿、回迁方案，对实际案例中的改造模式选择进行博弈三方主体互惠关系分析，并以开发商为例分析开发商在项目中的决策，阐述三方如何实现利益的博弈均衡。第五章 结论与建议5.1 结论本文围绕旧村改造这一城市更新的热点话题，探讨其存在的三方博弈与利益均衡。首先阐述旧村改造项目的背景和发展，解释了旧村改造和利益博弈的相关概念，并整理了现有的旧村改造方式。接着对旧村改造中的利益主体和相互间的利益矛盾及产生原因进行阐述，总结归纳了改造中的三方利益得失和改造难点，构建博弈模型，通过决策树判断每方的决策带来的博弈平衡点，并分析影响利益主体进行决策的