房地产估价规范最新2012版

1、 房地产估价规范 （最新修改稿）1 总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根 据中华人民共和国城市房地产管理法和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和 其他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对 自己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准房地产估价基本术语标 准和国家现行有关强制性标准的规定。2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客

2、观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对 各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律

3、上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况， 应了解、 分析估价对象权利人或意向取得者对估价 对象依法享有的开发利用权利。 若两者的开发利用权利不同， 应根据估价目的确定是从估价 对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。 当估价对象已做了某种使用， 估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一 的判断和选择，并在估价报告中说明： 1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提 进行估价； 2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为

4、前提 进行估价； 3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提 进行估价； 4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提 进行估价； 5 重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提 进行估价；6上述情形的某种组合。 2.0.7 对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登记用 途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选 择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记

5、用途、土地登记用途、原有的规划用途不一 致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。 在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定， 应作为估价假 设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。 2.0.8 评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行 适当增减。3 估价程序3.0.1 对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人， 并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价 师按估价程序开展估价工作。 3.0.2 自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行： 1

6、 明确估价基本事项； 2 制定估价作业方案； 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方法进行测算； 6 确定估价结果； 7 撰写估价报告； 8 审核估价报告； 9 交付估价报告； 10 估价资料归档。 房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。 3.0.3 明确估价基本事项，应明确下列事项： 1 估价目的； 2 价值日期； 3 估价对象； 4 价值类型。 3.0.4 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。 估价目的应在与估价委托人充分沟通， 仔细了解其真实、 具体的估价需要以及估价报告 的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目

7、的的表述应简洁明了并符合相关规定。 价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。 估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不 得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动 的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。 价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。 3.0.5 行。 估价作业方案应包括下列内容： 1 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进其来源渠道等； 2 估价工

8、作质量要求及保障措施； 3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。 3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情， 估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料， 并对所搜集的资料进 行检查、分析、整理。 估价所需资料应包括下列方面： 1 反映估价对象状况的资料； 2 估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料； 3 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 4 对房地产价格有普遍影响的资料。3.0.7 每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益

9、状况，拍摄反映估价对象外观 和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料， 补充搜集估价所需的关于估价对象的其 他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。 实地查勘记录应包括实地查勘的对象、 内容、 结果、 人员和时间等， 记录的内容应真实、 客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在 该记录上签名或盖章确认。 因司法拍卖、 征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进 行实地查勘， 或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的， 可不进入估价对象 内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。

10、3.0.8 房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、准 确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价 师或外聘房地产估价专家担任审核人员， 按房地产估价相关要求， 对撰写完成而尚未出具的 估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。 外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务， 并从事 与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。 审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。 3.0.9 估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地

11、产 估价机构公章而正式生效，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。 估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的， 在估价报告上盖章的房地产估价机构和 签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。 3.0.10 估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种 文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。应保存的估价资料至少包括下列内容： 1 估价报告； 2 估价委托书和估价委托合同； 3 估价所依据的估价委托人提供的资料； 4 实地查勘记录； 5 估价报告内部审核记录； 6 有重要专业帮助的专业意见。 上述估价资料可采用纸介质， 也可采用

12、符合要求的电子介质， 保存期限自估价报告出具 之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的，依照其规定。 在保存期限内，不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。4 估价方法4.1 估价方法选用4.1.1 注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法 等主要估价方法。 4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况， 对比较法、 收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对 象进行估价。 4.1.3 估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的，应选用两种以上估价方法估价，不 得随意取舍；若必须取

13、舍，应在估价报告中说明并陈述理由。 4.1.4 同类房地产有较多交易的房地产，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益 法估价；假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；具有开发或再开发潜 力且开发完成后的价值可采用比较法、 收益法等成本法以外的方法评估的房地产， 应选用假 设开发法估价。4.2 比较法4.2.1 运用比较法估价，应按下列步骤进行： 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立比较基础； 4 进行交易情况修正； 5 进行市场状况调整； 6 进行房地产状况调整； 7 求取比较价值。 4.2.2 比较法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握市场行情。 搜集的交易实例

14、信息宜包括下列内容： 1 房地产基本状况； 2 交易双方基本情况； 3 成交日期； 4 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担； 5 交易目的、交易方式等其他交易情况。 4.2.3 根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从交易实例中选取不少于三个可比实例。 选取的可比实例应符合下列要求： 1 是估价对象的类似房地产； 2 交易类型适合估价目的； 3 成交日期接近价值日期； 4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 严禁编造可比实例。在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期 较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年，不应超过二年。 4.2.4 下列特殊交易情况

15、下的交易实例，不宜选为可比实例： 1 利害关系人之间的交易； 2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； 3 急于出售或急于购买的交易； 4 人民法院拍卖的交易； 5 有人为哄抬的交易； 6 对交易对象有特殊偏好的交易； 7 相邻房地产合并的交易； 8 受迷信影响的交易； 9 其他非正常的交易。 4.2.5 选取可比实例后，应建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化处理，统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。 标准化处理应包括下列内容： 1 统一财产范围； 2 统一付款方式； 3 统一融资条件； 4 统一税费负担； 5 统一计价单位。 4.2.6

16、 统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”，消除因财产范围不同而造成的价格差异。 统一付款方式， 应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格， 调整为在成交 日期一次性付清方式下的价格。 统一融资条件， 应将可比实例在非常规融资条件下的价格， 调整为在常规融资条件下的 价格。 统一税费负担， 应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格， 调整为在交易税费 正常负担情况下的价格。统一计价单位，包括统一为总价还是单价或楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积 或体积等的内涵和单位等。 不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇 率中间价计算。 4.2.7

17、因合适的交易实例较少，在可掌握特殊交易情况并可量化其对成交价格的影响情况下，可选用第4.2.4条特殊交易情况下的交易实例作为可比实例，但应对其进行交易情况修 正。 进行交易情况修正， 应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差， 将可比 实例的非正常成交价格修正为正常价格。 4.2.8 进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。 市场状况调整可采用当地同类房地产的价格指数或价格变动率， 价格指数或价格变动率 的来源应真实、可靠。当地无同类房地产价格指数或价格变动率的，应深入调查、分析当地 同类房地产价格变动情况，作出有关判断，对可比实例成交价格进行相应调整

18、。 4.2.9 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。 4.2.10 进行区位状况调整， 应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位 状况下的价格。 区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产 价格的房地产区位因素。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。 4.2.11 进行实物状况调整， 应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物 状况下的价格。 有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程 度等影响房地产价格的土地实物因素。 有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规模

19、、 建筑结构、 设施设备、 装饰装修、 层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建 筑物实物因素。 4.2.12 进行权益状况调整， 应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益 状况下的价格。 权益状况调整的内容应包括权利性质、 土地使用期限、 规划条件、 共有情况、 出租情况、 相邻关系情况、地役权设立情况等影响房地产价格的房地产权益因素。 4.2.13 区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。 进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况、实 物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各种

20、因素之间的差异，量化差异程度，进行相应 调整。 4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价， 采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。4.2.15 交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整，对 可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20， 综合调整幅度不应超过30。 若超过上述 幅度，说明该可比实例不合适，应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊，确无更合适的 可比实例的，应在估价报告中充分说明理由。 经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高单价不应超过最低单价的20。 4.2.16 对

21、经修正和调整后的各个可比实例价格， 应根据它们之间的差异程度、 可比实例与 估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均 等方法计算出综合结果，作为比较价值。 4.2.17 比较法的原理和技术，也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取。4.3 收益法4.3.1 运用收益法估价，应按下列步骤进行： 1 选用具体估价方法； 2 估计未来收益期或持有期； 3 预测未来净收益或期末转售收益； 4 求取报酬率或资本化率； 5 计算收益价值。 4.3.2 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法，应优先选用报酬资本化法。 报酬资本化法的基本公式如下： 式中 V 收益价值（

22、元，元/m ）； Ai 未来第i年的净收益（元，元/m ）； Y 报酬率（）； n 收益期或持有期（年）。 直接资本化法的基本公式如下: 式中 ：V 收益价值（元，元/m ）； NOI 未来第一年的净收益（元，元/m ）； R 资本化率（）。4.3.3 收益期应根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。建设用地使 用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的， 收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑 物剩余经济寿命；不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并对超出收益期的建设用地 使用权或建筑物按第4.3.11条处理。 收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有

23、期应根据市 场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定， 宜为五年至十年。 评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。 4.3.4 净收益应根据估价对象的用途等情况，选择下列方式之一求取： 1 出租型房地产，根据租赁合同和租赁市场资料求取净收益，净收益应为有效毛收入 减去由出租人负担的运营费用后的余额。 有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失， 加上租赁保证金或押金的利息等各种 其他收入后的收入，或为租赁收入加上其他收入。 运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持 房地产正常使用或营业的必要支出，应根据租赁合同约定

24、的租金（以下称合同租金）涵义决 定取舍。运营费用中由承租人负担的部分，不应计入。 2 商服经营型房地产， 根据经营资料求取净收益， 净收益应为经营收入减去经营成本、 经营费用、 经营税金及附加、 管理费用、 财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。 3 生产型房地产，根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料求取净收益，净收益 应为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费 用以及应归属于生产者的利润后的余额。 4 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式 求取净收益，或直接比较得出净收益。 可通过租赁收入求取净收益的，应优

25、先通过租赁收入来求取净收益。 评估承租人权益价值的，净收益应为合同租金与市场租金的差额。 4.3.5 估价中采用的收入和费用或净收益，除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观的数据。 有租约限制的， 评估出租人权益价值时， 已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁 收入、 未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。 但合同租金 明显高于或低于市场租金的， 应关注租赁合同的真实性、 解除租赁合同的可能性及其对收益 价值的影响。 4.3.6 求取净收益时，价值日期为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收

26、益等数据，应与类似房地产在正 常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。 4.3.7 期末转售收益应是在持有期末转售房地产时可获得的净收益，可通过预测持有期末的房地产转售价格和转售成本，将两者相减来求取。 4.3.8 求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型： 1 每年基本上固定不变； 2 每年基本上按某个固定的数额递增； 3 每年基本上按某个固定的比率递增； 4 每年基本上按某个固定的数额递减； 5 每年基本上按某个固定的比率递减； 6 其他变动情形。 判断未来净收益流

27、量类型的理由应充分，并在估价报告中说明。 计算收益价值时应根据未来净收益流量类型，选用对应的收益法公式。 4.3.9 报酬率或资本化率应选用下列方法求取： 1 市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等 数据，选用相应的收益法公式，求出报酬率或资本化率。 2 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排 序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率或资本化率。 3 累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用中国人民银行公布 的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率； 风险调整值为承担额外风险

28、所要求的补偿，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。 4 组合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均 数作为资本化率，按下式计算： 式中 RO 综合资本化率（）； M 贷款价值比率（），即抵押贷款额与房地产价值的百分比； RM 抵押贷款资本化率（），即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比； RE 权益资金要求的正常收益率（）。 4.3.10 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应 按下式确定： 式中 RO 综合资本化率（），适用于土地与建筑物合一的估价； RL 土地资本化率（），适用于土地估价； RB 建筑物资

29、本化率（），适用于建筑物估价； L 土地价值占房地价值的比率（）； B 建筑物价值占房地价值的比率（），LB100。 4.3.11 建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产， 收益价值应为按收益 期计算的价值与自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和。 求取自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值， 宜求取自价值日 期起计算的剩余期限建设用地使用权和以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值日期 的价值， 然后将两者相减； 也可预测自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在收 益期结束时的价值，然后将其折现到价值日期。 建筑物剩余经济寿

30、命长于建设用地使用权剩余期限， 且出让合同约定建设用地使用权期 间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产， 收益价值应为按收益期计算 的价值； 除此之外的房地产， 收益价值应为按收益期计算的价值与建筑物在收益期结束时的 价值折现到价值日期后相加。 4.3.12 利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取土地价值，可采用下式： 利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值，可采用下式： 式中 AO 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m ）； VL 土地价值（元，元/m ）； VB 建筑物价值（元，元/m ）。4.4 成本法4.4.1 运用成本法估价，应按下列步骤进行： 1

31、选择具体估价路径； 2 求取重置成本或重建成本； 3 估算折旧； 4 计算成本价值。 4.4.2 成本法估价分为“房地合估”路径和“房地分估”路径。应根据土地市场成熟度和 估价对象状况，选择适用的估价路径。在同等条件下，应优先选择“房地合估”路径。 选择“房地合估”路径的，应把土地当作原材料，模拟房地产开发过程进行估价。选择“房地分估”路径的，应把土地和建筑物分别作为独立的物进行估价，并注意土地 和建筑物的成本构成划分及相互衔接，防止漏项或重复计算。 4.4.3 重置成本或重建成本应是在价值日期重新购置全新状况的估价对象的必要支出，或 重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。 重新

32、开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润包括下列内容： 1 土地取得成本； 2 建设成本； 3 管理费用； 4 销售费用； 5 投资利息； 6 销售税费； 7 开发利润。 开发利润应在明确内涵和计算基数的基础上， 根据开发建设类似房地产相应的一般利润 率来求取。 4.4.4 估价对象重置成本或重建成本的具体构成内容， 应在第4.4.3条所列构成内容的基础 上，根据估价对象的实际情况合理确定，并应在估价报告中说明。 4.4.5 求取土地重置成本，应求取土地在价值日期状况下的重置成本，可采用比较法、成 本法、基准地价修正法。其中，土地使用期限应为自价值日期起计算的建设用地使用权剩余 期限。

33、4.4.6 求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采 用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取，或利用政府确定公布的房屋重置价格 扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。对政府确定公布的房屋重置价格， 应了解其内涵。 建筑物重置成本宜用于一般建筑物， 或因年代久远、 已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、 建筑构配件和设备， 或因建筑技术、 工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物估价。 建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值的建筑物估价。 4.4.7 建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，为建筑物在价值日期的重置成本 或重建成本与在价值日期的市

34、场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4.4.8 建筑物折旧应选用下列方法求取： 1 年龄-寿命法； 2 市场提取法； 3 分解法。 4.4.9 采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后的价值，可选用下列公式： 1 直线法下建筑物折旧后的价值计算公式： 成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式： V Cq 式中 V 建筑物折旧后的价值（元，元/m ）； C 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m ）； S 建筑物预计净残值（元，元/m ）； t 建筑物有效年龄（年）； N 建筑物经济寿命（年）； q 建筑物成新率（）。 4.4.10 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算， 根据建筑物的建筑结构、

35、 用途和维护情 况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。 非住宅用途的建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束， 且出让合同约定建设用地使用权 期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的， 应按自建筑物竣工时起至建设用地使用 权期间届满之日止的时间计算建筑物折旧。 4.4.11 采用市场提取法求取建筑物折旧， 应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象 中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例， 通过这些可比实例的成交价格减去土地 重置成本得到建筑物折旧后的价值， 然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的 价值得到建筑物折旧。 4.4.12 采用分解法求取建筑物折旧，应把建

36、筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧 等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加来求取建筑物折旧。 物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本小于或等于 修复所能带来的房地产价值增加额的，为可修复的；反之，为不可修复的。对于可修复的， 应估算其修复成本作为折旧额。 4.4.13 无论采用何种折旧方法求取建筑物折旧， 注册房地产估价师都应亲自到估价对象现 场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等 情况，以及地基、建筑结构的稳定性等确定折旧额或成新率。 4.4.14 成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧， 或为土地

37、重置成本加上 建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。 4.4.15 新近开发完成的房地产采用成本法估价的，可不扣除折旧，但根据其选址、规划设 计、工程施工质量以及该类房地产的市场供求状况等情况，经分析存在减价因素的，应予以 相应的减价调整。 4.4.16 成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、 抵押、 查封等因素影响的价值。 若估价对象的权益状况与此不同， 应对成本法测算出的价值进行相应的减 价调整。4.5 假设开发法4.5.1 运用假设开发法估价，应按下列步骤进行： 1 选用具体估价方法； 2 选择估价前提； 3 选取最佳开发经营方式； 4 估计后续开发经营期； 5

38、求取开发完成后的价值； 6 求取后续开发的必要支出； 7 求取折现率或后续开发的利息和利润； 8 计算开发价值。 4.5.2 假设开发法分为动态分析方法和静态分析方法，应优先选用动态分析方法。 动态分析方法应利用资金时间价值的原理进行折现现金流量分析， 不应单独计算后续开 发的利息和利润。 静态分析方法应单独计算后续开发的利息和利润。 4.5.3 估价前提应根据估价目的和估价对象，并经过分析，选择下列之一： 1 自行开发前提； 2 自愿转让前提； 3 被迫转让前提。 估价对象为在建工程的，应关注其所处开发建设状态，包括正常开发建设、停建、缓建 等。 4.5.4 选取最佳开发经营方式，应明确未来

39、开发完成后的房地产状况和未来开发完成后的房地产经营方式。未来开发完成后的房地产状况包括用途、规模和档次等。未来开发完成后 的房地产经营方式包括出售、出租、自营等。 最佳开发经营方式应在了解估价对象状况及其所在地的房地产市场状况的基础上选取。 4.5.5 后续开发经营期应自价值日期起至未来开发完成后的房地产经营结束时止，包括后续建设期、销售期和运营期。 后续开发经营期应根据估价对象状况、 未来开发完成后的房地产状况及经营方式、 同类 房地产开发项目相应的一般期限，以及估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产 市场状况等来估计。 4.5.6 动态分析方法中的折现前开发完成后的价值，一般应为未

40、来开发完成后的房地产在其未来开发完成时的价值；估计可预售或存在延迟销售的，应为预售或延迟销售时的价值； 应采用比较法、 收益法等成本法以外的方法， 并考虑类似房地产未来市场价格变动趋势进行 预测。 静态分析方法中的开发完成后的价值， 应为假设未来开发完成后的房地产在价值日期开 发完成时的价值，应采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。 开发完成后的价值采用比较法求取的， 应为开发完成后的房地产单价乘以未来开发完成 后的房地产面积或体积等；未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差别的，应分别 为不同部分的单价乘以相应的面积或体积等后相加。 4.5.7 后续开发的必要支出应为将估价对象开发成

41、未来开发完成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金，其构成项目如下： 1 建设成本； 2 管理费用； 3 销售费用； 4 销售税费。 估价前提为自愿转让和被迫转让的，构成项目还应包括估价对象取得税费。 后续开发的必要支出，在动态分析方法中，应为其在未来发生时的金额；在静态分析方 法中，应为假设其在价值日期发生时的金额。 后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式， 以及估价前提、估价对象所处开发建设状态等来求取。 4.5.8 动态分析方法中的折现率，应为同类房地产开发项目一般所要求的收益率。 4.5.9 静态分析方法中的后续开发的利息，计息项目应包括估价对象

42、价值及其取得税费、建设成本、管理费用和销售费用，各项支出的计息期分别自其发生时起至建设期结束时止。 后续开发的利润应在明确内涵和计算基数的基础上， 根据同类房地产开发项目相应的一 般利润率来估算。 4.5.10 采用动态分析方法的， 开发价值应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现 到价值日期后相减； 采用静态分析方法的， 开发价值应为开发完成后的价值减去后续开发的 必要支出及应得利润。4.6 其他估价方法4.6.1 其他估价方法包括基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、 修复成本法、收益损失资本化法和价差法等，应根据估价目的和估价对象等情况分析选用。 4.6.2 基准地

43、价修正法适用于政府已确定并公布了基准地价地区的土地估价。 运用基准地价修正法估价，应按下列步骤进行：1 搜集有关基准地价资料； 2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价； 3 进行市场状况调整； 4 进行土地状况调整； 5 求取估价对象宗地价值。 进行市场状况调整， 应将基准地价在其基准日期的价值调整为在价值日期的价值， 调整 的方法同比较法中市场状况调整的方法。 进行土地状况调整， 应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较， 根据 之间的差异对基准地价进行相应的调整。 运用基准地价修正法评估宗地价值，宜依照当地对基准地价的有关规定执行。 4.6.3 路线价法适用于城镇临街商业用地的

44、批量估价。 运用路线价法估价， 应在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度， 选取若干标 准临街宗地并求其平均单价或楼面地价， 利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为 各宗临街土地的价值。 4.6.4 标准价调整法适用于应税房地产的批量估价。 运用标准价调整法估价,应在一定区域范围内进行估价分区，使同一估价分区内的房地 产具有相似性，然后在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值，再利用楼幢、楼层、朝 向等调整系数，将标准房地产价值调整为各宗房地产的价值。 4.6.5 多元回归分析法适用于应税房地产的批量估价。 运用多元回归分析法估价， 应在一定区域范围内进行估价分区， 使同一估价分区

45、内的房 地产具有相似性， 然后在每个估价分区内把房地产价值作为因变量， 把影响房地产价值的若 干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过 试算优化和分析检验，确定多元回归模型，再利用该模型计算出各宗房地产的价值。 4.6.6 修复成本法适用于可修复的房地产价值减损评估。 运用修复成本法估价， 应估算修复的必要支出及应得利润， 将其作为房地产价值减损额。 4.6.7 收益损失资本化法适用于不可修复的房地产价值减损评估。 运用收益损失资本化法估价， 应预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、 运营费用 增加额，然后求其现值之和作为房地产价值减损额。 4.6.8

46、 价差法适用于不可修复的房地产价值减损评估，也可用于房地产价值增加额评估。 运用价差法估价，应分别评估房地产在改变之前状况下的价值和改变之后状况下的价 值，然后将两者之差作为房地产价值减损额或增加额。5 不同估价目的下的估价5.1 建设用地使用权出让估价5.1.1 建设用地使用权出让估价，应依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国 城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法等法律、法规以及当地制定的实施办 法和其他有关规定进行。 5.1.2 建设用地使用权出让估价，包括出让人为确定出让底价、收取出让金等费用需要的 估价，意向用地者为确定出价、报价、支付出让金等费用需要的估价。 5.1.3 对于

47、出让人需要的建设用地使用权出让估价，应注意出让方式的不同，并根据出让人的需要，明确是评估市场价值还是相应的出让底价、出让金等费用。 5.1.4 对于意向用地者需要的建设用地使用权出让估价，应注意出让方式的不同，并根据意向用地者的需要，明确是评估市场价值还是投资价值或相应的最高出价、最高报价、出让 金等费用。 5.1.5 房地产开发用地出让估价，可采用假设开发法、比较法、成本法、基准地价修正法等方法。其他建设用地出让估价，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法。 房地产开发用地出让估价采用假设开发法的，一般应选择自愿转让前提进行估价。5.2 房地产转让估价5.2.1 房地产转让估价，应依据中

48、华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地 产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产转让管理规定等法律、法规 以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 5.2.2 房地产转让估价，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估 价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。 5.2.3 在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中，应特别关注买卖双方的交易条件 约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费，还是买方或卖方负担所有交易税费。 5.2.4 房地产转让估价，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。 5.2.5 以划拨方式取得建设用

49、地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让估价应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规 定，同时在估价报告中说明。5.3 房地产租赁价格评估5.3.1 房地产租赁价格评估，应依据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民 共和国土地管理法、商品房屋租赁管理办法等法律、法规以及当地制定的实施办法和 其他有关规定进行。 5.3.2 从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市 场租金或其他特定租金。 保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。 5.3.3 房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、

50、成本法。 5.3.4 以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金 中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中说明。5.4 房地产抵押估价5.4.1 房地产抵押估价，应依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法、 中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价 指导意见等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 5.4.2 房地产抵押估价， 包括设立抵押权时的房地产估价、 抵押权存续期间的房地产估价、 为实现抵押权而进行的房地产估价。 5.4.3 设立抵押权时的房地产估价，应评估估价对象在假定未设立

51、法定优先受偿权下的价值、 注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值， 并应进行估价对象变现能力分析， 作出有关风险提示。 5.4.4 抵押价值应为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余值。 法定优先受偿款应为假定在价值日期实现抵押权时， 依 法优先于本次抵押贷款受偿的款额， 包括已抵押担保的债权数额、 发包人拖欠承包人的建设 工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍 卖费用等费用，以及营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。 5.4.5 评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则，在存在不确定因素的情

52、况下作出估价相关判断时，应保持应有的谨慎，充分估计抵押房地产在实现抵押权时可能受到的限制、未来可能 发生的风险和损失， 不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值， 不低估注册房地产估价师 知悉的法定优先受偿款。 5.4.6 评估已出租房地产的抵押价值，合同租金低于市场租金的，假定未设立法定优先受 偿权下的价值应为出租人权益价值； 合同租金高于市场租金的， 假定未设立法定优先受偿权 下的价值应为无租约限制价值。 5.4.7 估价对象的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估其抵押价值： 1 直接评估在划拨建设用地使用权状况下的抵押价值； 2 首先评估在出让建设用地使用权状况下的抵押

53、价值，该出让建设用地使用权的使用 期限设定为自价值日期起计算的相应用途法定出让最高年限， 然后减去由划拨建设用地使用 权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。 采用上述两种方式进行评估， 均应在估价报告中注明由划拨建设用地使用权转变为出让 建设用地使用权应支付的出让金等费用。 该费用应按当地政府规定的标准进行测算； 当地政 府没有规定的，参照类似房地产已支付的标准进行估算。 5.4.8 以按份共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的抵押价值。 以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该共同共有房地产的抵押价值。 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的， 其抵押价值为房地产权

54、利人可处分和收益的 份额部分的抵押价值。 5.4.9 抵押权存续期间的房地产估价，应根据监测已抵押房地产市场价格变化、及时掌握抵押价值变化情况的需要， 定期或在市场价格变化较快时， 对已抵押房地产的市场价格或市 场价值、抵押价值等进行评估，并为抵押权人提供有关风险提示。 5.4.10 为实现抵押权而进行的房地产估价，应参照房地产拍卖、变卖估价进行。5.5 房地产保险估价5.5.1 房地产保险估价，应依据中华人民共和国保险法、中华人民共和国城市房地 产管理法等法律、法规和其他有关规定进行。 5.5.2 房地产保险估价，包括房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的财产损失 评估。 5.5.3

55、房地产投保时的保险价值评估，宜评估假定在价值日期因保险事故发生而可能遭受损失的房地产的重置成本或重建成本，可采用成本法、比较法。 5.5.4 保险事故发生后的财产损失评估，应评估因保险事故发生所造成的财产损失，把握保险标的在投保时和保险事故发生后的状况，可选用修复成本法、价差法、收益损失资本化 法等方法。对于其中可修复部分，宜估算其修复成本作为财产损失额。5.6 房地产税收估价5.6.1 房地产税收估价，应依据相关税法、 中华人民共和国城市房地产管理法等法律、 法规和其他有关规定进行。 5.6.2 房地产税收估价，包括房地产保有环节的税收估价、房地产交易环节的税收估价和房地产开发环节的税收估价

56、，应按相应税种为核定计税依据而进行估价。 5.6.3 房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、 可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。 5.6.4 房地产保有环节的税收估价，各估价对象的价值日期应相同，价值类型宜为现状价值。 5.6.5 房地产交易环节的税收估价，价值日期应为应税房地产的成交日期。5.7 房地产征收估价5.7.1房地产征收估价，应依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、国有土地上房屋征收

57、与补偿条例、国 有土地上房屋征收评估办法等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 5.7.2 房地产征收估价，包括国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收评估和集体所有的土地征收评估。 5.7.3 国有土地上房屋征收评估， 包括被征收房屋价值评估、 用于产权调换房屋价值评估、 被征收房屋类似房地产的市场价格测算、 被征收房屋室内装饰装修价值评估、 因征收房屋造 成的搬迁费用评估、 因征收房屋造成的临时安置费用评估、 因征收房屋造成的停产停业损失 评估等。 5.7.4 被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。 被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定 的，被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。 5.7.5 被征收房屋的价值