北海市工业园地块市场调查报告

1、北海市工业园地块市场调查报告北海市工业园地块市场调查报告 目目 录录 第一部分第一部分 北海经济环境概况北海经济环境概况.2 2 一、城市发展概况一、城市发展概况.2 2 二、宏观经济环境二、宏观经济环境.3 3 三、中观经济环境分析三、中观经济环境分析.5 5 四、微观经济环境四、微观经济环境.6 6 五、城市功能定位五、城市功能定位.6 6 六、综合分析六、综合分析.7 7 第二部分第二部分 北海工业园地块研究分析北海工业园地块研究分析.8 8 一、北海工业发展状况一、北海工业发展状况.8 8 二、工业运行的主要特点二、工业运行的主要特点.8 8 三、北海工业发展条件分析三、北海工业发展条

2、件分析.9 9 第三部分第三部分 房地产市场环境分析房地产市场环境分析.1313 一、北海房地产发展现状一、北海房地产发展现状.1313 二、北海房地产板块划分概述分析二、北海房地产板块划分概述分析.1414 三、北海房地产价格分析三、北海房地产价格分析.1515 四、北海房地产市场客户群体分析四、北海房地产市场客户群体分析.1616 五、市中心区楼盘抽样调查个案分析五、市中心区楼盘抽样调查个案分析.1717 六、海景楼盘抽样调查个案分析六、海景楼盘抽样调查个案分析.2323 七、郊区楼盘抽样调查个案分析七、郊区楼盘抽样调查个案分析.2424 第四部分第四部分 北海工业园地块背景分析北海工业园

3、地块背景分析.2626 一、地块条件一、地块条件.2626 二、地块现状二、地块现状.2626 第五部分第五部分 结论：结论：.2828 第一部分第一部分 北海经济环境概况北海经济环境概况 一、城市发展概况一、城市发展概况 （一）地理位置（一）地理位置 北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经 10850451094728，北 纬 2129215534之间，西北距南宁 206 公里，东距湛江 198 公里，东南距 海口市 147 海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74 平方公里） 、斜阳（1.8 平方 公里）二个海岛，涠洲距市区大约 20.2 海里。 北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸

4、国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西 南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积 3337 平方公里，市区面积 957 平方公里。 （二）历史沿革（二）历史沿革 北海市因市区北面濒临海而得名，始见于清康熙初年，清嘉庆年以来沿称为市。 1876 年中英烟台条约辟为通商口岸。1949 年 12 月 4 日解放，当时为镇，归合浦 县管辖，1951 年 1 月改为广东省辖市，同年 5 月委托广西省领导，1952 年 3 月正式划 归广西，1955 年 5 月重归广东，1956 年降为县级市，1958 年降为合浦县北海人民公 社。1959 年改为县级镇，1964 年恢复为县级市，1965 年 6 月

5、又划归广西。19821982 年经年经 国务院批准，成为旅游对外开放城市。国务院批准，成为旅游对外开放城市。19831983 年年 1010 月恢复为地级市。月恢复为地级市。19841984 年年 4 4 月被国月被国 务院确定为进一步对外开放的十四个沿海城市之一。务院确定为进一步对外开放的十四个沿海城市之一。19871987 年年 7 7 月月 1 1 日合浦县划归北海日合浦县划归北海 市管辖。市管辖。 （三）行政区划（三）行政区划 全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共 27 个乡镇（3 个乡、24 个镇） ， 5 个街道办事处，87 个居委会，343 个村委会，6630 个村民小组。

6、总面积 3337 平方公 里。 海城区辖涠洲、靖海、驿马 3 个镇，东街、中街、西街、海角、地角 5 个街道办 事处，共有 51 个居委会、20 个村委会，250 个村民小组，总面积 140 平方公里。 （四）人口概况（四）人口概况 20052005 年末，全市户籍人口达年末，全市户籍人口达 149.24149.24 万人，比上年增加万人，比上年增加 1.371.37 万人，增长万人，增长 0.93%0.93%， 其中市区人口其中市区人口 55.7955.79 万人，增加万人，增加 0.830.83 万人，增长万人，增长 1.52%1.52%。全市人口出生率为 11.21，比上年下降 1.32

7、 个千分点；人口死亡率 2.9，比上年下降 2.84 个千分点； 人口自然增长率 8.31，比上年增加 1.52。 二、宏观经济环境二、宏观经济环境 （一）、北部湾经济发展分析（一）、北部湾经济发展分析 北部湾经济将对北海市等沿海城市产生重要的影响，目前在东盟合作框架内，广北部湾经济将对北海市等沿海城市产生重要的影响，目前在东盟合作框架内，广 西沿海城市经济将迅速带动，对外贸易和合作投资将显著增强，形成巨大的推动作用。西沿海城市经济将迅速带动，对外贸易和合作投资将显著增强，形成巨大的推动作用。 北部湾经济区作为劳动力成本以及各种资源优势明显的沿海沿边经济区，区域经 济具备强大的优势；目前中国东

8、盟博览会落户南宁，南宁成功承办两届博览会，广 西对外开放的新形象和知名度得到显著提升。 2005 年，北部湾（广西）经济区经济增长势头强劲，主要经济指标增长速度居 全区前列。南宁、钦州、北海、防城港四市生产总值合计达到南宁、钦州、北海、防城港四市生产总值合计达到 1202.61202.6 亿元，占全区生亿元，占全区生 产总值的比重为产总值的比重为 29.629.6，在全区经济发展中的战略地位显著提升。一、二、三产业比 重由 2000 年的 31.1：26.0：42.9，调整到 2005 年的 22.3：32.4：45.2。工业发展较 快，产业结构优化。随着工业化进程加快，沿海城市化水平进一步提

9、高，2005 年，城 镇化率达到 32.1，比 2000 年提高 11.5%。 （二）、北部湾基础设施建设条件（二）、北部湾基础设施建设条件 北部湾经济区近年明显改善了钦州、北海、防城港三市的航道、路网、供水、供 电及排水等基础设施条件，加强内地通往港口城市的高等级公路和铁路，以及港口城 市通往港口码头的公路、铁路等通港交通建设，完善了通信设施； 提升了沿海基础设施总体水平，改善了沿海产业发展的硬环境，使沿海港口经济 优势进一步突显。2005 年沿海港口吞吐能力达到 3456 万吨，比上年新增 250 万吨。 内河港口吞吐能力达到 480 万吨。 （三）各地商会在广西投资概况（三）各地商会在广

10、西投资概况 据不完全统计，截至 2006 年 6 月，年来，广西与区外企业签订投资项目 6274 个，合同引进区外投资 3431.73 亿元；已实施项目 5870 个，到位资金 101423 亿元。 2006 年 16 月，新签订的“百企入桂”项目 1054 个，总投资 445.04 亿元，区外到 位资金 259.6 亿元（含续建项目），其中新签投资额在 1000 万元以上的项目 489 个。 目前，广西广东商会的会员企业在桂投资总额达 290 多亿元，年产值达 300 多亿 元，年创税收 35 亿元。 浙江商人在广西投资的企业有 1600 多个，主要分布在石化、服装、建材、通讯、 五金、物流

11、、房地产、机电、印刷等行业，其在广西总投资额超过了 300 亿元。 闽商在广西的投资额大概是 500 亿元左右，投资涉及农业、饲料、医药、教育、 娱乐、钢铁、化工、房地产、建材等 20 多个领域；在柳州、桂林、防城港、贵港等工 业城市的部分行业占有的比重较大。 广西四川商会现有企业会员 200 多家，在桂总投资额累计达 400 多亿元。（数 据来源广西政府网） 三、中观经济环境分析三、中观经济环境分析 （一）北海市经济发展状况（一）北海市经济发展状况 2005 年北海市经济增长迅速，运行的稳定性和可持续性均明显增强。全年生产全年生产 总值总值 183.45183.45 亿元，同比增长亿元，同比

12、增长 14.2%14.2%。第一、二、三产业的比重为 25.3：36.3：38.4。 与去年同期相比，第二产业的比重提高了 2.9 个百分点，第一、三产业的比重分别下 降了 2.2 和 0.7 个百分点，三次产业的结构进一步向工业化方面调整。分季度看，一 季度生产总值增长 13.0%，二季度增长 12.5%，三季度增长 13.4%，四季度增长 14.2%，说明我市经济步入了快速增长时期。 与全区（广西壮族自治区）相比，gdpgdp 增幅比全区高增幅比全区高 1.51.5 个百分点，人均个百分点，人均 gdpgdp 比比 全区高全区高 35873587 元达到元达到 1234912349 元。元

13、。从三次产业对经济增长的贡献看，一、二、三产业对经 济增长的贡献率分别为：10.9%、55.9%、33.2%，分别拉动经济增长 1.6 个百分点、 7.9 个百分点、4.7 个百分点。其中工业对经济增长的贡献率为 53%，拉动经济增长 7.5 个百分点。 项目项目总额总额同比增长同比增长所占比重所占比重 全年全市生产总 值 183.45 亿元 14.2%100% 第一产业46.37 亿元 5.6%25.3% 第二产业66.68 亿元 23.6%36.3% 第三产业70.40 亿元 12.2%38.4% （二）固定资产投资（二）固定资产投资 北海市固定资产投资增速加快，全年全社会固定资产投资完成

14、 67.24 亿元，同比 增长 30.8%。其中城镇投资 61.77 亿元，增长 29.5%；大项目的带动明显，全年投资完 成额超千万元的项目 128 个，完成投资 42.18 亿元，占全社会投资总额的 62.73%，成 为拉动投资增长的重要因素。新开工项目大幅增加是拉动投资快速增长的另一个重要 的因素。全年新开工项目 309 项，完成投资 31 亿元。 从三次产业的投资看，第一产业投资完成 5.07 亿元，同比增长 234.5%；第二产 业投资完成 19.86 亿元，同比下降 9.9%，其中工业投资 19.84 亿元，下降 10.01%；第 三产业投资完成 36.84 亿元，同比增长 52.

15、7%。 项目项目投资额投资额同比增长同比增长 全年全社会固定资产投资全年全社会固定资产投资67.2467.24 亿元亿元 30.8%30.8% 城镇投资城镇投资61.7761.77 亿元亿元 29.5%29.5% 1、基本建设完成投资37.45 亿元 33.7% 2、更新改造投资9.48 亿元 28.8% 3、房地产开发投资10.79 亿元 21.7% 四、微观经济环境四、微观经济环境 2005 年，北海市城镇居民收入渠道增多，消费结构进一步优化，居民生活水平 明显提高。据北海市城市调查部门对北海市居民家庭生活的抽样调查表明，2005 年， 北海市城市居民人均可支配收入 9520.32 元，比

16、上年增长了 8.5%。居民收入大幅度增 长的主要原因是，北海市城市居民人均从离退休得到的收入、人均经营的净收入以及 人均工薪收入都比上年有很大增长。 北海市居民的消费支出与期收入一样呈同步增长态势，2005 年北海市居民人均 消费支出为 7127.88 元，同比增长 6.7%。随着生活水平的提高，2005 年北海市居民的 人均食品类支出同比下降了 5%。交通和通信类消费成为居民家庭的消费热点。 五、城市功能定位五、城市功能定位 成为广西的大型临海工业基地和高新科技研发转化基地； 设成为服务北部湾、辐射大西南、面向东南亚的国际化区域性金融中心、 物流中心、商贸中心和文化中心； 成为中国南方宜居的

17、生态城市。 六、综合分析六、综合分析 在整个广西东盟经济迅速发展的背景下，北部湾经济呈现快速发展的势头，但 目前整体商贸环境尚未成熟，产业配套缺乏，并缺乏国内外超大型企业进驻，投资环 境需要增强。 在基础配套上，机场、港口、铁路建设较为滞后，2005 年沿海港口吞吐能力只 有 3456 万吨；机场和铁路运输效应尚未形成。因此，北部湾经济前景向好，经济发展 潜力巨大，但在短期内经济只能出现将持续增长，北部湾经济短期内难以出现跳跃式 发展。 从北海市来看，经济总量较小，基建配套和招商引资是目前北海发展的制约因素，从北海市来看，经济总量较小，基建配套和招商引资是目前北海发展的制约因素， 因而北海经济

18、前景向好，短期内未形成较大的发展规模，需要一定的发展阶段。因而北海经济前景向好，短期内未形成较大的发展规模，需要一定的发展阶段。 第二部分第二部分 北海工业园地块研究分析北海工业园地块研究分析 一、北海工业发展状况一、北海工业发展状况 （一）工业发展现状（一）工业发展现状 北海市工业增长迅速，全年完成工业总产值全年完成工业总产值 191.39191.39 亿元，同比增长亿元，同比增长 33.25%33.25%，完，完 成工业增加值成工业增加值 58.5158.51 亿元，增长亿元，增长 25.6%25.6%。工业对经济增长的贡献率为 53%，拉动经济增 长 7.5 个百分点。 规模以上工业完成

19、总产值 102.01 亿元，同比增长 40.8%；实现工业增加值 29.32 亿元，同比增长 32.8%，对经济增长的贡献率为 33.3%，拉动经济增长 4.7%。 （二）进出口贸易（二）进出口贸易 2005 年外贸进出口总额 18468 万美元，同比增长 35.7%，其中进口 5924 万美元， 增长 44.18%，出口 12543 万美元，增长 32.03%。全年审批利用外资项目 32 项，同比 增加 10 项。实际利用外资 2387 万美元，同比增长 20.98%。 二、工业运行的主要特点二、工业运行的主要特点 1 1、轻、重工业快速增长，重工业优势凸现、轻、重工业快速增长，重工业优势凸

20、现 规模以上轻、重工业 2005 年实现增加值分别为 11.02 亿元、18.30 亿元，同比 分别增长 30.71%、37.18%，对工业增长贡献率分别为 33.03%、66.97%，分别拉动规模 以上工业增长 10.84%和 21.96%。 2 2、五大行业形成增长势头、五大行业形成增长势头 电力生产供应业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备、 农副食品加工业、医药制造业等五大行业增势强劲。这五大行业 2005 年完成工业增加 值分别为： 6.04 亿元、1.48 亿元、2.54 亿元、3.37 亿元、2.83 亿元，分别比去年 同期增长 18.8 倍、41.26%、6

21、6.94%、5.87%、25.44%。 3 3、出口增势迅猛，产销结合较好、出口增势迅猛，产销结合较好 2005 年年实现销售产值 100.3 亿元，同比增长 36.31%，产销率达到 98.37%，同 比提高了 1.83 个百分点。出口交货值 12.35 亿元，同比增长 98.94%。 4 4、县域工业有所发展、县域工业有所发展 合浦县、铁山港区、海城区、银海区 2005 年分别完成工业增加值：6.57 亿元、 4.08 亿元、2.19 亿元、0.90 亿元；同比分别增长： 38.85%、1073.84%、4.15%、5.21%。 5 5、经济效益回落、经济效益回落 经济效益稍有回落，企业亏

22、损面下降，亏损企业亏损额加大。经济效益稍有回落，企业亏损面下降，亏损企业亏损额加大。规模以上工业 2005 年实现利税 9.92 亿元，同比增长 10.23%，实现利润 2.93 亿元，同比下降 7.32%，亏损企业面 32.06%，比去年同比下降了 11.27%，亏损企业亏损额 1.24 亿元， 同比增长 30.18%。工业综合经济效益指数为 150.18，同比上升 11.83%。 三、北海工业发展条件分析三、北海工业发展条件分析 工业地产是目前中国新兴的发展产业，综合了商贸业和工业园区进行打造和开发， 工业地产目前在广西部分地区已开始运作，也是在中国东盟的经济背景下进行开 发的。 工业发展

23、的条件将包括地区产业环境、产销地市场、交通条件、运营成本；即上、工业发展的条件将包括地区产业环境、产销地市场、交通条件、运营成本；即上、 中、下游的产业链关系。中、下游的产业链关系。 （一）当地产业环境分析（一）当地产业环境分析 工业地产的发展必须依附于地区的产业环境，进入工业园区投资企业考虑的是地 区市场的经济运行状况、发展状况及未来前景； 北海工业以轻、重工业发展并重，其中电力生产、黑色金属冶炼、通信设备计算 机及其他电子设备、农副食品加工业、医药制造业是北海工业的五大行业，电子类产 业、农副食品加工业占比重较大。 从目前的产业状况来看，北海工业结构以制造业和加工业为主，工业目前难以形 成

24、较大规模，工业投资企业规模较小，总体投资额处于中小规模； 北海工业发展缺乏大型产业支撑，工业企业关联性较差，相关产业带动的经济效 益较低，因此，目前的产业环境和工业环境较为滞后。 北海工业发展必然要与原材料产地形成关联，即当地或周边区域要形成原材料市 场，有原材料市场，即形成生产和加工基地，在北海设厂或工业基地考虑的是低成本 的运作和出口加工。 （二）（二） 、交通、运输条件分析、交通、运输条件分析 目前北海工业交通运输条件出主依靠港口和高速公路，铁路运输受到较大制约。 1 1、港口运输发展、港口运输发展 北海市海岸线长 500 公里，按地理环境可划分为铁山港、石步岭、涠洲、大风江、 海角、榄

25、根、沙田和侨港等八个港区。现有泊位现有泊位 4343 个，其中万吨级以上泊位个，其中万吨级以上泊位 6 6 个，集个，集 装箱综合性码头装箱综合性码头 1 1 个，设计吞吐能力为个，设计吞吐能力为 710710 万吨。万吨。20052005 年完成港口货物吞吐量年完成港口货物吞吐量 770770 万万 吨，其中集装箱吞吐量吨，其中集装箱吞吐量 2.392.39 万标准箱，运载旅客万标准箱，运载旅客 58.6858.68 万人次。万人次。 石步岭港区是北海市目前规模最大的港区，它紧靠中心市区却远离工业区，工业石步岭港区是北海市目前规模最大的港区，它紧靠中心市区却远离工业区，工业 物流要穿城而过，

26、不符合发展大工业的要求；物流要穿城而过，不符合发展大工业的要求； 正在建设中的铁山港工业园是发展大型临海工业的理想区域，却因为港口和铁路 长期待建，造成铁山港大型临海工业园区缺少必备的基础条件，外来投资者到铁山港 大都停留在考察谈判和签订协议阶段，落实项目较少。另外榄根港区、大风江港区目 前还基本没有开发利用。 2 2、铁路运输受制约、铁路运输受制约 铁路与港口未形成有效衔接。铁路仅与石步岭港区相连接，而急待开发的铁山港 区尚未建设进港铁路；铁路与港口在体制上、技术上未能形成有效衔接，疏运速度严 重受制；到北海的是地方铁路，运价高、车皮少，港口压货现象时有发生。 3 3、公路网络不健全、公路网

27、络不健全 主要是玉林至北海高速公路迟迟未能开工，建设工程缓慢，制约北海与广西内陆 经济往来。 4 4、水运航线单一、水运航线单一 北海港目前开通的外贸航班只有 2 条：北海香港定期班轮，每星期三个航班； 北海香港中转世界各地的国际航线，难以满足客户定时、定班、快捷集疏运需求， 集装箱和船舶滞港现象时有发生。 另外码头服务功能较差，集装箱运输出口大于进口，空箱调运率和运输成本过高， 客户不敢把大宗业务放在北海，本市的许多货物远转到外地出口。 5 5、空运能力较差、空运能力较差 目前，北海与外地航线急剧萎缩，大多数货物都要通过深圳中转，不能满足客户 要求。 （三）（三） 、运营成本分析、运营成本分

28、析 北海市工业园区采用较大的优惠政策，吸引企业进驻投资，目前在成立公司税费、 规划报建税费、企业所得税等税费上优惠。 另外在内资企业和外资企业上分别出台优惠政策，在西部大开发下，有相关的税 费优惠。 在北海落户的企业最大的费用问题是运输和物流成本的问题，在港口运输上成本 过高；而到北海的是地方铁路，运价高；而空运成本居高，空运需要中转。 因此，这将显著增加在当地落户企业的成本，因此，大型国际企业落户北海较少， 在本土落户的企业产销地主要在内陆城市。 （四）（四） 、产销地市场、产销地市场 考虑目前工业的销往地，在中国东盟的合作背景下，东南亚将是北海企业主要 销往地； 而东南亚的商品同样经北海进

29、入中国内陆，在考虑到劳动力成本的问题上，国内 的部分产业具备优势，而部分产业（如纺织业）劳动力成本将高于东盟国家。因此， 从产销地的市场考虑，北海在引入世界 500 强企业等大型企业要弱于珠三角核心城市 的开发区；同时落后于上海浦东开发区和环渤海天津滨海新区。 另外在物流市场上，目前北海要落后于防城、钦州两地，港口的配送能力和服务 功能有一定的差距。因此与防城、钦州两地形成招商引资的竞争压力。 （五）（五） 、综合分析、综合分析 目前北海市无法形成完善的工业地产发展体系，工业发展受到基础配套和产业环 境的制约。 具体体现在集疏运功能不配套，目前北海市大交通格局虽然具有一定规模，但港 口发展受到

30、制约，铁路、公路、港口三者不衔接，目前不具备工业发展优势。 北海现有的工业条件制约了物流业和临港工业的发展；工业薄弱，内需乏力，影北海现有的工业条件制约了物流业和临港工业的发展；工业薄弱，内需乏力，影 响港口效益的发挥，缺乏港口发展的外部推动力。响港口效益的发挥，缺乏港口发展的外部推动力。 第三部分第三部分 房地产市场环境分析房地产市场环境分析 一、北海房地产发展现状一、北海房地产发展现状 （一）楼盘使用年限短 由于北海房地产在 90 年带初进行了一场热火朝天的开发热潮，在 90 年带中后期， 国家政策收紧银跟，北海市多个项目处于烂尾或停工状态，城市建设伤痕累累，目前目前 在售项目中，多个为早

31、期开发的遗留项目，使用年限缩短约在售项目中，多个为早期开发的遗留项目，使用年限缩短约 1010 甚至甚至 1515 年之久，这给年之久，这给 北海房地产中的商业办公项目只有北海房地产中的商业办公项目只有 3030 年限，在产权使用时限是不购的。年限，在产权使用时限是不购的。 （二）政府政策扶持停工项目 近两年由于国家整体房地产市场发展迅速，全国的大中城市楼价一直创新高，北 海市政府看到市场伴随着北海房地产的复苏和发展，两年以来，国家为了控制房地产 投资的过快增长，加强了对房地产市场的宏观调控，央行也采取了对房地产行业的金 融调控政策。在这样的大背景下，国家给予了北海市处置积压房地产两年的税收优

32、惠国家给予了北海市处置积压房地产两年的税收优惠 政策，这一特殊的优惠政策为北海市处置积压房地产，特别是启动停缓建工程的全面政策，这一特殊的优惠政策为北海市处置积压房地产，特别是启动停缓建工程的全面 处置工作发挥了重要的作用。处置工作发挥了重要的作用。 （三）产业依托欠强，房地产发展后劲不足 北海市的经济建设虽然有了一定的进步，但经济总量小，工业化、城镇化水平还 很低，产业发展滞后.房地产业的发展缺乏产业依托，自有资金不足，开发建设持续力房地产业的发展缺乏产业依托，自有资金不足，开发建设持续力 不强，楼盘建设规模小，房地产开发规划、建设水平差次不齐。不强，楼盘建设规模小，房地产开发规划、建设水平

33、差次不齐。 二、北海房地产板块划分概述分析二、北海房地产板块划分概述分析 1 1、云南路板块、云南路板块 云南路板块已经初聚了生活居住板块的雏形。随着云南南路市场的建成并投入使 用，周边生活配套设施的日益完善，早期开发楼盘较多，如银龙花园、睛海居、碧桂 华庭等。 2 2、四川路板块、四川路板块 四川路这一楼盘新贵依然兴彩夺目，并且呈现持续升温的迹象。主要是政府方面 推出的政务区带动了整个地块的升温。北海城市中心的迁移呈现典型的“北南朝向” ， 四川路北段所连接的外沙海鲜岛，是北海城市发展的一个新亮点。外沙海鲜岛继续往 南，就是北海的市中心广场北部湾广场。广场周边有新力、粤海、万家兴、宝谊 等众

34、多大型商场，构成北海重要的商贸中心，而四川路这条贯穿商业中心的交通要道， 记录的不仅仅是北海商业的腾飞，更是北海城市发展的繁荣。继续往南，就进入了以 外贸、工商以及写字楼和许多娱乐休闲场所构成的商务中心。城区配套相当成熟，各 种资源的相对集中使得四川路自身的价值更得以继续提升。 3 3、茶亭路板块、茶亭路板块 蔚蓝海岸领军，碧海云天殿后，凭其一线海景的概念，竟能以两个项目成就一个 板块，成为楼市的一朵奇葩。经过两年的消化，板块发展得到客户的认同，两楼盘已 经无货可卖，但茶亭路的发展纵深稍差，整个茶亭路区域可供开发的土地不多，而且 能真正享受海景的也不多，发展潜力有限。 三、北海房地产价格分析三

35、、北海房地产价格分析 项目类型项目类型代表楼盘代表楼盘 均价均价 （元（元/ /） 销售情况销售情况规模规模产品类型产品类型 南洋新都 2900 售约 75 套， 占 25%，平 均月售 5 套 项目占地面积 2.13 万，总建 筑面积 8.16 万， 规划一栋 9 层综合 性商务大楼，2 栋 32 层高层住宅楼 宇。 高层住宅、 综合性商 务大楼 市中心区 楼盘 意创大厦 2250 售约 45 套， 占 58%，小 户型单位售 完，余货为 大户型，平 均月售 2 套 项目为单体一栋 16 层小高层 小高层 海景楼盘 碧海云 天海景湾 3180 售 98%，余 下 2 套大单 位 项目设计总建

36、筑面 积为 44380.6， 由两栋 19 层双塔 楼组成， 高层 郊区楼盘迪亚小城 2300-2600 06 年 6 月 推一期已售 完，二期 07 年 3 月 推出 项目占地 80 亩， 共 128 栋别墅 别墅 北海从 2004 年以后，房地产近两年来发展非常快，大有重新复苏，再次起飞之势。 由于北海的优美自然环境、良好的空气质量和美丽的海洋景观，是休闲、度假、养老由于北海的优美自然环境、良好的空气质量和美丽的海洋景观，是休闲、度假、养老 的最优选择，所以海景楼盘价格较高，已经突破的最优选择，所以海景楼盘价格较高，已经突破 30003000 元元/ /，而市区中心地段楼价接，而市区中心地

37、段楼价接 近近 30003000 元，元， ，随着城市进程的发展，郊区楼盘价格也在，随着城市进程的发展，郊区楼盘价格也在 2300-26002300-2600 元元/ /之间的幅度。之间的幅度。 四、北海房地产市场客户群体分析四、北海房地产市场客户群体分析 1、北海房地产市场作为一个以外地客户为主的这一个状况，目前以外销为主的度 假、休闲的市场尚未充分挖掘。度假休闲是北海市场一个重要组成部分。客户主要来 自发达地区收入水平较高城市。 2、异地客户成北海楼市的主体。通过市场视察北海市的外来购房者中，一直以西 北、东北等北方离退休人员为主；但也有来自上海、浙江及广西南宁等地的购房者， 他们特别看重

38、一些高档楼盘。 3、北海本地居民对商品房仍旧兴趣不大,他们更愿意买下一块宅基地,自己建房。 占天占地,仍然是第一选择。 五、市中心区楼盘抽样调查个案分析五、市中心区楼盘抽样调查个案分析 （一）碧桂华庭（一）碧桂华庭 楼盘名称楼盘名称碧桂华庭位位 置置北海市云南南路中段 发发 展展 商商北海桂信置业投资公司代理商代理商 规规 模模 项目总占地 23217，总建筑面积 71620，项目分二期开发，首推 一期为 5 栋 12 层小高层，二期工程有多栋 12 层小 高层和 9 栋别墅组 成 配配 套套会所、临街商业、超市、泳池、中心园林 工程状况工程状况现楼管理费管理费0.65 元/电梯费 推出日期推

39、出日期2005 年 1 月交楼日期交楼日期2006 年 10 月 装修标准装修标准毛坯房统计范围统计范围a、b、c、d、e 栋 户户 型型 建筑面积建筑面积 （） 数量数量 （套）（套） 占总量的占总量的 面积比例面积比例 销售情况销售情况 大二房二厅822220% 大三房二厅124-1565551% 四房二厅1371918% 复式159-2051111% 户型面积户型面积 及销售情及销售情 况况 合计 107100% 售约 72 套，占 67%，平均月售 4 套 均均 价价3100 元/ 折扣折扣96 折 卖卖 点点时尚外立面、经典户型、至尊别墅、尊贵会所 目标客户目标客户 群体群体 上海、

40、北京、东北等大中城市的投资、度假型客户 规划及建规划及建 筑特点筑特点 南北布局、户户通透、无梁柱框剪结构，使用率高、 总体评价总体评价 项目演绎精英生活畅想曲，是北海市绝无仅有的全新大型生态，绿意园 林的高尚住宅社区，是海滨优质生活的福地、free 空间的典范。但项 目总体销售速度缓慢。 （二）意创大厦（二）意创大厦 楼盘名称楼盘名称意创大厦位位 置置 北部湾东路与深圳路交 汇处 发发 展展 商商北海意创房地产有限责任公司代理商代理商 规规 模模项目为单体一栋 16 层小高层。首层为商业、二三楼为旅店 配配 套套首层临街商业 工程状况工程状况现楼管理费管理费0.9 元/ 推出日期推出日期20

41、05 年 1 月交楼日期交楼日期2006 年 8 月 装修标准装修标准毛坯房统计范围统计范围 户户 型型 建筑面积建筑面积 （） 数量数量 （套）（套） 占总量的占总量的 面积比例面积比例 销售情况销售情况 一房二厅67-682633% 大二房二厅861317% 中三房二厅1152633% 大三房二厅133-1551317% 户型面积户型面积 及销售情及销售情 况况 合计 78100% 售约 45 套，占 58%，小户型单位售 完，余货为大户型， 平均月售 2 套 均均 价价均价 2250 元/、1680 元/起价，每层加多 50 元/ 折扣折扣 卖卖 点点现楼销售、即买即住 目标客户目标客户

42、 群体群体 经商人士、公务员等本地的客户 规划及建规划及建 筑特点筑特点 总体评价总体评价 项目位置不错，但由于规划设计比较差，主人房过小，不好摆设， 小户型由于总价低，销售理想，大户型滞销严重。 （三）南洋新都（三）南洋新都 楼盘名称楼盘名称南洋新都位位 置置北海大道图书馆对面 发发 展展 商商北海南洋房地产开发有限公司代理商代理商 规规 模模 项目占地面积 2.13 万，总建筑面积 8.16 万，规划一栋 9 层综 合性商务大楼，2 栋 32 层高层住宅楼宇。 配配 套套商场、办公楼、中心花园、 工程状况工程状况即将封顶管理费管理费0.7 元/电梯费 推出日期推出日期2006 年 5 月交

43、楼日期交楼日期2007 年 12 月 装修标准装修标准毛坯房统计范围统计范围 户户 型型 建筑面积建筑面积 （） 数量数量 （套）（套） 占总量的占总量的 面积比例面积比例 销售情况销售情况 大二房二厅116-12911639% 大三房二厅163-18111639% 四房二厅1875819% 复式33783% 户型面积户型面积 及销售情及销售情 况况 合计 298100% 售约 75 套，占 25%，平均月售 5 套 均均 价价2900 元/ 折扣折扣送契税 卖卖 点点城市标准性建筑、成功人士经典居所 目标客户目标客户 群体群体 喜欢北海城市的外地投资者、本地经商成功商人、政府高层领导 规划及

44、建规划及建 筑特点筑特点 配套商业、办公楼 总体评价总体评价 项目地理位置好，是 90 年代房地产开发热潮遗留项目，现重新推 出市场，产权年限为 55 年，项目户型定位太大，项目总体销售不佳。 （四）明丽商务中心（四）明丽商务中心 楼盘名称楼盘名称明丽商务中心位位 置置北海大道建设大厦旁 发发 展展 商商北海建设发展总公司代理商代理商北海旗开房产代理公司 规规 模模 项目分二期开发，现开发一期裙楼工程，总建筑面积1.8 万， 主体 12 层，局部 8 层的商务公寓楼宇 配配 套套商场、办公楼 工程状况工程状况即将封顶管理费管理费1.8 元/ 推出日期推出日期2006 年 11 月交楼日期交楼日

45、期2007 年 7 月 装修标准装修标准毛坯房统计范围统计范围 户户 型型 建筑面积建筑面积 （） 数量数量 （套）（套） 占总量的占总量的 面积比例面积比例 销售情况销售情况 单身公寓56 一房一厅66 四房二厅187 户型面积户型面积 及销售情及销售情 况况 合计 总货量约 80 套，售 约 20 套，占 25%， 平均月售 8 套 均均 价价 二层 32803580 元/；三层 28803280 元/；四、五层 25802888 元 /；六、七层 24802880 元/ 卖点卖点 项目的地段位置，处于中央商务区和行政区； 项目瞄准东盟合作形成经济发展势头，商务合作形成对写字楼的带 动作用

46、； 目标客户目标客户 群体群体 写字楼：事业单位、律师事务所、当地的小型企业 住宅：在北海养老、度假的老年群体、中航教师、当地投资者 总体评价总体评价 从本项目瞄准的是当地的小型的、成长型的企业，购买写字楼面积 在 100200左右； 住宅的定位上是以小户型为主，适合投资和短期自住度假的需要； 本项目总价较低，首期款和月供款对投资人群能够接受； 在东盟合作和经济带动的利好因素下，对本项目销售有较大的推动 作用。 （五）滨城大厦（五）滨城大厦 楼盘名称楼盘名称滨城大厦位位 置置 四川南路与北海大 道交汇处 发发 展展 商商北海明业房地产开发有限公司代理商代理商 规规 模模由一幢 16 层和一幢

47、26 层塔楼组成 配配 套套项目在转换层设空中花园，下设商业裙楼 工程状况工程状况现楼管理费管理费0.8 元/ 推出日期推出日期2004 年 12 月交楼日期交楼日期已交楼 装修标准装修标准毛坯房交楼统计范围统计范围全部 户户 型型 建筑面积建筑面积 （） 数量数量 （套）（套） 占总量的面积占总量的面积 比例比例 余下户型余下户型 一房一厅 60674823.53% 三房二厅 12116915676.47% 户型面积及户型面积及 销售情况销售情况 合计 204100.00% 余下 17 套单位 销售速度分析销售速度分析该项目销售速度缓慢，月销售约 5 套 销售销售 率率 96% 均均 价价/

48、 /付款折付款折 扣扣 20002800 元/，98 折优惠 卖卖 点点位于市中心区域，地段位置良好，周边配套完善 目标客户群体目标客户群体目标客户是面向当地的二次置业群体和部分外来的白领阶层 规划及建筑特规划及建筑特 点点 单体楼设计 项目核心要点项目核心要点 分析分析 本项目是市中心的小型楼盘，以大户型开发为主，项目配套 缺乏； 项目规模与周边环境不理想，该项目户型设计较差，在受到 其他楼盘的冲击下，销售一直缓慢。 （六）阳光（六）阳光港湾港湾 楼盘名称楼盘名称阳光港湾位 置 北海市四川南路 （五中和规划局 路口对面） 发发 展展 商商北海市德臣房地产开发有限公司代理商代理商 规规 模模由

49、三排多层住宅组成，总体规模小 配配 套套项目自有配套是一、二层临街商铺 工程状况工程状况地上五层管理费管理费0.5 元/ 推出日期推出日期2007 年 11 月交楼日期交楼日期2007 年 8 月 装修标准装修标准毛坯房交楼统计范围统计范围全部 户户 型型 建筑面积建筑面积 （） 数量数量 （套）（套） 占总量的面积占总量的面积 比例比例 余下户型余下户型 二房二厅 1081217.65% 三房二厅 1351415682.35% 户型面积及户型面积及 销售情况销售情况 合计 68100% 销售约 30 多套， 余下高层单位 销售速度分析销售速度分析项目销售速度较好，月销售约 12 套 销售销售

50、 率率 50% 均均 价价/ /付款折付款折 扣扣 18902205 元/平方米，98 折优惠 卖卖 点点多层设计，一梯两户，建筑密度较低 目标客户群体目标客户群体外来的群体购买为主 规划及建筑特规划及建筑特 点点 行列式规划，属典型的板楼设计，栋与栋之间规划花园 项目核心要点项目核心要点 分析分析 本项目是市内的多层项目，建筑密度较低，户型设计符合 目标消费群的需求； 项目价格较低，总价相对其他楼盘要低，总体性价比较高， 有较强的竞争力。 六、海景楼盘抽样调查个案分析六、海景楼盘抽样调查个案分析 （一）碧海云天（一）碧海云天海景湾海景湾 楼盘名称楼盘名称碧海云天海景湾位位 置置广西北海市茶亭

51、路 12 号 发发 展展 商商北海正虹地产有限公司代理商代理商北海旗开房产代理公司 规规 模模 项目设计总建筑面积为 44380.6，由两栋 19 层双塔楼组成，地上两 层为商业裙楼，3 至 19 层为高尚海景住宅，是集居住、办公、商业、 休闲于一体的综合性物业。 配配 套套裙楼商场 工程状况工程状况现楼管理费管理费0.6 元/电梯费 推出日期推出日期2005 年 8 月交楼日期交楼日期2006 年 10 月 装修标准装修标准毛坯房统计范围统计范围 户户 型型 建筑面积建筑面积 （） 数量数量 （套）（套） 占总量的占总量的 面积比例面积比例 销售情况销售情况 一房一厅50-54 二房二厅93

52、-112 三房二厅123 复式211 户型面积户型面积 及销售情及销售情 况况 合计 售 98%，余下 2 套大 单位 均均 价价3180 元/ 折扣折扣 卖卖 点点望海景、望公园 目标客户目标客户 群体群体 福建投资客居多、北方度假型客户 规划及建规划及建 筑特点筑特点 配套商业 总体评价总体评价项目位于茶亭路，是北海市老城区，生活配套成熟，项目销售理想 七、郊区楼盘抽样调查个案分析七、郊区楼盘抽样调查个案分析 （一）迪亚小城（一）迪亚小城 楼盘名称楼盘名称迪亚小城位位 置置北部湾东路 发发 展展 商商广西北海众信达房地产有限公司代理商代理商俊地润丰 规规 模模项目占地 80 亩，共 128 栋别墅 配配 套套高尔夫练习场、商业街、会所、泳池等 工程状况工程状况即将现楼管理费