上海国际时尚中心V1.1

1、1案例研究【上海国际时尚中心上海国际时尚中心】2内容内容页码页码A.案例基础资料案例基础资料4B.商圈地理信息商圈地理信息14C.租户组合与租户介绍租户组合与租户介绍24D.布局与规划设计布局与规划设计31E.配套设施与服务配套设施与服务41F.项目业绩与关键成功因素项目业绩与关键成功因素 67G.开业活动开业活动 723A. 案例基础资料案例基础资料4项目概况项目概况发展商：发展商： 中纺集团 项目规模：项目规模： 占地面积12.08万平方米，建筑面积13万平方米项目定位：项目定位： 第六时尚之都。 目标客群定位：中高端代表租户：代表租户： 金钱豹、Starbucks等 上海国际时尚上海国际

2、时尚中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店等诸多功能于中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店等诸多功能于一体的城市一体的城市综合体综合体5功能诉求功能诉求独特性独特性导向导向情感诉求情感诉求价值价值/生活生活方式导向方式导向生活生活方式导向方式导向价值导向价值导向价格导向价格导向专业化专业化(= 有限品种有限品种)一次性购足一次性购足(= 品种齐全品种齐全)上海国际时尚中西上海国际时尚中西属于独特性导向，提供的购物品种趋向于专业化的城属于独特性导向，提供的购物品种趋向于专业化的城市副中心是其主要特点市副中心是其主要特点6生活方式生活方式导向导向价值价值/生活生活方式导向方式导向价值导向价值导向女性

3、女性家庭家庭商务行政人群商务行政人群年轻一族年轻一族旅游客群旅游客群价格导向价格导向独特性独特性导向导向目标消费人群定位目标消费人群定位城市综合体城市综合体对目标人群的定位主要是年轻对目标人群的定位主要是年轻一族一族、商务行政人群、商务行政人群7建筑形式定位建筑形式定位(封闭式封闭式)购物购物休闲娱乐休闲娱乐(半开放式半开放式)建筑形式建筑形式（开放式（开放式)在建筑形态上以半开放式为主，开放式为辅在建筑形态上以半开放式为主，开放式为辅8上海国际时尚中心不仅包括城市奥特莱斯，还包含了创意办公、酒店式上海国际时尚中心不仅包括城市奥特莱斯，还包含了创意办公、酒店式公寓、时尚餐饮娱乐等，属于公寓、时

4、尚餐饮娱乐等，属于城市城市综合体，总建筑面积达到综合体，总建筑面积达到13万平方米万平方米项目总体情况创意办公创意办公世界各地品牌服装服饰的设计研发机构进驻目前正在引入中酒店式公寓酒店式公寓时尚餐饮娱乐时尚餐饮娱乐123邀请国际知名设计师进行部分客房的整体设计，成为体验其个人独特设计风格和品牌文化积淀的专属区域，成为时尚大师的流动工作站、高端创意人才之家，为时尚人士提供下榻休憩之所沿江分布包含主题餐厅、休闲酒吧、音乐咖啡座等各类高端品牌的休闲餐饮娱乐场所，如starbucks，金钱豹等一、二期合计项目总体量：13万平方米9特色展台上海国际时尚中心内建有上海国际时尚中心内建有15001500平方

5、米的多功能秀场可同时容纳平方米的多功能秀场可同时容纳800800名观众观名观众观看时装秀，秀场后台可同时供看时装秀，秀场后台可同时供300300名模特、工作人员化妆候场，规模居亚洲名模特、工作人员化妆候场，规模居亚洲之最。是上海乃至全国设施最完备、配套最齐全的专业秀场，也是世界顶级之最。是上海乃至全国设施最完备、配套最齐全的专业秀场，也是世界顶级品牌发布的首选地，成为上海国际服装文化节、上海时装周的主场；世界五品牌发布的首选地，成为上海国际服装文化节、上海时装周的主场；世界五大大“时尚之都时尚之都”的代表机构将来此入驻。的代表机构将来此入驻。10上海国际时尚中心由中纺集团开发，美国STOA建筑

6、规划设计(上海)有限公司，中纺集团运营管理的大型城市综合体项目相关企业背景开发商：中纺集团 中国中纺集团公司创建于1951年，集团注册资本4.22亿元，是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型企业集团，中国五百强企业之一。中纺集团专注于纺织和粮油两大主业，纺织业务涵盖棉花、羊毛贸易、棉纺生产、纺织品服装的贸易和生产等；粮油业务包括大豆、玉米、油菜籽、豆油、棕榈油等的贸易、加工、仓储物流等。设计公司：美国STOA建筑规划设计（上海）有限公司 斯道沃陆家嘴国际设计机构，是在国际城市建设与发展领域提供专业服务的多元化设计及管理机构，由美国斯道沃STOA建筑规划（中国）有限公司、上海陆家嘴规划建筑设计

7、有限公司共同组建，拥有国际行业背景和国内建筑工程设计综合甲级、城市规划乙级、市政乙级等行业领先资质，致力于成为“服务中国城市建设及发展的引领者”运营/物业管理公司：上海国际时尚中心 为运营上海国际时尚中心而单独成立的公司11项目外观照片（1/2）上海国际时尚中心外观设计在原建筑海派特色为基础，简洁现代，可视上海国际时尚中心外观设计在原建筑海派特色为基础，简洁现代，可视性强性强12项目外观照片（1/2）上海国际时尚中心外观设计在原建筑海派特色为基础，简洁现代，可视上海国际时尚中心外观设计在原建筑海派特色为基础，简洁现代，可视性强性强13B. 商圈地理信息商圈地理信息14区位分析项目所在区位概况项

8、目所在区位概况项目交通情况目标消费群体项目商圈类型说明项目地点位于上海市杨浦区杨树浦路2866号对外交通仅杨树浦路一条，周边公交线路有135、577、60路，交通可达性较差，未来规划有轨道交通站点本项目位于上海市杨浦区滨江带末端，目前对外交通仅杨树浦路一条，本项目位于上海市杨浦区滨江带末端，目前对外交通仅杨树浦路一条，属于城市交通网络中的四角，项目辐射能力强，主要为时尚一族、商务属于城市交通网络中的四角，项目辐射能力强，主要为时尚一族、商务行政人群提供服务行政人群提供服务商圈地理信息项目位于杨浦区滨江带末端，本项目辐射能力较强，未来规划将会成为区级商圈时尚一族、商务行政人去、时尚聚集地135、

9、577、60 本项目15商圈分析项目所在区位概况项目所在区位概况核心商圈核心商圈商圈半径1.5公里，商圈内以中低端住宅为主，商业氛围一般次级商圈次级商圈商圈半径3公里，商圈内以住宅，办公楼为主，商业氛围一般辐射商圈辐射商圈鉴于其独特性导向，辐射范围极广，几乎可以涵盖全市 其他商业项目其他商业项目卜蜂莲花、渔人码头上海国际时尚中心为上海市区内少有的上海国际时尚中心为上海市区内少有的Lifestyle center，辐射范围较大，辐射范围较大，可辐射到整个可辐射到整个上海上海城区城区商圈地理信息商圈地理信息渔人码头渔人码头卜蜂莲花卜蜂莲花欧欧尚长阳店尚长阳店16C. 租户组合及租户介绍租户组合及租

10、户介绍 C1.租户配比 C2.重点租户介绍17上海国际时尚中心功能面积餐饮和娱乐面积占比为上海国际时尚中心功能面积餐饮和娱乐面积占比为20%，购物及其它占购物及其它占比为比为45%，创意办公、公寓占比为，创意办公、公寓占比为25%，另有，另有10%占比的展台面积。占比的展台面积。上海时尚中心上海时尚中心功能面积占比功能面积占比购物及其它餐饮创意办公、公寓展台18C. 租户组合及租户介绍租户组合及租户介绍 C1.租户配比 C2.重点租户介绍19重点租户介绍20主力店万象城主力店（万象城主力店（1/2）项目主力店情况主力店名称与主力店名称与logo行业行业所在楼层所在楼层位置调整及主力作用位置调整

11、及主力作用概述概述芮欧百货芮欧百货购物 1B、1F、2F、3F 开业以来位置没有太大调整，不过整个店的特色开始变得不明显，作用也某些程度的削弱 万象城主力百货店，以经营女装为主Ole超市超市购物1B 高端超市比较成功的代表，与万象城的定位相符，不过其与普通大卖场的作用谁更优势一些很难定论 华润万家新业态，精品超市顺电顺电购物5F 位置由当初的4楼调整到了五楼，说明万象城整体租金水平提升较快，而顺电的承受能力增长较慢 精品电器超市嘉禾影院嘉禾影院娱乐 3F、4F 位置虽然没做什么调整，却在诸多影院兴起的时候变得普通 现代大型数字影院，本影院共有7个厅的大型数字影院冰纷天地冰纷天地娱乐4F 其周边

12、环境有些破旧，与万象城的整体形象有些脱节 奥林匹克标准商业用途的真冰滑冰场21万象城主力店（万象城主力店（2/2）项目主力店情况主力店名称与主力店名称与logo行业行业所在楼层所在楼层位置调整及主力作用位置调整及主力作用概述概述美乐汇美食广场美乐汇美食广场餐饮5F 此美食广场的内的经营户普遍质素较低，因此其主力的聚集人流作用较弱 经营状况一般，前来就餐的人还算多不过消费力一般NOVO购物2F 由1F调整到了2F，其独一无二的主力作用开始降低 第一次进入深圳，万象城店是其中国旗舰店稻香稻香迎喜皇宫迎喜皇宫餐饮5F 此处原本是王子厨房，现在换了餐饮品牌，不过餐饮业态没有改变 稻香旗下以婚宴为主打特色的高端餐饮品牌运动运动100购物 4F 此店的模式得到了消费者的认可，对项目人气起到了较大作用，不过品牌影响力并不很大 全国最大、最有影响的运动品牌连锁店！首次进入深圳，万象城店是其旗舰店Esprit 购物3F 由2008年的1、2楼调整到3楼，其名牌效应开始下降 Esprit万象城店将是全国面积最大、业态最全的旗舰店22主要行业租户举例主要行业租户举例项目品牌租户情况举例购物购物餐饮餐饮娱乐休闲娱乐休闲/服务服务23D.