第十讲 楼市空置问题

1、第十讲第十讲 房地产空置问题房地产空置问题楼市热点楼市热点房地产业年内或推营改增房地产业年内或推营改增 房企忧税负上升房企忧税负上升u“十二五十二五”期间要完成期间要完成“营改增营改增”任务，目前，还任务，目前，还有包括房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等有包括房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等几个行业未纳入试点。市场普遍预期，几个行业未纳入试点。市场普遍预期，20152015年将是年将是营改增税制改革的收官之年营改增税制改革的收官之年。u房地产项目成本费用构成比较复杂，是营改增过程房地产项目成本费用构成比较复杂，是营改增过程中的硬骨头中的硬骨头。房地产业纳入营改增范围后会增加企房地产业

2、纳入营改增范围后会增加企业运营业运营成本，成本，将在很大程度上影响企业的收入、利将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。润、税负、现金流。上周商品房量价齐升上周商品房量价齐升 沪楼市沪楼市5月月10日后日后或降温或降温u4 4月底，月底，上海商品房市场迎来了一波显著的上海商品房市场迎来了一波显著的上涨。上涨。4 4月月2020日日-4-4月月2626日，上海市商品房成交面积为日，上海市商品房成交面积为46.7446.74万平方米万平方米，环比上涨，环比上涨29.74%29.74%，成交均价为，成交均价为2658526585元元/ /平方米，环比平方米，环比上涨上涨8.32%8.32%

3、；全市商品住宅成交面积为；全市商品住宅成交面积为37.4537.45万平方米，万平方米，环比上涨环比上涨31.70%31.70%，成交均价为，成交均价为2895128951元元/ /平方米，环比上平方米，环比上涨涨6.49%6.49%。u但是，上海但是，上海的新增购买人群已不足以长期支撑楼市的旺的新增购买人群已不足以长期支撑楼市的旺季行情。季行情。“五一五一”小长假之后，新政所带来的购房需求小长假之后，新政所带来的购房需求将释放殆尽将释放殆尽。u从中长期来看，政府依然可能推出后续政策以刺激从中长期来看，政府依然可能推出后续政策以刺激楼市楼市，9、10月份月份可能将是限购政策松动的窗口期。可能将

4、是限购政策松动的窗口期。五一前后或有降息五一前后或有降息 楼市可能在楼市可能在5月飞速月飞速升温升温u4 4月月2020日，央行日，央行下调人民币下调人民币存款准备金率存款准备金率1 1个百分点，明个百分点，明显高于此前市场预计的显高于此前市场预计的0.50.5个百分点。按个百分点。按2 2月份存款规模月份存款规模计算，本轮降准释放的流动性规模超过计算，本轮降准释放的流动性规模超过1 1万亿元万亿元。u利好利好之下可以产生成本降低效应，之下可以产生成本降低效应，使得房企和购房者面使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本，临更低的融资和信贷成本，进而加快入市节奏。同时市进而加快入市节奏。同时市场

5、各参与主体继续看好楼市，进而加速各类楼市资源流场各参与主体继续看好楼市，进而加速各类楼市资源流入市场，甚至推高房价入市场，甚至推高房价。u未来将迎来较有力度的降息，降息最快或在今年五一小未来将迎来较有力度的降息，降息最快或在今年五一小长假前推出，长假前推出，预计今年至少还会降准预计今年至少还会降准2 2次次，当然，具体次，当然，具体次数还需看实体经济的运行情况。数还需看实体经济的运行情况。u此外，股市赚的钱将回来并开始支持楼市。此外，股市赚的钱将回来并开始支持楼市。股市火爆楼市回暖股市火爆楼市回暖 该该“卖房炒股卖房炒股”还是还是“弃股买房弃股买房”u在股市持续上行且频频创下七年来新高的同时，

6、低迷已在股市持续上行且频频创下七年来新高的同时，低迷已久的楼市也久的楼市也在新政在新政的助推下显现回暖迹象的助推下显现回暖迹象。今年前四个。今年前四个月月股震荡走高，沪深股指涨幅双双超过股震荡走高，沪深股指涨幅双双超过三成。三成。u同时同时，伴随楼市新政密集出台，住宅市场也呈现回暖迹，伴随楼市新政密集出台，住宅市场也呈现回暖迹象象。究竟是该。究竟是该“卖房炒股卖房炒股”，还是，还是“弃股买房弃股买房”？这让？这让不少有购房意向的股民纠结不已。不少有购房意向的股民纠结不已。u房地产作为投资品种的房地产作为投资品种的“暴利时代暴利时代”已经结束。对以自已经结束。对以自住为目的的刚性需求或改善性需求

7、购房者而言，过度观住为目的的刚性需求或改善性需求购房者而言，过度观望可能错失出手机会。但若是以投资为目的望可能错失出手机会。但若是以投资为目的“弃股买房弃股买房”，则，则需充分权衡投资成本和收益空间需充分权衡投资成本和收益空间。异地买房需要注意什么？异地买房需要注意什么？ 买房必备常识买房必备常识你一定要知道你一定要知道u首先，要首先，要恰当估计你的经济恰当估计你的经济实力；实力；u其次，要熟悉异地买房贷款相关政策，并最终根其次，要熟悉异地买房贷款相关政策，并最终根据自己的可承受能力选择相应价位的房屋据自己的可承受能力选择相应价位的房屋。如。如贷贷款款利率利率政策、公积金政策、政策、公积金政策

8、、户口迁徙、政府补贴户口迁徙、政府补贴等等。u最后，最后，要充分了解投资项目的背景要充分了解投资项目的背景。要了解清楚要了解清楚房子本身的合法性，是否房子本身的合法性，是否五证齐全五证齐全以及未来区域以及未来区域发展、一般不建议携带现金，而是通过银行转账发展、一般不建议携带现金，而是通过银行转账等。等。一、空置率定义一、空置率定义u1 1、空置的定义、空置的定义u空置一词来源于西方空置一词来源于西方, ,是指建筑物的整体或部分未是指建筑物的整体或部分未得到得到使用，处于使用，处于等待出租等待出租或出售或出售的的状态。状态。u空空置时，一方面置时，一方面表明房屋未得到表明房屋未得到使用，另一方面

9、使用，另一方面还还意味着意味着所有权所有权人准备将房屋出租或人准备将房屋出租或出售，只有出售，只有两方两方面条件都满足的房屋才是空置面条件都满足的房屋才是空置房屋。房屋。u现代现代经济经济词典词典中中, ,空置分房主房空置和出租房空置分房主房空置和出租房空置空置, ,它是指可以用于出售它是指可以用于出售( (或出租或出租) )但尚未出售但尚未出售( (或或出租出租) )的的房屋。房屋。u美国联邦统计局美国联邦统计局的指标解释的指标解释中，将中，将空置定义空置定义为：为：在在调查时点无人居住调查时点无人居住( (并非并非暂时暂时无人居住无人居住) )的的住宅。住宅。u出现下列两种情况的住宅也视其

10、为空出现下列两种情况的住宅也视其为空置：一置：一种是种是当被调查住宅单元的所有者在其他地方另有更为当被调查住宅单元的所有者在其他地方另有更为常住的住宅常住的住宅时，该时，该套住宅视为空套住宅视为空置；置；u另一种另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的的住宅（即住宅（即第二套第二套住宅）也住宅）也视为空视为空置。置。u香港香港差响物业估价所有关私人楼宇空置量的解释差响物业估价所有关私人楼宇空置量的解释来看，空来看，空置量是报告年份置量是报告年份内落成内落成和在报告年份前和在报告年份前落成而未住用的住宅及非住宅落成而未住用的住宅及非住宅数量。数量。u国内对

11、空置的定义国内对空置的定义u我国房地产统计中的空置商品房我国房地产统计中的空置商品房, ,是指报告期末己是指报告期末己竣工的商品房竣工的商品房建筑面积中建筑面积中尚未销售或出租的房屋尚未销售或出租的房屋面积面积，包括，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积出租而未出售或出租的房屋面积。u我国住宅市场中的空置指的是我国住宅市场中的空置指的是没有交易没有交易过的过的新房，新房，不不包括旧房屋的空包括旧房屋的空置。置。u国家发改委及统计局等指出，从国家发改委及统计局等指出，从20032003年统计年报年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准

12、进行划分：开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分：空置时间在空置时间在1 1年以内的为待销年以内的为待销商品房；空商品房；空置时间在置时间在1 1年以上年以上3 3年以内的为滞销商品房；空置时间在年以内的为滞销商品房；空置时间在3 3年年以上的为积压商品房。以上的为积压商品房。2、空置率定义、空置率定义u空置率是指某一时刻空置空置率是指某一时刻空置房屋面积房屋面积占房屋总面积占房屋总面积的比率。的比率。 u按照国际通行惯例，按照国际通行惯例，商品房空置率商品房空置率在在5%-10%之之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在的健

13、康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。以上为商品房严重积压区。二、空置房种类二、空置房种类u按照所依据的房地产按照所依据的房地产市场类型市场类型的不同，空置率可以的不同，空置率可以分为分为存量市场的空置率和增量市场存量市场的空置率和增量市场的空置率。的空置率。u房地产存量市场的空置率房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积是指某一时刻空置房面积占全

14、部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。u房地产增量房市场的空置率房地产增量房市场的空置率是指某一时刻新建房屋是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。三

15、、商品房空置的特点三、商品房空置的特点u1 1、空、空置数量绝对数置数量绝对数大，空大，空置增速有所放置增速有所放缓缓u19991999年末，商品房空置年末，商品房空置面积累计高达面积累计高达1017110171万万平方平方米，米，20022002年底，商品房年底，商品房空置面积更累计到了空置面积更累计到了1250012500万万平方米，平方米，20132013年我国城镇住宅市场的整体空置率年我国城镇住宅市场的整体空置率达达22.422.4% %，全国城镇空置房为全国城镇空置房为48984898万套万套。我国的住我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。房空置率已高于美国、日本、欧盟

16、等国家和地区。u在过去房地产市场发展的黄金十年，虽空置房绝对在过去房地产市场发展的黄金十年，虽空置房绝对量较大，但商品房量较大，但商品房空置面积的增长幅度有一定的空置面积的增长幅度有一定的回回落。落。2、空置房地域差别大，表现为区域性积压、空置房地域差别大，表现为区域性积压u我国的商品房空置水平呈现出很大的地域差别，我国的商品房空置水平呈现出很大的地域差别，从地区上看，从地区上看，2000年前后年前后主要分布在东南沿海经主要分布在东南沿海经济相对发达地区。济相对发达地区。u2003年以来中国西部地区商品房空置面积增长迅年以来中国西部地区商品房空置面积增长迅速，较速，较2002年同期增长近三十个

17、百分点，而一直年同期增长近三十个百分点，而一直以来房地产开发较热的东部地区空置房增长速度以来房地产开发较热的东部地区空置房增长速度则有所放缓。则有所放缓。u当前，三四线城市房地产供给大于需求，空置率当前，三四线城市房地产供给大于需求，空置率还将进一步提高。还将进一步提高。3、空置商品房中，住宅商品房空置占有较大的、空置商品房中，住宅商品房空置占有较大的比重比重u在我国的商品房开发中在我国的商品房开发中, ,满足人们居住功能的满足人们居住功能的住宅商住宅商品房品房是房地产开发的是房地产开发的主体。相应的。在主体。相应的。在空置商品房空置商品房中，占中，占比重大的同样是比重大的同样是住宅商品房。据

18、住宅商品房。据统计统计资料，资料，空空置商品房置商品房中，住房中，住房所占比重为所占比重为70%70%左右，余下左右，余下的的30%30%为写字楼为写字楼和商业营业用和商业营业用房。房。u住宅商品房住宅商品房空置属于空置属于相对过剩，是相对过剩，是结构上的过剩和结构上的过剩和缺乏支付能力的缺乏支付能力的过剩。过剩。u写字楼、商业写字楼、商业营业用房的营业用房的空置是由于前些年市场上空置是由于前些年市场上写字楼、商业写字楼、商业用房用房供给不足，价格供给不足，价格上升过快过高，上升过快过高，促使房地产开发商大量促使房地产开发商大量投资、建设规模投资、建设规模过过大所致。大所致。4 4、住宅、住宅

19、商品房空置多数存在商品房空置多数存在设计、功能、环设计、功能、环境境等方面的等方面的不足不足u楼市空置是相对空置。一些房地产商前期可行性楼市空置是相对空置。一些房地产商前期可行性研究不研究不充分，盲目开发，在充分，盲目开发，在房屋房屋设计、功能设计、功能上没上没有有根据根据购房者需求进行设计购房者需求进行设计规划，定位模糊，致规划，定位模糊，致使使很大一部分商品房在结构上存在问题，功能、很大一部分商品房在结构上存在问题，功能、环境不完善，甚至不具备入住条件。环境不完善，甚至不具备入住条件。u商品房开发商不注重市场调研，定位不准，导致商品房开发商不注重市场调研，定位不准，导致住宅套型设计、住宅自

20、身功能等与人们的需求相住宅套型设计、住宅自身功能等与人们的需求相差甚远，造成空置差甚远，造成空置。5 5、产品结构不均衡的空置、产品结构不均衡的空置, ,属于结构性空置属于结构性空置u我国房地产市场产品结构失调，房地产开发商多去我国房地产市场产品结构失调，房地产开发商多去追逐高档房开发的高额利润，而甚少开发群众支付追逐高档房开发的高额利润，而甚少开发群众支付力强的经济适用房，结果出现高档商品房普通群众力强的经济适用房，结果出现高档商品房普通群众买不起。买不起。u各地购房者根据其经济能力可以购买的住宅面积，各地购房者根据其经济能力可以购买的住宅面积，在上海是在上海是7070平方米，北京是平方米，

21、北京是6161平方米，成都、武汉平方米，成都、武汉是是7272平方米，南昌是平方米，南昌是6060平方米。但各地房地产开发平方米。但各地房地产开发户型和购买力户型却存在差距。户型和购买力户型却存在差距。四、空置房成因四、空置房成因u（一）商品住宅自身方面的原因（一）商品住宅自身方面的原因u 1 1、商品住宅价格过高、商品住宅价格过高u 目前我国城镇商品房成本构成中，土地费用占目前我国城镇商品房成本构成中，土地费用占20%20%左右，左右，建安工程费占建安工程费占40%40%左右，市政费用占左右，市政费用占20-30%20-30%，各种其他税，各种其他税费占费占10-20%10-20%左右。左右

22、。u 商品住宅价格上涨过快商品住宅价格上涨过快u 房地产开发企业追求高额利润房地产开发企业追求高额利润u 我国房地产开发利润大大超过国际水平，也高于发达我国房地产开发利润大大超过国际水平，也高于发达国家。国际上房地产产业的利润一般为国家。国际上房地产产业的利润一般为6-8%6-8%，但我国房，但我国房地产行业的平均利润超过地产行业的平均利润超过18%18%，远远高于其他行业的利润。，远远高于其他行业的利润。2、商品住宅供给结构不合理、商品住宅供给结构不合理u中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建经济适用房供

23、不应求。一方面是许多城市中新建住宅，高档商品房购买力将明显不足，商品住宅住宅，高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；另一方面是中低档商品房购买力相对积压加重；另一方面是中低档商品房购买力相对较强较强，但供给却相对不足，而且价格明显偏高。但供给却相对不足，而且价格明显偏高。u很多很多城市出现了中高档房过剩，中低档房短缺的城市出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。现象。3 3、商品住宅上市时间过于集中、商品住宅上市时间过于集中, ,且市场且市场营销手段落后营销手段落后 中国房地产市场中商品住宅营销的主要问题中国房地产市场中商品住宅营销的主要问题 （1 1）多数开发商忽视市场调研）多数开发

24、商忽视市场调研, ,对物业的供需、对物业的供需、客源群体、购买力等很少做深入调查。客源群体、购买力等很少做深入调查。 （2 2）在营销过程中主客倒置，短期行为严重。）在营销过程中主客倒置，短期行为严重。 （3 3）忽视住宅的人文因素住宅。）忽视住宅的人文因素住宅。 （4 4）对购房者的投资风险缺少服务。）对购房者的投资风险缺少服务。4、物业管理和服务水平滞后、物业管理和服务水平滞后u目前我国的物业管理和服务水平还相当落后，物业目前我国的物业管理和服务水平还相当落后，物业公司服务水平较低。物业管理内容单一，仅限于对公司服务水平较低。物业管理内容单一，仅限于对房屋及附属设备的维修、养护和小区的保安

25、、清洁房屋及附属设备的维修、养护和小区的保安、清洁上，小区内市政道路上，小区内市政道路、公共设施、园林绿化、环境公共设施、园林绿化、环境卫生等产权项目、部位、数量缺少明确、合理、科卫生等产权项目、部位、数量缺少明确、合理、科学的责权利划分。学的责权利划分。u物业管理和服务却没有及时到位，并且许多物业管物业管理和服务却没有及时到位，并且许多物业管理和服务人员素质低下理和服务人员素质低下。5、商品住宅开发项目区位较差、商品住宅开发项目区位较差u从目前空置的大量商品住宅来看，相当一从目前空置的大量商品住宅来看，相当一部分的商品住宅开发项目处于较为偏僻的部分的商品住宅开发项目处于较为偏僻的区位上，市政

26、设施、公共服务设施不配套。区位上，市政设施、公共服务设施不配套。u商店、幼儿园、学校、医院、文娱设施等商店、幼儿园、学校、医院、文娱设施等不齐全，将直接影响商品住宅的销售，从不齐全，将直接影响商品住宅的销售，从而也导致相当一部分商品住宅的空置。而也导致相当一部分商品住宅的空置。（二）消费者方面的原因（二）消费者方面的原因u1 1、居民的住宅购买力水平低、居民的住宅购买力水平低u2 2、收入差距扩大。城乡、城市内部、区域等居民、收入差距扩大。城乡、城市内部、区域等居民收入差距扩大导致购买力向少数人过度集中。收入差距扩大导致购买力向少数人过度集中。u3 3、居民储蓄用于住宅消费的比例较低、居民储蓄用于住宅消费的比例较低（三）住房金融方面的原因（三）住房金融方面的原因u1 1、房地产融资走向错位、房地产融资走向错位u我国还没有形成一个完善的房地产金融体我国还没有形成一个完善的房地产金融体u系，特别是住房金融体系，造成了住房生产和消系，特别是住房金融体系，造成了住房生产和消费、供给和需求的脱节，导致大量有房没人住、费、供给和需求的脱节，导致大量有房没人住、有人没房住的奇怪现象。有人没房