新乡市城市概况和房地产市场分析

1、新乡市城市概况和房地产市场分析目录目录第一部分第一部分 宏观分析宏观分析第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析第一部分第一部分 宏观分析宏观分析城市概况城市概况经济环境分析经济环境分析1 12 23 3城市规划分析城市规划分析4 4政策环境分析政策环境分析5 5总结总结1.1.1城市区位 新乡市地处河南省北部，北纬3518，东经11354，新乡市地处中原腹地，紧邻省会郑州，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，地理位置优越。 1个半小时左右即可通达郑州、开封、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、济源、菏泽等城市，46个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等城市，沿京珠高速公路南行，距新

2、郑国际机场不足100公里。 新乡市是新乡市是豫北地区唯一的国家豫北地区唯一的国家“公路运输枢纽公路运输枢纽”城市城市中原城市群的北大门中原城市群的北大门豫北地区的中心豫北地区的中心京广线的明珠京广线的明珠新乡市是中原城市群及新乡市是中原城市群及“十字十字”核心区重要城市之一核心区重要城市之一1.1.1城市区位1.1.2城市基本情况新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。现辖12个县（市、区），总面积8249平方公里，总人口563万人；市区建成区面积100平方公里，人口100万人。是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地，优质粮比重达85

3、%；是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业初具规模，完成产值占全市工业总产值的62%；拥有驻新高校6所，数量居全省第2位；中等职业培训学校65所；先后获得中国最佳商业城市、外商眼中河南最佳投资城市、中部最佳投资城市、世界投资中国中小魅力城市等荣誉称号；以万仙山、八里沟、关山、回龙等为代表的南太行山水景观和以百泉、潞王陵、比干庙为代表的人文景观各具特色；城市概况新乡市位于河南省北部，是中原地区重要的工业和商品粮基地新乡市位于河南省北部，是中原地区重要的工业和商品粮基地1.1.2城市基本情况行政划分现辖两市(辉县市、卫

4、辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区。总面积8249平方公里，总人口563万；其中市区面积422平方公里，人口100万。新乡市现辖两市、六县、四区及高新区、西工区、工业园区新乡市现辖两市、六县、四区及高新区、西工区、工业园区全市拥有各类自然景观数百处，现有国家级文物保护单位4处，国家级森林公园一处，国家级湿地鸟类自然保护区一处；省级文物保护单位42处，国家级名胜风景区6处，省级名胜风景区54处；市级文物保护单位500余处；历史文化名城一处，历史文化名镇一处。1.1.2城市基本情况城市自

5、然景观资源新乡市自然景观资源丰富，历史文化底蕴深厚。新乡市自然景观资源丰富，历史文化底蕴深厚。20102010年新乡楼市表现不俗，用一句话来概况就是：量价齐涨年新乡楼市表现不俗，用一句话来概况就是：量价齐涨 1-11月城区商品房销售套数19800套，面积223.32万，金额65.03亿元，同比分别增长25.16%、14.72%、35.76%。供应方面，1-11月城区商品房投放套数25100套，面积262.42万，同比分别增长63.73%、23.46%。商品住房价格呈上升趋势商品住房价格呈上升趋势 2010年上半年城区商品房成交价稳定增长，成交均价2975元/ ，同比增长26.37%，销售量与同

6、期相比增幅较大。1.1.3房地产开发情况新乡市房地产市场近期表现不俗，未来前景看好新乡市房地产市场近期表现不俗，未来前景看好1.1.4城市商业情况平原平原核心核心商圈商圈东区东区商圈商圈尚未尚未成熟成熟 新乡市目前仍是单新乡市目前仍是单核心城市，主流商业中心依然是在老城区，东区目前主要以住核心城市，主流商业中心依然是在老城区，东区目前主要以住宅类沿街底商为主，商业成熟尚待时日宅类沿街底商为主，商业成熟尚待时日。平原商场百货大楼丹尼斯胖东来百货大商新玛特胖东来生活广场沃尔玛东方文化商业步行街1.1.4城市商业情况新乡目前商业中心主要以平原路和人民路周边的大型商场新乡目前商业中心主要以平原路和人民

7、路周边的大型商场及步行街围合而成。该区域为新乡目前商业的集中区域。及步行街围合而成。该区域为新乡目前商业的集中区域。平原核心商圈名称名称位置位置体量体量（万）（万）层数层数单层面单层面积（万积（万）业态业态档次档次备注备注胖东来生活广场胜利中街与健康路交叉口西南角2地上4层，地下1层0.4百货、超市中档客流一般，主要服务于周边客户大商新玛特人民路于解放路交叉口东北角4地上5层，地下1层0.65百货、超市中高档客流一般，服务于中高档客户东方文化商业步行街人民路解放路口北200米1.3地上两层步行街中档客流较多，客户主要在20-30岁之间，主力店面40-50，占80%左右，一层06年已销售，租金6

8、.6元/平米/天，主要是服装、饰品店，二层售价7000-9000元/平米，主要店铺为餐饮、手机平原商场解放路于平原路交叉口东南角3地上9层，地下1层0.3百货中低档年代较为久远百货大楼平原路于胜利街交叉口西南角3.9地上6层，地下1层0.65百货中档年营业额3.8亿，年代久远丹尼斯平原路于胜利街交叉口东200米0.8地上3层，地下1层0.2百货、超市中档商品排布较混乱胖东来百货平原路劳动北街交叉口西南角4地上5层，地下1层0.68百货、超市中高档目前新乡市主要的高档百货，客流量较大，客户定位在25-40岁1.1.4城市商业情况大商新玛特大商新玛特丹尼斯生活馆丹尼斯生活馆胖东来生活广场胖东来生活

9、广场东方文化商业步行街东方文化商业步行街1.1.4城市商业情况东区商圈 东区商业目前东区商业目前主要以社区沿街底商为主，商业氛围较差，但未来该区域有宝龙城主要以社区沿街底商为主，商业氛围较差，但未来该区域有宝龙城市广场等项目含有大量商业市广场等项目含有大量商业，将逐渐形成新的城市商圈。，将逐渐形成新的城市商圈。1.1 总结u新乡市位于中原城市群新乡市位于中原城市群“核心十字核心十字”的位置，临近郑州、开封，的位置，临近郑州、开封，同时也是豫北地区唯一的公路运输枢纽城市，区位优势和交通优势同时也是豫北地区唯一的公路运输枢纽城市，区位优势和交通优势卓越，未来发展潜力巨大。卓越，未来发展潜力巨大。u

10、新乡市目前商业中心依然集中在老城区，东区商业氛围正在形成新乡市目前商业中心依然集中在老城区，东区商业氛围正在形成中，伴随城市的发展，城市商圈的多极化发展，未来东区商业存在中，伴随城市的发展，城市商圈的多极化发展，未来东区商业存在较大机遇。较大机遇。1.2.1 区域gdp趋势分析 新乡市2010年gdp水平位于河南省中上游，城市发展较好，有助于新乡市未来房地产市场的发展。数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市gdpgdp水平在河南省各地市中位列中游，排名第九水平在河南省各地市中位列中游，排名第九1.2.1 区域gdp趋势分析 新乡市2010年gdp总量为1243亿元，增幅达到17.87%，高于全省平

11、均水平，城市经济活力较强，未来房地产市场具备较大发展潜力。数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市20102010年年gdpgdp保持稳定快速增长保持稳定快速增长1.2.2 人均可支配收入趋势分析 新乡市2007-2009年人均可支配收入持续增长，个人收入水平的提高，对于城市房地产发展具有较大的促进作用。数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市2007-20092007-2009年人均可支配收入持续增长年人均可支配收入持续增长1.2.3 三大产业占比重分析 新乡市第二产业比重增长幅度和比重明显较大，也说明新乡市一个以工业为主的城市。工业的大力发展为新乡的房地产市场带来了大量有固定收入的客户，有利于新乡市房

12、地产市场的发展。数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市2007-20092007-2009年第二产业比重不断增加年第二产业比重不断增加1.2.4 人口增长量分析 新乡市人口总量2007-2009年保持持续快速增长，城市人口的增加，为城市带来较大的住房需求客户。数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市2007-20092007-2009年城市人口总量保持快速增长年城市人口总量保持快速增长1.2.5 人均储蓄分析 新乡市2007年-2009年人均储蓄额持续增长，未来资产固化的空间较大，对于房地产发展提供了发展动力。数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市2007-20092007-2009年人均储蓄额持续增长年人

13、均储蓄额持续增长农农 业业工工 业业支支 柱柱 产产 业业 新乡市是中原地区重要的工业基地，工业结构合理，产品配套能力强，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业六大战略支撑产业初具规模，纺织、食品、造纸、建材、能源电力五大传统优势产业五大传统优势产业焕发出新的生机。限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，新乡化纤、华兰生物、心连心新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。现有新飞牌电冰箱、电冰柜，鲸龙牌精密铜管新飞牌电冰箱、电冰柜，鲸龙牌精密铜管，卫华牌起重

14、机，白鹭牌粘胶长丝、短纤维卫华牌起重机，白鹭牌粘胶长丝、短纤维等6个中国名牌产品；孟电牌普通硅酸盐水泥等44个河南省名牌产品；新飞、平原、卫华、飘安4个国家驰名商标，有27类（个）产品位于国内同行业前3位或省内第1位。新乡市是中原地区重要的新乡市是中原地区重要的工业基地和商品粮基地和优质小麦生产工业基地和商品粮基地和优质小麦生产基地。基地。1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析 新乡地处黄河中下游，境内黄河170公里，流域面积4558平方公里。全市平原面积占总面积的78%，土层深厚，土壤肥沃，是全国重要的商品粮基地全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地。优质小麦生产基地。 河南新飞电器有限公司

15、河南新飞电器有限公司是以冰箱、冷柜、空调为主导产品的现代化白色家电制造企业，中国最大的绿色冰箱生产基地，中国冰箱、冷柜行业前两强。因出色的无氟与节能技术而被公认为中国家电绿色品牌。 新飞国家级技术中心已发展壮大为三个研究所、一个国家级实验室和一个产品创新与设计中心、企业博士后科研工作站、西安交大新飞节能技术研究所和工业设计所等校企产学研全面合作的完整技术创新体系，各类专业人才1800多名，专职技术开发人员400多名，中高级职称200多名，硕士60多名，博士9名，形成了一支实力卓越的创新团队。 1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析重点工业企业新乡白鹭化纤集团新乡白鹭化纤集团有限责任公司是我国生

16、产化纤纺织原料的大型一类国有独资企业，是全国520家重点企业和河南省30家重点企业之一。公司拥有总资产40亿元，占地面积310多万平方米；生产规模、经济效益在中国粘胶纤维行业中名列前茅，多次跻身“中国化纤行业竞争力十强”。金龙精密铜管集团股份有限公司金龙精密铜管集团股份有限公司以空调制冷用精密铜管为主产品的高新技术企业。拥有总资产16亿元人民币，员工1580人，其中各类专业技术人员780人。重点工业企业1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析华兰生物工程股份有限公司华兰生物工程股份有限公司，成立于1992年，注册资本1.5亿元。拥有员工482人。是国内拥有产品品种最多、规格最全的血液制品生产企业

17、。河南环宇集团河南环宇集团是中国二次电池行业唯一具备从电池原材料生产到电池制造完整产业链的企业集团。年销售收入近15亿元，员工近6000人。重点工业企业1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析重点房地产企业项目简介：项目简介：项目名称：项目名称：宝龙城市广场物业形态：物业形态：住宅、商业建筑面积：建筑面积：约80万平方米宝龙地产：宝龙地产：宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态综合性商业地产项目。被中国房地产top 10研究组评为中国商旅房地产领先品牌项目简介：项目简介：项目名称：项目名称：建业森林半岛物业形态：物业形态：普通住宅、街铺建筑面积：建筑面积：

18、11万平方米价格：3600元/建业集团建业集团：建业住宅集团（中国）有限公司，是香港建业住宅集团有限公司于1992年5月在国内创办的独资企业，以房地产开发经营为主业，并成功涉足教育、体育、文化等相关产业领域的集团化企业1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析重点房地产企业项目简介：项目简介：项目名称项目名称：绿地迪亚上郡物业形态物业形态：住宅建筑面积：建筑面积： 40万平方米价格：价格：多层：4100元/ 别墅:280万/套上海绿地集团：上海绿地集团：总注册资金达13.1亿元，在豫投资规模超150亿元，建设规模近300万平方米，绿地品牌已享誉中原大地。1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析重点房

19、地产企业项目名称：项目名称：绿都塞纳春天项目简介项目简介：位于新乡市中心，北临城市主干道中原路，西至繁华的胜利路，西南两面紧邻卫河，环境优美，地理位置得天独厚。物业形态：物业形态：住宅建筑面积建筑面积： 36万平方米价格：价格：4100元/ 项目名称：项目名称：绿都城项目简介：项目简介：绿都城位于中原路与西环路交汇处，是西区大型住宅项目物业形态：物业形态：商住两用建筑面积：建筑面积：43万平方米价格：价格：3700元/ 郑州绿都置业有限公司：郑州绿都置业有限公司：作为宇通集团房地产板块的核心企业，主要经营房地产开发、商业管理和物业管理等业务，公司注册资金2.16亿元。1.2.7 区域支柱产业和

20、重点企业分析小结1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析 2.全国一线品牌房地产开发公司进入，必然为该城市的城市建设、经济发展和房地产发展带来全新的局面，未来房地产市场发展潜力巨大；也将是新乡市的房地产市场竞争更为激烈。 1.新乡市重点工业企业的布局为城市经济发展提供长期的动力，同时企业的壮大，必然带来大批拥有稳定经济收入的市民，为城市房地产发展带来一定的需求。1.2 总结u 通过了解城市的经济发展状况和水平，可以看出未来城市经济发展整体向好，并且保持持续快速的增长，为城市的房地产发展带来机遇。u 以工业为龙头产业的城市经济发展，将带来大量的有固定收入、人均收入较高的人群，为房地产市场带来大量客

21、户。u 新乡市重点工业企业、一线房地产房地产企业及其他各类企业在新乡的布局和发展，为城市的房地产发展注入了强大的动力。u 省内及全国知名开发商的进驻将对新乡市商品房开发带来品质上的提升，但与此同时，将会带来更为激烈的竞争。1.3.1 城市规划宏观定位新乡市新乡城市定位为具有区域性中心职能的城市，中原宜居城市，新乡城市定位为具有区域性中心职能的城市，中原宜居城市，产业特色的制造业基地产业特色的制造业基地1.3.1 城市规划规划布局构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成“一城三区、一城三区、五星环绕五星环绕”的城镇空间布局形态。的城镇空间布局形态。 “一城

22、三区”指城镇密集区的第一圈层，是区域城镇发展的核心部分，包括新乡主城区和凤泉、新乡工业园、小冀三个城市组团。 “五星环绕”指城镇密集区的第二圈层，是受第一圈层带动实施协调发展的区域，包括以卫辉、辉县、获嘉、原阳、延津五个县(市)卫星城为基地的产业及人口聚集区和相应的高度城市化发展地区。小冀工贸园区中心城区新乡工业园凤泉区1.3.1 城市规划发展方向 居住人口从老城区向东和向南方向疏散，行政机关东移，教育产业带向东南移动，这都表明在未来城市将会逐渐呈现出“东移南扩”的局面。城市发展方向：城市发展方向：“东移南扩东移南扩”未来城市南部和东部将会成为热点区域。未来城市南部和东部将会成为热点区域。1.

23、3.1 城市规划东北片区规划东部片区为未来政治、商务、金融、高品质居住中心，东北片区依托东部片区为未来政治、商务、金融、高品质居住中心，东北片区依托高铁站为辐射点的公共服务区，为东区发展核心区域高铁站为辐射点的公共服务区，为东区发展核心区域东北片区为高铁站周边，共计1608公顷的区域， 规划容纳人口21万人。定位为辐射河南省北部生产力服务中心；服务新乡市域的对外综合交通枢纽；新乡市主城区公共中心的组成部分；提升新乡市宜居环境的生态居住区。片区以平原路为轴线，向南向北延伸。西至新中大道、东接石武高铁道、北至北环路、南倚金穗大道；1.3.1 城市规划东北片区规划区域被区域被“四纵、四横四纵、四横”

24、分割成分割成“七大组团七大组团”和和“三大中心三大中心”四纵：新中大道、光明大道、107国道和石武高铁四横：北环、宏力大道、平原路和金穗大道三大中心：片区服务中心、商务商贸中心、枢纽商贸中心；七大组团：依托三大中心分别配套相应的物业类型1.3.1 城市规划东北片区规划区域内未来规划生活配套齐全，有九所小学、六所初中、三所高中等区域内未来规划生活配套齐全，有九所小学、六所初中、三所高中等区域内未来规划生活配套齐全，共有九所小学、六所初中、三所高中和一所大学；规划有两座公园和数条河流，教育、商业配套资源完善，景观资源丰富；1.3.1 城市规划东北片区规划宏力路与平原路之间开发强度相对较高，平原路沿

25、线开发速度较快宏力路与平原路之间开发强度相对较高，平原路沿线开发速度较快建筑高度图居住用地规划图开发现状图开发强度图宏力路与平原路之间规划建筑高度和开发强度相对较高；已开发的项目主要是沿平原路两侧，紧靠市政府的区域，其他区域开发程度相对较低，可供土地相对较多。1.3.1 城市规划 新区规划 平原新区位于黄河北岸（过黄河大桥向北公里），西起国道两侧，东至京港澳高速以东与原阳县城接壤，南起黄河大堤，北至新乡县交界，居郑州、新乡、焦作三市交会中心。规划总面积平方公里。平原新区平原新区的功能定位是：l中部崛起、国家战略的承载区；l产城融合、可持续发展的城乡统筹示范区；l以农业科技研发集群为代表的“中国

26、农业硅谷”；l以动力电池为主、高科技产业集中的科技新城；l郑州连接豫北，新乡对接郑州的商业、物流、第三产业的桥头堡。平原新区位于新乡市区外部，位于新乡市南，是以高新技术产业化生平原新区位于新乡市区外部，位于新乡市南，是以高新技术产业化生产为主导的产业区域产为主导的产业区域1.3.2 交通规划 市外交通京广铁路京深铁路新荷铁路济东高速京港澳高速京广铁路，京深客运专线，新荷铁路在新乡市交汇；济东高速、京港澳高速穿境而过，从新乡可直达18个省的省会。城际轨道交通用地和换乘站用地在现有g107线和京港澳高速公路之间。郑州新乡 全长69公里，基本走向是：从郑州引出过黄河，与郑州-焦作城际轨道交通线路重合

27、。过黄河后，沿现在的京广铁路线抵达新乡。郑新城际轨道新乡交通便利，通讯发达。新乡交通便利，通讯发达。高铁站1.3.2 交通规划市内交通和平大道新飞大道新中大道金穗大道人民路平原路向阳路外环：由107国道，北外环、西外环、南外环组成的绕城公路圈；两条城市主干道贯穿市区：南北方向：和平大道；东西方向：金穗大道；辅助道路：新飞大道，新中大道 平原路、人民路、向阳路北外环107国道南外环西外环新乡市室内道路成五纵五横，城市道路布局呈环形方格状。新乡市室内道路成五纵五横，城市道路布局呈环形方格状。1.3.3 产业规划 目前，新乡市基本形成电子电器、生物与新医药、环保电池及原材料、化纤纺织、能源电力五大强

28、势产业和汽车及零部件、食品加工、机械装备、造纸、新型建材、医用卫材、化工等七大特色产业，共规划了37个产业集聚区，已建成新乡工业园区、河南起重工业园、高新技术开发区等一批具有影响带动作用的产业集聚区。新乡工业园区高新技术开发区新乡西工区通过了解新乡市重点产业规划可以判断，未来城市发展趋向于东、南通过了解新乡市重点产业规划可以判断，未来城市发展趋向于东、南政策细则：政策细则：1.进一步落实地方政府责任；2.加大保障性安居工程建设力度；3.完善相关税收政策；4.强化差别化住房信贷政策；5.严格住房用地供应管理；6.合理引导住房需求；7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8.坚持和强化舆论引

29、导。1.4.1宏观政策分析2011年1月26日新国八条出台政策影响：政策影响：1.加大居民观望心理 2.投资商由住宅转向商业3.限购导致购房客户减少4. 供求格局的改变5. 地方政府将会加大对房地产的监管和调控力度2010年1月14日 新乡市领导向困难群众发放廉租住房补贴。至今已累计保障家庭2.7万多户，实现了全市4区8县（市）符合廉租住房保障条件，目前，全市已开工廉租住房42.8万，完成投资2.4亿元，竣工8.8万平方米。2010年9月29日 新乡市发出关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯

30、一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。1.4.2 区域政策分析2010至今新乡市政策回顾 2010年9月30日为加快发展住房保障体系中的公共租赁住房，财政部、国家税务总局昨日发布通知，对公租房建设和运营，免征城镇土地使用税、印花税等多税种，执行期限暂定三年。 未来五年，新乡市区将建1公共租赁房，主要解决刚就业的大学生、创业人员、工业园区的技术型务工人员等夹心层群体的住房问题。 2011年1月27日新乡市各大商业银行严格执行房贷新政：各商业银行坚决暂停发放居民家庭购

31、买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买首套商品住房的家庭，严格执行首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 1.4.2 区域政策分析政策的落实及影响1.新乡市严格落实国家政策，加强了保障型住房建设及税收政策的监管，从而增加了商品房的供应量，在一定方面起到了抑制需求，打击投机的作用。2.政府出台政策严格限制外地人购房行为，这将在一定程度上使部分购房客户返回居住地购买，这对像新乡这样城市首位度较小的城市来说是一个有利的因素。在调控不断深入的过

32、程中，像新乡这样的三线城市房价正在悄悄地“接力”一二线城市，一些地区房价甚至翻倍增长。新乡市gdp总量处于全省中游，增长速度相对较快，经济增长动力十足；人口自然增长以及居民人均收入增长相对较快，对房地产实现需求的持续扩大和房价持续上涨的推动力较强； 城市产业体系以工业为龙头，第三产业发展相对较慢，第一产业的比重也相对较高；城市商业格局较为清晰，主要商圈依然在老城中心；房地产业规模相对较大，外地进驻开发商数量较多，房地产市场相对较为活跃。第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析土地市场分析土地市场分析房地产市场分析房地产市场分析1 12 23 3总结总结2.1.1近三年土地供应量2010

33、2010 年土地购置面积大幅增长，投资房地产的积极性有增无减年土地购置面积大幅增长，投资房地产的积极性有增无减数据来源：中国土地市场网注：此数据为招拍挂途径出让土地，仅含住宅及商业用地，以下土地数据相同2.1.1近三年土地供应量2010 2010 年新乡土地用途分类中，商品房开发用地占年新乡土地用途分类中，商品房开发用地占22%22%备注：其他包含公共设施用地、机关团体用地、科教用地、医疗卫生用地数据来源：中国土地市场网2.1.2 近三年土地成交价格走势 2010年新乡市土地均价达到59.99万元/亩，较08和09年有较大幅度提升。新乡市新乡市08-1008-10年土地成交均价波动较大，土地价

34、格整体处于年土地成交均价波动较大，土地价格整体处于上扬趋势上扬趋势数据来源：中国土地市场网2.1 小结新乡市2010年土地总供应量为519.63万，其它用途类土地占据比例较大，商品房建设用地仅占到22% 。近三年新乡市土地成交价格波动较大，但是住宅整体价格处于上涨趋势，2010年住房用地达到52.31万元/亩。2.2.1近三年房地产开、竣工面积分析新乡市08-09年开工面积为1550.08万，竣工面积为399.48万 。数据来源：新乡市国土资源局2.2.2 近三年房地产供需分析2008年销售面积104.43万平米，2009年销售194.67万平米，2010年前11月销售223.32万平米。数据

35、来源：新乡市国土资源局2.2.3 潜在市场供应情况分析商品房开发周期一般为3年左右，通过成交土地及容积率计算建筑面积，可通过公式：2011年潜在供应=2008年成交土地建筑面积*1/3+ 2009年成交土地建筑面积*1/3+ 2010年成交土地建筑面积*1/3。预计2011年新乡市房地产供应量在375万左右。数据来源：中国土地市场网老城区老城区中心城区中心城区东区东区南区南区2.2.4 重点在售项目分析新乡市房地产市场按照城市发展状况来看主要可以分为四个区新乡市房地产市场按照城市发展状况来看主要可以分为四个区域：老城区、中心城区、东区、南区。域：老城区、中心城区、东区、南区。区域特点老城区城市

36、商业中心、最早发展的城市区域中心城区新老城区交汇处、城市配套及交通均较为完善东区政府近年大力发展的行政及豪华居住区、城市配套尚待完善南区城市发展新区、配套尚不完善、区域内目前主要为低密住宅紫台一品上海公馆维多利亚公馆蓝钻国际星海湾畔景颐花园万和城五星学府迪亚庄园裕康家园翡翠城福兴国际星海假日王府万汇金宸国际大景城靖业公园国际宝龙城市广场建业森林半岛理想城绿都城桂竹花园绿都塞纳春天伟业中央花园老城区老城区中心城区中心城区东区东区南区南区区域区域项目名称项目名称体量（万）体量（万）物业形态物业形态物业地址物业地址开发商开发商均价（元均价（元/ /）老城区绿都塞纳春天36住宅、商业胜利路与滨河路交叉

37、口新乡市绿都置业有限公司4100星海湾畔5.4住宅、商业胜利路与中同街交汇处东南角河南星海置业有限公司3700蓝钻国际8住宅、写字楼平原路与劳动路交汇处东100米新乡市宏生置业有限公司3700裕康家园7住宅新乡市红旗区健康路54号（原市钟表厂）河南裕恒置业有限公司3800翡翠城20住宅、商业、酒店高新技术产业开发区平原路与新二街交叉口西北侧河南润华置业有限公司5800星海假日王府26住宅、商业红旗区金穗大道（南干道）中段人民公园南门正对面河南星海置业有限公司4300紫台一品26住宅、商业新乡市解放路118号河南省和田置业有限公司4300中心区维多利亚公馆22住宅、商业、公寓、酒店和平大道和卫河

38、交汇处河南中房建谊置业有限公司4100景颐花园6.3住宅、商住和平路与中原路交叉口向东100米路北新乡富业房产3100万和城66住宅、商业和平大道与建设路交叉口东北角新乡市聚隆置业有限公司3700上海公馆12.4住宅、商业新飞大道与平原路交汇处西南角新乡正豪置业有限公司4600万汇金宸国际81住宅,、酒店、酒店式公寓、商业牧野区牧野湖北岸新乡市万汇房地产4300福兴国际9.4住宅金穗大道与新飞大道交汇处东北角新乡福兴置业有限公司3800东区理想城60住宅、洋房牧野区新中大道与荣校路交汇处向东300米河南立鑫置业有限公司4500伟业中央花园70住宅、商业卫滨区胜利路与向阳路口西新乡伟业置地有限公

39、司 4500大景城44住宅、商业、酒店平原路与新二街交叉口西北侧新乡景城实业有限公司4300靖业公园国际17酒店式公寓、写字楼、商业红旗区金穗大道与新二街交叉口东北角新乡市靖业房产4800宝龙城市广场120住宅、集中型商业、步行街、写字楼、酒店、公寓金穗大道与新二街交叉口新乡宝龙置业发展有限公司4300南区五星学府5住宅胜利路与向阳路口西（原家电厂内）新乡市五星置业房产开发公司3800迪亚庄园63住宅、别墅红旗区新乡市南环路和劳动路交叉口向南新乡市隆基新上海置业有限公司4100桂竹花园12.5住宅高新技术产业开发区南环路与振中路交汇处西南河南亚华置业有限公司 3600建业森林半岛11住宅、别墅

40、南环路与丰华路交汇处新乡金龙建业住宅建设集团有限公司3800绿都城70住宅、别墅牧野路与海河路交汇处新乡绿都置业有限公司2800老城区老城区位置位置胜利路与滨河路交叉口建筑类型建筑类型高层总建面总建面36万容积率容积率3.1物业类物业类型型住宅、商业开盘时间开盘时间2010-9-24户型面户型面积积120-195主力户型主力户型二室二厅、三室二厅均价均价4100元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率三房110-13030679%95%四房168-1854511.6%80%五房193369.4%70%绿都绿都塞纳春天塞纳春天2 2期期 区域主要

41、在售项目分析小区入口小区入口工程进度工程进度三室两厅三室两厅两室两厅两室两厅位置位置平原路与劳动路交汇处东100米建筑类型建筑类型高层总建面总建面8万容积率容积率4.5物业类物业类型型住宅、写字楼开盘时间开盘时间2010-5户型面户型面积积91-136主力户型主力户型三室两厅均价均价3700元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房91-946625%70%三房99-13619875%80%蓝钻国际蓝钻国际区域主要在售项目分析三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅位置位置胜利路与中同街交叉口向南100米建筑类型建筑类型高层总建面总建面5.4万容积率

42、容积率2物业类物业类型型住宅、商业开盘时间开盘时间2010-5户型面户型面积积40-150主力户型主力户型一房均价均价3700元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房40-5522078%80%两房80207%100%三房147-1494015%90%星海湾畔星海湾畔区域主要在售项目分析售楼处售楼处工程进度工程进度一房一房一室一厅一室一厅位置位置健康路（原钟表厂院内）建筑类型建筑类型高层和多层总建面总建面7万平方米容积率容积率3.91物业类物业类型型住宅开盘时间开盘时间2010-6户型面户型面积积40-144主力户型主力户型三房均价均价38

43、00元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房4111220%70%两房9414030%90%三房117-14422450%70%裕康家园裕康家园区域主要在售项目分析项目围挡项目围挡售楼处售楼处一室一厅一室一厅三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅四室两厅四室两厅两室两厅两室两厅位置位置人民路与劳动路交汇处建筑类型建筑类型高层总建面总建面20万平方米容积率容积率5.5物业类物业类型型住宅、商业、酒店开盘时间开盘时间2010-12户型面户型面积积120-140主力户型主力户型三房均价均价5800元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型

44、情况户型面积区间套数套数比例销售率三房120-140360100%100%翡翠城翡翠城区域主要在售项目分析三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅位置位置新乡市金穗大道（南干道）中段人民公园南门正对面建筑类型建筑类型高层总建面总建面26万平方米容积率容积率5物业类物业类型型住宅、商业开盘时间开盘时间2007-12户型面户型面积积85-160主力户型主力户型三房均价均价4300元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房8510010%90%三房95-14070080%90%四房16010010%90%星海假日王府星海假日王府区域主要在售项目分析小区景观

45、小区景观小区现房小区现房三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅位置位置卫滨区解放路和南干道交叉口南500米路东建筑类型建筑类型高层和小高层总建面总建面26万平方米容积率容积率6.9物业类物业类型型住宅、商业开盘时间开盘时间2011-5户型面户型面积积90-160主力户型主力户型三房均价均价4300元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房9010010%今年4-5月开盘三房90-14090085%四房160-1751005%紫台一品紫台一品区域主要在售项目分析户型模型户型模型售楼处售楼处三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅序号项目名称容积率建筑类型物业

46、类型总建面均价1绿都塞纳春天3.1高层住宅、商业36万4100元/2星海湾畔 2 高层住宅、商业5.4万3700元/3蓝钻国际4.5高层住宅、写字楼8万3700元/4裕康家园3.91多层 高层住宅7万3800元/5翡翠城5.5高层住宅、商业、酒店20万5800元/6星海假日王府5高层住宅、商业26万4300元/7紫台一品6.9小高层、高层住宅、商业26万4300元/区域主要在售项目特征区域项目规模特征从区域楼盘开发规模上来看以中等规模楼盘为主，大部分项目的规模都在从区域楼盘开发规模上来看以中等规模楼盘为主，大部分项目的规模都在3030万以万以下，老城区由于土地限制，未来项目的数量和规模都会相对

47、较小。下，老城区由于土地限制，未来项目的数量和规模都会相对较小。序号项目名称高层小高层多层1绿都塞纳春天oo2星海湾畔oo3蓝钻国际oo4裕康家园oooo5翡翠城oo6星海假日王府oo7紫台一品oooo区域项目产品形式从区域产品形式上来看，区域内项目多为高层住宅，随着开发商对土地价值的不从区域产品形式上来看，区域内项目多为高层住宅，随着开发商对土地价值的不断挖掘，区域内的多层产品逐步减少，成为一种稀缺产品资源。断挖掘，区域内的多层产品逐步减少，成为一种稀缺产品资源。区域项目容积率特征 区域内项目容积率与其区域内以高层建筑类型为主相符合，基本上在区域内项目容积率与其区域内以高层建筑类型为主相符合

48、，基本上在3-63-6之间之间序号项目名称物业类型1绿都塞纳春天住宅、商业2星海湾畔住宅、商业3蓝钻国际住宅、写字楼4裕康家园住宅5翡翠城住宅、商业、酒店6星海假日王府住宅、商业7紫台一品住宅、商业区域项目物业类型特征区域内项目物业类型主要以住宅与商业结合的形式出现，主要由于老城区也是新乡市区域内项目物业类型主要以住宅与商业结合的形式出现，主要由于老城区也是新乡市的商业中心。商业物业需求量较大。的商业中心。商业物业需求量较大。区域项目价格特征从销售价格上来看，区域价格主要集中在从销售价格上来看，区域价格主要集中在3700-43003700-4300元元/ /，翡翠城达到，翡翠城达到580058

49、00元元/ /主主要是由于项目紧邻人民公园，景观资源稀缺。要是由于项目紧邻人民公园，景观资源稀缺。中心城区中心城区位置位置新乡市和平大道110号（邮政大厦对面）建筑类型建筑类型高层总建面总建面22万容积率容积率4.8物业类物业类型型住宅、商业、酒店公寓开盘时间开盘时间2010-11户型面户型面积积55-165主力户型主力户型两室两厅均价均价4100元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房5520020%70%两房61-11454850%90%三房130-16528030%60%维多利亚公馆维多利亚公馆区域主要在售项目分析工程进度工程进度售楼

50、处售楼处两室两厅两室两厅两室两厅两室两厅位置位置和平路与中原路交叉口向东100米路北 建筑类型建筑类型小高层、多层总建面总建面6.3万容积率容积率3.00物业类物业类型型住宅、商住开盘时间开盘时间2010-5户型面户型面积积110-130130-150主力户型主力户型三房均价均价3100元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数（二期）套数比例销售率两房882417.39%0%三房116-11411482.6%0%景颐花园景颐花园 区域主要在售项目分析小区规划小区规划小区外立面小区外立面三室两厅三室两厅112112三室两厅三室两厅141141位置位置新飞大道与

51、平原路交叉口建筑类型建筑类型高层总建面总建面12.4万容积率容积率6.2物业类物业类型型住宅、商业开盘时间开盘时间2010-12户型面户型面积积105-167主力户型主力户型三室两厅、四室两厅均价均价4600元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房1053320%100%三房138-15213260%70%四房1673320%50%上海公馆上海公馆区域主要在售项目分析工程围挡工程围挡临时售楼处临时售楼处三室两厅三室两厅四室两厅四室两厅位置位置和平大道与建设路交叉口东北角建筑类型建筑类型高层、小高层总建面总建面66万容积率容积率3.3物业类物

52、业类型型住宅、商业开盘时间开盘时间户型面户型面积积80-90100-110110-130主力户型主力户型两房、三房均价均价一期一批：2600元/m2二批预计：3700元/m2 项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房78-817235.29%0%三房102-13513264.7%0%万和城万和城 区域主要在售项目分析项目道旗项目道旗售楼处售楼处三室两厅三室两厅两室两厅两室两厅位置位置牧野区牧野湖北岸建筑类型建筑类型高层总建面总建面81万容积率容积率4.7物业类物业类型型住宅、酒店、酒店式公寓、商业开盘时间开盘时间2011-1户型面户型面积积90

53、-148主力户型主力户型三室两厅均价均价4300元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房9011231%40%三房110-14823262%70%复 式220247%50%万汇金宸国际万汇金宸国际区域主要在售项目分析售楼处售楼处三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅位置位置东站十字东北角（银基广场）建筑类型建筑类型高层总建面总建面9.4万容积率容积率3.8物业类物业类型型住宅开盘时间开盘时间2011-5户型面户型面积积65-142主力户型主力户型三室两厅均价均价3800元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套

54、数比例销售率一房65243%未开盘两房80-9021627%三房110-14256270%福兴国际福兴国际区域主要在售项目分析售楼处售楼处三室两厅三室两厅142142三室两厅三室两厅120120序号项目名称容积率建筑类型物业类型总建面均价1维多利亚公馆4.8高层住宅、商业、公寓、酒店22万4100元/2景颐花园3多层 小高层住宅、商住6.3万3100元/3万和城3.3小高层、高层住宅、商业66万3700元/4上海公馆6.2高层住宅、商业12.4万4600元/5万汇金宸国际4.7高层住宅,、酒店、酒店式公寓、商业81万4300元/6福兴国际3.8高层住宅9.4万3800元/区域主要在售项目特征区

55、域项目规模特征中心城区项目规模分布较为平均，主要是该区域位于新乡市新老城区交汇处。中心城区项目规模分布较为平均，主要是该区域位于新乡市新老城区交汇处。序号项目名称高层小高层多层1维多利亚公馆oo2景颐花园oooo3万和城oooo4上海公馆oo5万汇金宸国际oo6福兴国际oo区域项目产品形式从区域产品形式来看，中心城区的产品多为高层，部分产品包含小高层和多层产品，随着从区域产品形式来看，中心城区的产品多为高层，部分产品包含小高层和多层产品，随着开发商对土地价值的不断挖掘，区域内的多层产品逐步减少，成为一种稀缺产品资源。开发商对土地价值的不断挖掘，区域内的多层产品逐步减少，成为一种稀缺产品资源。区

56、域项目容积率特征区域项目的容积率与区域产品多以高层建筑为主相符，容积率多集中在区域项目的容积率与区域产品多以高层建筑为主相符，容积率多集中在3-53-5。序号项目名称物业类型1维多利亚公馆住宅、商业、公寓、酒店2景颐花园住宅、商住3万和城住宅、商业4上海公馆住宅、商业5万汇金宸国际住宅,、酒店、酒店式公寓、商业6福兴国际住宅区域项目物业类型特征从区域项目物业类型来看，区域内项目多为住宅、商业、公寓、酒店综合类物业，相比于从区域项目物业类型来看，区域内项目多为住宅、商业、公寓、酒店综合类物业，相比于老城区，出现了较多的酒店和公寓类物业，主要是由于城市的发展和区域的位置，对该类老城区，出现了较多的

57、酒店和公寓类物业，主要是由于城市的发展和区域的位置，对该类型物业出现了需求。型物业出现了需求。区域项目价格特征从销售价格上看，区域内的产品价格多在从销售价格上看，区域内的产品价格多在3700-43003700-4300元元/ /，中心城区是新乡市的新老城，中心城区是新乡市的新老城区交汇处，配套、交通等资源较为丰富，未来区域商品房均价提升潜力较大。区交汇处，配套、交通等资源较为丰富，未来区域商品房均价提升潜力较大。东区东区位置位置牧野区新中大道与荣校路交汇处向东300米 建筑类型建筑类型高层、小高层、多层总建面总建面60万容积率容积率2.12物业类物业类型型住宅、洋房开盘时间开盘时间2010-4

58、户型面户型面积积130-150主力户型主力户型三房均价均价多层4500元/ 小高层3400元/ 项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数（二期在售）套数比例销售率两房114384.8%100%三房147-15768687.28%70%复 式225627.8%90%理想城理想城 区域主要在售项目分析项目户外广告项目户外广告售楼处售楼处三室两厅三室两厅位置位置卫滨区胜利路与向阳路口西建筑类型建筑类型高层、小高层总建面总建面70万容积率容积率3.01物业类物业类型型住宅、商业开盘时间开盘时间2009-12户型面户型面积积80-90110-130150以上主力户型主力户

59、型二室二厅、三室二厅、四室二厅均价均价26层/28层: 4500元/m218层：4000元/m2 项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房89-9332438.7%95%三房110-15624429.1%60%四房134/15126832%50%伟业伟业中央花园中央花园 区域主要在售项目分析销售状况销售状况售楼处售楼处两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅位置位置金穗大道与新二街交汇处东北角建筑类型建筑类型高层总建面总建面17万容积率容积率4.4物业类物业类型型住宅开盘时间开盘时间2010-10户型面户型面积积50-90主力户型主力户型一室一厅均价均

60、价4800元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房5078087%60%两房9012013%98%靖业公园国际靖业公园国际区域主要在售项目分析工程围挡工程围挡售楼处售楼处两房两房一房一房位置位置金穗大道与新二街交叉口建筑类型建筑类型小高层、高层总建面总建面120万容积率容积率3.5物业类物业类型型住宅、集中型商业、步行街、写字楼、酒店、公寓开盘时间开盘时间2010-12户型面户型面积积89-320主力户型主力户型三室两厅均价均价4300元/项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房899825