房地产行业宏观环境分析

1、1市房地产业的宏观环境分析1.1政治环境十二届全国人大二次会议克强总理工作报告中多处涉及房地产 行业的容，2014年中央调控方向基本告别 “一刀切”，更注重增加 供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意， 而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选 择有指引意义。（1）关于房地产“双向调控”政策针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”，实施“托底 盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价

2、过快上涨是 “盖帽”。“双向调 控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化” 的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定 向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经 济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。 房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性 更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、 更加精准的微观调整以 及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、 微观活，

3、全国整体调控基调贯彻全年始终， 不同区域政策导向出现分 化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政 策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革； 不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等 调控政策更多交由地方政府决策。（2）关于保障房建设去年新开工保障性安居工程 660万套，基本建成540万套。今年将 加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算投资拟增加到4576 亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其 中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房 比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策

4、性住房投融资机制 和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适 当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平 分配，完善准入退出机制，年基本建成保障房480万套，让翘首以盼 的住房困难群众早日迁入新居。(3) 关于房地产税收政策贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法，包括社 会上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作。房地产税是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税 种。未来完善房地产税，除了推进个人住房房产税试点，还应下调过 高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地 产税，并对投机性住房实行高度超额累进

5、税率。房价是由地价、政府 的收费、政府的税收、建筑成本、企业利润构成。在政府收费这块， 根据统计，130个城市中，收费最少的城市也要收 37种费用，收费 最多的城市，各种收费高达 157种，平均下来，收费占房价构成的 11%(4) 2016年实施不动产登记国土部表示，今年建立统一登记的基础性制度， 将在2016年全面实 施，此次不动产统一登记制度的目标明确为 “确认和保护产权，为市 场经济保驾护航。分析结论：总体来看，政府是要构建以市场为主满足多层次需求的住 房供应体系。在房地产市场调控中，政府将更多依靠市场手段，同时 加大保障房供应，加快解决中低收入群众基本住房问题。 政府要继续 推进基本公

6、共服务均等化，推进以人为核心的新型城镇化，让城乡居 民都能圆安居梦。1.2宏观经济环境（1）地区生产总值（GDP）增速分析受国外经济环境变化的影响，2013年市经济增长面临较大下行压 力，面对一系列挑战，全市上下在复杂环境中攻坚克难，推动全市经 济稳中有进。2013年，全市实现地区生产总值（GDP）15420.14亿元， 比上年增长11.6%增速较上年提高1.1个百分点。其中第一、二、三 次产业分别完成增加值228.87亿元、5227.38亿元和9963.89亿元，分 别增长2.7% 9.2呀口 13.3%从全年运行走势看，各季累计 GDP增速 均保持在11.5%上的较好水平，经济增长总体平稳

7、，为转型发展赢 得更多空间，经济增长的质量、效益和水平不断提高，具体表现为“三 稳四提升”：“三稳”：一是增速稳。从2013年一季度以来各月累 计增速看，全市规模以上工业总产值增速保持在11%- 12%勺水平，固 定资产投资增速保持在18%以上的较快水平，社会消费品零售总额增 速保持在15%以上的较高水平，主要经济指标增势稳定，奠定了总体 经济平稳增长的基础。二是物价稳。2013年，全市居民消费价格整体 走势平稳，各月累计涨幅均在全年3.5%的调控目标以，全年居民消费 价格比上年上涨2.6%三是就业稳。全市实施促进就业措施，全年新 增就业人员27.75万人，城镇登记失业率为2.15% “四提升

8、”：一是 效益提升。从宏观层面看，2013年全市地方公共财政预算收入保持了 10%以上的增长速度；从微观层面看，规模以上工业企业利润增势持 续转好，1-11月全市规模以上工业企业利润总额同比增长 23.2%连 续八个月保持正增长，增速呈回升态势。二是服务业比重提升。三次 产业结构由2012年的1.6 : 34.8 : 63.6调整为1.5 : 33.9 : 64.6,第三产业比重提高1.0个百分点，产业结构进一步优化，服务经济特征持续 增强。三是创新驱动力提升。2013年，规模以上工业实现高新技术产 品产值7443.40亿元，同比增长14.6%增速比全市规模以上工业总产 值高1.7个百分点。全

9、年全市受理专利申请3.98万件，专利授权2.62万 件，分别增长18.9痢18.6%四是民营经济带动力提升。民营工业、 民间固定资产投资的增长较快增强了经济发展的生动力，2013年，规模以上民营企业和小微型企业工业总产值分别增长17.8舛口 17.1%分别快于规模以上工业 4.9个和4.2个百分点。民间固定资产投资增长 31.6%拉动全社会固定资产投资增长9.7个百分点，贡献率达到52.2%（2）2013年市居民消费调查市消费者委员会发布的2013年度市居民消费信心与消费环境调查 报告显示，居民消费信心指数同比2012年仅略有提升，但总体上， 多数居民的消费意愿仍然不高。报告显示，9成居民目前

10、不愿买房，而过半居民认为现在不适合买车，7成人有闲钱宁愿储蓄和投资，也 不愿去消费。三分之二人认为房价还会涨，购房意愿是证明消费信心的一个非常重要的数据。报告显示，认为目前适合老百姓购买商品房 的受访者为10.2%仅占一成，比上年低了 2.7个百分点。这一数据 在2010年、2011年、2012年分别是9.3% 10.9% 12.9% 一个数据 也直接佐证居民购房意愿的下跌。有 74.4%的受访者直言现在不适合 购买商品房，比上年高8.9个百分点，一个数据也直接佐证居民购房 意愿的下跌。有74.4%勺受访者直言现在不适合购买商品房，比上年高8.9个百分点。过半人认为现在不适合买车，购房买车似乎

11、永远是联 系在一起的话题，在居民购房意愿降低的情况下，居民对买车的意愿 又是如何的？调查数据显示，54.1%的受访者觉得目前不适合老百姓 购买汽车，超过半数以上，比上年高了 2.4个百分点；觉得适合购买 汽车的受访者占了 21.6%，比上年高了 1.6个百分比。那么，消费者 都愿意把钱花在什么上面呢？由调查报告中可以看出，2013年受访者在过去一年家庭消费中，排第一位的最大一笔支出仍然是教育支 出，占25.0% 排第二位的是“其他”项，占19.4% 比上年的17.5% 高了 1.9个百分点，“其他”项涉及许多种类具体的消费项目。这意 味着居民消费支出的多元化，其中食品与服装支出估计是主要部分。

12、住房支出比重并不高，仅有8%比上年还降低了 1.7个百分点。值得 注意的是，与上年相比，在过去一年家庭消费的最大一笔支出中，住 房、家具、汽车、教育均比上年低，而医疗、旅游、奢侈品、宴请均 高过上年。可见，随着住房购买意愿降低、汽车市场的饱和，居民在 旅游、奢侈品、宴请等方面的支出均比上年增加，居民已有消费继续 向发展和享乐方向升级。7成人有闲钱更愿储蓄投资，调查显示，如 果有闲钱，选择储蓄的受访者最多，占42.9%比上年的39.5%高了3.4个百分点，选择投资的比例达32.3%也接近三成；虽然选择消费 的占18.9%比上年高了 0.6个百分点，但总体来讲仍然明显较少。 上述数据说明，目前的经

13、济环境下，消费者或者宁可选择储蓄以备不 时之需，或者选择适合的投资（或许是为了抵御通胀），消费意愿不够 强烈。市民对通胀感受有所缓和，调查发现，88.8%的受访者都认为2013年来，与生活密切相关的主要日用品价格总的来说上升了，切 身体会到通胀的压力。但与上年比，这一比例下降了3.6个百分点，比2011年下降了 6.7个百分点，而认为不变的上升了 3.3个百分点， 认为下降的和说不清的变化则不大。 而在对未来的一年物价水平预期 中，78%的受访者认为未来一年物价还会上涨，认为物价不会上涨的 占8.6%与2012年比起来，认为物价不会上涨的居民比例增加了， 但占比仍然较少。分析结论：从2013年

14、全年运行走势看，生产总值GDP经济增长总体 平稳，经济增长的质量、效益和水平不断提高，具体表现为“三稳四提升”；通过消费调查可知多数居民的消费意愿仍然不高，排第一位的最大一笔支出仍然是教育支出，占 25.0%住房支出比重并不高， 仅有8%1.3房地产市场环境在当代中国最具活力的长三角、环渤海、珠三角中，珠三角房价 相对最低比长三角大致低20%房价水平基本与当地居民收入水平、 消费购买力相平衡。作为珠三角的龙头，有着很好的发展前景，不仅 经济发展速度快，后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的基础。 因此，在房地产泡沫相对较小，即房产一般不会在短期大幅升值，其 持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投

15、资的对象。从这个意义上看， 的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力 好，能持久。(1) 市十区2013年土地供应成交结构分析2011年，市十区土地共计出让197宗，合计用地面积740万平米， 住宅地出让59宗，面积275万平米；商业用地38宗，面积76万平 米；工业用地72宗，面积314万平米；其他用地17宗，52万平米。 2013年年工业用地供应比重最大，占全市土地供应面积的43%其供 应区域主要集中在萝岗、南沙两区；其次，住宅用地占比为37%其供应主要集中在白云、番禺、南沙、萝岗等区；商业用地成交占比为 10%其供应主要集中在萝岗、番禺等区。从土地出让金额方面看， 全

16、年出让金额最大为住宅用地占比 66%共计出让322亿元；商业用 地占比19%共计出让93亿元；办公用地占比8%共计出让40亿 丿元。3%4%_十一图表2013年十区土地出让金额分布其他_!住宅 商业 =办公 .工业分析：从图表可以看出住宅用地所占的比例超过三分之二， 其次是商 业，为本项目提供了一个有利数据一一的住房刚性需求更多， 竞争更 为激烈。(2) 市住宅用地分析2013年，市共挂牌出让59宗住宅用地，总占地面积275万平米， 总建筑面积775万平米，成交28宗，成交金额167亿元，环比下降40%总体出让的住宅土地中31宗住宅用地撤销流拍，流拍率达52% 其主要原因有两个方面，第一个方面

17、，是 2013年紧缩的货币政策限 制了开发商的贷款，使得开发商资金链趋近拿地困难；另一个方面， 是购房者心理预期降低整体市场逐渐转冷， 销售压力增大、存货数量 上升、回收资金困难，使得开发商拿地谨慎。图表：市5年住宅地成交面积占地面积 总建面积分析：从成交的面积来看，2013年市住宅地成交面积为195万平米,与2012年相比，环比上升3% 2013年全年住宅用地市场成交平淡, 相对与2012年成交面积略有上升。图表2013年十个区域住宅用地成交情况万平方米占地面积建筑面积越秀6.2827.38白云3.712.57荔湾25.8176.89番禺31.2966.61南沙51.66105.36萝岗75

18、.88193.27增城13.5933.19从化37.8892.49分析：（一）从2013年十个区域住宅成交面积来看，集中在萝岗、 番禺、南沙等周边区域，三区合计159万平米占十区整体成交的82% 中心六区共成交36万平米，占总成交面积的18%而中心区域成交 主要集中在荔湾区，成交25万平米，占中心六区住宅用地成交总面 积的69% 2013年全市住宅用地成交面积最大的是萝岗区， 共成交住 宅用地6幅，主要集中在开源大道附近，用地面积合计 76万平米， 万科、中海、城建等大型开发商纷纷进驻，土地底价成交普遍，楼面 地价在50008000元/平米之间。萝岗区全年成交了 4宗10万平米 的大宗地块，是

19、2014年供应大宗地块的主力区域，未来这些土地将 集中形成供应，大批货量同时入市将加剧区域的住宅市场竞争。南沙区2013年成交9宗住宅用地，无地块流拍，成交共计 52万平米， 环比增长273%成交金额达23亿元。南沙区因规划利好成为市成交热 点区域之一，全年土地溢价成交6宗，有4宗集中在南沙区，其中南 沙红岭牛祺坑水库地块溢价率达 138%最终为邦俊物业管理竞得， 成为2013年溢价最高的地块。开发商方面碧桂园拍得两块住宅用地， 占地合计28万平米，建筑面积51万平米。相比之下，番禺区的住宅 用地成交则表现冷淡，全年先后推出 27宗住宅用地，成交8宗，流 拍率达 70%，共计成交 31 万平米

20、，大部分出让地块集中在南站地板， 但由于住宅市场冷淡，开发商资金趋近加之区域住宅用地起拍价较 高，使得整体流拍率上升。 荔湾区成为中心六区成交最大区域，全年 成交2宗住宅用地，共计26万平米，成交达 39亿元。市全年成交最 大面积地块大坦沙铁路以北地块， 被市地下铁道总公司联合体底价竞 得，总价达 30.7 亿元，楼面底价达 6205 元 / 平米，该地块的成交成 为 2-13 年土地市场上较少的亮点之一。两外周边二市土地成交比较 平淡， 只有从化市全年成交情况较好，全年成交 7 宗住宅用地， 成交 共计 38 万平米。由于楼面地价较低，全年成交金额仅为 7.5 亿元， 是十区二市的土地市场价

21、格洼地。（二） 从整体看市十区全年土地成交金额为 167亿元，环比下降 40%。 从全年各区成交金额来看，萝岗、荔湾、番禺、南沙贡献较大，分别 成交 63、39、24、23 亿元，分别占比 36%、22%、 13%、13%。环比 涨幅较大区域为南沙、萝岗两区，分别增长 265%、 125%；环比下跌 较大区域为白云、 荔湾、番禺三区， 分别下降 80%，69%，27%，白云、 荔湾两区主要因为地块出让减少， 而番禺区因为流拍率较高影响成交 使得成交金额下滑。（三）从各区域住宅用地平均楼地面地价情况来看， 全年成交楼面地 价上涨的区域有萝岗、南沙两区，分别上升 59%，38%，主要原因为 规划利

22、好；楼面地价下滑的区域有荔湾、番禺、白云三区，分别下降 57%、45%、22%，其下降原因为受住宅市场预期影响较大，另外是这 三个区 2012 年土地上涨过快地王频山拉高楼面地价。分析总结：2013年全市住宅用地成交面积最大的是萝岗区，荔湾区 成为中心六区成交最大区域，番禺区的住宅用地成交则表现冷淡。(3) 市商品住宅市场分析起宅nuBiA粗Ef!e*.tiMJAMUfidi合计L45&0 291054610,0X53l阿380QT1驼gd.eesi1233IS, 5372J5&E36.O95SQ0QO.WOO33fl. 82278.CIX0020o/3ieaaO.922L663IO.O0E2

23、00L82.010300O花ST612bS46叽 535?2161.S02S0Q6OT8.6102ITSE 7475432804?0O3. 4回B0胡妙42D3. wre0024302SL 3S32陀2r6Pin2E8d17.鉀B200咖1.77440Q.QUXiOO.COX9O0料瓦QX呼SB0Di ooadca菽溥1畀工伽Jdoom90.0000cJ6386.73340.OQQODJOOOOcD珈3 5D9 ID3402：0rF52P1 D3i33D097612 E54454D 309T579la 0333D0白云顺6.3D730QCOEOQ oaaD0aJ17014 85IJ4238.3

24、365EQ町IS00需哺Q0.DDDI1doom0DQOOQn0I4QQ4再120J7T0ooooor1壮郡732S.P5I30a oooo1971 H0a133917 5636IT32 7*756294 QS41001BE72K7R9962Q.323PD.aaoa0D432655 1017加J.94J2mJ8.04P100甫曲H3S13 BBM33ft 9178:oaooa(11mt19SBI1421刪0ooooorI)価7.5WL1.6村usiuJotMu.76304J2:449665* K90Jiu丛化171L58H0iamoo0oiooaau0W【3.4S0ooooo0ouuuui.I

25、J僧罐1754 33380 cand03】5?37 L3M畑41tA面砂位：万半万栄缆计时段：上口朋日至本月加日毎H刖痒&曲和诙砸代恰息MJ 14-1 聃Uttauan台计365?3&3.373230.网J0015瞎1.94610,0415032d 75? 300亦Z第即D.6L760Q0020 了2.3627JMl用-00 00000011T5I9.EE217?01,079700Q00u000069712.45731.000夭问022B0.000300123022.03390.917322BGJXJO30白云0047.33260000003S163(1.4672000000QP.QWQQQQ

26、QQQ炳1.07420QQQQ1417血29品0000a03233*13.733000001O.S172.761?整a.m)002&潞?4DZlOtl2X11.96700090SZ4O3200000015M 15472O.32D0000t.00c0Q000449.1551000.79010Q/f/f/i/ff/iI/f/面収里曲万平万冷编计时陆丄月対日至本月鬲曰分析：2014年3月十区新批住宅面积90.235万平方米，环比上 升3.5，同比上升1.34。经历传统新批高峰，明显放缓。中心六区住 宅新批预售量上升明显，面积14.0764万平方米，占全市的15.43% 处于罕见低位。其中，越秀、荔湾

27、、海珠连续 3个月零新增，新增货 量也未超100套。外围四区中，南沙、萝岗一跃而上，新批预售面积 近21.4825万平方米，占全市的23.54%iizAHPM奁埶mhW奁liH&、均*合卄7L3L$4.U1601714SXS922551L硼10.592Q35Q19441.42224 K)430lL谢1X3甌O.ffi35TC386倔TO736340. ：43Q64Cira0, 2431E40c0.M34. J&63旳佛enCL 7 Y茁他527细T10JIO.Ub厠竝T6B9氐5730UB50.0640A31B1O210.021229900B00科3?d弓一 33RQO473100,01139

28、833941.0336930185Q曲2756C9山恥28594湖h n2湖53闻XW灵0F 3719谀34BOSS00,00天河2973. SBM385$0,0535TMl.H髓136说0r12S31T350.0241S4日芯381C822340$0,01LS83T223OC05T0,0?201567D.呼1214949151M00讥帕2Cl 0022291600.00732E. 115S30220.15LT回136l.H75341B10.291262400.006147.7417431680.0721395S423. SO144T63641.21痢300. co南沙299罷53阳0,20删

29、3B20,0114TJYS7KQ390札ao1S85J970.96)0479D0,07163800,05UQ5600,00Uit667E*些5335300,148d27150,0B9034GoFol1225700,00】时如n1GOT1, CHffinzSTIkHlot?0.1314119EltXME :万平方摊甄计时段:3)14-2-3S3014-3-26分析：2014年3月十区一手住宅签约面积 67.78万平方米，同 比减少19.6%环比上升37.43%网上签约均价26810元/平方米，同 比上升18.87%环比上升5.8%随着限售、限网签等调控政策的逐步 落实，开发商企业推盘积极有所提高

30、，这是一手成交处于高位的主要 原因。价格方面，实际以稳为主，中心六区成交份额下降与均价上升有 关。其中，中心六区成交量下探至低位，网签面积17.08平方米，环比增加87%外围四区网签面积50.7万平方米，环比增加26.11% 中海誉城、保利花城、碧桂园天玺等成交强眼。1.4市社会文化环境團孑爲盘盂翳纳入陋1荃”理的咸陽魏讣时蹑 1Q14-1 3020 M 2 25“文化筑城”日益成为一种新理想和一场新革命，如何赋予城市建 筑永恒的经典、如何在众多现代化城市群中脱颖而出、如何将“人文” 元素融入其中让人居文化底蕴更为丰厚？这些问题， 一直都是众多地 产开发商追寻和探讨的话题。地处岭南的， 因其地

31、域和历史特性， 在长期的历史发展和文化融 合进程中，自然形成了一种“开放务实却又传统保守”的地域文化特 征，具有突出的双重性甚至矛盾性。 一方面，岭南文化有着很强的 务实和开放精神。 究其原因，须从地理与历史两个方面解释。 地理上， 岭南偏安于南中国一隅， 因五岭横亘自古与中原隔绝， 但岭南的珠三 角一带，地处亚热带，沿海沿江，土壤肥沃，气候宜物也宜人，成为 珠江文明的中心地带。 这种地理环境适合农业生产， 也容易滋润人的 务实精神。素有“广府文化”之心的越秀区，多个大型商圈都被赋予浓厚的文 化色彩。有人不禁要问，商圈与文化，究竟谁孕育了谁？是文化孕育 了商业地产， 还是商业地产为文化提供了载

32、体？如今， 商业地产与文 化联姻似乎已成为一种潮流。 有业专家指出， 什么样的文化将铸就什 么样的商圈，也就是说，文化决定了一个商圈的定位。越秀将崛起商 业文化地产，随着定位于文化产业创意孵化基地的文德广场即将面 市，关于文化与商业地产的话题频繁见诸于报端。不少业专家认为， 作为老城越秀区有着老特有的广府文化， 随着相关政府部门日益对文 化及商圈打造的重视， 越秀区将会出现多个以广府文化为核心的商业 地产项目。 越秀区文化局局长健秀日前在接受记者采访时表示， 一提 到广府文化，许多人马上想到的就是喝早茶、看粤剧、讲粤语，但这 显然不是广府文化的全部涵。“务实、重商、开放、包容才是广府文 化独特

33、的个性”。由于 2010 年亚运会在举行，城各项建设正紧进行中，文化的建 设也不例外。越秀区公布， 路将启动十大标志性工程，对路周边一带 众多人文历史资源进行挖掘和整饰，将以“广府文化源地，千年商都 核心”为主题，擦亮路这一展示现代都市商业文化和浓厚广府历史文 化的重要窗口，届时，这一带将变身为广府文化商贸旅游区。有专家 指出，随着近年来政府对城市文化越来越重视， 保存和弘扬本土文化 的自觉意识日益高涨， 在以后商业地产项目定位及商圈打造上， 将会 更加重视特有的文化。“在不久的将来，越秀乃至将会出现多个商业 文化地产项目。”广府文化研究中心是越秀区政府启动的“路广府文化旅游区十大 文化工程”

34、之一，旨在以迎接亚运盛会为契机，为广大市民和国外游 客打开一扇“重新认识和发现岭南文化和广府文化”的窗口。越秀区文 德路一带皆是乃至省知名的文化交流聚散地， 周边的文化古迹、 名人 旧址、著名建筑、革命圣地星罗棋布。同时，文德路也是古玩字画的 集散天堂。此外，越秀区大塘街投入 3000 万元对辖区的人居环境进 行综合整治，其中包括把文德路复建成文化第一街，打通连接路、文 德路的景观节点文献馆， 将其建设成为开放性文化广场。 将路日 均数十万人流量延伸至此，融合路商圈的繁华盛世。可以说，今后的 文德路商圈是最具代表性的文化商圈。路商圈一直是最为繁华的商业中心，是外地游客来必逛的商业 圈，每逢双休

35、、节假日，路商圈都是人头涌涌，据不完全统计，路人 流量日均达到 50 多万人次，节假日超过 100 万人次。目前路商圈云 集了新大新、广百、天河城百货、五月花、国城等，这些商场各具特 色、别具风格。此外，路步行街两旁还有各式各样的服装品牌专卖店、 美食品牌点、书店等等。流花商圈是全国最大服装集散地，围绕着火车站、省汽车站、流 花车站、市客运站等几大交通枢纽，以站前路、流花路、环市西路为 核心的流花商圈， 堪称全国最大的服装商圈。 流花服装商圈起源于上 世纪 80 年代末， 90 年代初开始快速发展。经过 20 多年的发展，目 前已形成以环市西路为中心，南至流花路、北达广花路、西接广园西 路、东

36、连解放北路的“流花矿泉”的服装商圈，其中商户达到 2 万多 家，日均人流量达 20 万，年交易额在 300 亿元以上，成为目前国规 模最大、成交额最高的服装批发贸易集散地。近年来，流花商圈更被 确定为实施专业市场园区化升级改造的试点之一， 有关部门要将之打 造成为国际服装采购中心、 国际服装品牌中心和国际服装文化时尚社 区。流花商圈是诸多商圈发育成长史中一个运气较好的例子， 属于千 年商都的缩影。同时，这里更是流通商业的发源地，其成功的运营模 式和崛起的艰苦历史， 甚至可以书写成为乃至国多个重要商圈的教科 书。由于商圈的影响力， 这里常年云集着来自五湖四海的厂家和客人， 从纯粹的文化角度去看，

37、这里没有任何特色。但是，从商贸流通业、 从产品的角度去看，他们均被标识为“”、“流花”，这或许恰恰体现了文化的包容性和同化能力。 流花商圈的形成和其在全国奠定的龙头地 位，与这一商圈所处的位置和历史形成有着巨大的关系。不同文化孕育不同商圈， 比如文德路，自古以来就是书画、 古玩、 艺术品的集散天堂，有着自身的历史、文化底蕴；路也是如此， 2000 多年前路一带已是城的中心， 这就具有相当深厚的历史文化， 以至于 后来慢慢就形成了文德路商圈、路商圈，这就是文化孕育了商业。但 对于天河商圈来说， 是因为商业的快速发展， 大家才意识到要将其灌 输些文化的涵养，从而成为了时尚、潮流的商圈，这就是商业孕

38、育了 文化。有些商圈文化“被策划”，业资深专家世同：其实商业跟文化没 有必然的联系，反而是商圈跟人流、购物习惯、消费模式的关联度更 高，而有些商圈的“文化”是策划者附加上去的。当一个商圈形成时， 就会在商圈里面挖掘些东西， 然后打造出一种文化， 其目的就是为了 便于推广和传播、扩大知名度。 分析：文化决定了一个商圈的定位， 广府文化与商业地产逐渐开始了 联姻关系， 原因在于商圈跟人流、 购物习惯、 消费模式的关联度更高， 从路商圈、流花商圈的商圈文化带给房地产商业项目的巨大商机得到 众多启示，大多数开发商在项目上特意附加上“文化”。1.5 技术环境 （ 1）品牌战略 主导开发企业发展从国际趋势

39、来看， 品牌是企业长远发展最大的 价值，从产品开发到企业形象定位， 其背后蕴含的质量和服务是整体 品牌的保障。而国地产企业的品牌目前多停留在企业规模的表述层 次，除万科、保利等少数几个品牌外， 很少能使人联想到其产品品质， 如果企业品牌与产品品质不能有效结合，品牌何来美誉度与忠诚度， 企业的长线发展将受到重大制约。 分析其他行业所有成功企业， 其市 场占有率和利润的保障无不依靠自身清晰的品牌定位。 因此，项目和 企业品牌融为一体、统一发展是房地产企业发展的必然趋势。行业新的格局正在形成首先是资本的集中，包括资金、土地、 项目等。一批中小开发商被淘汰，优秀健康的企业崛起壮大，逐渐形 成寡头局面。

40、其次是人才的集中，今后一段时间，很多优秀的专业人 才会由中、 小企业流向大型正规企业， 从而解决大企业的人才瓶颈问 题。生存下来的企业从市场与项目选择、 规划设计到运作执行等各环 节将越来越追求专业化，对产品的品质高度将重于对项目效率的追 求，进而推动房地产业进入产品时代。 大型专业设计公司，特别是 拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室设计等全 程服务平台的设计机构，将更具有综合价值。（2）建筑技术应用比例提高2009 年，对房地产产品技术含量就提出了更高要求。而技术含 量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核心居住 品质的提升，这些才是地产产品正真立于不败之地的

41、核心竞争力。对于开发商， 提高技术应用比例是成功的必由之路： 一是常规技 术、施工质量、 用材品质的提升。例如很多优秀项目虽然没有全面应 用高科技、生态节能技术，但由于在施工质量、用材、常规保温防水 等方面力求高品质，同样获得了成功；二是摒弃炒作，做真正的高科 技、高舒适度生态节能产品。随着今后市场竞争的日趋激烈，越来越 多先进技术、生态节能设计和产品将得到大力推广和广泛应用。（3）精细化整合产品设计趋势在精细化设计方面，国房地产市场的经验并不多，仍属于起步阶段。2009年，对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、 标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。 房地产产品在进行设计之 前，就应考虑到客户未来的更多需求，从结构到户型、室设计、家装 配套、营销策划等，都需要有更精准、人性化的考虑，可进行灵活的 变更和调整，适应不同的居住习惯和生活群体。 特别是保障房政策之 后，会有大批小户型出现，必然会导致同质化。因此如何突出产品特 色和细节设计的多样性，促进销售，也是未来地产商、策划部门和设 计师应共同考虑的重点，企业在制度、产品、市场、营销等各个方面 的应该增强研发能力和创新能力。 例如在产品方面，企业通过系统地 研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为， 研究建 筑的外观设计（色彩、造型