戴德梁行物业管理顾问合同

1、中国物业管理顾问合同二零零八年二月二十五日 物业管理公司物业管理顾问合同下称：甲方）甲方 ： 地址： 邮政编码：电话： 传真：乙方 地址： 邮政编码：戴德梁行房地产物业管理顾问（）有限公司 （下称：乙方）电话：传真：鉴于：甲方系依据 中华人民共和国公司法 规定在中国境内设立并合法存续的公司机构， 是下述 物业的管理者。乙方系依据中华人民共和国公司法规定在中国境内设立并合法存续的公司机构，依法从事物业管理业务。 甲方有意委托乙方对甲方管理的下述物业提供物业管理顾问服务， 乙方 亦同意接纳有关委托。甲乙双方本着互惠互利，真诚合作的原则，经过友好协商，就以下物业之管理之事宜，达成 以下协议，并签订本

2、合同以资共同恪守。有关物业是武汉名流人和天地，详细地址：盘龙城经济开发区楚天大道特1号。根据中华人民共和国的相关法规，甲乙双方在平等、自愿、协调一致的基础上，甲方同 意委任乙方对该物业提供物业管理顾问服务，因此订立本合同。： 注释除合同内文或文义需要另外解释外，下列用语将具有如下之意义：1.1 该物业指，位于，总规划用地约 3400 亩，首期1000 亩中，产品涵盖普通住宅、联排别墅及独体别墅多种类型，同时还有商业网点、幼儿 园、小学、医院、酒店办公等公共配套，其中一期 200 亩建筑面积约 17.3 万平米。1.2 物业管理顾问合同即本合同。1.3 物业管理顾问指以本合同中约定的方式、时间完

3、成本合同规定工作内容的整个 工作形式。1.4 业主公约指从物业交付使用日起至业主委员会成立前，甲方及物业之各业主均 须遵守之管理约定。1.5 业户指该物业之业主及用户。物业管理顾问期限2.1物业管理顾问期壹年，即自 2008 年 月 日起至 2009 年 月 日止。2.2 本合同期满前 1 个月， 双方应就是否续约协商进行商讨。 如双方同意续约， 应于期满前1 个月签订一份补充协议，确认延续的期限及有关合作条款。： 物业管理顾问的内容3.1 乙方向甲方提供之物业管理顾问服务以全面提升物业服务品质和建立优秀的业主满意 度、广泛的社会信誉度为目的，内容包括：3.1.1 評估總結 物业公司的发展现状

4、3.1.1.1. 物業管理方面3.1.1.2. 工程維修保養方面3.1.1.3. 行政人事部方面3.1.1.4. 財務方面3.1.2 健全公司内部管理机制，规范各项业务的操作流程3.1.2.1. 物業管理部3.1.2.2. 工程部3.1.2.3. 行政人事部3.1.2.4. 財務部3.1.2.5 建议物业公司规模发展战略3.1.3 物业管理运作监查服务，确保顾问服务内容能真正落实到员工的工作中，并建立相关 的考核机制及晋升、奖惩制度3.1.3.1 系统培训员工3.1.3.2 稽查员工之表现3.1.3.3 定期提交修缮报告及进度检讨报告3.1.3.4 顾问服务执行监控3.1.4 配合销售物业3.

5、1.4.1 设计与该物业销售配合之管理模式3.1.4.2 协助发展商培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知识，以便销售 人员在促销时答复认购人的查询。3.1.4.3 从物业管理的角度，协助发展商完善该物业楼盘整体之专业形象。3.1.4.4 安保服务3.1.4.5 清洁服务3.1.4.6 绿化保养及节日布置之安排3.1.4.7 会所设施设备的验收及日常维护保养3.1.5 项目滚动开发跟进3.1.5.1 项目后期开发品质延续3.1.5.2 项目滚动开发中评估相关设施设备3.2 上述 3.1 的具体内容将在本合同附件中详细解释。： 物业管理顾问服务方式4.1 物业管理顾问服务方式从本合同

6、签署日起，乙方将按上述 3.1 的顾问服务内容，为甲方提供物业管理顾问服务，为 期一年。 在此阶段， 乙方组成专业的顾问服务班子负责上述内容的组织实施并形成实质性效 果，在甲方现场有效工作日不少于三十天。物业管理顾问服务费用5.1乙方于物业管理顾问服务期间之服务费用总金额为人民币叁拾万元整（RMB ），分三期支付：），甲方于本合约签署日起），甲方于二零零八年九月之），甲方于二零零八年十二月首期 -乙方收取人民币拾伍万元整（RMB 七天内支付；二期- 乙方收取人民币拾万元整（ RMB首七天内支付；三期- 乙方收取人民币柒万元整（ RMB之首七天内支付。5.2 以上所述相关费用由甲方根据本合同向乙

7、方支付。 乙方同时将应收金额之发票给于 甲方。： 双方责任与义务甲、乙双方在武汉名流人和天地之物业管理顾问合作中应精诚合作，以保障物业公司 高效的运行和维护该物业的权益。甲、乙双方均允许对方于签订本合同后并于履约期内使用其公司或集团名称、图片资料相关内容进行商业宣传。但在使用前均需就位置、形式、规格等内容书面通知对方记录及存档。 所有相关物质和标志图像须在本合同完结时交还物品所属对方，如有缺损按物品原有价格予以赔偿。甲方责任：6.3.1 甲方应成立工作组与乙方进行顾问工作衔接， 相关文件、 资料以及物管方案由甲方 指定专人签字认可， 如甲方工作人员有变更， 甲方应提前十个工作日书面通知乙方。

8、甲方工 作人员有义务告知乙方工程进度情况，以配合乙方根据该物业的工程进度提供顾问服务内容。6.3.2 甲方为乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务。 此处所称机密仅限于上 述项目乙方提供的所有书面的物业管理计划、规划、培训课程、会议记录、技术资料、应变 办法等。甲方由于历史或现时原因造成的任何与第三者之纠纷、争议等与乙方无关。甲方应按本合同 5.1 条支付乙方顾问服务费用。乙方责任：乙方应按本合同确定的目标和内容提供有效的物业管理顾问服务。乙方负有为甲方严守商业秘密的义务。 此处所谓机密， 包括甲方向乙方提供的有关武汉 名 流人和天地项目的图纸、文字资料以及乙方为甲方制定的各种物业管理策

9、划、制度、方 案等。乙方将不会以任何方式出让或转让本合同。： 合同终止事由除发生下列 7.2 之情况，立约双方在本合同生效期间不得终止本合同。本合同可在下列情况下终止：7.2.1 甲方或乙方严重失职及未能履行本合同所列明的任何责任， 蓄意或故意违约， 而在 对方给予一个月通知后仍无改进或采取适当之补救措施时。若乙方未能按本合同第 5 条按时收到顾问报酬时，乙方有权于提出七天通知后，终止合同。签约双方任何一方，由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力而丧失履约能力，由受灾 方提供当地官方权威证明后，本合同自动终止。第八条 ： 争议解决双方在履行本合同如发生争议， 双方应协商解决。 协商不成时，

10、提请武汉市人民法院通过诉 讼方式解决。第九条 ：其他事项 如因甲方原因不能如期举行顾问会议， 应提前十个工作日书面通知乙方， 双方可协商另行安 排顾问会议时间，但甲方不得以此作为延期支付或拒绝支付乙方顾问费的理由。双方对本合同的条款进行修订、更改或补充，签署后与本合同具有同等效力。以书面签订补充协议，有关之补充协议经双方若本合同内有任何条文于任何法律下成为无效，性、合法性及执行性并不因此而受损。非法或不能执行时，本合同其余条文之有效本合同的制定是根据中华人民共和国的法律。任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写，并以邮寄、 电传、或专人送交方式送到本合同内注明各当事人之地址。第十条 ： 合同生

11、效本合同自签订之日起生效。10.2 本合同正本一式四份，具有同等法律效力。甲乙方各持两份存档。10.3 本合同所有附件均为本合同的有效组成部分。10.4 本合同已包括所有合同双方之协议， 并取代所有先前双方之间关于提供物业管理顾问服 务的协议或沟通合同双方：吾等同意本管理合同所载之条款及条件。甲方 ：（负责人签署及公司盖章）日期乙方日期物业管理顾问合同附件第一节1.1 評估總結 物业公司的发展现状乙方于委任后立刻对 物业现时情况的工作进行评估总结，内容包括对 管理公司正在管理的物业的有关文件和运作情况进行审查。其中包含以下几个方面：1.1.1 物业管理方面对物业方面， 乙方将查看物业管理公司是

12、否具备有关的档案、 文件和程序的文字方面的数据是否健全。 若发现有缺漏的， 将提供模板供管理公司使用。 乙方将对以下文件进行审查：- 验收程序、数据及档案- 管理文件及规章制度- 员工岗位之配置及工作范围- 物业清洁检查标准及制度- 物业保安制度及治安情况- 业户档案 同时，乙方也将考察管理公司现时的日常物业管理运作安排，内容包括： 员工的岗位配置是否齐全和完善，是否符合需要 物业清洁的情况及检查标准 客户的投诉的处理情况 物业的保安治安情况 物业是否已经购买保险及保险的种类情况 物业绿化的管理情况及安排乙方將對以上情況進行瞭解後，對現時的運作提出專業的意見。1.1.2 工程维修保养方面在工程

13、维修保养方面， 乙方也会分检查文件和视察运作情况两方面进行。 乙方将做以下文件及数据：- 公共区域设备图纸、数据及档案- 物业公共区域设施维修保养程序- 业户二次装修之申请及批审程序 乙方也将检讨以下的工程运作安排：物业验收及遗漏工程之跟进情况物业日常维修工程之工作安排- 物业内市政公用设施之管理安排乙方将派工程师及工程人员， 结合香港的先进经验和武汉本地的实际情况， 为物业管理公司 提供工程方面的意见及建议。1.1.3 行政人事部方面管理公司的行政人事部也起一定的协调作用， 因此乙方也将在行政人事方面对现时的管 理公司进行检讨工作 ,包括员工手册及制度、员工入职程序、员工档案之处理、采购及

14、行政制度、 办公室档案处理及行文格式同时， 乙方也会考察管理公司对员工入职培训之 课程及安排进行检查及检讨。1.1.4 财务方面 同样地，在财务管理方面，乙方将总结评估物业管理费水平、物业管理预算案、每月财务报表格式同时，还将对管理公司及管理处是如何追收管理费程序进行总结评估。乙方计划用一个月的时间完成上述的总结评估， 希望通过总结评估及了解后， 将针对性地提 出今后物业管理顾问的服务内容。1.2 健全公司内部管理机制，规范各项业务的操作流程1.2.1 物业管理方面之制度及数据1.2.1.1 管理公约、管理守则及业户手册? 物业之管理守则将作为公约条款之一部份， 乙方依据国外之专业管理规范配合

15、国内之特 定环境，订定一套符合各物业所设定之管理规章。? 除附设于公约条款之管理守则外， 乙方将会制定各物业之业户手册及装修流程和守则予 各业户 , 俾业户于使用及搬进物业前对管理运作能充份了解。1.2.1.2 协助调整管理架构及岗位人员要求根据乙方对物业管理公司之评估意见， 协助物业管理公司优化人员架构， 确定各岗位物业管 理人员之标准，并在招聘过程中协助监督。1.2.1.3 完善物业管理流程及文本文件依乙方之以往管理经验完善贵司物业管理流程， 在评估物业管理公司之后协助完善 相关文本文件，包括企业制度、服务作业指导书等。1.2.1.4 楼宇交付使用流程及表格? 管理服务工作内容包括检查用户

16、之有效文件 , 并由组长级员工与用户作移交程序。 提示 应知事项，如单位内各项设施、装修需知、运送对象安排等。单位元内工程瑕疵亦需要用户 于一定时间知会管理公司作适当修葺。 乙方将提供有关之流程及表格以便管理公司依据以落 实正式之交付程序。1.2.1.5 清洁管理制度? 乙方将协助拟定物业清洁服务之基准 , 如建材之类别、位置、清洁次数及所需员工。? 乙方将备有适当报表监督清洁承包商日常运作 , 如查核清洁员工资历， 监察清洁服务质 量等。 乙方将建议设有罚则以规限厂商之服务人数及清洁质量， 罚则纪录将定期审核以厘订 清洁费用之基准。1.2.1.6 治安管理制度? 协助聘请适合员工辅以专业训练

17、， 依乙方以往经验， 直接聘任管理人员可免却因外承包 商产生之管理问题，如员工流动性、缺乏归属感及对物业之认知等。? 乙方将配合甲方及物业管理公司， 拟定保安人员岗位， 设立特定适合物业之保安制度及 编制各相关巡逻路线表等。1.2.1.7 消防安全管理制度? 乙方特别强调安全第一 , 无论管理人员 , 装修承包商及用户 , 必须遵守乙方订定之安 全守则 , 以防发生意外。如用户单位内设施之更改 , 易燃物体之管理及处置等 , 管理公司将 有特定之规定监管，以策安全。1.2.1.8 处理客户投诉之程序? 乙方将建议处理投诉之程序。 物业管理处将记录所有用户之建议或投诉 , 并以最短时间 内处理。

18、1.2.2 工程方面之制度及数据1.2.2.1 接收楼宇之程序及有关表格数据? 按甲方指示， 协助管理处制定接收楼宇之指标， 及指导管理队伍跟进缺点之程序， 并协 助指导管理处如何把有关楼层交付业主及租户。1.2.2.2 物业设备维修保养手册及制度? 乙方将协助物业管理公司制定物业内所有机电设备之运作及保养服务。 各驻物业技工将 在高级技师督导下处理各项操作、维护及定期保养工序。? 乙方将协助编制短期及长期修缮计划 , 建立机电维护之基准及质量定位 , 并备有各类保 养报表达至特定之效果。1.2.2.3 二次装修流程、装修工程守则及控制之程序 为确保用户之装修工程及材料运送能配合物业整体营运情

19、况 , 乙方将提供有关装修指南及 二次装修程序制度 , 要求各用户之指定装修承包商于施工前提供有关数据及费用 , 以免妨碍 物业之正常操作 , 确保业主及用户之权益。1.2.3 行政人事方面的制度及资料1.2.1.1 管理人员架构及员工手册? 乙方将针对发展项目的物业管理情形 , 协助管理公司及管理处制定管理人员架构 , 并提 供有关员工手册范本及员工培训课程资料。1.2.1.2 員工培訓課程資料乙方將協助管理公司對各管理處的人員進行定期的培訓， 並協助制定員工培訓課程及有 關資料。1.2.1.3 员工岗位之配置及考勤制度? 协助制定员工编制表 , 当值时间表 , 员工手册及各项运作报告等。于

20、物业正式营运前指 导及协助管理公司安排各承包商提供培训与各机电及管理人员 , 以熟习各项设施运作 , 配合 日后管理服务。? 制定人员考勤制度 , 控制物业管理质素。1.2.1.4 办公室档案制度及行文格式? 制定完备的办公室档案制度 , 落实系统性的办公室档案处理。 提供各种正式的行文格式 予物业管理公司 , 以统一文件格式 ; 因管理公司于发函及通告时在格式上的统一性 , 会予收 函者对公司的形象认识。1.2.1.5 采购制度? 物品采购制度是为了保证质量的前提下 , 采购价廉物美实用的物品。1.2.4 财务方面的制度及资料1.2.4.1 管理预算案之制定? 管理预算案主要针对物业日常运作

21、支出 , 作出评估并制定。 乙方将建议预算案作为物业 财务管理之基准。并依据预算案 , 乙方将建议管理费及保证金之订定金额。1.2.4.2 财务管理系统? 为使管理公司能顺利开展工作 , 乙方会提供有关之财务部运作资料、会计制度、员工应 注意的事项 , 以及计算机软件在财务方面的应用。1.2.4.3 追收管理费程序? 乙方将建议向欠交管理费之用户发出催收通知书 , 以确保管理费能依期收到 , 并拟定一 套催缴费用的程序 , 以有效单元管理费欠款于一套系统性催收程序下按时清付。建议物业公司规模发展战略随着项目开发的不断进行 ,接管面积的不断扩大 ,建议物业管理公司规模发展的战略以供参 考。1.3

22、 物业管理运作监查服务，确保顾问服务内容能真正落实到员工的工作中，并建立相关的考核机制及晋升、奖惩制度1.3.1 员工培训乙方将按照管理公司的表现评估报告及各类定稿的规章制度制定员工培训计划， 有关课程内 容拟包括下列各项：- 业主及管理公司简介 （ 包括人事组织及结构 ）- 管理员工之职责- 管理员工于物业扮演之角色- 员工守则、行为及纪律- 物业专门名词介绍- 物业保安措施及辅助巡逻设备- 物业设施之定义及应用- 管理服务之目的及重要性- 移交及回收单位之程序- 防火知识及消防装置- 无线电通话机之应用- 物业管理之基准- 紧急事件处理程序- 领导才能 , 组织能力及责任感等另物业之维修技

23、工训练课程除包括上述之选择性项目, 将会加插有下列课程- 机电维护之措施及程序- 物业空调运作流程- 维修工具维护及保管- 物业设施之操作流程等1.3.2 员工之表现稽查? 乙方将按管理公司的情形提供上述课堂式的培训 , 并不定期派人员进行稽查管理公司 员工于培训后之表现，有关报告将提交发展商及管理公司作为员工提升的考虑。1.3.3 定期提交修缮报告及进度检讨报告? 每月管理公司举行例会总结及报告有关的管理进度， 并提交修缮报告予管理公司跟进落 实工作。另于有需要时举行特别会议 , 商讨其它有关管理问题。? 提供管理公司每月管理报告之模式 , 内容将包括物业人力资源状况、用户之投诉、物业维修事

24、项及管理费收支表等 , 以供甲方审核。物业顾问执行监督同时定期与开发商依据乙方针对物业人员之培训及员工表现之稽查协助建立绩效考核制度，沟通相关顾问工作的跟进及实施，却确落实顾问服务内容。1.4配合销售物业越来越多的客户在买楼之前更关心交付使用后他们所面对的物业管理问题，他们 更需要知道除了建筑物的硬件外， 日后所面对的服务软件会是什么水平问题， 用送物业管理 费或低价管理费去促进销售的做法， 已逐渐被客户质疑日后物业管理的质素； 物业交付使用 后管理费之收入、 构成和使用以及物业管理公司将提供哪些具体的服务内容已经成为销售过 程中之常规问题。乙方将对这方面向甲方提供意见。1.4.1 设计与该物

25、业销售配合之管理模式于该物业销售期间，乙方将针对该物业基本情况而设计适合其日后运作之物业管理方案，以便于甲方销售宣传及解答购房者对该物业日后管理之疑问。销售市场随时间的变化会不断地产生新的要求， 亦要求甲方依市场需要对物业的使用功能进行适当之调整及变动； 乙方将配合甲方之调整而调整管理方案； 以配合日后管理之顺利进行。如在销售现场设置物业管理助理， 让用户提前感到项目物业管理的优质服务，使他们对项目充满信心。乙方将对这方面向甲方提供意见。1.4.2 协助培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知识，以便销售人员在 销售时答复认购人的查询。专门针对销售期间客户关心该物业管理问题制定培训项

26、目， 于该物业销售期间， 协助对销售 人员进行有关该物业管理事务培训， 以增进销售人员对该物业管理方面的认识， 便于在销售 过程中能解答买家对该物业管理方面的疑问， 增强用户的信心， 促进该物业的销售， 同时亦 便于日后物业交接及该物业管理之顺利进行。1.4.3 从物业管理的角度，协助完善该物业楼盘整体之专业形象。物业管理已经成为完善物业的一个重要组成部分， 日益受客户的关注： 物业管理的质素， 物 业管理费之厘定、 物业管理费之构成以及物业管理公司日后的服务水平等等问题。 乙方协助 完善该物业楼盘整体之专业形象。对该物业设计构思完美的物业整体形象， 从专业开发到专业销售及交付使用后的专业物业管 理，整体的专业配合有利于充分体现项目的形象及以客为先， 一切从客户使用的角度去设计 之用心， 更能体现发展商让客户放心之专业经营理念， 从而迎取目前竞争激烈之物业销售市 场。1.4.4 安保服务做好销售中心 /会所内 24 小时安全、消防、防盗工作。销售中心门前空地的车辆引