某项目交收楼筹备方案

1、欢迎共阅、金海湾花园交收楼指南21、物业交收程序32、发展商向物业管理公司移交工作流程43、管理公司交楼前的准备工作流程54、交楼当日现场安排1 165、交楼当日流程11、工程接管验收工作指导121、遗漏工程跟进工作流程图14附：楼宇验收记录表15公建设移交情况表16遗漏工程根据一览表172、物业公司接管时需要的资料图侧183、机电设备（设施）接管验收方案20附：机电设备（设施）接管验收整改工程进度表23机电设备（设施）验收整改通知书:24机电设备（设施）验收交接记录表254、房屋接管验收标准（建设部）附：1）金海湾花园业主收楼通知书（参考版）2)广州市金海湾花园业主入伙一次性收费项目建议表金

2、海湾化园交收楼指南楼宇交付使用，是物业管理公司接管楼宇的一项重要工作。如果疏忽大意，对工作存在的缺陷未能在接管物业前整改完毕，接管后交付业主时，必将引致投诉，这不但影响发展商和物业管理 公司的形象，而且还影响到日后的销售业绩。因此，必须慎重对待。物业移交包括三个步骤：1 由施工单位元在工程竣工后交付发展商（房产公司）：2由房产公司向管理公司移交；欢迎共阅欢迎共阅3 管理公司向业主移交使用这个阶段的工作通常逐个单元向业主进行交楼，工作量大，要求认真细致地进行。实际上， 大多数物业的交接工作是在工程基本完工，而且尚未办理竣工验收时进行的，必须注意处理好以下问题：1. 会同房产公司代表、施工单位代表

3、认真对工程质量进行检查，存在问题做好记录，三方代表签 字确认，并由房产公司督促施工单位限期整改；2. 整改完毕，三方代表检查确认合格，可以办理移交手续，管理公司可以接收锁匙。楼宇交收程序:成立收楼小组审查竣工资料制订移交计划楼宇验收整改后检查办理移交手续全面接管管理公司交楼前的准备工作流程:催收资料与房产公司联系，要求售楼部提交业主资料。内容包括：收楼通知书的准备交楼文件的印刷准备1:通知物业管理服务主房款交付情况；?:由房产公关资销售部通知业主主楼称/面积/ 3 印联系电工作的确定。3:发展商在售楼时向业主承诺的资料， 包括管理公约、业户手册、装修手册、 女口：管理费、二次装修的优惠条件等。

4、收楼证明、收楼确认书、业户档案表、遗漏工程维修单、装修申请表、装修人 审查售楼合同、身份证等是否齐备。 员出入证等有关文件、表格及证件的印刷。核实业主资料代业主在银行开设存折及取款卡。开设业主银行帐户物业开荒清洁绿化布置检查翻修一、交楼安排：交楼日期：交楼数目：二、交楼现场布置1. 交楼处布置1）悬挂升气球；2）拉横幅；3）绿化布置、保洁；4）保安岗设置；5）垃圾桶设置；6）金海湾花园简介、交楼工作流程表；7）张贴有关文件：a）政府有关收费文件；b）项目竣工综合验收合格证（如有）；c）楼宇通邮地址、邮编等。2. 物品_1）各类标示牌（包括：收款处、接待处、交楼处、咨询处、洗手间、平面图、管理公

5、司名称、商场名称、公共设施导示、警示语、电梯标识、楼层牌、楼宇门牌等）及通告栏、意见箱等；2）钥匙柜个;3）钥匙圈个。三、交楼各环节的说明1. 楼宇交付时应该具备以下条件：1）建筑商、施工单位、发展商、设计单位、初验合格；2）政府各相关部门验收合格证，并发出竣工验收合格证；3）市政水、电、电话管线已接驳到各楼宇；4）市政规划路、主要园林绿化已完成；5）广州外围及楼宇内的施工材料、废料已清理完毕；2. 财务部按销售部发出的收楼通知书收取应收款项，办理手续时应该先验收以下文件：1）购房贷款合同原件、认购书或原件；2）贷款抵押合同及办理该合同之有关单据（按揭客户）；3）购房付款收据（包括房款及费用收

6、据）；4）购房契约或认购书上注明到期需缴付而尚未缴付的房款；5）本人身份证（如业主未成年请带户口簿）；6）办理入伙需交的其它费用A. 管理费预收：3个月X元/单元B. 水电费周转金： 元/单元C. 专项维修资金：元/单元3. 财务部在验明业主文件及收齐有关款项，开具发票并发出收楼证明。4. 交楼处验收以下文件后交锁匙予小业主：1）收取收楼证明正本并存于管理公司业户档案中；2）核对购楼者的收款发票正本并把影印本存于档案中；3）校对所有购楼者的身份证正本并把影印本存于档案中；4）联名业主中如只有其中一人到场收楼，则到场业主需持未能到场业主的亲笔委托书及 身份证原本收楼，委托书原件及身份证影印件须存

7、于业户档案中；5）单位购楼者，验楼人应持单位开具的委托公函及本人身份证原件，委托公函及身份证 影印本存于业户档案中。5. 手续齐全后协助业主签署有关收楼文件并发放有关物品：1）签署有关收楼文件：A.楼宇移交确认书（一式两份）；B管理公约（最后一页为签署页，一式三份）；C. 遗漏工程维修单（一式三份）；D. 业户档案表；E. 借用锁匙记录表（如有遗漏工程）。2）管理公约；3）业户手册；4）装修手册及申请装修有关材料（如需要）；5）门匙；6. 业主离开前交楼处需收回填妥的以下资料:1）收楼确认书；2）管理公约签署；3）遗漏工程维修单（一式两份）；4）业户档案表；5）电话安装申请表（如有）；6）借用

8、锁匙记录表（如有遗漏工程）四、交楼场地及人员安排：1 交楼地点：2.交楼时间：上午至下午 至3.交楼间数：平均每天间。4.交楼当天安排:月 日 上午：交楼仪式月 日 下午：交楼5.交楼当天场地、人员及物品配置:总场地:1）接待处：A.接待人员：名（负责核对业主身份证及元锁匙带业主看楼）。管理员：名（负责带业主验楼、确认电表读数及协助业主填写遗漏工程维修单 ）。收楼证明，并通知管理员领取该业主单B.物品：木台椅子报纸、杂志:若干饮水机纸杯:只蒸馏水垃圾桶对讲机雨伞文件袋2）交楼处:人（发放第三项第5项所列物品）。人（协助业主签署有关收楼 文件，并将填妥资料收回放入该单元的业主档案袋）。B.物品：

9、统一样式木台：张（或长木台张）A.接待人员:椅子白纸:若干:_支：_若干:_台:若干:个:台:张（或长木台张）:张:个:若干:若干:若干:若干/ i:张签字笔复印纸复印机 文具（订书机等） 文件柜对讲机3）收款处：A.财务人员：人C.物品：统一样式书台 椅子 计算器 收据及复写纸 入住交款单 财务进帐单 收楼证明 收费一览表4）咨询处：A.物业主任：人（协助处理有关业主收楼事宜，并适时解答业主的问题）咨询人员：人（接受业主的咨询，并负责解答物业主任未能解决的业主冋题物品：统一样式木台张椅子:若干白纸:若干签字笔:支政府相关文件:若干份对讲机:台)5）其它人员:物业经理：_人（负责交楼之全面协调

10、工作）工程人员：_人（协助交楼工作，配置对讲机于验楼区）清洁工人：人（负责交楼现场清洁及更换饮用水）保安员：人（负责交楼现场保安工作）五、交楼当日流程:交楼当日流程需张贴于交楼现场当眼处，以便业主明了整个收楼程序。（因应个别业主的特殊要求及发展商的实际情况稍有变动。）业主收楼程序指引、开发公司（销售中心）1）交验贷款抵押借款合同原件或认购书原件；2）交验贷款抵押借款合同二办接该合同有关单管理公司（按揭客户）； 3）核对购楼楼付款书收据 业主包括楼款及费用收据身份证及收楼委托证明、业主身份证、4）签对业主理公证及复印件 三（委托收楼同时出管理公楼委托证明3）核对人主有证的份证原件协议书等；2）签

11、放业动证册授权书装修手册取楼理公文代开设的存折、）取款卡；3）交纳作人管带领看楼修保证记录遗漏工修；等入伙一次性缴交费用。|攵款发票，业主签字领锁匙及其它物品；管后录表物留下一理委、接1.物2）业主签署收楼确认书验收工作指引物业部、任组织成立接管验收 小组，根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工的要求编制验收计划（见附件表格）。2. 接管验收的计划应包含以下的内容：1）接管验收的方式和具体日程安排；2）验收小组按专业进行分工：包括有物业管理小组、土建工程级和机电设施小组。各专业小组按照委托单位提供的有关资料确定验收的项目，负责接收图纸（包括设计及竣工图纸）资料的人员要进行签收手续。3. 接管验

12、收标准执行建设部房屋接管验收标准。二、验收的实施1. 验收小组根据接管验收标准和验收计划发工进行预验收。2. 在预验收过程中未达到验收标准及与设计要求不相符的设备、设施要提出书面整改报告通知发展商进行整改，待整改后重新验收，合格后方可正式验收和接管。3. 设备、设施的实物验收应符合如下几点：1）设计图纸与设备的型号、规格相符；2）主要设备、设施的安装质量要与设计标准相符；3）配套设施必须符合设计规定的要求，操作正常；4）整个系统的技术性能应与设计要求相符。三、物业验收后的处理1. 各专业验收小组按分工一式两份填写“标准单元验收记录表”、“公建设施验收记录表”和“遗漏工程跟进一览表”，呈交物业经

13、理审核后，送一份予发展商。2. 在验收结果符合接管要求时，物业经理代表管理公司与物业的移交单位办理有关手续，须由发展商、施工单位及物业管理公司三方签字生效。3. 对单元内对象无明显不符合检验标准要求的房屋，由管理公司接收钥匙，并做好标识及保护。4. 物业接管验收过程中的所有有关资料、记录应分类及分专业全部存盘。物业部组织编制“楼宇接管文件资料一览表”作为楼宇验收记录附件。5. 从发展商处接管的新楼宇，物业还应楼宇保修事宜与发展商签订“楼宇交付保修协议书”，以明确维修责任和保修期限。相关文件及表格1. 开发商向物业管理公司移交工作流程2. 遗漏工程跟进工作流程图3. 楼宇验收记录表4. 公建设施

14、移交情况表5. 遗漏工程跟进一览表6. 物业公司接管时需要的资料图则7. 机电设备（设施）接管验收方案8. 物业管理收楼标准指引9. 房屋接管验收标准（建设部）遗漏工程跟进工作流程图楼宇验收记录表设备楼层：单元：检查情况墙身天花地面墙脚线窗户玻璃幕墙大门1门锁门铰楼宇门牌灯盘照明开关电器插座电视插座电话插座电源盘盘管风机温度控制器消防喷淋烟感器广播喇叭排气扇其它发展商签名： 建筑单位签名： 验收人签名： 日期：符号标记：合格V不合格X没有？不适用公建设施移交情况表楼层：日期：年 月曰项目移交情况遗留问题公共走地面墙柱墙纸道天花电器、照明:门窗商 场 男 女 卫 生 间地面墙身贴面门窗：天花电器

15、、照明给排水管道小便器坐厕洗手盆:卢 F 强弱 电井土建门电器 一1空调 管井土建电器、照明8一 1门：走火 楼梯 及消防 前室地面1 _墙身天花梯级地脚线楼梯扶手防火门发展商签名：建筑单位签名： 验收人签名：日期： 符号标记：合格V不合格X没有？不适用遗漏工程跟进一览表序号内容跟进部门预计完工完工日期力口签12345678910111213114151 J16,i 物业公司接管时需要的资料图则（一） 、测绘所测绘的图则1. 建筑平面图2. 户型分隔平面图（二） 、物业公司接管时需要的资料图则1. 产权资料1）项目批准文件2）用地批准文件3）建筑执照4）拆迁安置资料5）小业主姓名、产权、居住位

16、置、建筑面积清单2. 市政府验收合格资料1）工程竣工验收合格证书2）消防工程验收合格证3）国土局发出的单元物业使用面积证书4）大楼综合验收合格证书5）用电许可证书6）用水审批表及水费收缴合同书7）电视共享天线合格证、有线电视许可证8）电梯使用合格证9）燃气验收合格证10）电话网络验收合格证3. 工程技术资料1）大楼竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线 的全套图纸）2）地质勘察报告3）工程合同及开、竣工报告4）工程预决算分项清单5）图纸会审记录6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）7）隐蔽工程验收记录8）沉降观察记录及其沉降观察点布置图9）竣工验收证明书10

17、）钢材、水泥等主要材料的质量保证书11）新材料、购配件的鉴定合格证书12）水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书13）砂浆、混凝土试块试压报告14）供水试压报告15）机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录16）工程设计施工图纸17）大厅设计说明18）弱电、安防布线图19）停车场设施系统图20）中央空调设计、施工图21）给、排水设计、施工图22）供、变电设计、施工图23）设备表机电设备（设施）接管验收方案进行接管验收应具备的条件1. 机电设备（设施）安装施工完毕；3.2. 机电设备（设施）系统调整试验合格；机电设备（设施）系统满足大楼使用功能。二、进行接管验收应提交检索

18、的技术资料1. 竣工图（包括平面图、设计说明、原理图、接线图）;2. 图纸会审记录；3. 竣工验收证明文件；4. 机电设备（设施）安装施工工程合同及开工竣工报告；5. 工程设计变更通知及技术单位（包括质量事故处理记录）；6. 机电设备产品说明书、合格证、调试大纲（方法）、备品备件及专用工具 清单；7. 安装技术记录；8. 调整试验记录。三、接管验收项目和标准1. 接管验收项目：A. 高低压配电设备系统；B. 应急发电机组设备系统；C. 消防设备（设施）系统；D. 电话、电视系统；E. 空调供冷系统；F. 给排水系统；G. 保安监控系统；H. 电梯运输系统；I. 楼宇自控、办公设备、机械停车系统

19、及其它。2. 接管验收标准（略）四、进行接管验收的程序1.协商约定：A. 发展商书面提请物业管理公司进行验收接管，并按委托合同提供验收 接管应验交的全部资料。B. 物业管理公司审验提交的全部资料，如具备条件，在15日内签发验收通知并约定时间。2. 现场检查验收：A. 组织验收小组，按专业分工制定验收交接记录表。B. 会同发展商对机电设备（设施）质量和使用功能进行验收。a. 预验收+验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对机电设备（设施）进行质量和使用功能的检验。同时，还 要重点验收设备规格、型号、容量、制造厂并清点数量，安装 位置等。+在验收中检查出不符合标准的，提出书面的

20、机电设备 （设施）验收整改通知书返回发展商，并在约定时间内由发展商或工 程施工单位进行整改。* 对验收中的单独设备进行试运转验收。 主要验收设备的安装质 量和运转中设备的主要技术指针，对不符合指针的，及时提出 书面意见，要求发展商组织设备制造厂或施工单位重新调试， 要达到规定的要求。* 预验收后形成一份预验收报告，交公司物业经理审查。b. 正式验收* 预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、难验证。ii如整改合格，则进行正式的接管验收。* 一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是机电设备的实际安 装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设施连接的整个系 统的技术性能，应与设计的功能符合。验收

21、结果记录在验收 交接记录表中。* 对机电设备（设施）进行验收，重点放在预验时已记录在案的问 题方面，其结果也记录在验收交接记录表中。* 各专业人员根据验收后的，写出机电设备工程验收报告，验收 小组根据验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收 报告送公司物业经理审批。公司物业经理代表物业管理公司同发展商进行正式移交，签署接管文件，接收机电设备（设施）管理权和相关资料。有关验收结果文件，质量问题的处理约定文件均作为接管文件 的一部分作为物业委托管理合同的有效文件。机电设备（设施）接管验收整改工程跟进表序号整改项目整改内容跟进人整改开工日期整改完工日期专业验收人备注.Z_4机电设备（设施）验收

22、整改通知书年 月 日序号整改项目整改内容约整改时间专业工程师签名备注发展商签章： 建筑单位签章： 验收单位签章： 日期： 机电设备（设施）验收交接记录表序号验收交接项目验收交接情况登记专业工程师签名备注1咼低压配电系统2后备发电机系统3消防自动报警系统4有线电视、电话系统r _ _5空调供冷系统6变频给水、消防给水系统J-J 止7排水系统8保安监控系统7戸、 广一9电梯运输系统_ _ 、 iX|10楼宇自控、办公设备1 _11其它发展商签章：建筑单位签章：验收单位签章：日期：验收接管设备清单序 号接管设备名称1牌子/规格/型号数 量接管设备位置接管时状况备注验收接管资料清单序 号接管资料名称数

23、量备注: GB J 4 5的要求，并且有 消防部门检验合格签证。4.5.8采暖4 . 5 . 8 . 1采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。4 . 5 . 8 . 2锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、 裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。4 . 5 . 8 . 3 炉排必须进行1 2 h以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之 间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。4 . 5 . 8 . 4 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控 制阀门应开关灵活。.4 . 5 . 8 . 5炉门、灰门、煤斗闸板、

24、烟、风档板应安装平正、启闭灵活, 闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。* .4 . 5 . 8 . 6 管道的管径、坡度及检查井必须符合GB J 2 4 2的要求， 管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。4 . 5 . 8 . 7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必 须答合GE J 2 4 2的规定。4 . 5锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。4 . 5 . 8 . 9 经过4 8 h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能 及采暖区室温必须符合设计要求。4 . 5 .! 9附属工程及其它4 . 5 .

25、9 . 1室外排水系统的标高、窖井（检查井）设置、管道坡度、管 径必须符合GE J 1 4第二章第2 . 3 . 4节的要求。管道应顺直且排水通畅， 井盖 应搁置稳妥并设置井圈。4 . 5 . 9 . 2 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高 差不得小于5 c mo立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应起过两个弯。4 . 5 . 9 . 3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。4 . 5 . 9 . 4 房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有 积水、空鼓和断裂现象。4.5.9 .5房屋应按单兀设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。4.5.9 .6挂物钩

26、、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。4.5.9 .7单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。4 . 5 . 9 . 8 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达 到应有的质量和使用功能要求。4 . 6质量问题的处理。4. 6. 1影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。一影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。4.6.2对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期 限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。5

27、 .原有房屋的收管验收5 . 1接管验收应具备的条件一a .房屋所有权、使用权清楚；b . 土地使用范围明确。5. 2接管验收应检索提交的资料,I.匚产5打2? 1产权资料：I,1 I Ia .房屋所有权证；b . 土地使用权证；c 有关司法、公证文书和协议；d.房屋分户使用清册；e .房屋设备及定、附着物清册。5.2.2技术资料：a .房地产平面图； b .房屋分间平面图;C房屋及设备技术资料。5.3接管验收程序5.3.1移交人书面提请接管单位接管验收。5.3.2接管单位按5.1和5.2条进行审核。对具备条件的，应在1 5日内签发验收通知并约定验收时间。5.3.3接管单位会同移交人按5.4条

28、进行检验。5.3.4 对检验中发现的危损问题，按5.5条处理。5.3.5交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使 用状况。5.3.6经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接 管文件，办理房屋所有权转移登记。5.3.7移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租 赁关系。I | V, I5.4质量与使用功能的检验5.4.1以CJ13和国家有关规定作检验依据。5.4.2从外观检查建筑物整体的变异状态。5.4.3检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。5.4.4查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修 和设备情况）。评估房屋现有价值、建立

29、资料档案。5.5危险和损坏问题的处理5.5.1属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。5.5.2属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限 由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。5.5.3属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。6 .交接双方的责任6.1为尽快发挥投资效益，建设单位应按4.2和4.3条的要求提前做 好房屋交验准备， 房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内 审核完毕、及进签发验收 通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在 7日内签署验收合格凭证，并应 及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不 得分配使用。6.2接管验收

30、时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双 方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。6.3房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位 会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施 工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应 由接管单位负责处理。6.4新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设 单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。 保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨 付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。I 6.5新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续， 逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。6.6执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产 管理机关进行协调或裁决。金海湾花园业主 收楼通知书（参考版） 尊敬的业主：您好！感谢您购买我司开发建设的金海湾花园项目，您所购的单位已建设完 成并开始交付使用，现请您按规定时间（见附表）前来办理收楼手续；如因特殊原 因未能前来