鹤壁市政府四号院高品质住宅项目投标书

1、投 标 书鹤壁市淇滨区政府四号院新城物业服务有限公司公司简介鹤壁市新城物业服务有限公司，公司注册资金50万元，具有国家三级资质的综合性物业服务公司,服务内容包括：物业服务、家政服务、水电暖维修、劳动中介等。公司实行总经理负责制，下设财务部、维修部、家政部、环境部四个职能部门。公司现有员工50余人，大专以上学历管理人员占90%，持证上岗率达到100%。公司自成立以来，以提高全体员工素质为己任，定期组织员工培训、学习，使员工的物业管理水平得到不断提高。物业服务面积达20万平方米。受到了广大业主的一致好评。公司在企业管理中以“新物业、新理念、新文化”为发展方向，致力于持续满足小区业主的多层次需求。公

2、司坚持以“客户服务为中心”；倡导员工“沟通”和“培训”两个体系，理顺公司、员工、业主三方关系；实现“业主享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得利益”三赢目标。新城物业全体员工正以“用心、细心、真心、爱心、耐心、贴心”的六心级服务为业主提供“放心、安心、省心、舒心、开心、信心”的六心级感受的金牌物业生活。公司宗旨：以服务求生存，以信誉求发展！第一章、 物业服务理念和目标1.1项目概况鹤壁市政府四号院项目是开发的高品质住宅项目。小区项目建筑面积 万平方米，地面车位50于个。项目建筑类别是多层 、商铺。项目地处淇滨区黎阳路于大坯路交叉口1.2物业服务理念 根据鹤壁市政府四号院物业实际情况，编制有效的

3、物业维修养护计划并合理组织实施，力求达到以下目的：以优质的服务态度和服务质量延长物业的物质寿命，满足业主的正常使用功能；延长物业的经济寿命，确保物业的增值保值；节能降耗、降低成本支出，减轻业主的经济负担。1、 技术人员配备。在接管验收阶段，我们将组织物业服务专业人员进入，对配备给该项目的物业人员进行专项培训，提高专业技术水平。加强各专业技术力量，促使各专业技术不断提高。能够熟练掌握和达到共用部位、公用设施、设备维修养护，环境卫生，绿化养护的标准。2、 定期开展物业公用部位、公用设施设备完好率的统计工作，以此作为物业维修养护的工作导向。第三章、物业管理服务人员配置根据鹤壁市政府四号院物业的建筑特

4、点及分布情况，并结合我们服务办公区域的经验及周边的实际情况，成立鹤壁市政府四号院物业服务项目部，配备项目一名经理，具体负责管理、沟通、检查、监督、投诉及档案管理等物业的全面工作；两名维修人员具体负责政府四号院的公共设施、设备、供电线路、管道及其他项目的维护修缮工作；由于小区绿化面积较大且名贵植物品种较多，需配备两名绿化人员；政府四号院需要配备两名保洁员对政府四号院、地面、公共卫生区域清洁；具体如下：项目组职务名称人员定编服务中心项目经理1维修班维修人员2绿化班绿化人员2保洁班保洁人员2合计73.1项目经理管理职责及各岗位职责3.1.1项目经理岗位职责1、在公司总经理的直接领导下，全面负责物业区

5、域内的日常管理工作。2、根据各项法律法规规定、物业管理委托合同对所辖物业物业实施综合性的物业管理，负责区域内的全面工作，对管理、服务、有指挥和决策权。3、带领员工落实物业区域内的各项管理服务工作，完成公司指定的工作计划和管理目标，坚决贯彻执行上级下达的决策和指令。4、制定和健全各项管理制度，抽查各类工作和监督实施效果。5、编制工作计划并确保落实；对员工实施绩效考核和奖惩措施，对不合格员工有辞退建议权。6、加强员工内部管理和培训工作，组建高效率、高水准的服务队伍。7、经常巡视物业，不断改进管理服务工作。8、对运作中的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。9、每周组织召开由全体员工参加的例会,总

6、结分析评比上周工作落实情况，安排部署下周工作。10、完成公司领导交办的其他工作。3.1.2设备维修人员岗位职责1、在项目经理的领导下，负责物业区域内各项公共设施设备的运行、维护、保养工作。2、上岗时必须统一着装持证上岗(上岗证)，仪容严整，精神饱满，服务业主。使用“请问”、“您好”、“谢谢”等文明用语；3、对物业区域内管道、线路等设施设备的运行、保养、维修进行检查和监督。4、熟悉物业区域内设施设备的性能和使用状况，掌握技术管理中的难点、重点。5、掌握设备能耗规律、发现异常、分析原因、提出有效的节能措施。6、审阅各系统运行监测技术数据，发现偏差，及时纠正。7、巡查设备运行技术状况，发现隐患，及时

7、排除。对重大故障，立即报告并组织力量及时处理。8、监督检查维修工程、技改工程的质量与进度，发现问题及时采取措施。9、完成经理交办的其他任务。3.1.3 绿化工作人员岗位职责1、绿化工作人员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真负责。 2、上岗时必须统一着装持证上岗(上岗证)，仪容严整，精神饱满，服务业主。使用“请问”、“您好”、“谢谢”等文明用语；3、熟悉物业区域内的绿化范围、布局、植物、种类、数量。4、了解花草树木的名称、种植季节、生长习性、培植管理的方法。5、定期对花草树木培土、施肥、除杂草、打药以祛除病虫害，并要修枝剪叶、浇水。6、每天负责定时对绿化区域的巡视，保证绿化

8、场所不留杂物，不缺水、不死苗。7、检查、记录、报告植物生长情况，对违章行为进行纠正，并及时处理。8、保管好用品、用具、用剂。9 、完成上级交办的其它工作。3.1.4保洁人员岗位职责1、保洁工作人员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真负责。 2、上岗时必须统一着装持证上岗(上岗证)，仪容严整，精神饱满。使用“请问”、“您好”、“谢谢”等文明用语；3、 物业区域内垃圾日产日清； 4、道路和硬铺地面每天清扫一次；大厅每天洗尘四次、大厅内物品每天擦拭一次时刻保持干净，大厅玻璃每天擦拭一次、保持通亮；楼梯每天清扫两次，保洁清洁； 楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；箱式电梯每日更换脚垫，每日

9、清理并保养箱内四壁，保持清洁。5、楼道玻璃窗、消防箱、等每周擦拭一次； 垃圾箱每天清理一次； 6、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由保洁员在雪后两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。 7、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失，定量发放。 8、对公共设施出现跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时报告，否则视为失职。 9、完成上级交办的其它工作。第四章、鹤壁市政府四号院物业管理服务方案为了提高鹤壁市政府四号院内的绿化、保洁、维修等方面的管理水平，营造一个环境优美，生态和谐的工作环境。 物业公司结合鹤壁市政府四号院物业的实际情况，充分发挥人才优势和管理区域的支援优势，坚持“

10、用心”理念，提供高 品质物业管理服务。实施专业化、规范化的管理。4.1管理思路1、 坚持“一个中心”坚持以“客户服务为中心”的管理原则，通过各种信息渠道（如客户意见征询等形式）了解业主，急业主所急，想业主所想。2、公司倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为内部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的公司文化氛围。公司通过员工例会制度、每日工作日报告制度等多种沟通渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。3、 理顺“三方关系”（1）通过各种宣传

11、手段，让业主了解本公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过业主访问、投诉、回访等方式方法，以理顺公司和业主之间的关系，赢得业主对本公司的信任和支持。（2）倡导“沟通”体系，理顺员工与公司之间的关系。（3）理顺与鹤壁市政府四号院业主委员会及相关管理部门的关系。4、 实现“四赢目标”通过公司员工的努力，业主的支持，相关领导部门的配合最终实现“业主享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，相关领导部门获益”的“四赢目标”。4.3管理模式针对鹤壁市政府四号院的实际情况，公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：1、设定政府四号院服

12、务中心。采取酒店式一站式服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所属物业方面出现的问题均可在最短的时间得到处理。2、“时效制”所有项目部的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。3、“承诺制“这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照业主的工作节奏设计的，均以满足业主的工作需要和心理需要为主要目标。4.4管理优势俗话说“尺有所短，寸有所长“，我们公司的优势在于：1、 人力资源公司各部门的领导均持证上网，不仅知识技能扎实，而且具有丰富的物业管理经验和服务理念。2、 区域管理优

13、势本公司投标的鹤壁市政府四号院的物业管理，如果有幸中标，我们将利用现在管理的其他物业的区域整合优势，以点带面，使其形成一个整体，实现鹤壁市政府四号院的管理统一化，组织化。3、 各分管项目部的支援我们将结合接管的：鹤壁市鹤鸣花园的管理经验，从技术、人力、物业、资金上给予支援，使鹤壁市政府四号院物业管理水平得到良好的提升。4、档案实行微机化管理我公司在物业管理过程中采用微机管理方式，主要应用于资料、档案管理；日常文件处理；电子文档处理；近期我公司还将在各管理点中采用物业管理软件，更好的处理日常物业管理服务，也将更好的服务业主。4.6各部门管理区域工作方案4.6.1环卫保洁本物业为办公区域，保洁事关

14、整体形象，业主对保洁工作的要求必然明显高于其他物业。1、 保洁安排 人员部署根据保洁任务量划分工作区域，落实到人。 时间部署以避免影响和干扰业主为原则安排保洁工作。 协作部署根据工作面广、量多、变化大的特点。组织多方面力量参与配合，明确所有员工都有保洁义务，做到“人过地净”； 保洁检查项目经理每日检查卫生区域两次，发现问题及时处理解决。2、 保洁标准保洁部分涉及到的工作对象很多，现列举将在本物业采用的清洁保养工作标准：1）、大院道路和硬化地面每天清扫一次；楼道内每天擦拭一次时刻保持干净，大厅玻璃每天擦拭一次、保持通亮；2）、楼道玻璃窗、消防箱、等每周擦拭一次； 垃圾箱每天清理一次； 达到目视干

15、净、无污渍、无杂物。3）、楼梯每天清扫两次、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；楼梯扶手保持洁净，手抹不脏手，无积尘。4)、楼内走廊墙角位目视无蜘蛛网，墙面无明显污染。5）、通道内的窗户、窗台，各箱体上目视无灰尘、无油迹。标准层通道及其它建筑附属物业的保养，保证无明显积尘，灯罩内无虫尸。6）、建筑附属物如消防水管，消防栓等的清洁，每周清洁。7）、大院道路每季清洗一次，保持无杂物，无积水，无污渍。8）、所有污水井，无沉积物。9）、垃圾日产日清，垃圾箱每天冲洗一次，做到无异味，无污渍，无积水，无杂物。10）、夏季每月定期消杀一次，做到无卫生死角，无蚊蝇滋生地。11）、化粪池的清理时间根据使用情况而定，保证

16、不外溢。12）、遇到恶劣天气，及时做好卫生清理工作，保证业主的正常出行。13）、遇到检查，按时按要求完成领导下达的各项工作任务目标。4.6.2绿化管理根据物业的绿化面积，达到了市级小区绿化率的要求，绿化配置基本合理。经我公司对现场的实际勘察，拟采取以下管理方案：1、草地的养护管理草地养护标准是：均匀一致，无杂草。绿化草地可分为三个阶段：1） 是长满期；二是旺长阶段，也叫旺长期，三是缓长阶段，也叫退化期。恢复长满阶段的管理。此时在养护管理上，重在水肥的管理，春季返青前后一周内早晚喷水一次，二周一般二天喷水一次，保湿为主，一周开始到三个月内每半月施肥一次。2） 旺长阶段的管理。每年的夏季和秋季是旺

17、盛生长阶段，重在保绿。剪草后亩用24斤尿素。旺长季节，控肥控水控制长速。剪草是本阶段的工作重点。3） 缓长阶段的管理。时间为秋末和冬季。进行树木枯枝的修剪。4） 积极预防病虫害，及早发现及时处理，将病虫害造成的危险减小到最低限度。2、绿篱的养护管理绿篱的养护管理原则是：保证肥水供应，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达到观赏和隔离的作用。3、 绿化树木的管理和病虫害的防止绿化树木主要的虫害有天牛，木虱，潜叶虎等，采用常规杀虫剂，介特灵等均能达到防治效果。主要是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治药物有托布津、多菌灵等，每年入冬前对树木刷白处理，保证刷白的匀、齐、净。4.6.3维修管理维修人员

18、对小区内进行实务性的管理，负责对本物业公共设施、设备进行维修、保养日常工作，确保小区内物业管理设备的正常运转，具体职责如下：1、维修人员必须具备工民建的有关知识，熟悉房屋结构特点以及使用要求。2、必须具备物业的有关管理知识，熟悉物业管理条例与公司的有关规章制度。3、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。4、接受小区业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决业主的疑难问题。5、组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。6、经常巡视小区内及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。7、定期对维修工进行思想教育与维修

19、技术的培训，提高维修工的思想和技术素质。9、响应并参与公司组织的公益活动，积极配合其他部门做好各项物业管理工作。10、安排值班人员进行值班，对值班记录进行检查。4.6.4设备安全运行管理1、所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，即要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。2、新上岗、转岗的设备维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。3、设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。4、工作人员进入设备房内严禁吸烟。5、非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。6、对于设备正常运行参数定时检查

20、记录，如参数异常，必须及时处理。7、电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。8、熟悉掌握触电急救方法及步骤。4.6.5公共照明系统管理1、制订年度、月份保养计划；2、经常检查小区内所有公共照明系统的情况。3、以“时效制”工作的要求对受损的情况进行更换和维修。4、每月进行一次全面大检查，保证小区照明正常运转；5、对小区路灯进行间隔式开启，注意节约能源；6、冬夏季节注意调整路灯开熄时间；7、制订安全使用规范和应急维修计划。4.6.6弱电及自动化系统管理1、组织专项维修人员熟悉小区弱电系统的分布；2、熟悉维修电路原理功能图；3、制订实施安全操作规范；4、用“观察法”和“静态测量法”检查故障的起因；5、做好年度、月份保养计划，依此进行检查、维修；6、对小区弱电自动化系统的应急