金华项目初步营销策划方案

1、关于某项目初步营销策划思路一、 工作目标企业形象建设方面：实现总销售额：实现净利润：二、 全程营销策划工作内容时间安排项目前期时间：项目营销策划期时间：项目善后期时间：三、 前期营销策划重点工作范畴1项目所在地初步市场调查：阶段A：主要对金华及义乌地区的宏观环境分析进行分析主要考虑在（经济环境方面、政策环境、行业环境、人口环境、技术环境入手）。阶段B：项目所在地房地产市场状况的分析 第一：通过数据性的分析对城市房地产发展进行描述。 第二：市场现状剖析。 第三：未来走势预测。（主要对价格）阶段C：项目所在地板块市场分析 第一：板块总体规划（主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等） 第

2、二：板块功能定位：本区域是CBD或CLD。 第三：板块开发动态：对已建、在建的新项目有充分扼要的认识。 第四：板块物业价格水平分析。（为项目制定价格提供数据基础）2确定可类比项目，对可类比项目进行深度研究阶段A：确定可类比项目，并做出深入的调查与分析对推广时间、推广节奏、推广主题、单价、销控情况、包装、口碑、售后服务等关键因素进行统计分析。阶段B：对可类比项目进行全面分析包括：目标客户分析、优势分析、劣势分析、价格分析、促销分析、走势分析。3项目的SWOT分析：（1） 项目劣势：（2） 项目优势：（3） 项目机会：（4） 项目威胁：4项目核心价值体系的建立（1） 挖掘市场的最大价值：（2） 赋

3、予后天价值：包括概念、理念、增值空间、高尚居住群的互动关系等。5所定目标客户群并进行分析第一：哪些人是买家：第二：买什么样的房子：第三：为什么要买这样的房子：第四：谁参与了买家的购买行动？第五：买家以什么方式买房？第六：什么时候买房？第七：哪里买房？6项目开发主题定位及形象定位阶段A：项目开发主题定位阶段B：项目形象定位（VI定位）主色调、标识、导视系统等的建立7、项目产品策略建议阶段A：土地开发总平面规划与平面设计例如：1 小区配套的全面性，布局的合理性。 2 景观设计的观赏性与参与性。 3 单元布置的科学性与健康性。 4 户型设计的人性化 5、建议采取错列排列。阶段B：交通道路规划建议 结

4、合小区体量制定出科学可行的路网规划，单元与单元之间的楼间距离决定其通道的宽窄，组团与组团的距离决定小区一级干道的宽度。阶段C：户型设计建议鉴于产品定位主要考虑在中层消费者，所以在户型设计方面建议考虑多一点实用，少一点浮夸。而户型朝向尽量做到南北朝向，在楼梯设计方面应多一些弹性，以便客户准备自己装修。阶段D：建筑设计建议：立面设计方面不应繁杂花俏，以简约、时尚为主。私家花园的美术处理则是重中之重。阳台的立面处理可采用华丽奢侈的法式风格，衬托出房屋立面与屋主卧室的雍容华贵。阶段E：园林景观规划可以多采用日本石，桥，石椅等小品点缀，分布可用杂乱无序的方法布置，在一些必经之路处可以堆放一些参与性冒险性

5、的湖石假山以提高小区的丰富性。阶段F：智能化系统设计建议门岗系统：停车场收费系统：可视对讲系统：安防监控系统：宽带系统：四、 项目营销策划期重点工作范畴（一）、可类比项目重点竞争对手营销策略分析阶段A：可类比项目营销策略分析价格：卖点：销售期：促销：主力户型：服务：阶段B：重点竞争对手营销策略分析 应针对具体竞争对手的优劣点进行定向追踪调查。（二）、推广策略定位A、 推广定位（项目形象定位与价格定位）VI定位、案名定位、价格定位、付款形式定位、B、 推广策略（1） 主题概念的诉求广告语：（2） 生活方式诉求广告语：（3） 整体规划的设计理念广告语：（4） 环境的诉求广告语：（5） 位置及交通状

6、况诉求广告语：（6） 品牌诉求广告语：（7） 广告创意户外广告：报纸广告：电台广告：其他广告：（8） 广告形式：建议采用主题系列为主：（9） 广告阶段及形式控制：（10） 媒介策略 （三）、项目营销思路的提出A、 营销思路体现a客户群的再清晰化b主要卖点展示B、 促销策略C、 营销环境营造a、售楼部：b、示范单位：（四）、项目投资竞争要素分析 阶段1：入市时机选择入市前：入市：持续：清盘： 阶段2：价格策略确定总均价：确定位置权重系数并每栋单价差价：确定每栋销售单价并制作出价目表：付款方式： 五、项目销售时间与销售控制工作1、内部认购期：2、正式推售期：3、强销期：4、持续期：5、清盘期：六、善后期重点工作安排1 甄选并确定物业公司： 考虑到项目总体供应量不大，建议选聘本地具有一定知名度而相对务实的中小型物业管理公司。2工程移交验收：监督并敦