小户型白领公寓设计建议

1、1目目 录录1 1、市场调研结果、市场调研结果2 2、整体开发、整体开发计划背景计划背景3 3、白领公寓白领公寓目标群体描述目标群体描述4 4、白领公寓设计建议白领公寓设计建议5 5、首期启动体量、首期启动体量6 6、动态定位、动态定位7 7、其他、其他21.1.购房动机：购房动机：目标客群多属于改善目的改善目的购买白领公寓，以自住为主，部分出于投资、出租目的。2.2.市场购买力市场购买力：目标客群平均家庭月收入3500元，能承受的平均单价为能承受的平均单价为25002500元元/m/m2 2，能承受总价为20万元；大部分会选择按揭购房，能承受的首付款平均为5万元，月供平均为1000元/月。如

2、果能够对高端市场进行深入挖掘，目标客群可接受单价可至3000元/m2，总价可至30万元。3.3.客户对产品的偏好：客户对产品的偏好：市场所接受的交房标准主要为清水；他们对片区规划、开发商信誉和实力、价格、物业管理、小区内环境、小区周边环境与配套、户型、交通条件非常关注；多层和小高层、平层错层房型、两房和三房、多层和小高层、平层错层房型、两房和三房、70m70m2 2至至90m90m2 2面积区间是市场主力面积区间是市场主力；现代建筑、园林绿化是被目标客群广泛接受的。4.4.抗性因素：抗性因素：离市区远、区域不成熟以及交通问题离市区远、区域不成熟以及交通问题是主要抗性因素。主要特征主要特征市调局

3、限性市调局限性市调结论市调结论35.5.户型交叉分析：户型交叉分析： （1）从户型选择来看，主要选择的是二室一厅、二室二厅、三室二厅三种户型主要选择的是二室一厅、二室二厅、三室二厅三种户型，共占总样本量的69%，每种户型选择分别占总样本量的23%； （2）仅从问卷调研结果来看，白领公寓的户型应以二室一厅、二室二厅的户型为主，二室一厅以51-70平米为宜，二室二厅以71-90为宜。准确的户型及面积定位待进一步访谈及市场竞争调研修正。6.6.推广途径：推广途径：报纸杂志、电视、户外硬广等传统方式仍是市场获取楼盘项目信息的主要途径。7.7.对对我项目接受度：我项目接受度：决大部分的客户对我项目持观望

4、态度，对我项目感兴趣的占有相当比例；随着营销活动的进行，客户对项目的接受度会越来越高。主要特征主要特征市调局限性市调局限性市调结论市调结论45%15%14%10%16%14%6%6%4%2%0%3%4%1%幼儿园农贸市场社区便利店餐饮店银行网点医疗网点游泳池健身房篮球场棋牌室桌球室阅览室社区专车其他市调结果-目标群体对大环境配套的需求（仅代表目前金堂市场的青年置业群体）57%33%9%1%大面积绿化园艺运动健康大型社区广场其他市调结果-目标群体对大环境及社区主题的需求（仅代表目前金堂市场的青年置业群体）9 9、对配套的要求：、对配套的要求：功能性配套集中在农贸市场、社区便利店、银行网点、医疗网

5、点、餐饮店农贸市场、社区便利店、银行网点、医疗网点、餐饮店等。景观配套对大面积绿化绿化需求较大，其次为运动健康、大型社区广场运动健康、大型社区广场。主要特征主要特征市调局限性市调局限性市调结论市调结论51.1.面积偏好集中在面积偏好集中在7070到到9090，对大户型的需求大于对小户型的需求，户型集中在两室两厅及三室两厅，对大户型的需求大于对小户型的需求，户型集中在两室两厅及三室两厅，受，受访者多数已在城区购房，为改善型需求或投资需求。访者多数已在城区购房，为改善型需求或投资需求。2.2. 此结果和白领公寓的客群定位出现了偏差，购房需求多为改善型需求，而户型和面积偏好更像是传统此结果和白领公寓

6、的客群定位出现了偏差，购房需求多为改善型需求，而户型和面积偏好更像是传统住宅类需求。住宅类需求。51%12%20%11%6%自购商品房单位住房与父母同住租房其他 目前居住情况：目前居住情况：多数已在金堂城区有住房，少量使用单位住房和租房目标群体最倾向的户型结构目标群体最倾向的户型结构注：其中一厅指没有设置专用的餐厅，客厅和餐厅之间无明显功能区划，由客户自行决定是否设置餐厅和位置的产品1% 2%12%23%23%10%23%6%单间公寓单间加卫生间一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房以上目标群体最倾目标群体最倾向的户型面积向的户型面积1% 3% 3%4%25%23%19%13%2%7%2

7、0以下21-3031-4041-5051-7071-9091-110111-130131-150150以上主要特征主要特征市调局限性市调局限性市调结论市调结论61 1、本地客户认知带来的局限性、本地客户认知带来的局限性 本地客户对于白领公寓的认知尚不清楚，在此次市调过程中目标群体普遍认为白领公寓就是一般的居住目标群体普遍认为白领公寓就是一般的居住楼盘，并无其他特色和主题楼盘，并无其他特色和主题，以至于对于问卷的选项均按照购买住宅的方式选择。2 2、白领公寓的目标群体目前尚未形成、白领公寓的目标群体目前尚未形成 结合此次市场调查中的入区企业部分，可以得出白领公寓的目标群体目前并未形成的结论，入区

8、企业偏白领公寓的目标群体目前并未形成的结论，入区企业偏少，而且多数员工收入偏低，月收入在少，而且多数员工收入偏低，月收入在1000-30001000-3000的占大多数的占大多数；多数已在金堂县城内购置了住房，也有部分由单位提供住房。此次调查结果更多的反映出银行系统职员、政府和管委会公务员的购房偏好，这类人收入高于白领公寓定位的目标群体，对产品的选择偏向于舒适性和大户型 ，购房动机多为改善型和投资型。3 3、本次市调结果基本反映的是金堂当地消费者对改善型居住需求的特征，可以作为本项目即将本次市调结果基本反映的是金堂当地消费者对改善型居住需求的特征，可以作为本项目即将推出的湖景电梯住宅的决策依据

9、，但白领公寓的仍然具有重要的开发意义推出的湖景电梯住宅的决策依据，但白领公寓的仍然具有重要的开发意义 样板城白领公寓的开发目的其一是提出白领公寓的概念，展示成金复合工业新城未来将有这样一类主题建筑；其二立足未来5年，复合工业新城崛起带来的大量来自异地，到我项目工作的中等收入群体。白领公寓白领公寓的开发目的是展示未来和引领市场，而非适应当下的市场的开发目的是展示未来和引领市场，而非适应当下的市场。主要特征主要特征市调局限性市调局限性市调结论市调结论7目目 录录1 1、市场调研结果、市场调研结果2 2、整体开发、整体开发计划背景计划背景3 3、白领公寓白领公寓目标群体描述目标群体描述4 4、白领公

10、寓设计建议白领公寓设计建议5 5、首期启动体量、首期启动体量6 6、动态定位、动态定位7 7、其他、其他85、至此，特色鲜明，针对不同目标群体，承载不同功能的三条产品线形成，明确了展示宣传和营销推广工作的具体方向。4-1、纯住宅产品具有中庭景观、河景资源等景观配套，同时也将贯彻面积赠送的思路，在迎合金堂本地的购房习惯、符合改善型目的需求的前提下，打造具有众多卖点的高品质产品。4-2、白领公寓作为成金发展的首期产品，也以鲜明的主题将展示作用发挥到极致，充分体现我公司的开发水平。3、院岛别墅先进行一段时间蓄水，将在春节后展春节后展开点对点的推广销售，重点面对产业链上下游的合作伙伴。2、201020

11、10年年1 1月底月底，纯住宅产品开始排号或内部认购；20102010年年5 5月月，结合春季房产交易会开盘亮相。1、20092009年年1212月月2424日，日，白领公寓高调亮相（开盘）。整体开发节奏整体开发节奏9目目 录录1 1、市场调研结果、市场调研结果2 2、整体开发、整体开发计划背景计划背景3 3、白领公寓白领公寓目标群体描述目标群体描述4 4、白领公寓设计建议白领公寓设计建议5 5、首期启动体量、首期启动体量6 6、动态定位、动态定位7 7、其他、其他101.1.所在区域：（前期）所在区域：（前期）重点针对金堂县、同时覆盖青白江、广汉等周边区县及我公司员工。 （中后期）（中后期）

12、针对复合工业新城兴起带来的异地驻我项目工作的中等收入人群。2.2.职职 业构成：业构成：前期主要以我公司员工为主，兼顾金堂县政府公务员、企事业单位员工、工业园区企业员工及金堂县其他有购买力的群体，后期随着复合工业新城的逐渐成型会带来真正的白领公寓消费群体。3.3.年龄结构年龄结构：2020至至4040岁左右，以岁左右，以25-3525-35岁为主岁为主的青年置业群体为主 。 4.4.家庭月收入家庭月收入：单身居多，家庭月收入在3000至7000元之间的不同阶层的白领工作人员。5.5.购房目的：购房目的：以自住为主、少量以投资为目的 目标群体描述目标群体描述116.6.目标群体项目目标群体项目的

13、消费群体是企业当中的消费群体是企业当中的白领阶层的白领阶层。随着769亩项目的推进，新的商圈将在此形成。配套的银行、零售企业、购物中心、餐饮、休闲、娱乐企业的员工，年底投入使用的成都铁路集装箱物流基地一期工程的中层管理者，九龙工业园、明达玻璃、淮口热电站、成阿工业园的中层管理者，金堂的公务员和其他企事业单位的员工将会成为项目的目标客群。7.7.目标群体的定位和整个项目的发展紧紧相连目标群体的定位和整个项目的发展紧紧相连。随着项目的影响力在区域内逐渐阔大，不同行业中的白领阶层会逐步确定，成为项目的目标客群。8.虽然来自不同的行业，但是这一阶层有着共同的需求特征。共同的需求特征。他们是社会新锐，对

14、生活和居住有着不同于传统意义上的理解，追求个性张扬，富有想象力的居住空间个性张扬，富有想象力的居住空间。他们渴求打破人际间的隔阂，增进人与人之间的沟通与交流，建立邻里间的融洽关系与相互信任。因此，白领公寓需要为他们提供灵动的空提供灵动的空间组织和形式多样的公共交流平台，同时兼顾私人空间的私密性间组织和形式多样的公共交流平台，同时兼顾私人空间的私密性。可以说白领公寓是对新式建筑的大胆尝试，是满足社会新锐这一特定年轻消费群体的居住产品。它不同于一般意义上的商品房，完全与本项完全与本项目的商品房和目前市场上商品房进行差异化竞争目的商品房和目前市场上商品房进行差异化竞争，它所追求的是一种全新的居住模式

15、与居住群体整体融全新的居住模式与居住群体整体融合的人文氛围合的人文氛围，它会引领居住的潮流与时尚，是引领居住的潮流与时尚，是100100亩样板成体验未来、对话未来的窗口亩样板成体验未来、对话未来的窗口。目标群体描述目标群体描述12目目 录录1 1、市场调研结果、市场调研结果2 2、整体开发、整体开发计划背景计划背景3 3、白领公寓白领公寓目标群体描述目标群体描述4 4、白领公寓设计建议白领公寓设计建议5 5、首期启动体量、首期启动体量6 6、动态定位、动态定位7 7、其他、其他13项目指标(可根据实际情况，在规范条件内适度调整）：1、占地面积17250 ，26亩2、容积率：2.433、建筑面积

16、：42,000 住宅37,800，90%。 底商4,200，10%，沿成金路。4、停车位：1：0.6户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息14户型比例： 白领公寓将打造成特色鲜明、定位明确的现代、年轻产品特色鲜明、定位明确的现代、年轻产品，以40-60平方米的两房为主，不考虑90平米以上户型（将90平方米以上的大户型由高层电梯产品满足，以保持两类产品的差异化）。 白领公寓的户型维持，具体户型配比见下表：产品类型面积（平方米）户型占比户型140-50平方米一房一厅25%-30%户型250-70平方米两房一厅或两房两厅60%户型370-90平方米舒适性两房

17、或三房10%-15%户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息151 1、立面风格：现代时尚、立面风格：现代时尚 根据市场调研的结果，目标群体更喜欢现代风格的产品，在此基础上结合白领公寓的特点，在外立面上结合样板城的整体规划，通过色彩、造型等融入更多时尚明快的元素，以更加鲜明的主题风格迎合目标群体的需求，体现产品的特质。 （契合样板城的功能定位、强化白领公寓的展示功能建筑风格图片仅供参考）户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息16 仅为参考示意，具体根据可实现程度，预算控制和功能需要，由设计方进行考虑。 考虑本项目

18、临路不临河，无特色优势，除功能外，建筑立除功能外，建筑立面将成为最大亮点，需要打造面将成为最大亮点，需要打造靓而再靓的效果。靓而再靓的效果。1 1、立面风格：现代时尚、立面风格：现代时尚户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息17 仅为参考示意，具体根据可实现程度，预算控制和功能需要，由设计方进行考虑。 考虑本项目临路不临河，无特色优势，除功能外，除功能外，建筑立面将成为最大亮点，需要打造靓而再靓的效果。建筑立面将成为最大亮点，需要打造靓而再靓的效果。1 1、立面风格：现代时尚、立面风格：现代时尚户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主

19、打靓点基本信息基本信息18 点式布局，参考图示；底商连续分布。2 2、建筑形态：、建筑形态：（11+1）&（18+1）或根据实际情况进一步调整户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息19 底商2层，连续分布，上部点式塔楼向内部退1-2跨柱距，减少商业对居住的影响； 除底商、居住部分垂直交通入口等，其他部分考虑一楼架空，留出青年生活空间（可根据策划隔出艺术、运动、交际、景观等创意空间和阳光车位等功能性设施）。2 2、建筑形态：、建筑形态：（11+1）&（18+1）或根据实际情况进一步调整户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信

20、息基本信息1-2层，商业3-11（18）层，居住塔楼首层架空，2层延续商业成金路202 2、建筑形态：、建筑形态：架空层公共空间使用户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息21户型：一房一厅或两厅面积：40-50平方米（赠送面积按20%计算）户型图片仅供参考户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息22户型：两房一厅或两厅面积：50-70平方米户型图片仅供参考户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息23户型：舒适性两房（可变三房）面积：70-90平方米户型图片仅供参考户型配比户

21、型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息241 1、面积赠送：、面积赠送： 赠送比例为建筑面积的20% 赠送方式集中为三种：A.A. 入户花园兼生活阳台入户花园兼生活阳台功能合一（计一半面积）户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息251 1、面积赠送：、面积赠送： 赠送方式集中为三种：B.B.落地飘窗落地飘窗a)2.2米以下高度落地飘窗（不计入面积）：飘窗设置为1.2-1.5米以上的宽度，尽量大开间，并采用落地的形式，以便飘窗可以作为封闭式阳台使用，增加可使用空间；b)也可以做到与层高相同，先做假阳台，验收后拆除。户型配比

22、户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息261 1、面积赠送：、面积赠送： 赠送方式集中为三种：C.可封闭式露台a)可变空间尽量周正好用，易于封闭，将可赠送比例指标尽量集中于此，简单改造即可变为小书房、卧室，并保证封闭后开间进深舒适。b)阳台尽量考虑与露台相连，形成L型空间。户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息271 1、面积赠送：、面积赠送： 赠送方式集中为三种：D.对于小户型的赠送部分，如果无法同时满足上述赠送，可在保留生活阳台设计的基础上，集中于第三种功能即可变空间的设计。户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考

23、户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息282 2、丰富的首层内部架空公共空间：、丰富的首层内部架空公共空间：户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息293 3、运动跑道贯彻年轻主题：、运动跑道贯彻年轻主题：户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息400m塑胶运动跑道局部跑道设计在底商顶部，与商业动线互不干扰，同时起伏使运动更有乐趣节点运动设施304 4、空中共享平台：、空中共享平台：户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息 如同每个单元底层入口处会有一个公共空间，将这一公共

24、空间概念更加细化的复制到空中： 牺牲若干单元的面积做成空中公共院空中公共院落落，将上下左右相邻的若干单元（如八个或十个单元）划分为一组，共享这一空中平台，可设置挑高2层； 还可以同时设计更更大规模的空中院落大规模的空中院落，挑高四层，更多单元共享。31户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息32酒店式入酒店式入户大堂户大堂点式点式塔楼塔楼点式点式塔楼塔楼点式点式塔楼塔楼点式点式塔楼塔楼商业带商业带商业带商业带主出入动线次出入动线a) 在主出入动线上，酒店式大堂为必经之路，方便住户享受各项服务，相互交流；b) 各点式塔楼又分设次出入口，方便出入和疏散；c)

25、 酒店式大堂的设计有利于将来进行商务酒店的改造，灵活适用。5 5、服务式公寓概念：、服务式公寓概念： 针对单身、年轻家庭生活需要量身打造的集中服务设施，继续贯彻年轻主题 酒店式入户大堂，集成订餐、干洗、保洁酒店式入户大堂，集成订餐、干洗、保洁、幼儿托管、理财等、幼儿托管、理财等各式服务，同时便于商务各式服务，同时便于商务酒店酒店改造。改造。户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息335 5、服务式公寓概念：、服务式公寓概念： 针对单身、年轻家庭生活需要量身打造的集中服务设施，继续贯彻年轻主题 酒店式入户大堂，集成订餐、干洗、保洁酒店式入户大堂，集成订餐、

26、干洗、保洁、幼儿托管、理财等、幼儿托管、理财等各式服务，同时便于商务各式服务，同时便于商务酒店酒店改造。改造。5 5、服务式公寓概念：、服务式公寓概念： 针对单身、年轻家庭生活需要量身打造的集中服务设施，继续贯彻年轻主题 公寓公寓食堂：菜品经济、实惠、快捷，环境优雅，既食堂：菜品经济、实惠、快捷，环境优雅，既方便生活，也营造了交流方便生活，也营造了交流空间。空间。户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息346 6、智能化：、智能化： 无线网络全面覆盖的无线网络全面覆盖的WIFIWIFI世界：室外、阳台、靠窗房间全面免费无线上网。世界：室外、阳台、靠窗房间

27、全面免费无线上网。 社区网站：集成交友、娱乐、活动、二手市场、创业俱乐部等多个板块的网络平台。社区网站：集成交友、娱乐、活动、二手市场、创业俱乐部等多个板块的网络平台。户型配比户型配比建筑形态建筑形态户型参考户型参考主打靓点主打靓点基本信息基本信息35目目 录录1 1、市场调研结果、市场调研结果2 2、整体开发、整体开发计划背景计划背景3 3、白领公寓白领公寓目标群体描述目标群体描述4 4、白领公寓设计建议白领公寓设计建议5 5、首期启动体量、首期启动体量6 6、动态定位、动态定位7 7、其他、其他361.鉴于白领公寓大规模市场还在后期，前期启动的体量不宜太大，更多的功能是起到展示和解决第一批

28、白领公寓客户居住需求。2.首期体量建议 根据前期市场调查判断，首期市场容量在50-100套左右，建议首期推出100套，按照前述户型比例估算，住宅部分体量在5750 商业体量在1000 左右。 合计7000 左右首期启动体量首期启动体量类别类别户型户型套数套数面积面积合计合计所占比例所占比例住宅40-50301350575085%50-7060360070-9010800商业101415%合计6764100%37目目 录录1 1、市场调研结果、市场调研结果2 2、整体开发、整体开发计划背景计划背景3 3、白领公寓白领公寓目标群体描述目标群体描述4 4、白领公寓设计建议白领公寓设计建议5 5、首期启动体量、首期启动体量6 6、动态定位、动态定位7 7、其他、