704443597南京万辰溧水交通路项目商业初步发展建议 57P

1、logo万辰溧水交通路项目万辰溧水交通路项目商业初步发展建议商业初步发展建议版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 日期：2010年11月18日谨呈：江苏万辰置业有限公司谨呈：江苏万辰置业有限公司服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 城市背景分析城市背景分析1 1项目定位及发展战略项目定位及发展战略3 3项目初步规划建议项目初步规划建议4 4市场机会点分析市场机会点分析2 2服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 n 溧水县经济逐年稳步快速发展，

2、20092009年年gdpgdp总量总量186.4186.4亿元，同比增亿元，同比增长长16.8%16.8%。数据来源：南京市统计局目前溧水整体经济发展水平与周边区县相比仍处于相对落目前溧水整体经济发展水平与周边区县相比仍处于相对落后地位，但溧水经济逐年稳步快速增长，发展态势良好后地位，但溧水经济逐年稳步快速增长，发展态势良好gdpgdp分析分析n产业结构中，第二产业所占比重较高，制造第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实业基础相对坚实，第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段快速发展阶段，形式主要以旅游、休以旅游、休闲为主闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。服务创造价

3、值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 n 08年之前，溧水县历年的金融机构存款余额增幅呈下降趋势，而贷款余额增幅呈上升趋势，说明溧水居民消费意识较强。溧水居民消费意识较强。n 受金融危机影响，08年储蓄率大幅回升，居民整体消费意识尚需进一步引导。溧水居民人均可支配收入逐年增加，消费意识较强，受金溧水居民人均可支配收入逐年增加，消费意识较强，受金融危机影响，融危机影响，0808年储蓄率大幅回升，居民整体消费意识尚年储蓄率大幅回升，居民整体消费意识尚需进一步引导需进一步引导数据来源：南京市统计局消费指标消费指标服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 地区生产总地区生产总值（

4、亿元）值（亿元）排名排名财政总收财政总收入（亿元）入（亿元）排排名名固定资产投固定资产投资（亿元）资（亿元）排排名名社会消费品零社会消费品零售总额（亿元）售总额（亿元）排排名名城镇居民人均可城镇居民人均可支配收入（元）支配收入（元）排排名名浦口区浦口区196.5196.53 336.2636.262 2186.42186.422 274.2374.233 321292212922 2江宁区江宁区411.1411.11 196.3396.331 1420.41420.411 1132.41132.411 122604226041 1六合区六合区235.1235.12 234.1934.193 3

5、180.16180.163 3111.44111.442 220909209093 3溧水县溧水县159.6159.65 517.5317.534 4118.99118.994 449.2449.245 519899198995 5高淳县高淳县168.2168.24 414.5814.585 5108.11108.115 556.6956.694 420908209084 4对比分析对比分析n溧水县的整体经济发展情况与周边区县相比仍处于落后地位。但近几年稳步快速增长，发展态势良好，产业结构中以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起，整个县城可挖掘消费潜力大，未来商业存在较大的发展空间，商业进一

6、步转整个县城可挖掘消费潜力大，未来商业存在较大的发展空间，商业进一步转型是必然趋势。型是必然趋势。 服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 溧水的商业市场快速发展，正处于由多业态组合模式向都溧水的商业市场快速发展，正处于由多业态组合模式向都市市mallmall转变的阶段，转型期的溧水需要商业业态的进一步转变的阶段，转型期的溧水需要商业业态的进一步升华，标杆商业（升华，标杆商业（mallmall）的出现是大势所趋）的出现是大势所趋商业发展阶段商业发展阶段欧美经济发展的经验证明，当城市的人均gdp达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将

7、迅速发展。人人均均ggd dp p城市城市化率化率+ +人均gdp位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均gdp位于15002000美金；城市化水平在45%以下人均gdp位于2000 4500美金；城市化水平在45%以上 70%以下人均gdp位于4500 8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下人均gdp位于8000 20000美金；城市化水平在90%以上商业处于与农业经济相匹配的原始状态商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生 活提供基本保 障商业形态出现飞 跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等超越商业范畴的广义商业形态出现

8、， shoppingmall、 大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现广义性商业的升华转型， 主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现溧水所处阶段服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 溧水商业网点规划体现城市商业地产的发展前景和业态升级溧水商业网点规划体现城市商业地产的发展前景和业态升级趋势，本项目所处区域规划为未来的城市商业核心趋势，本项目所处区域规划为未来的城市商业核心溧水县服务业十一五发展规划商业规划商业规划县级商贸网络体系n形成以通济街商业广场、城中商贸文化广场、大东门美食步行街为核心形成以通济街商业广场、城中商贸文化广场、大东门美食步行街为核心的商贸圈

9、。的商贸圈。n打造通济时尚品牌商业街、大东门美食步行街、中大文化办公商业街、珍珠桥农副食品商业街五条特色商业街。n鼓励通过加盟、兼并、收购，组建连锁超市、卖场。n培育和发展重点骨干企业。n加快发展专卖店和便利店，鼓励国内外知名品牌的专卖店、专业店进入溧水。n力争10个商贸流通企业年销售超亿元，新增品牌专卖店50家。服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 县城商业特点县城商业特点县城经济以县城为中心，乡镇为纽带，乡村经济为基础，是一个县范围内的全部经济活动总和，是国民经济各部门相互交织的综合体我国县城面积占国土面积的90%以上，县城人口占全国人口的80%以上，县城gdp占全国gd

10、p的70%左右县城经济作用县城经济作用县城商业是城市商业和农村商业的结合部，又是工业经济与农业经济的交汇点，也是宏观经济与微观经济的衔接处县城商业的发展依托县城经济发展水平，是连接中心城区与广大农村区域的消费纽带，既发挥引导县城消费的方向，又接受中心城市的辐射县城商业作用县城商业作用县城经济与商业县城经济县城经济县城商业县城商业县城商业是连接中心城区与广大农村区域的消费纽带，既县城商业是连接中心城区与广大农村区域的消费纽带，既发挥引导县城消费的方向，又接受中心城市的辐射发挥引导县城消费的方向，又接受中心城市的辐射服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 n县城商业承载着连接城市与

11、农村市场的作用，商业业态滞后于城市商业，沿街散铺广泛存在n县城商业更要关注消费的流失，尤其交通、距离等因素影响消费流失的程度n零售的便利性、价格优势及物流成本等要素是决定县城商业的重要因素县城商业特点县城商业特点主要辐射当地城镇人口或者下属乡镇人口，他们的购买能力都较低 商业经营集中在零售业为主的，价值低的，便利性质的产品价值最大的产品容易受到上一级城市的冲击流失部分高收入人口到更高级别的城市高档次商品容易受到大城市的冲击，大部分高收入客群存在高档次商品容易受到大城市的冲击，大部分高收入客群存在流失现象流失现象服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 县城商业特点县城商业特点县城

12、商业与县城商业与城市商业差异分析城市商业差异分析辐射范围辐射范围功能差异功能差异服务人口服务人口县城商业与城市商业服务功能差异大，城区功能集聚性强，县城商业与城市商业服务功能差异大，城区功能集聚性强，在经济发展中起着统领作用在经济发展中起着统领作用城市是人口密集区域，服务人口广泛城市是人口密集区域，服务人口广泛县城是人口集中区域，服务人口相对县城是人口集中区域，服务人口相对较少较少城市商业辐射范围广，依照不同的规模城市商业辐射范围广，依照不同的规模等级辐射的范围不一，但包括县区在内等级辐射的范围不一，但包括县区在内的广泛区域的广泛区域县城商业与城市商业无论从服务功能、辐射范围还是服务县城商业与

13、城市商业无论从服务功能、辐射范围还是服务人口数量都存在明显差异，本项目商业定位必须符合县城人口数量都存在明显差异，本项目商业定位必须符合县城商业的发展特点与规律商业的发展特点与规律服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 pgdp持续增长，人均可支配收入不断增加，具备可挖掘的消费潜力p溧水的新规划新发展，商业辐射能力将进一步加强经济环境经济环境本项目启示本项目启示抓住城抓住城市发展的机遇，把握商市发展的机遇，把握商业升级换代的机会，但业升级换代的机会，但同时必须符合县级商业同时必须符合县级商业发展的规律，适度超前，发展的规律，适度超前，以符合当地客群需求的以符合当地客群需求的业态

14、撬动市场业态撬动市场商业发展总结商业发展总结p城市的商业发展规律，以及溧水的商业网点规划，体现了溧水商业地产的发展前景和业态升级换代的趋势商业环境商业环境p溧水具有县城商业的共性特点，与城市商业具有一定的差异，在商业升级的过程中，要切合县城实际消费需求，考虑高端消费流失等因素，适度超前，进行精准业态定位商业特点商业特点服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 城市背景分析城市背景分析1 1项目定位及发展战略项目定位及发展战略3 3项目初步规划建议项目初步规划建议4 4市场机会点分析市场机会点分析2 2商圈分析商圈分析消费客群分析消费客群分析业态机会点分析业态机会点分析服务创造价值

15、 中国房地产策划代理综合实力top10企业 商业的核心城市辐射性：商业的核心城市辐射性：由于受中心城市辐射影响，边缘地区的商业层级普遍较低，客户有去中心城市消费的驱动力。“周末会去南京购物、玩，早上去，周末会去南京购物、玩，早上去，下午就可以回来。下午就可以回来。” 消费者访谈消费者访谈受南京市区强大辐射力的影响，溧水中高端消费存在明显受南京市区强大辐射力的影响，溧水中高端消费存在明显外流现象，县城以中端和中低端商业为主，服装、餐饮、外流现象，县城以中端和中低端商业为主，服装、餐饮、零售成为主要业态零售成为主要业态4545分钟车程分钟车程南京南京溧水溧水商业环境商业环境服务创造价值 中国房地产

16、策划代理综合实力top10企业 溧水整体商业格局是以通济街为核心的单核商圈结构，商溧水整体商业格局是以通济街为核心的单核商圈结构，商业较为集中，整个商业处于起步阶段业较为集中，整个商业处于起步阶段往高淳往高淳往南京往南京苏果超市苏果超市苏果超市苏果超市国美电器国美电器五星电器五星电器通济街通济街大东门大东门商业街商业街苏宁电器苏宁电器中心商业区中心商业区交通路交通路通济街通济街大东门街大东门街中中大大街街珍珍珠珠路路后后巷巷通济街商业广场通济街商业广场大东门商业步行街大东门商业步行街温州商贸文温州商贸文化广场化广场商业格局商业格局中心商业区包括以通济街为核中心商业区包括以通济街为核心的心的“三

17、纵三横三纵三横”六个主要商六个主要商业街区及三大主题商业广场。业街区及三大主题商业广场。服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 商业形态商业形态 体量体量（万）（万）铺位铺位数量数量主力户型主力户型租金水平（元租金水平（元/ / 天）天）主力商家主力商家通济街通济街沿街商业集中商业1.568801002.53.5百货大楼、安踏、李宁中大街中大街沿街商业专业市场1.811810012011.5柒牌、七匹狼、利朗后巷后巷沿街商业110130500.91.2无主力门店大东门街大东门街沿街商业集中式商业专业市场1.569801000.8-1.8跨世纪美食城、文峰服饰珍珠路珍珠路沿街商业

18、集中式商业3.510360801.0-1.5小尾羊、阿迪达斯交通路交通路沿街商业集中式商业1.510150800.9-1.2五星电器、曼德夫、圆梦ktv通济街商业广场通济街商业广场沿街商业3.5267801002.6-3.3优仙美地、通灵翠钻、安踏大东门商业步行街大东门商业步行街沿街商业3.5232801000.81.5宇明手机大卖场、绝代佳人ktv温州商贸文化广场温州商贸文化广场沿街商业1.268801200.61.0钱柜ktv、美的、金伯利钻石苏宁电器苏宁电器专业市场0.3五星电器五星电器专业市场0.25国美电器国美电器专业市场0.4苏果超市苏果超市（通济街店）（通济街店）集中式商业0.7

19、511.5（周边商铺）苏果超市苏果超市（珍珠路店）（珍珠路店）集中式商业0.611.5（周边商铺）文峰服饰文峰服饰（大东门店）（大东门店）专业市场0.2文峰服饰文峰服饰（珍珠路店）（珍珠路店）专业市场0.3招商城招商城小商品市场3.520400.81.5服装城、商海娱乐城总计总计25.31127溧水中心商业区主要商业体量约溧水中心商业区主要商业体量约2525万平米，铺位数量约万平米，铺位数量约11271127个，经营业态以服装、餐饮及专业市场为主个，经营业态以服装、餐饮及专业市场为主业态类型业态类型铺位数量铺位数量业态占比业态占比零售零售50504%4%服装服装36736733%33%餐饮餐饮

20、27627624%24%社区服务社区服务17717716%16%专业市场专业市场15915914%14%休闲娱乐休闲娱乐47474%4%其他其他51515%5%商业格局商业格局服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 通济街商业广场通济街商业广场经过整体规划打造成为县城中心中高经过整体规划打造成为县城中心中高档商贸街区档商贸街区n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至通济街，东至庙街，西至望京北至交通路，南至通济街，东至庙街，西至望京路路n 商业形态：商业形态：沿街商业沿街商业n 商业规模：商业规模：总营业面积约总营业面积约3.53.5万万n 商铺数量：商铺数量：共共267267

21、家家n主力户型：主力户型： 40405050，开间，开间5 56m6m，进深，进深8 810m10m 80 80100100，开间，开间8 810m10m，进深，进深101012m12mn租金水平：租金水平：单层铺位租金约单层铺位租金约2.6-3.32.6-3.3元元/ /天天n业态结构：业态结构：以服装类为主占以服装类为主占6060，其次为社区服务类（医疗、，其次为社区服务类（医疗、美容美发、电信邮政），餐饮类美容美发、电信邮政），餐饮类n 商业定位：商业定位：中高档商业中高档商业n 主力客户：主力客户：中心城区以及各乡镇客户中心城区以及各乡镇客户n 辐射区域：辐射区域：辐射整个城区包括其他

22、乡镇辐射整个城区包括其他乡镇n 经营状况：经营状况：位于商圈核心区位，人流量大，商业经营状况较位于商圈核心区位，人流量大，商业经营状况较好。好。n主力商家：主力商家：梦巴黎梦巴黎ktvktv、优仙美地、通灵翠钻、上海老庙银楼、优仙美地、通灵翠钻、上海老庙银楼、安踏、红豆家纺、虎豹男装、五星电器、苏果超市安踏、红豆家纺、虎豹男装、五星电器、苏果超市中中大大街街珍珍珠珠路路通济街通济街大东门街大东门街后后巷巷交通路交通路通济街商业广场通济街商业广场典型个案典型个案服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 n 地理位置：地理位置：东至珍珠路，西至中大街东至珍珠路，西至中大街n 商业形态

23、：商业形态：沿街商业集中商业，多为单层街铺。沿街商业集中商业，多为单层街铺。n 商业规模：商业规模：街区总长街区总长430430米，总营业面积约米，总营业面积约1.51.5万万n 商铺数量：商铺数量：共共6868家家n主力户型：主力户型： 40-5040-50：开间：开间4-54-5米，进深米，进深10-1210-12米米 80-10080-100：开间：开间8-108-10米，进深米，进深10-1210-12米米 150-200150-200：开间：开间14-1614-16米，进深米，进深10-1210-12米米n 租金水平：租金水平：单层铺位租金约单层铺位租金约2.5-3.52.5-3.5

24、元元/ /天天n业态结构：业态结构：以服装鞋帽以服装鞋帽( (运动、品牌服装专卖）为主占运动、品牌服装专卖）为主占7575，其次为其他类（眼镜、首饰、手表）、社区服务，其次为其他类（眼镜、首饰、手表）、社区服务类、餐饮类类、餐饮类n 商业定位：商业定位：高中档品牌店高中档品牌店n 主力客户：主力客户：中心城区客户为主中心城区客户为主n 辐射区域：辐射区域：辐射整个城区，对溧水其他乡镇辐射力较辐射整个城区，对溧水其他乡镇辐射力较强强n 经营状况：经营状况：人流量高，商业经营状况极佳，目前街区人流量高，商业经营状况极佳，目前街区正进行整体景观园林改造，逐步形成高档购物氛围。正进行整体景观园林改造，

25、逐步形成高档购物氛围。n 主力商家：主力商家：法莱服饰大卖场、百货大楼、安踏、李宁、法莱服饰大卖场、百货大楼、安踏、李宁、森马等森马等望望京京街街中中大大街街珍珍珠珠路路通济街通济街通济街通济街主要经营服装百货类商品，满足主城区消费需主要经营服装百货类商品，满足主城区消费需求求典型个案典型个案服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 中大街中大街位于核心商圈西侧，与通济街存在同质化竞争，位于核心商圈西侧，与通济街存在同质化竞争，商业经营状况受到一定影响商业经营状况受到一定影响n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至大东门街北至交通路，南至大东门街n 商业形态：商业形态：沿街商业专

26、业市场，以单层门面为主沿街商业专业市场，以单层门面为主n 商业规模：商业规模：街区总长街区总长720720米，总营业面积约米，总营业面积约1.81.8万万n 商铺数量：商铺数量：共共118118家家n主力户型：主力户型： 100100120120为主，开间为主，开间7 78 m8 m，进深，进深12-12-14 m14 mn租金水平：租金水平：单层铺位租金约单层铺位租金约1-1.51-1.5元元/ /天天n业态结构：业态结构：以服装为主占以服装为主占4444，其次为社区服务类，其次为社区服务类（美容美（美容美发、婚庆鲜花）、零售类、其他类（金店、饰品、房地发、婚庆鲜花）、零售类、其他类（金店、

27、饰品、房地产）产）n 商业定位：商业定位：中档商业中档商业n 主力客户：主力客户：中心城区居民中心城区居民n 辐射区域：辐射区域：主要辐射中心城区主要辐射中心城区n 经营状况：经营状况：人流量不高，商业氛围一般。人流量不高，商业氛围一般。n 主力商家：主力商家：柒牌、七匹狼、利朗、金伯利钻石、宝庆柒牌、七匹狼、利朗、金伯利钻石、宝庆银楼等银楼等中大街中大街珍珍珠珠路路大东门街大东门街交通路交通路典型个案典型个案服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 交通路交通路北侧以五金、餐饮为主，南侧与通济街商业广北侧以五金、餐饮为主，南侧与通济街商业广场相呼应形成以苏果、五星为纽带的商业街

28、区场相呼应形成以苏果、五星为纽带的商业街区n 地理位置：地理位置：东至珍珠路，西至中大街东至珍珠路，西至中大街n 商业形态：商业形态：沿街商业集中式商业，以单层商铺为主沿街商业集中式商业，以单层商铺为主n 商业规模：商业规模：街区总长街区总长420420米，总营业面积约米，总营业面积约1.51.5万万n 商铺数量：商铺数量：共共101101家家n主力户型：主力户型： 20204040，开间，开间4 45m5m，进深，进深5 58m8m 50 508080，开间，开间6 68m8m，进深，进深8 810m10mn租金水平：租金水平：单层铺位租金约单层铺位租金约0.9-1.20.9-1.2元元/

29、/天天n业态结构：业态结构：以社区服务类（美容美发、药店、酒店以社区服务类（美容美发、药店、酒店 ）为主占）为主占4040，其次为综合服务类（医疗、美容美发、婚纱摄影），餐，其次为综合服务类（医疗、美容美发、婚纱摄影），餐饮类饮类n 商业定位：商业定位：中低档商业中低档商业n 主力客户：主力客户：中心城区及各乡镇客户中心城区及各乡镇客户n 辐射区域：辐射区域：辐射整个城区及下属乡镇辐射整个城区及下属乡镇n 经营状况：经营状况：人流量较大，南侧明显商业氛围优与北侧。人流量较大，南侧明显商业氛围优与北侧。n 主力商家：主力商家：五星电器、苏果超市、来来永和豆浆、曼德夫、五星电器、苏果超市、来来永和

30、豆浆、曼德夫、圆梦圆梦ktvktv中中大大街街珍珍珠珠路路通济街通济街大东门街大东门街后后巷巷交通路交通路典型个案典型个案服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 后巷后巷以服装、零售为主的商业街区，街道历史久远，以服装、零售为主的商业街区，街道历史久远，商业形象不高商业形象不高n 地理位置：地理位置：北至通济街，南至大东门街北至通济街，南至大东门街n 商业形态：商业形态：沿街商业，以单层门面为主沿街商业，以单层门面为主n 商业规模：商业规模：街区总长街区总长350350米，总营业面积约米，总营业面积约1 1万万n 商铺数量：商铺数量：共共101101家家n主力户型：主力户型：

31、30305050，开间，开间3 35m5m，进深，进深9 910 m10 m 80 80100100，开间，开间8 810m10m，进深，进深101012 m12 mn租金水平：租金水平：单层铺位租金约单层铺位租金约0.9-1.20.9-1.2元元/ /天天n业态结构：业态结构：以服装为主占以服装为主占4040，其次为零售类（便利店、茶，其次为零售类（便利店、茶叶店）、社区服务类、专业市场类（电脑城、电动车行）叶店）、社区服务类、专业市场类（电脑城、电动车行）n 商业定位：商业定位：中低档商业中低档商业n 主力客户：主力客户：街道附近居民街道附近居民n 辐射区域：辐射区域：辐射力较弱，街道附近

32、中心城区辐射力较弱，街道附近中心城区n 经营状况：经营状况：人流量一般，历史久远形象较差，商业氛围不高。人流量一般，历史久远形象较差，商业氛围不高。n 主力商家：主力商家：无主力门店无主力门店中中大大街街珍珍珠珠路路通济街通济街大东门街大东门街后后巷巷典型个案典型个案服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 大东门街大东门街形成以手机、电脑为主营业态的专业型街区，形成以手机、电脑为主营业态的专业型街区，业态聚集效应明显业态聚集效应明显n 地理位置：地理位置：西至中大街，东至珍珠路西至中大街，东至珍珠路n 商业形态：商业形态：沿街商业集中式商业专业市场，以单层门面沿街商业集中式商业

33、专业市场，以单层门面为主为主n 商业规模：商业规模：街区总长街区总长520520米，总营业面积约米，总营业面积约1.51.5万万n 商铺数量：商铺数量：共共6969家家n主力户型：主力户型： 10102525，开间，开间2 24m4m，进深，进深5 58m8m 80 80100100，开间，开间8 810m10m，进深，进深101012 m12 mn租金水平：租金水平：单层铺位租金约单层铺位租金约0.8-1.80.8-1.8元元/ /天天n业态结构：业态结构：以专业市场（书店、电脑、手机、电动车等以专业市场（书店、电脑、手机、电动车等 ）为）为主占主占4646，其次为社区服务类（医疗、通讯服务

34、类），餐饮类，其次为社区服务类（医疗、通讯服务类），餐饮类n 商业定位：商业定位：中档商业中档商业n 主力客户：主力客户：中心城区客户中心城区客户n 辐射区域：辐射区域：辐射整个城区辐射整个城区n 经营状况：经营状况：靠近珍珠路一侧人流量较大，专业性市场聚集效应靠近珍珠路一侧人流量较大，专业性市场聚集效应明显，整体经营状况良好。明显，整体经营状况良好。n 主力商家：主力商家：跨世纪美食城、宇明手机城、领潮手机城、溧水跨世纪美食城、宇明手机城、领潮手机城、溧水3g3g手机大卖场、文峰服饰手机大卖场、文峰服饰中中大大街街珍珍珠珠路路通济街通济街大东门街大东门街后后巷巷典型个案典型个案服务创造价值

35、中国房地产策划代理综合实力top10企业 大东门商业步行街大东门商业步行街南侧形成手机、电脑专业卖场，中南侧形成手机、电脑专业卖场，中部及北部形成餐饮、休闲娱乐街区部及北部形成餐饮、休闲娱乐街区n 地理位置：地理位置：北至通济街，南至大东门街，东至珍珠路，西至后北至通济街，南至大东门街，东至珍珠路，西至后巷巷n 商业形态：商业形态：沿街商业，以双层联体商铺为主（部分拆分出租）沿街商业，以双层联体商铺为主（部分拆分出租）n 商业规模：商业规模：总长度约总长度约500500米（水街米（水街5050米，旱街米，旱街450450米），总营业米），总营业面积约面积约3.53.5万万n 商铺数量：商铺数量

36、：共共232232家家n主力户型：主力户型： 8080100100，开间，开间6 68m8m，进深，进深101012m12m 120 120200200，开间，开间6 68m8m，进深，进深101012m12m（2 2层）层）n租金水平：租金水平：单层铺位租金约单层铺位租金约1.21.21.51.5元元/ /天天( (水街沿街水街沿街) ) 双层铺位租金约双层铺位租金约0.8-1.20.8-1.2元元/ /天（旱街内铺）天（旱街内铺）n业态结构：业态结构：以餐饮类为主占以餐饮类为主占8080，其次为专业市场类（手机、电，其次为专业市场类（手机、电脑），娱乐类（脑），娱乐类（ktvktv、网吧、

37、足疗）、网吧、足疗）n 商业定位：商业定位：中档商业中档商业n 主力客户：主力客户：中心城区中心城区n 辐射区域：辐射区域：辐射整个城区辐射整个城区n 经营状况：经营状况：街区内人流量不足，铺面空置率高，南北两侧商业街区内人流量不足，铺面空置率高，南北两侧商业优于中间沿街商铺。优于中间沿街商铺。n主力商家：主力商家：溧水宇明手机大卖场、溧水溧水宇明手机大卖场、溧水3g3g手机大卖场、绝代佳手机大卖场、绝代佳人人ktvktv、禅悦国际瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒楼、禅悦国际瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒楼中中大大街街珍珍珠珠路路通济街通济街大东门街大东门街后后巷巷交通路交通路大东门商大东门商业步行

38、街业步行街典型个案典型个案服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 珍珠路珍珠路南北主干道之一，整体跨度较大，业态丰富，以南北主干道之一，整体跨度较大，业态丰富，以招商城小商品市场、文峰服饰为代表招商城小商品市场、文峰服饰为代表n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至大东门街北至交通路，南至大东门街n 商业形态：商业形态：沿街商业集中式商业，集中式商业沿街商业集中式商业，集中式商业2 23 3层，沿层，沿街门面多为单层街门面多为单层n 商业规模：商业规模：街区总长街区总长950950米，总营业面积约米，总营业面积约3.53.5万万n 商铺数量：商铺数量：共共103103家家n主力

39、户型：主力户型： 18184040，开间，开间3 35m5m，进深，进深6 68m8m 60 608080，开间，开间6 68m8m，进深，进深101012m12mn租金水平：租金水平：单层铺位租金约单层铺位租金约1.0-1.51.0-1.5元元/ /天天n业态结构：业态结构：以专业市场（机电、手机、文具等以专业市场（机电、手机、文具等 ）为主占）为主占4040，其次为社区服务类（医疗、美容美发、婚纱摄影），餐饮类其次为社区服务类（医疗、美容美发、婚纱摄影），餐饮类n 商业定位：商业定位：中低档商业中低档商业n 主力客户：主力客户：中心城区及各乡镇客户中心城区及各乡镇客户n 辐射区域：辐射区域

40、：辐射整个城区及下属乡镇辐射整个城区及下属乡镇n 经营状况：经营状况：人流量较大，专业市场密集分布，餐饮业比较发达。人流量较大，专业市场密集分布，餐饮业比较发达。n 主力商家：主力商家：招商城、溧水手机大卖场、文峰服饰等招商城、溧水手机大卖场、文峰服饰等中中大大街街珍珍珠珠路路通济街通济街大东门街大东门街后后巷巷典型个案典型个案服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 温州商贸文化广场温州商贸文化广场业态规划与中心商圈有一定重叠，业态规划与中心商圈有一定重叠，整体商业氛围较差整体商业氛围较差n 地理位置：地理位置：北至通济街，南至大东门街，东至后巷，西至中北至通济街，南至大东门街

41、，东至后巷，西至中大街大街n 商业形态：商业形态：沿街商业，以双层商铺为主沿街商业，以双层商铺为主n 商业规模：商业规模：总营业面积约总营业面积约1.21.2万万n 商铺数量：商铺数量：共共6868家家n主力户型：主力户型： 8080120120，开间，开间4 46m6m，进深，进深101012m12m（2 2层）层）n租金水平：租金水平：铺位租金约铺位租金约0.60.61.01.0元元/ /天天n业态结构：业态结构：以服装类为主占以服装类为主占7171，其次为娱乐休闲类（，其次为娱乐休闲类（ktvktv、网吧、足疗）网吧、足疗）n 商业定位：商业定位：中档商业中档商业n 主力客户：主力客户：

42、中心城区中心城区n 辐射区域：辐射区域：城市中心区域城市中心区域n 经营状况：经营状况：街区体量较小，空间闭塞未建立较强的昭示面，街区体量较小，空间闭塞未建立较强的昭示面，整体商业氛围较差。整体商业氛围较差。n主力商家：主力商家：钱柜钱柜ktvktv、美的空调、金伯利钻石、美的空调、金伯利钻石中中大大街街珍珍珠珠路路通济街通济街大东门街大东门街后后巷巷交通路交通路温州商贸温州商贸文化广场文化广场典型个案典型个案服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 p溧水目前商业格局仍以通济街为核心的单核商圈结构，整体定位多以沿街商铺形式出现，辐射整个城区p受南京市区强大辐射力的影响，溧水中高

43、端消费存在明显外流现象p整体档次以中端和中低端为主，业态提升升级需求明显商圈发展商圈发展现状现状p项目处于核心商圈地带，商业氛围成熟，应抓住目前市场上存在的业态空白，进行商业的提档升级商圈与项商圈与项目之间关目之间关系系本项目启示本项目启示对市场对市场存在的业态空白进行引存在的业态空白进行引领，深入了解客群需求，领，深入了解客群需求，对市场现有业态逐步分对市场现有业态逐步分析，了解未来发展趋势，析，了解未来发展趋势，进行提档升级进行提档升级通过商圈发展现状及商圈与项目关系的分析可以看出，本项通过商圈发展现状及商圈与项目关系的分析可以看出，本项目处于溧水核心商圈地带，商业氛围成熟，应当重点体现城

44、目处于溧水核心商圈地带，商业氛围成熟，应当重点体现城市商业的提档升级，引领城市商业的发展市商业的提档升级，引领城市商业的发展商圈总结商圈总结服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 溧水消费客群来源溧水消费客群来源主要客群主要客群次要客群次要客群游离客群游离客群目标消费目标消费家庭消费及家庭消费及商务消费商务消费特色体验消特色体验消费费游离客群游离客群 南京市区体验式消费南京市区体验式消费区域来源：区域来源：南京市区为主南京市区为主消费原因：消费原因：出差、旅游、路过或目标消费出差、旅游、路过或目标消费消费目的：消费目的：商务或体验式商务或体验式价格敏感：价格敏感：对价格不敏感，

45、看中特色与服务对价格不敏感，看中特色与服务次要客群次要客群 周边乡镇周边乡镇区域来源：区域来源：周边乡镇为主周边乡镇为主消费原因：消费原因：目标消费目标消费消费目的：消费目的：满足目标需求满足目标需求价格敏感：价格敏感：对价格较敏感，多为中年或中老年人对价格较敏感，多为中年或中老年人主要客群主要客群 溧水县区客群溧水县区客群区域来源：区域来源：溧水县区溧水县区消费原因：消费原因：居住在此，就近消费居住在此，就近消费消费目的：消费目的：满足家庭生活需求满足家庭生活需求价格敏感：价格敏感：家庭消费较为敏感，商务消费不敏感家庭消费较为敏感，商务消费不敏感对消费客群来源进行分析，对本项目客群进行挖掘及

46、锁定对消费客群来源进行分析，对本项目客群进行挖掘及锁定服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 溧水消费客群特点溧水消费客群特点购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲溧水主要供给溧水主要供给通济街、中大街、后巷、珍珠路等，包含服装、电器卖场、超市等多类业态中心商圈的餐饮业态除大东门商业步行街较为集中之外，在其他商业街体量小，较为分散； 目前运营项目包括钱柜ktv、梦巴黎ktv、圆梦ktv、绝代佳人ktv等，分布不集中，以中档、中低档为主，缺少知名品牌主力店的引进以茶社、咖啡为 主，如优仙美地等 供给特点供给特点中低档消费，服饰类购物下辖乡镇客群占了大部分餐饮较为火爆，中高低均有覆盖，但

47、中高端餐饮整体供给不足 档次、服务等较 低，规模、形象都较为落后 新近发展起来，生意较好，具备发展空间 溧水居民消费溧水居民消费特点特点家庭日常生活类就近超市购物，服饰等基本流入南京，特别是年轻人购物受南京冲击较大 餐饮消费观念开始 转换，外出就餐频 率每年都有递增 娱乐项目较少，不能满足需求，酒吧类流入南京消费 消费观念引导较快接受，未来发展将更快 对本项目消费对本项目消费倾向倾向 服饰类购物如有，高于现有水平，会满足部分需求，但流失率依然会很大 如有，欣然接受， 但特色、服务、硬件等需要高于现有水平 如有，需要提升档次及服务，升级现有娱乐 如有，会给予消费者更多的选择空间 生活、家庭消费特

48、点明显，对餐饮娱乐业态升级需求较强生活、家庭消费特点明显，对餐饮娱乐业态升级需求较强在了解客群需求的基础之上，对各类业态的可行性进行研判在了解客群需求的基础之上，对各类业态的可行性进行研判服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 百货百货目前在运营的购物业态大部分为临街店铺零售形式，分布目前在运营的购物业态大部分为临街店铺零售形式，分布散乱，档次较低，中高端百货业态存在市场空白散乱，档次较低，中高端百货业态存在市场空白分布区域业态主力面积（平方米）特点通济街服装百货80100p分布：运营项目分散于核心商业圈的各个商业街内p规模：规模普遍较小，缺乏集中式经营p档次：目前运营项目以中

49、档、中低档为主，中大街服装零售100120大东门街手机电脑餐饮娱乐80100后巷服装零售3050珍珠路机电手机小商品6080交通路五金餐饮娱乐5080交通路交通路通济街通济街大东门街大东门街中中大大街街珍珍珠珠路路后后巷巷服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 商业街商业街商业街是溧水的主要商业形态，业态方面多为零售和专业市商业街是溧水的主要商业形态，业态方面多为零售和专业市场，主要还是以传统商业为主，缺少主题化、特色化街区场，主要还是以传统商业为主，缺少主题化、特色化街区交通路交通路通济街通济街大东门街大东门街中中大大街街珍珍珠珠路路后后巷巷商业形态主要业态 体量主力面积主力

50、商家商业档次通济街沿街商业集中商业服装百货1.5万80100百货大楼、法莱服饰大卖场中高端中大街沿街商业专业市场服装零售1.8万100120柒牌、七匹狼、利朗中端大东门街沿街商业集中式商业专业市场手机电脑餐饮娱乐1.5万80100跨世纪美食城、溧水3g手机大卖场中端后巷沿街商业服装零售1万3050无主力门店中低端珍珠路沿街商业集中式商业机电手机小商品3.5万6080招商城、溧水手机大卖场中低端交通路沿街商业集中式商业五金餐饮娱乐1.5万5080五星电器、曼德夫、圆梦ktv中低端服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 大型超市大型超市项目规模业态客户经营状况苏果超市（交通路店）7

51、5001f（服装、首饰、小电器）2f（家纺、日用品）3f（食品）城区及乡镇客户位于人气最旺的通济街商圈，人流量集中，带动了附近商铺的客源。苏果超市（湾子口店）60001f（食品、日用品）2f（家纺、服装）外侧沿街以餐饮为主中心城区及城东片区形成以苏果为中心的小型商贸中心，人流量汇聚，苏果两侧沿街门面经营状况均高于周边。溧水主城区现有两家大型苏果超市，未来交通路店将搬至万溧水主城区现有两家大型苏果超市，未来交通路店将搬至万辰华润苏果内，整体超市规模较大，未来万辰华润苏果将与辰华润苏果内，整体超市规模较大，未来万辰华润苏果将与本项目共融共生，为本项目带来人流，不建议引入新的超市本项目共融共生，为本

52、项目带来人流，不建议引入新的超市苏果社区店（交通路店）苏果社区店（交通路店）苏果社区店（湾子口店）苏果社区店（湾子口店）华润苏果（万辰店）华润苏果（万辰店）服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 项目项目规模规模（平米）（平米）经营状况经营状况客户客户特点特点苏宁电器苏宁电器3000较差，相对区域位置较偏城区及乡镇客户家电、电脑卖场五星电器五星电器2500良好城区及乡镇客户家电大型卖场国美电器国美电器4000良好城区及乡镇客户家电为主大型卖场家电卖场家电卖场目前核心商圈区域已有三大家电卖场的布点，基本处于目前核心商圈区域已有三大家电卖场的布点，基本处于饱和状态，不建议引入此类业

53、态饱和状态，不建议引入此类业态交通路交通路通济街通济街大东门街大东门街中中大大街街后后巷巷五星电器五星电器苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 餐饮娱乐大部分为中低端消费，餐饮知名品牌少，规模均餐饮娱乐大部分为中低端消费，餐饮知名品牌少，规模均较小，娱乐以网吧、较小，娱乐以网吧、ktvktv为主，档次有限为主，档次有限餐饮娱乐餐饮娱乐p分布：分布：中心商圈的餐饮业态除大东门商业步行街较为集中之外，在其他商业街体量小，较为分散；整体市场的休闲娱乐业态体量有限。p档次：目前运营项目以中档、中低档为主，缺少知名品牌主力店的引进“大型餐饮只有小厨娘做大

54、型餐饮只有小厨娘做的还不错，天天都爆满，的还不错，天天都爆满，整体需求明显没有得到满整体需求明显没有得到满足。足。” ” 消费者访谈消费者访谈服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 家居市场家居市场现有主要集中式家居市场分布在珍珠路东面，形象差、现有主要集中式家居市场分布在珍珠路东面，形象差、档次低，供应量不大档次低，供应量不大金宝市场金宝市场恒隆家居恒隆家居项目功能及业态档次规模目前情况金宝市场家居、装饰材料、日用百货中低档3万业态较为全面，辐射城区和周边乡镇恒隆家居家居、家纺、家装中高档1万引入了掌上明珠等多家家居主力店和部分装饰公司服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力

55、top10企业 影院情况影院情况溧水市场目前缺乏高品质的大型影院，本项目可引进大溧水市场目前缺乏高品质的大型影院，本项目可引进大型品牌影院，引领城市商业发展，树立标杆型品牌影院，引领城市商业发展，树立标杆“去年我还是特地跑到南京去看的阿凡达。其实新电影院不一定要多大，但各方面条件要跟上。” 消费者访谈消费者访谈溧水影剧院位于珍珠路是溧水县最老的影视剧院，现在已逐步被淘汰，主要用于各种商业性质租赁溧水影剧院溧水影剧院服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 本项目在发展百货、商业街、餐饮娱乐及家居广场等业态上都本项目在发展百货、商业街、餐饮娱乐及家居广场等业态上都具备市场基础，打造

56、具备目的性、特色性的综合一站式商业是具备市场基础，打造具备目的性、特色性的综合一站式商业是本项目的主要发展方向本项目的主要发展方向p核心商圈内大型超市规模大，距离本项目近，本项目应共享其人流；家电卖场趋于饱和状态，避免进入激烈竞争超市，家超市，家电卖场电卖场p核心商圈的商业街，整体业态档次不高，以传统商业为主，缺乏特色类主题类商业街区商业街商业街p溧水市场目前尚无大型影院，本项目可通过影院的引入，提升整体客群的消费认知度影院影院p溧水高档餐饮娱乐缺乏，项目可着力打造集中式餐饮娱乐，构建目的型要素餐饮娱乐餐饮娱乐p溧水目前缺乏纯粹的百货业态，多以临街商铺的零售形式运营，形象档次不高，项目可着重打

57、造集中式百货业态百货百货p现有家居广场整体档次不高，建议对此类业态进行提档升级家居建材家居建材市场空白市场空白市场空白市场空白提档升级提档升级市场饱和市场饱和提档升级提档升级提档升级提档升级业态分析总结业态分析总结服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 城市背景分析城市背景分析1 1项目定位及发展战略项目定位及发展战略3 3项目初步规划建议项目初步规划建议4 4市场机会点分析市场机会点分析2 2服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 本项目n将承载溧水核心商圈的商业领头角色n将承担溧水商业提档升级的发展n将代表以购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化、体验化、综合功能为

58、发展趋势n将展示“享受城市之美”的新都市主义生活精神旗帜n将体现多元的、休闲的生活消费形式1溧水商业不断发展与崛起，其向心力将吸引更多不同层次的商业业态进入；2更多需求便利的就近消费者，促成溧水中心商圈辐射力进一步放大；3地价和租金对行业区位的作用，导致市场聚焦点的形成；4新兴的各种行业自身激发集聚效应，将产生新功能的交叠空间；5项目自身具有极为优质的综合性资源，具有承载中心商圈辐射的良好条件。占位思考占位思考服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大杀伤战术以

59、小博大杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大行业老大，中大规模市场行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者区域的资源特质以及多种优势资源共生互补，形成强大的聚区域的资源特质以及多种优势资源共生互补，形成强大的聚合效应，若进行深入挖掘和合理利用，将会产生巨大的综合合效应，若进行深入挖掘和合理利用，将会产生巨大的综合效应，本项目应承

60、担起溧水商业领导者的使命效应，本项目应承担起溧水商业领导者的使命商业占位商业占位服务创造价值 中国房地产策划代理综合实力top10企业 招招商商主力店主力店招商招商次主力次主力店招商店招商品牌店品牌店招商招商中小散中小散铺招商铺招商试运营期试运营期销售销售销售导入销售导入销售强销销售强销销售持续销售持续尾盘销售尾盘销售开业运营开业运营对现有商圈的提档升级，打造核心商圈大型商业对现有商圈的提档升级，打造核心商圈大型商业mallmall，租售双轮驱动租售双轮驱动招商销售阶段拟定招商销售阶段拟定第一阶段：招商销售前期， 即筹备期。此阶段为招商推广的导入期。 第二阶段：招商销售期， 即实施期，此阶段为