新局势下浅究房地产企业的成本控制

1、新局势下浅究房地产企业的成本控制 摘要：近几年，我国的市场经济不断发展，房地产行业对我国经济的发展起到至关重要的作用。然而随着经济增长速度的加快，国家缩小信贷规模政策的出台，房地产行业的融资成本不断增加。只有科学合理地控制企业成本，才能提升房地产行业的经济效益。 关键词：房地产；企业管理；成本控制；措施 一、房地产成本构成及其成本控制的含义 （一）房地产成本构成 我们知道要想对一个事物提出探讨，就要对其有所了解，我们要想对房地产成本控制进行分析，首先就要准确掌握房地产行业开发成本的基本组成类目，了解其投资基础的几大块才能做到有的放矢，对其开发成本进行探讨。房地产开发成本主要包括土地使用出让金以

2、及拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、基础设施费、管理费、贷款利息、税费及其他费用。 （二）房地产成本控制的阐释 房地产项目一般涉及的人员较多、工程周期较长、前期垫付资金较多、物资投入较大等特点，这些特点导致建筑企业面临的风险较大。房地产项目的整体开发过程较为复杂，审批过程手续较多，通常将其归纳为以下几个环节：立项、设计、招标、施工、封顶交付等。所谓成本控制，是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。成本控制的过程是运

3、用系统工程的原理，对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督的过程，也是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程。科学地组织、实施成本控制，可以促进企业改善经营管理，转变经营机制，使企业在市场竞争中生存、发展和壮大。 二、简要概述房地产企业成本控制管理的相关内容 1.房地产土地费用 一个完整的工程肯定要包含土地费用，那就是土地转让费用、场地租赁费用置换费用以及拆迁费用等等，这些费用成为工程建设成本的主要用途，粗略占到企业投资资金总成本的80%左右，这些陈本作为企业的前期投资，其直接关系到企业后期是否能够盈利，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性

4、的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科学计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。 2.房屋建筑的安装费用 房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。 3.建筑配套设施费用及其他支出费用 房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水

5、电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。 二、当前我国房地产企业实施成本控制中存在的问题 1.没有确立全面系统的成本控制观念 房地产项目需要

6、大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长；成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化；成本构成之间的差异；成本价格不透明；成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预

7、测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。 房地产企业在面对经济危机时，不能寻求外部环境的改变，但是可以加强企业内部管理，加大成本控制，降低成本，创造更多利润。但是，目前我国房地产企业的成本控制观念比较落后，不能适应时代的发展，主要表现在以下几个方面： （1）成本控制范围和内容上仅限于施工和财务领域，忽视了前期选址、规划、设计、定位包装过程、销售过程的成本控制，这样并没有对企业整个过程进行成本控制，有可能由于在某些阶段没有成本控制，整个项目的总成本并没有降下来。 （2）事后成本控制，只注意建设后的成本控制，忽视建设前合理组织的成本控制。一些企业的事前成本控制薄弱，成本预测、成本决策缺乏

8、规范性、制度性，可有可无。 （3）企业参与成本控制主体只有财务人员，实际上财务人员只能看到事后的成本，不能控制全过程项目的成本。 2.没有建立科学合理的成本控制体系 由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。 3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位 制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成

9、本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。 4.成本控制缺乏制度管理 成本控制是全过程的控制，具有可执行的、严格的成本控制流程是完成全过程成本控制的保证。房地产开发周期长，涉及成本范围广，但我国大多数房地产企业却没有明确的、成文的成本管理制度流程，或者在执行过程中由于缺乏严肃性、没有和奖惩机制结合、内部人员舞弊、内外勾结等原因而造成制度的失效，成本控制流于形式。 5.企业成本控制方式有待创新 在网络时代，进行网络宣传和网

10、络投资是一件融入时代、融入社会的必要措施，但是一些企业管理者难以摆脱老旧的传统成本控制理念的左右，对现代的信息化网络建设不了解、不看重、甚至是不投资，这就使得成本控制手段老旧，难以创新，难以在快速运转的时代进行高效的成本控制。现阶段的成本控制展现的特点就是及时、全面和准确，这些显著的效果是传统成本控制手段难以达到的。 三.房地产企业成本控制应执行的原则及目标成本管理 （一）房地产企业成本控制应执行的原则 为了使成本控制工作制度完善、流程清晰，原则明确，保证各项工作顺利开展，房地产企业对成本控制应执行“全面管理、目标管理、主动控制、持续改进”的原则。全面管理原则是要求房地产企业将所有成本项目都必

11、须纳入控制管理范围，所有与成本支出相关的部门和人员都有努力控制和降低成本的责任。目标管理原则是要求房地产企业成本管理遵循计划控制核算调整的流程，各项成本均设定目标计划，在计划内支出和控制，并依据计划目标来考核成本管理绩效。主动控制原则是要求房地产企业所有与成本支出相关的人员都应提高成本控制意识，主动做好成本的事前、事中和事后控制。持续改进原则是要求房地产企业将降低成本、提高利润变成永恒的主题，对成本控制工作常抓不懈、精益求精，不断总结已完成项目成本控制的经验教训，仔细核算和分析各类成本分项指标，及时积累充实成本管理知识，不断提高成本预测、控制水平。 （二）房地产企业成本控制的目标成本管理 目标

12、成本管理过程包括目标成本的制定、审批、下达、核算、反馈、分析、考核等环节。完善的组织体系和制度体系是目标成本管理推进工作的前提，为使目标成本管理得到有效的实行，企业应成立以总经理为负责人的目标成本管理、评估、考核领导小组，组织体系健全，利于各部门之间的协作及有效地对工程项目实行全过程的成本控制。房地产企业的目标成本应由成本管理人员、工程审核人员、市场营销人员和工程技术人员根据市场情况、参考历史同类项目成本资料制定。在测算出项目的目标收入、目标利润的基础上制定目标成本，目标成本的制定需要经过反复测算，过高和过低的目标成本对房地产企业的成本控制都是没有任何意义的，只有制定出即合理又可行的目标成本，

13、才能有效地对成本进行控制。 四、新形势下加强房地产企业成本控制的有效措施 1.成本控制观念更新，实施全面成本控制 房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。 2.建立科学的成本控制奖罚机制，调动相关责任单位及人员的工作积极性 构建一个科

14、学可行的成本控制制度其主要就是指构建合理地激励制度和约束制度。制度方面一方面指经济责任制度，将企业的成本控制指标进行分解，并在分解过程中逐级实施，采取多种方式将个人的经济利益与成本目标完成情况挂钩；另一方面就是激励制度，对于花费成本费用少且按时按质完成任务的要给与奖励。 3.建筑施工过程中实施成本控制及资金筹措控制 施工阶段是房地产企业投入资金最多也最为集中地环节，百分之九十五的投资费用基本上都发生在此阶段。因此，利用科学技术手段做好工程施工阶段的投资成本控制对于整体成本控制有着重要的作用和影响。负责施工管理的相关工程部分要将工程实施过程中出现的问题及时报于上级进行沟通。施工过程的要建立符合市

15、场规律的招标管理制度，招标工作尽量细化和科学规范化，降低工程合同中存在的不确定性，避免出现内部人员不良操作的情况出现。大部分房企产开发企业都会遇到资金筹措方面的问题，资金筹措多半是向银行借贷。工程资金的筹措与支付对工程的开发成本会产生巨大的影响。拥有充足的资金且能够及时支付，就能确保承包单位的施工进度，确保工程的竣工时间及房屋的销售，让建设资金能够按照预定计划回笼，降低建设资金的贷款利息。 4.建筑房地产企业成本控制管理的相关部门 房地产企业需要建立一个成本控制机构，确保成本控制制度的落实。此部门可有各个项目的负责人参加组成。有条件的企业可以成立成本控制委员会。企业各相关部门可以配备开展财务统

16、计、质量检测及费用核算的兼职人员，以便更好的进行成本控制工作。此外，这个部门要严格落实企业成本控制中的奖励制度与惩罚制度。 5.充分利用现代化的计算机技术进行成本控制 随着计算机技术飞速发展，电子计算机为成本控制提供了一个新的手段。在现代企业中推行会计电算化，以替代繁琐的手工计算，加速信息处理。若在整个项目阶段建立一套以计算机为中心的综合成本管理信息系统，并把它和企业的 erp 系统结合起来，便于企业管理人员得到更多角度的成本信息，提高成本计算的准确性，减少人力和物力的投入，降低企业成本，及时做出正确决策。此外，还应推广应用先进的检测手段和显示监控装置，加强对物资消耗和流向的控制，为成本核算和控制创造条件，统筹整个项目的成本控制，可以大大的降低企业成本。 五、结束语 总而言之，在当前环境中，国家一方面对金融市场加强了宏观调控，并对各种违规行为进行整顿和规范，抑制房地产行业过度的需求；另一方面，很多具有实力的境外企业不断的涌入，造成房地产行业出现竞争激烈的局面。我国的房地产企业必须认清当前形势，有效控制成本，对资金进行合理利用，才能在经济浪潮中占据一席之地。 参考文献： 1王晓梅.中外建筑企业项目成本控制比较研究兼谈建