（0415）第一部分住宅建设用地使用权续期法律问题研究doc

1、住宅建设用地使用权续期法律问题研究【内容摘要】国家物权法对于住宅建设用地使用权自动续期的规定对于维护广大群众的住宅使用权具有重大意义，也可以说是让人们吃了一颗定心丸，让人们不再担心在70年的土地使用权期限满之后，房产证是否将会被国家免费没收，是这些规定在具体的实行过程中或多或少存在一些不明确之处甚至是问题弊端，对维持社会和谐稳定秩序产生了巨大的影响。为了从实际上保证人们的合法拥有权，对住宅建设用地使用权自动续期制度的研究势在必行。本文主要就住宅建设用地使用权的基本情况进行阐述，包括其含义、法律特征、住宅建设用地使用权自动续期制度的确立及意义。其次对住宅建设用地使用权届满之后自动续期中存在的缺陷

2、问题进行分析，最后提出了相应的解决办法。【关 键 词】住宅建设用地使用权；期满；自动续期a study on the legal problems of renewal of the right to use residential buildings【abstract】country property law the regulation of automatic renewal for residential construction land use rights for maintain the residential use of the general public is of g

3、reat significance, also can saying is to let people have a evening, let people no longer fear in 70, the land use right after the expiration of the time limit, the property was confiscated by countries free will，however, there are some inaccuracies and even problems in the concrete implementation pr

4、ocess, which has exerted a great influence on the maintenance of social harmony and stability. in order to guarantee the legal ownership of people, it is imperative to study the automatic renewal of the right to use the construction land. this paper mainly expounds the basic situation of the right t

5、o use residential construction land, including its meaning, legal characteristics, the establishment and significance of the automatic renewal system of the right to use residential construction land. secondly, the paper analyzes the defects in the automatic renewal after the expiration of the right

6、 to use residential construction land, and finally puts forward the corresponding solutions.【key words】 residential construction land use right; expiration; automatic renewal目 录1引言42住宅建设用地使用的基本情况5住宅建设用地使用权的概念5住宅建设用地使用权的法律特征5住宅建设用地使用权自动续期制度的确立6住宅建设用地使用权自动续期制度的意义63住宅建设用地使用权期限制度存在的问题53.1自动续期的适用范围法律规定不明

7、53.2自动续期是否有偿法律规定不明53.3自动续期期限、条件法律规定不明63.4自动续期时是否需要再次订立土地出让合同规定不明64住宅建设用地使用权期满后的解决方法及建议74.1自动续期仅适用于住宅建设用地74.2自动续期以建筑物剩余使用寿命为期限、以建筑物存在为条件84.3自动续期的办理无需重新签订土地出让合同及续期有偿化84自动续期无需重新签订土地出让合同94自动续期有偿化95总结10参考文献121引言现阶段，对于住宅建设用地的使用权续期相关的法律问题是房屋所有者最关心的重点对象。由于各种建筑物、各种设施所提供的服务不同，因此建设用地使用权也有不同的分类，最主要的划分方法就是将其划分为住

8、宅以及非住宅的建设用地使用权两种。其中，第一种使用权就是土地使用主体对于在被法律规定的国家和集体所拥有的土地上所建造的住宅区的使用、转阳、收益以及占有的权利。2016年11月27日中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见第十条健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。 中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见第十条健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。在国有企业混合所有制改革中，依照相关规定支持有条件的混合所有制企业实行员工持股，坚持同股同权、同股同利，着力避免大股东凭借优

9、势地位侵害中小股东权益的行为，建立员工利益和企业利益、国家利益激励相容机制。深化金融改革，推动金融创新，鼓励创造更多支持实体经济发展、使民众分享增值收益的金融产品，增加民众投资渠道。深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。这一条款内容对于住宅建设用地当到期后应当如何续期等进行了一定的规定，进而表明了国家政府对于公民合法财产的保护力度和重视程度，有利于社会稳定。在2017年举办的第十二届全国人民代表大会上，我国总理李克强

10、明确地对住宅建设用地的使用权限问题进行了阐述，而他的观点就是国家政府的观点，也就是说当住宅建设用地的使用权限到期之后，使用主体可以自动续期，同时不需要向有关部门提交申请书，也没有其他的续期条件。同时，使用权限到期的住宅建设用地同样可以自由地在市场上进行交易。目前我国的部分省市地区已经开始对住宅建设用地的续期问题进行了探索性实践。根据李克强总理代表国务院而提出的解决办法可以将土地的续期问题总结成三个具体的部分，分别是:（1）建设用地使用权限到期后不必向有关部门提交续期申请书；（2）在土地续期的过程中不会向土地使用者收取相应的费用；（3）使用权限到期的住宅建设用地同样可以自由地在市场上进行交易。国

11、土部：可用“两不一正常”过渡性办法处理住房土地到期这些措施尽管并不是最终的措施，而仅仅是作为现阶段的过度手段，但是却表明了国家政府的一种态度。通过法律来实现，本文就是研究该如何细化以及实施的相关法律问题。2住宅建设用地使用权的基本情况住宅建设用地使用权的概念住宅建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。根据物权法第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。同时阐明住宅建设用地使用权为我国四

12、种用益物权之一,住宅建设用地使用权指的是土地使用主体对于法律所规定的被国家和集体所拥有的土地的使用、转让以及收益等相关权利。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条的规定可知住宅建设用地使用年限最高是70年。”首先，住宅建设用地使用权跟国有土地使用权出让合同签订人不同。住宅建设用地使用权的标的物为国家所有的土地，住宅建设用地使用权的客体是国家所有的土地，主体是符合法定条件的公民和法人。住宅建设用地使用权的设立目的以开发利用、生产经营等为目的，住宅建设用地使用权的适用范围限于建造并经营建筑物及其附属设施，住宅建设用地使用权的性质是地上权。住宅建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物

13、权。建设用地使用权的设立目的，因土地出让方式不同而有差别。通过出让方式取得的住宅建设用地使用权，土地使用者有权以开发利用、生产经营为目的使用该国有土地；通过划拨方式取得的住宅建设用地使用权，土地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使用该国有土地。通俗而言，城市土地的所有权是国家所拥有，国家以划拨和出让的形式向土地使用者过渡城市土地使用权。如果以出让的形式取得建设用地使用权，则可以用来开发建设，用作生产盈利；如果是以划拨的形式取得建设用地使用权，则只能从事无偿性或者有偿性不强的公益事业，不得进行盈利或者经营的用途。住宅建设用地使用权人所对应的所有权人更为强势。住宅建设用地使用权所对应的所有

14、权人是国家，是代表公共权力的政府，地位非常强势。公民的合法私有财产不容侵犯，当购房者通过合法的渠道从房地产开发商手中得到房屋之后，其所居住的房屋理应成为公民的私有资产，得到法律的保护。但是房屋附着在土地上，房屋的正常使用离不开土地的正常使用，随着房价的猛涨，许多人将自身的财产投入到房产当中，一旦70年的土地使用权到期，那么房屋的所有权在土地使用权到期后该怎么办呢？为此，国家出台了对于公民合法私有财产的保护法律规定。首先物权法第 149 条第 1 款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。不过住宅建设用地到底应该怎样续期、续期的期限、条件，自动续期的办理程序，自动续期是否需重新签订土地

15、出让合同，有偿续期收费标准等这些问题没有做具体的说明，亟待完善。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第39条至第42条对土地使用权到期作出了明确规定，也就是续期需要申请并且缴纳相应的土地使用权出让金，如若不续期则土地上附着的所有物包含房屋建筑物由国家免费没收，在我个人看来，这是变了个方法强行要求续期。城市房地产管理法则是对土地使用权期满后的详细做法做出了比较具体的规定，也就是土地使用权到期之后土地使用权人还需要继续使用土地的，应该在到期前一年通过向政府申请并得到政府的批准同意，应该同政府重新签订土地使用权出让合同并支付一定的土地使用权出让金；未进行续期申请或者是申请未得到批准，土地使用权由国家

16、无偿性收回。但是城市房地产管理法对于土地使用权续期的规定中没有划分住宅用地和非住宅用地，我们应该在今后的立法中对于细节要给予相应的回应及解读。国家对住宅建设用地使用权起续期问题的关注及住宅建设用地使用权自动续期制度的确立这是对我国立法的完善，明确相应的续期细则，划清界限，明确权利与责任。这一制度的确立跟老百姓及房地产开发商的利益密切相联，完善对于公民私有财产的保护，对于保证群众安居乐业，增强人民安全感幸福感，维护社会和谐稳定意义重大。3住宅建设用地使用权期限制度存在的问题 住宅建设用地使用权在自动续期时的适用范围、是否需要支付对价等问题是群众最为关心的问题。由于目前大多数住宅建设用地的使用权的

17、法定最高期限为70年，在实践中出现期限到期的情况为数不多，但在法律制度上尚存在许多问题，也缺少充分的根据。需要细化的问题如下：3.1自动续期的适用范围法律规定不明根据前文可以知道，目前在我国出台的物权法中政府将建设用地的使用权限划分为两大类，分别是住宅用地以及非住宅用地的使用权限。二者的续期情况也有所不同。对于住宅用地的使用权限来说，一旦到期就可以自动进行续期，但是对于非住宅用地的使用权限来说，一旦到期，就必须要向有关部门提交续期的申请。尽管我国物权法明确了住宅用地的使用权限一旦到期就可以自动进行续期，不过却没有明确规定自动续期的适用范围。随着经济的发展和市场化的深入，越来越多的土地使用者擅自

18、将住宅改装被商业性质的房屋进而用于商业使用。从法律的角度来说，这种行为属于违规行径，但是却并没有对行为人进行处罚。在物权法的第77 条中可以发现，其明确规定了如果业主将住宅改装被商业性质的房屋后仅用于商业使用没并没有做其他违法的事情，那么这种行为就可以存在。 物权法第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。但是，从法律上来说，这种行为的属性究竟是怎样的？同时建设用地使用权的具体期限到底是多少？改变性质后的土地使用权限又是多少？这些问题在法律条文中并未明确说明，缺少相应的法律根

19、据。3.2自动续期是否有偿法律规定不明在当下的经济背景下，公民的个人不动产可以说是公民私有财产的主要资产，很多年居民通过多年的积攒换来属于自己的不动产。在土地使用权到期之后，因为续期还要交纳一笔巨额费用，才可以继续安心居住，这无疑会引起民众的担忧。并且当前我国的物权法虽然明确表明了住宅用地在使用期限到期之后可以进行自由的续期，但是究竟如何进行续期、续期的收费标准等，物权法中并没有详细的陈述，也就是说，是否有偿续期，是否需要继续支付土地出让金成为一个有争议的问题。自动续期是否意味着无偿续期，主要有两种观点。第一种观点是自动续期为无偿续期。2011年会暨学术研讨会简报上中国法学会民法学研究会孙宪忠认为：第一，根据物权法规定与城市房地产管理法相关规定，所谓的“自动续期”就是指当建设用地的使用权限到期之后，土地使用者可以继续享有该土地的使用、占有等权利，并不需要提交申请或者缴纳相关的费用。如果需要提交申请或者缴费，那么“自动”这两个字就失去了存在的意义。同时，我国将土地的所有权以及房屋的所有权并没有视为同一种权利，而是分别对待。因此在立法的时候也是分别立法，而房屋所有者在购房之初，往往未考虑到“土地使用权”的性质，建筑物所有者出价获得建筑物所有权时已在房屋价款中支付了土地使用费用。孙宪忠.中国法学会民法学研究会j.2011 年年会暨学术研讨会