2008年大连星海高尔夫项目可行性研究报告

1、大连星海高尔夫工程可行性研究报告目 录第一章 总 论4第一节 工程概述4第二节 工程主要技术经济指标5第三节 编制依据8第二章 市场分析与预测9第一节 大连市宏观情况分析9第二节 大连市房地产开展特征12第三节 大连市高新园区区域总体分析20第三章 市场调查及工程分析35第一节 高新园区房地产市场调查35第二节 工程SWOT分析38第三节 工程定位及目标消费群体分析40第四章 工程户型产品定位43第五章 建设规模及方案45第六章 相关单位简介52第七章销售价格与销售收入估算53第八章 投资估算55第九章 投资方案与资金筹措60第十章 风险分析与防范对策61第十一章 综合评价与建议63第一章 总

2、 论第一节 工程概述一、工程背景星海高尔夫工程地处大连市高知人群最密集的专属生活区，工程南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。工程距大连最大的海滨广场星海广场约5公里；距大连市黑石礁车站约2.5公里；距大连市市中心约12公里；工程西行约50米，即为大连海事大学；东行约1.5公里，即为大连水产学院；工程位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。工程是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化气氛构建起惬意生活的完美框架。工程实景图二、工程概况工程名称：星海高尔夫花园开发商： 大连洪富房地产开发用地位置：甘井子区凌

3、水镇旅顺南路用地性质：军产土地用地面积：118500m2总建筑面积m2容积率：3.27不含地下面积建筑型式：高层工程实景图三、工程位置图具体位置：甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面第二节 工程主要技术经济指标依据国家及大连市相关法律法规、标准标准、工程的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本工程由四个地块组成，本工程主要经济技术指标如表1-1所示。表1-1 总体技术经济指标用地名称单位数量备注规划总用地ha总建筑面积m2不含地下面积其中1、住宅建筑面积m22、公寓建筑面积m23、公建建筑面积m24、现有住宅面积m25、酒店式公寓建筑面积m26、变电所及小区公共配套m2300

4、0地下面积m2绿地率%容积率-不含地下面积表1-2 工程A区总体技术经济指标用地名称单位数量备注A-1区规划总用地ha总建筑面积m2不含地下面积其中m2m2m2地下面积m2容积率-不含地下面积A-2区规划总用地ha总建筑面积m2不含地下面积其中m2m2地下面积m2地上停车位位27容积率-不含地下面积A区综合规划总用地ha总建筑面积m2不含地下面积其中m2m223773.49m2地下面积m2容积率-不含地下面积表1-3工程B区总体技术经济指标用地名称单位数量备注B区 规划总用地ha总建筑面积m2不含地下面积其中m2m2m2地下面积m2绿地率%38容积率-表1-4工程C区总体技术经济指标用地名称单

5、位数量备注C区 规划总用地 ha总建筑面积m275553.55 不含地下面积其中m2m2地下面积m2绿地率%35.30 容积率-表1-5工程D区总体技术经济指标用地名称单位数量备注D区 规划总用地ha1.780 总建筑面积m270572.03 不含地下面积其中m261767.38 m28804.65 地下面积m2地上停车位位33绿地率%38.3 容积率-第三节 编制依据本报告的编制依据：1、?投资工程可行性研究指南?；2、?建设工程经济评价方法与参数?；3、?房地产开发工程经济评价方法?；4、国家相关法律法规；5、国家现行的财税制度和有关规定；6、销售额按全销售计；7、销售单价以销售均价表示；

6、8、贷款利率取央行2007年12月21日最新发布的一年期贷款利率7.47%，采用复利按月计息，贷款1亿元，借款周期为1年，工程进入销售阶段，逐月还本付息；9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本工程开发周期拟定共32个月，约2.67年； 10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产工程现售价格及工程地理位置特点估测；11、甲方提供相关数据。第二章 市场分析与预测第一节 大连市宏观情况分析一、大连市自然地理条件一地理位置大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广阔腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区

7、域，是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一。图2-1二气候条件大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为25002800小时；年平均气温摄氏度；年平均降水量600790毫米；无霜期达6个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一。二、2007年大连市经济总体开展情况2007年，大连经济继续保持快速增长。生产总值GDP完成3131.0亿元，同比增长17.5%；地方财政一般预算收入267.8亿元，同比增长36.5%；规模以上工业增加值1157.0亿元，同比增长27.1%；实现自营进出口总额363.03亿美元

8、，同比增长23.8%；出口总额196.94亿美元，同比增长25.8%；完成全社会固定资产投资额1930.8亿元，同比增长31.4%；实现社会消费品零售总额983.3亿元，同比增长17.2%；城市居民人均可支配收入达15108.63元，同比增长13.2%；城市居民人均消费性支出12134.97元，同比增长15.2%。大连市近年社会经济情况分析表见表2-1。表2-1 大连市20002007年社会经济开展主要指标年份GDP亿元财政收入亿元固定资产投资额亿元社会消费品零售总额亿元城镇居民年人均可支配收入元城镇居民年人均消费性支出元非农人口数量万人2007200620052290200410378867

9、22003910177602002140682007118200174186512200068616073数据来源：?大连统计年鉴?、?大连统计月报?图2-2一宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓2007年，大连市城镇固定资产投资完成1930.8亿元，同比增长31.4%；房地产开发投资增幅有所放缓，共完成407.8亿元，同比增长20.9%；房地产施工建筑面积2747.7万平方米，同比增长25.1%；竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工428.3万平方米，同比下降20.4%；商品房销售面积828.2万平方米，同比增长31.7%；实现销售额461.1亿元，同比增长62.1%。二消费需求稳中趋旺，零售

10、额与GDP同步增长2007年，全市实现社会消费品零售额983.3亿元，同比增长17.2%，为10年来的最高值。近年来我市零售额增幅一直低于GDP，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长的奉献不断提高，多年来内需相对缺乏的困扰正在逐步缓解。2007年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活泼。消费需求旺盛主要有两方面原因：一方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级；另一方面，我国经济快速开展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购置欲望，从而引发消费需求升温。三城乡居民收入持续增加，收入结构呈

11、现多元化2007年，大连市城市居民人均可支配收入为元，同比增长%，同比加快3.5个百分点；在人均总收入中，工资性收入增长16.5%，加快12.3个百分点；经营净收入增长52.5%，加快26.4个百分点；财产性收入增长82.8%；转移性收入增长3.9%。四项构成全面增长，对家庭总收入增长的奉献率分别为67.3%、13.4%、12.1%和7.1%。居民收入呈多元化上升趋势。四消费价格结构性上涨07年5月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨的影响，CPI出现明显上涨。6-12月的同比涨幅分别为3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和6.5%，涨幅呈现明显扩大趋势。五居民储蓄存款下降随

12、着股市的持续繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了巨额的下降或同比少增。长期以来，我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长的态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来屡次出现了居民储蓄存款负增长的现象： 10月末，居民储蓄存款余额1693.2亿元，同比下降0.4%，比上月减少41.9亿元，这是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度负增长；11月末，居民储蓄存款余额1740.8亿元，同比增长1.9%，比上月增加47.6亿元，这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。表2-2 金融机构人民币储蓄存款情况表 单位：亿元时间1-2

13、月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融机构存款余额3758384238513888387339744025397541184182企业存款余额1218127512751320130213841459147615701606储蓄存款余额1776179817601752176217471735169317411837 数据来源：?大连统计月报?第二节 大连市房地产开展特征一、大连城市开展总体规划图2-3?大连城市开展规划?紧密围绕?建设“大大连规划纲要?，从如下几方面对大连未来1020年的城市总体规划做出战略部署： 一城市空间布局按照“西拓北进的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州

14、，构筑“两城三星组团式城市空间布局。“两城即大连主城区与大连新市区，“三星即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右。把甘井子区的农村局部和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体，按照城区标准统一规划、建设和管理，不再搞低标准的小城镇建设。 新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。对根底设施走廊实行绿化保护，保证“城市生命线的平安。 二城市产业体系 按照“产业强市、工业先行的思路，

15、从我市经济的现有根底出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造三大工业支柱为支撑，现代效劳业高度兴旺的“131产业格局。建立“两区三带开放型产业布局。“两区，即主城区和新市区两大经济区；“三带，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。发挥高新技术产业在全市经济开展中的先导作用。扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业开展的空间需求。集中建设七贤岭产业基地、“双D港等重点产业园区和产业带，发挥产业的集聚效应，扩大产业规模。 三城市功能布局 围绕城市

16、总体功能，科学定位“两城三星的分区功能。我市主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。市中心三区为商贸金融效劳区和临港产业园区。甘井子区为现代都市工业、现代物流业、商贸效劳业和教育产业集中开展区。旅顺口区为旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。 新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。长海县功能定位为“海上大连建设的先导区和示范区，成为海洋经济的重点开展区。 四城市根底设施 以建设畅通型、智能型、生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新一轮根

17、底设施建设，把我市建设得更畅、更亮、更绿、更美。按照“城市扩容、交通先行的要求，加快交通根底设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通、市域交通、市内交通三级网络。市区交通重点开展地铁、有轨和公共汽车，形成相互连接、高效便捷的交通网络。高起点、高标准规划建设旅顺口区和开发区的大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化。创新城市绿化思路，以增加森林资源总量、改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡的森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障、绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达45%。搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，撤除“亲海隔障，还海于民，建设一个蓝天碧海环抱、绿树青草簇拥的

18、新大连。二、大连市土地供给状况一土地供给量开始加大2007年全年已挂牌39幅地块，占地面积570.63万平方米。截止到2007年底，已成交32幅地块，占地面积368.21万平方米，其中住宅28块，占地面积314.01万平方米。图2-4二土地供给以甘区为主目前已成交地块中，2007年甘区成交住宅占地面积约243.10万平方米，占住宅成交面积的77.42%。传统的中心区域，如中山区、西岗区随着城市建设步伐的加快，土地存量明显缺乏，可供开发的土地大多为旧城区改造及局部厂房的搬迁改造。而甘井子区有大量的待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发的主打区。图2-5三楼面单价普遍上升2007年大连市内四区

19、成交地块的楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。而楼面单价的上涨，势必带动房地产价格上升。从市场反响来看，各区域价格上涨趋势与成交地块的楼面单价相符，说明虽然07年成交地块局部还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。表2-3 市内四区成交地块楼面单价情况单位：元/区域中山区西岗区沙河口区甘井子区2006年2007年涨幅16.00%11.70%9.58%118.57%四经济适用房、限价房用地加大投入07年一年共有92.4万平方米的经济适用房、限价房推向市场，其中仅泡崖八区就有20万平方米经济适用房，今年共有80万平方米的经济适用房、限价房推向市场，这对日益增高的房地产价格将会带来一定冲击，但与大

20、连房地产市场的快速开展相比来看，并不会从根本上阻止房地产市场价格的持续稳步增长。五今后土地市场供给趋势大连市“十一五用地规划中说明2006-2021年的供地指引为：1、普通商品住房近期新供给的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。2、经济适用住房和廉租住房充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供给的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。3、商品住房为提高土地收益、增强中心城区活力，同时考虑商

21、品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山区、西岗区和沙河口区。三、近年大连房地产开发总体走势一施工面积逐年呈上升趋势土地放量从2005年开始加大，同时大连市在2006年出台打击囤地行为的相关措施，使得从2006年房地产施工面积大幅度上升，2007年继续保持这一趋势，07年施工面积比06年增加了近600万平方米。表2-4 2000年2007年 大连市商品房开竣工面积情况表单位：万平方米年份20002001200220032004200520062007施工面积竣工面积502.4421 数据来源：?大

22、连市统计年鉴?、?大连统计月报?图2-6表2-5 2007 年全市住宅施工、新开工、竣工面积表月份施工面积新开工面积竣工面积累计()同比(%)累计()同比(%)累计()同比(%)12345642789101112数据来源：大连楼盘统计网图2-7从上边的图表我们可以看出，虽然随着土地放量加大等因素的影响，使房地产施工面积一直呈上升趋势，但是07年竣工量剧减，原因主要是由于市场逐渐趋向大盘时代，工程开发周期较长，其次是为防止缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回的风险，工程只是象征性的开工，因此虽然施工量增加，但竣工量较少，再是由于国家宏观调控因素影响，房地产开发行业的主要资金来源为银行贷款，开发资金链

23、容易发生断裂，很多开发商都采取了整体开发、分期建设的策略，以弥补资金缺乏的状况，由此也使得开工面积与竣工面积之间形成了一定程度上的巨大反差。二大连房地产呈现“西拓北进的态势大连房地产开展同样遵循“大大连的规划要求，也呈现“西拓北进的态势。“西拓方面是在向大连旅顺口区开展，在旅顺口区与原大连老城区的交通干道旅顺南路周边已有大批工程已经并陆续实施。“北进方面那么是在向金州区和经济技术开发区开展，这两个新城区的开展潜力已逐步显现。表2-6 2007年大连住宅施工情况表区域房屋施工面积万本年新开工面积万房屋竣工面积万大连市其中：中山区西岗区沙河口区甘井子区旅顺口区开发区 金州区数据来源：大连楼盘统计网

24、图2-8 由上图表可以看出：大连西部、北部区域施工量尤其是新开工量占大连总量绝大局部，可见大连楼市西拓北进格局已经形成。2021年我市预计开盘楼盘61个，可供销售面积1156.37万平方米以上，其中83.60%的面积将于2021年上半年开盘销售，供给量上会有明显的顶峰出现。通过详细分析，我市今年上半年供给将出现2次波峰，首先是3、4月份的集中供量，以中小开发商为主要参与者，楼盘整体放量不大，分布较为散乱，同时，2007年底由于种种原因暂缓或顺延开盘的楼盘，也会在2021年初同步放量，预计该阶段价格不会有太大波动，但其成交数量或许可为2021年整体房地产的冷热定下基调。而后，就是6月份的放量顶峰

25、，将以大品牌、大体量楼盘为主体，价格走势会受国家政策影响，但其价格走势，将成为全年商品房价格的定心盘。而从全年来看，由于2007年底政策对需求的打压，购置力的集中或许会出现于二次供给顶峰，如果2021年国家政策不能很好地做出调控的“接续工作，积累很长时间的价格将再次出现“报复性增长。 经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给结构有着重要的意义。截至2007年，大连市共建设经济适用房4.3万套，总建筑面积达323万平方米。另外，市内四区现有廉租住房63万套，总建筑面积为320平方米。未来三年，大连市内四区用于住房建设的土地储藏量约810公顷，其中，用于建设经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型

26、的普通商品住房的土地储藏量约605公顷。2021年我市将建设经济适用住房和廉租房80万平方米，为中低收入家庭提供更多价格合理的房源，这也意味着大连的住房供给结构矛盾开始逐渐得到缓解。经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。第三节 大连市高新园区区域总体分析一、高新园区概况大连高新技术园区是1991年3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外先导区、科技兴市区的示范区。园区总占地35.6平方公里，由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等开展区域组成。今年是大连高新园区建区十七周年，作为大连市唯一的国家级高新技术产业园区，大连高新

27、园区从科技创新的“发动机，到效劳创新的“试验田；从科技培育的“孵化器，到招商引资的“蓄水池，已成为带动大连市转变经济增长方式、抢占高新技术产业制高点的前沿阵地。一位置旅顺南路高新技术产业带：东起黑石礁，西至塔河湾，总规划面积133平方公里，包括七贤岭产业化基地、海外学子创业园与软件园。产业带位于大连市的西南部，距离大连国际机场7公里，大连港10公里，大连火车站7公里，沈大高速公路口15公里。二气候高新园区具有北温带季风气候特征。四季清楚，冬夏长、春秋短，日光充足，雨量适中。三区域产业结构园区总占地35.6平方公里，由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等开展区域组成。

28、 七贤岭产业化基地开展高新技术产业及研发中心的科技示范区 海外学子创业园留学人员、博士等高级人才创业孵化的核心区 软件园软件产业的集中开展区 双D港数字与生命高科技产业基地 黄河路科技城高新技术及产品市场 政策区高新技术园区政策辐射拓展区二、高新园区经济概况一经济概况2006年是“十一五的开局之年，也是大连高新园区抢抓机遇、乘势而上、旗开得胜的一年。2006年全区固定资产投资呈现平稳增长的态势。全年完成固定资产投资77.19亿元，同比增长42%。其中，产业化工程投资65.27亿元，同比增长64%；实际利用外资3.12亿美元，同比增长187%。新批外资企业74家，增资44个工程，注册外资4.37

29、亿美元。这些经济指标增长速度均居全市前列，远远高出全市平均水平，占全市经济总量的比重逐年上升。目前高新区已聚集特色产业企业1120多家，其产业收入占高新区总收入的85%。在“十一五规划中，高新园区经济总量将再增长五倍，GDP将占全市比重的1/10，成为大连经济的新增长极和高新技术开展的人才源、技术源，做全市科技创新的平台和机制和体制创新的示范区。表2-7 2001-2006年大连高新园区经济情况年份GDP亿元财政收入亿元固定资产投资额亿元房地产开发投资额亿元实际利用外资亿美元20069200520042003692810200253720014115-数据来源：大连统计年鉴图2-9目前，大连高

30、新园区在全国53个国家级高新区中，土地面积占第46位，可是我们在各项经济指标的综合排名上占第14位，使高新园区真正成为科技含量高，投资密度高，投资回报高的新经济的先导区。二固定资产投资2006年全区固定资产投资呈现稳定增长运行态势，对全区经济开展起到重要支撑作用。全区完成固定资产投资亿元，其中房地产工程投资亿元，同比增长-18.2%。投资工程共计145个，其中，新开工工程99个，投资额31.57亿元，占投资总额的40.9%。投资额超千万元工程98个，投资额为75.58亿元，占投资总额的97.9%。图2-10三、园区规划一凌水湾改造凌水湾改造是高新区创新产业形态、构建自主创新体系的重要举措。按规

31、划，要在3 5平方公里的改造区域高标准规划建设科技馆、航海博物馆、多媒体体验中心、数字化影视中心、音乐厅、滨海文化娱乐设施等，将其建成科技、文化及艺术的展示区、园区创智型产业的重要承载地，建成大连IBD，形成大连西部一个新的科技文化商务中心。按照园区的战略部署，2006年，凌水湾区域改造工程全面启动。年初以来，在园区管委会的正确领导下，经过园区创新基地管理办公室的不懈努力，各项工作有条不紊，顺利展开。 1、凌源街动迁工作成效显著凌源街改造规划面积5.7万平方米，拆迁面积3.6万平方米。目前，已经完成522个动迁户、2家企业动迁补偿的摸底调查工作，并制定了比较完善的动迁方案；同时，动迁手续已办理

32、完毕，动迁招标工作已完成，截至目前，一期动迁323户，已经有250多户动迁完毕，预计6月底完成动迁。 2、凌水湾填海工程有序推进目前，已经完成拟征用海域立项和海域使用图绘制；海域征用论证报告和环境影响评估报告已经报送到相关部门，等待评审；拟征用海域勘测、被征用局部补偿摸底以及拟征用海域无争议协议正同步推进；同时，填海施工设计已经委托大连理工大学进行设计。预计，8月底完成征海主件的报批工作，10月末进入施工。 3、周边区域搬迁取得实质性突破经过多方努力，已经与沈阳铁路局和旅顺海军保障基地达成协议，对凌水湾改造区域内的3.9公里的铁路和2.4万平方米的农贸市场进行撤除，4月中旬开始实施。同时，与位

33、于改造区域内的大连第三发电厂进行了屡次谈判，该电厂已经同意整体搬迁。三发电位于工程内部据现场调查，该厂搬迁时间还未确定 4、开发建设的招商工作稳步进行此前，凌水湾改造区域的控制性规划已经获得批准，按照新的开发建设模式，凌水湾改造将采取社会化开发，目前，开发建设的招商片已制作完毕，整体规划沙盘也正在制作过程中。二新滨海路规划从星海湾到黄浦路凌水路段的新滨海路能缓解西部交通压力，但在未来几年内，高新园区以及小平岛这一地区将新增五六万人，有关部门表示，为彻底解决大连西部交通问题，新滨海路还将修建二期和三期工程。在凌水地区修建改造方案中，大连海事大学附近的海岸线将向前移动，凌水河与大连海事大学的教学港

34、池航道入海口一并延伸，形成宽约100米、长约900米的河道，贯穿新滨海路东西的一座桥梁将跨越这条航道。今年-5公里，滨海路的设计标准将满足城市次干路的要求，为双向4排道，路面约24米宽。将要建设的滨海路将形成一条平行于“中山路-黄浦路-旅顺南路的通道。此工程方案在年内启动，新路东侧与老滨海路相连，以星海公园为起点，经星海湾填海区、西南路至星海公园延伸段、自然博物馆北侧至水产学院正门，再沿西尖山南侧海滨，经西尖山西侧、国家海洋环境监测中心至黄浦路凌水路段，方案今年五一通车。新路工程竣工后，新建的道路东西、南北条条道路相通，引导中山路上集中的车流分散行驶。有效分流星海广场、大连医科大学附属第二医院

35、、黑石礁、学院广场至海事大学沿线交通压力。另外，星海湾管理中心还介绍说，因为工程沿海修建，新路与海边之间要修多条道路和桥坝，东西、南北纵横交错。工程中会特别注意对礁石资源等自然景观的保护，打算途经礁石将建桥跨过，加以保护，不会对市民到星海湾亲海休闲造成影响。本案图2-11四、近年高新园区重大工程一世界500强企业日本NTT集团落户高新园区2006年4月，世界500强企业日本NTT集团通信株式会社投资的恩梯梯通信设备上海大连分公司在大连高新园区注册成立。日本NTT集团在世界500强企业中排名第24位，NTT通信株式会社是NTT集团全资控股子集团之一，是专业从事国际通信，Internet运营和以网

36、络为根底的系统解决方案的电信网络运营商。2004年10月NTT通信株式会社在上海成立恩梯梯通信设备上海。随着公司业务的不断扩大，2006年4月在大连成立分公司，主要从事IC卡程序及通讯软件的开发、设计，网络系统集成的设计和维护。二世界500强美国美商安迅公司NCR入驻园区2006年8月16日，世界500强企业美国美商安迅公司NCR投资的NCR大连全球咨询中心在大连高新园区正式成立。NCR大连全球咨询中心不仅向客户提供中低端的编码、测试、安装及维护效劳，而且直接接触日本客户参与应用系统开发的全部流程，为客户提供高端的可行性研究及系统整体设计等全套解决方案。NCR在大连的落户，不仅会将大连的软件人

37、才结构提升到一个新的台阶，而且也会带动大连软件产业向一个更高的层次开展。三甲骨文ORACLE公司落户大连高新园区2006年8月22日，全球最大企业软件提供商甲骨文ORACLE公司在大连高新园区举行甲骨文大连分公司成立仪式。大连市副市长戴玉林出席了仪式。甲骨文大连分公司致力于以北亚区的资源和知识库以及Oracle全球支持团队的力量，为客户提供卓越的支持效劳。大连分公司的成立是甲骨文“金色中国方案第二阶段的重要组成局部。甲骨文ORACLE的入驻，使大连高新园区引进世界500强企业投资工程到达41家。四西门子投资2亿人民币在大连高新区成立传感器与通讯公司2006年10月19日，西门子自动化与驱动集团

38、投资2亿元人民币成立的传感器与通讯，在大连高新区举行奠基仪式。这是西门子自动化与驱动集团在中国第一次从置地建厂开始，以独资的方式成立新的运营公司。新公司的建成，将使西门子过程仪器、传感器及工业通讯产品在中国实现外乡化生产。新公司将成为西门子全球传感器与通讯产品的生产基地之一。西门子传感器与通讯位于高新区七贤岭产业基地，占地4万平方米，分为两期施工建设。一期建筑面积1.5万平方米，2007年4月投入使用。西门子自动化与驱动集团的入驻对于大连高新技术产业将产生强大的辐射作用，对大连现代效劳业的开展和创新型城市建设也必将发挥积极的促进作用。五大连河口国际软件园暨东软国际软件园在高新区开工2006年1

39、1月9日，大连河口国际软件园和东软国际软件园在高新区举行奠基典礼。这一重大工程的启动标志着大连软件业在向国际化进军中又迈出了一大步，必将有力地提升高新区以知识为核心的现代效劳业开展水平。大连河口国际软件园，位于高新区旅顺南路软件产业带的东端，毗邻腾飞软件园，紧靠中科院大连创新园高新区研发孵化园，规划面积150万平方米。大连河口国际软件园的建立，不仅能够进一步提升高新区软件信息效劳业的聚集效应和产业集群优势，加快软件产业向国际化融合的速度，也将大大提高大连软件产业在国际上的竞争能力。东软国际软件园位于大连河口国际软件园内，规划建设面积50万平方米，总建筑面积33万平方米，总投资4亿元，预计200

40、7年年底建成，并投入使用。作为第一个入驻大连河口国际软件园的工程，东软国际软件园的定位主要从事面向欧美、日韩的软件外包及BPO业务以及嵌入式系统的开发。12年内，东软国际软件园从业人员将达一万名以上。六花旗数据处理上海大连分公司在大连高新园区成立花旗数据处理上海大连分公司于2007年4月17日在大连高新园区注册成立。预计到07年年底，花旗数据大连公司将开展到410人；到2021年底，将开展到1000人。届时花旗数据大连公司将成为中国地区最大的金融科技效劳中心。七世界500强企业新日铁solution落户大连高新园区2007年4月13日，日本新日铁系统集成株式会社向大连华信计算机技术投资200万

41、美元，以加强双方合作，推动华信软件外包业务的开展。新日铁是世界500强企业之一，也是世界钢铁行业排名第二的龙头企业。其经营软件业务的新日铁系统集成株式会社，在日本信息效劳业中排名前十位，自2003年6月与大连华信合作以来，双方建立了稳定的信赖关系，业务规模不断增长。为了强化双方客户关系，新日铁系统集成株式会社决定向大连华信投资200万美元，一方面致力于双方今后在特定领域的软件外包业务开展；另一方面，也是通过强化合作关系，确保新日铁solution拥有稳定的软件技术人才队伍。八全球最大基金管理公司美国富达投资集团落户大连高新园区2007年5月16日，全球最大基金管理公司美国富达投资集团在大连高新

42、区软件园成立外包中心。这是继花旗集团后，第二家世界级金融机构在连设立的外包中心，开创了外资基金组织在中国建立外包中心的先河。预计在今后两个月左右的时间内，富达大连公司将正式展开工程运营。富达投资在大连的落户，进一步说明了它对亚洲12万亿美元的共同基金市场的关注，而亚洲共同基金市场仅占全球共同基金的6。富达投资的落户，将促使其他投资公司的陆续跟进投资。九世界500强企业日本柯尼卡美能达入驻大连高新区2007年5月22日，日本柯尼卡美能达商用科技公司投资的柯尼卡美能达大连软件开发在大连高新园区正式注册成立，这是大连首家嵌入式软件测试工程。该工程首期投资440万美元，规模达300余人。十苏尔寿在连建

43、全球采购中心2007年7月11日，瑞士苏尔寿集团总裁兼首席执行官唐布赫纳向市长夏德仁通报了集团的重大举措在大连建立集团全球采购中心，同时把更多高端技术转移到大连的工厂。苏尔寿集团是世界著名跨国工业集团公司，在150多个国家有常驻代表，雇员约32万人，主要生产纺织机械、水力机械、热力涡轮机械、往复压缩机、离心机、工业泵等。十一哈工大和Cadence公司在高新区建立集成电路培训基地2007年8月1日，高新园区管委会栾庆伟主任亲自带队，与哈尔滨工业大学航天学院院长姚郁教授、Cadence中国中国区业务总经理刘国军先生共同签署了?关于哈尔滨工业大学和Cadence公司在大连高新园区建立集成电路培训基地

44、的合作协议?。根据协议规定，07年10月前将在高新园区成立“哈尔滨工业大学Cadence IC 设计联合培训中心，开展集成电路设计和工艺技术方面的短期培训，并建立相应的EDA平台。这一协议的签订旨在解决大连市集成电路设计人才缺乏的瓶颈问题，并在增强企业开展后劲方面提供了一种全新的模式，也是在促进高等教育人才与市场需求相结合方面的有益探索。十二英国电讯(BT)入驻大连高新园区2007年9月，世界500强企业英国电讯在大连的投资工程英电科技(大连)正式成立。公司投资总额为800万美元，注册地址在大连高新园区。主要从事软件开发和客户效劳业务。英国电讯在2006年财富世界500强排名中列第162位，业

45、务遍布于170个国家和地区。该公司主要经营工程包括网络化的IT效劳，地区、全国性和全球性的电讯效劳，以及高端的宽带和互联网产品和效劳。目前在北京、上海、深圳设有办事处，此次在大连投资设立的英电科技(大连)是其首次在华设立的具有独立法人资格的较大规模企业。英电科技的设立，不仅使我市效劳外包行业又增加了一家世界级企业，更重要的是对英国企业投资大连起到了很强的示范效应。凭借英国电讯在英国企业界的影响，可以为大连软件行业和高新园区起到很好的宣传作用。五、高新园区房地产市场价格行情综述高新园区房地产市场开展时间较短，开发工程不是很多，近几年只是零星有几个工程在开发。由于时间短暂，调查深度有限，这里仅对高

46、新园区房地产市场的总体价格走势做以下综述：一价格明显上涨通过此次调查发现，旅顺南路沿线的新建楼盘起价根本上均超过8000元，均价大都在10000左右，最高价已超过15000元。随着软件园的建设以及人们对文化气氛的认同度越来越高，因此在软件园及高校附近的楼盘价格上涨速度很快，现价格根本在9000-10000元/m2左右。如在凌水桥附近的硅谷假日三期2005年初时价格为3600元/平米，而到了2006年价格已涨到6000元/平米左右；东北财经大学北侧的斯坦福院落，从2007年7月一期的开盘价格为8000元/m2左右到2021年1月8日二期开盘的均价为10500元/m2，各个楼盘涨幅根本在2000元

47、/平米以上。二市场吸纳速度加快从调查人员走访的大多数几个在售楼盘情况看，其销售势头均良好。如亿达开发的宅语原，因临近软件园，从2007年7月开盘开始出售至今半年时间内，已销售80%；另一个工程东方圣荷西，从2007年9月开盘至今，也已销售近50%；2007年7月开盘的斯坦福院落一期已全部售罄。据调查人员了解到，该区域楼盘的消费群体以软件园工作人群为主，高校教师购置群体也占据了一局部。六、“十一五期间大连高新园区住房建设规划2006-2021一大连高新园区住房建设根本情况1、“十五期间住房建设取得的成绩“十五期间，大连高新园区用于住房建设的土地供给量为160万m2，住房建设投资额为40亿元，商品

48、住房竣工总面积350万m2，销售总面积为230 万m2。2、大连高新园区经济高速开展与园区住房建设分析1“十五期间，高新园区各项经济指标都保持了良好的增长势头，呈现出投资工程多、规模大的特点。园区现有企业3000余家，软件信息效劳业、动漫等产业开展迅猛，吸引了大量海内外优秀人才。而这些都是住房建设开展主要的推动力。2“十五期间，园区住房结构、供求、价格与销售分析在住房套型结构方面：其中一室一厅，面积在60 m2以下的为1600套，占总比为8%；二室二厅，面积在120 m2以下的为13000套，占总比为68%；三室以上，面积在120m2以上的为4400套，占总比为24%。户型与市场需求根本匹配。

49、市场供求情况“十五期间，商品住房竣工总面积350万m2。20012002年年销售量平均约为30万m2，2003年约为70万 m2，2004年约为120万m2，2005年为50万m2，供略大于求，根本平衡。价格情况20012003年，住房平均价格为26003200元/ m2；20032004年，住房平均价格为32003900元/ m2；20042005年，住房平均价格为40005000元/ m2。从以上价格走势上看，受房地产大势和需求影响，价格涨势过快，价格结构不甚合理。园区住房需求预期分析a、软件园、凌水湾、河口湾、大山村等地段仍将是今后园区范围内商品房开发的集中区域，其中园区学府概念是最主要

50、的推动力，已形成新兴热点地区，并面临新一轮的开展。今年市政府为遏制房价的过快增幅，推出了限价商品房、经济适用房等多项措施，但园区范围内的商品房销售并未受到大的影响，房价仍有一定的上幅幅度，尤其是一些软件园区域高档楼盘的价位依然具有上升空间。从上述数据分析，总体销售价格每年呈递增趋势，长幅大约在15%。b、根据市场需求，园区内的楼盘以中高档、多层和小高层、面积80120平方米为宜，加之学府集中、交通方便、物业管理完善，区域优势明显，整个市场需求总体走强。据了解，以自住为目的的购房者中，以80120平方米的多层或小高层二室二厅和三室二厅为主要需求量，近年来呈现出交易活泼、销售看好、价格上扬的状态，

51、开盘不过几个月时间即清盘，几乎没有空置房源。c、二手房市场是房地产市场的重要组成局部，其容量近两年来明显放大，并正在进一步扩大。尤其是进入二手房市场的次新房价，成交价从去年9月就步入5000元大关，此后一直平稳走高，今年初局部成交价已到达5500元以上。据统计，14月份，二手房包括房改房成交件数492件，成交额达1.5个亿，占各类房产交易量的30%之多。除此，房地产抵押额达10.7个亿,形成了房地产市场的联动局面。二大连高新园区“十一五期间住房建设规划目标 “十一五期间，大连高新园区住房建设开展总体目标是：以贯彻宏观调控政策为手段，以保障住房供给为主线，以科技进步为动力，提倡绿色建筑，健全房地

52、产业法律法规建设，标准市场，推动房地产业健康稳定开展。具体目标如下：1、住宅建设总投资额为120亿元，住宅建设年平均投资额为24亿元。2、商品房总建设面积为420万m2 ，商品房建设年平均竣工面积84万m2 。三住房建设总规模“十一五期间，高新园区住房建设总规模为用地323万m2 ，住宅建筑面积559万m2 ，重点开展普通商品住宅和为高新技术产业配套的廉租公寓。优先保证中低价位，中小套型普通商品住房土地供给，其年度供给量不低于居住用地供给总量的70%。土地的供给量在限套型、限房价的根底上，采取了竞地价、竞房价的方法，以招标方式确定开发建设单位，继续停止别墅类房地产开发工程土地供给，严格限制低密度、大套型土地供给。四大连高新园区住房结构1、各类住房建设结构比例根据国家、省、市相关政策精神，自2006年6月1日起，新审