社区商业知识点,get!

1、01 i社区商业类型按照服务的规模可分为 便利级商业：面积一般在3000m2以下，由一组小店或 集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐 饮等店铺，服务人口一般在3000人以下; 邻里级商业：面积一般在3000-20000m2 ,以超市为 主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般 在3000-50000人; 社区级商业：面积一般在20000-50000m2 ,以生活百 货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服 务人口一般在5oooo-15oooo人。02 i按照社区规模，社区商业可进行如下设置【小型社区】人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管

2、辖规模）；人均商业面积：0.6平米/人以下；可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者 可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行 十分钟内； 商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。【中型社区】人口规模：2000-5000户；人均商业面积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+邻里购物中心（交通条件 优良者可考虑形成商业街区）；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合 部分中式正餐,可考虑建设社区商业中心。【大型社区】人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；

3、人均商业面积：0.81.2平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+ （商业街区）十社区商业 （邻里购物中心或社区购物中心），交通条件优良者可考虑形 成商业街区；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位0艮务和商品的社区商业中 心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；03 i做市场分析定位时需要关注的几个点周边人口统计周边消费群特征分析竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）周边人车流量统计分析周边商业业态的统计分析周边市政规划分析商业物业条件分析04 1分析时使用的调研工具l项目周边环境调研分析1）项目1.5公里半径周边商家/机构分布；2 ）项目周边未来200

4、00平米以上商业规划/在建项目；3 ）项目商圈调查与分析：a、分析0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、翼庭收 入水平，流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收 入水平、消费特点等）b、项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、 快速路、轨道交通、公交枢纽与线路）c、项目客流监测：平时、周末，（7： 0022： 00）不同方向 客流量及其交通工具；2、小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经 营状况、项目规划概念测试等）；3、消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、 项目绘画概念测试问题等）；4、特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费 群体调研

5、分析；5、项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、 小型商家和相关人士进行测试）；05 i社区商业业态组合原则1、百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活 家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态.2、业态组合规划原则：a、社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业 三大基本业态；b、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力 较高的业态；c、是否具有招商的可执行性,符合项目实际情况；d、能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；e、符合商铺建筑设计技术指标。人流贡 献型租户一般零售主力店、次主 力店如百货、大卖 场，娱触檄口影 院、电玩、冰场等通常承受租金能

6、 力相对最低以纯租金方式居多，也有 可控租户采取扣率租金 （有保底营业额）的方式租金页 献型部分品牌店、t殳喜 店、中西快餐、花 车租户承噬旨力相对最 曷零售类以扣率租金或两者 取高为主，而中西快餐 则以纯租金模式为主提升形租户各业态业种中的旗舰品 牌，如休闲运动服 饰中的nike ,快餐 中的必胜客承租能力相对一 般，视地段、 客流、交通 等情况以扣率租金为主功能配 套型 租户以服务类机构为主,以 满足购物中心的一 站式消费除了个别租赁面 积小或银行、 展示等机构 9卜，一股承 租能力较低以纯租金为主填空补 漏型以消化购物中心富裕楼 层或面积为考虑一股很低纯租金为主租户特点租金承受能力租金模

7、式07 1社区商业布局形式类型优点缺点底商满布型商业体萤可以较大限度的 扩大,展示面较长，可视 性佳，较有效的吸引外部 的消费者，对外性较强， 在一定程度上利于商业的 第电商业规模较大，不利于业态的控 制，如果出现街铺空卫的情况， 对社区的整体形象有较大的负面 影响。入口商街型有利社区居民的购物消费 街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩 大，且展示面不长，可视性不强。人口集中型将商业独立于住宅区7减 少商业对居住的影响，同 时，在一定程度商业利于 商业规模的扩大，易于形 成规模效应，带旺整个社 区商业。商业较集中，弱化了社区商业 的便利性特点，有时不方便居民 的购物消费。散点列布型商

8、业较分散，在一定程度 上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。a艮， a0仙 小国，底商满布型示例：锦绣江南入口集中型示例：星河湾1入口商街型示例：万科四季花城广窿散点列布型示例：海滨广场08 i人流动线规划在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目 前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流 的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密 集，具有凝集人流的作用。人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人 流的关腱，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。焦点型人流动线端点型人流动线1 .人流集散中心具有唯一性；2

9、.能有效的聚集人流，对人流焦点 附近的商铺价值提升明显；l人流集散中心为两个或多 个；2.两端或多端拉动人流，增 加入流频率，提升商业的整 体价值。l规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置,对外展示面 良好，利于导入外部人流； 人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺, 具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏, 增加人流动线的变化；5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的 中庭等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的 凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。面

10、积配比类型30曲以 下31m:-801rf81m, -200 nf201m -500 m501m, 以上内向型8.3%30.3%9.8%15.2%36.3%15.2%213%i4.(nfl10.0%49.6%辐射型1.3%2.8%5.6%7.2%83.2%类型个数配比30m?以 下31m - 80 m281m - 200m -201 nr -500m501 in2 以上ws型33.6%55.0%5.5%3.7%2.1%1中间型27.5%51.8%13.6%3.8%3.2%辐射型32.5%29.7%19?510.2%8.1%101各种业态的铺位面积占比业态30h及以 下31m2- _80m81n

11、f -200史201m2 -500mz5011 以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%一餐饮9.9%12.7% ：29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7% _0.0%休闲-z9%-1.5%4.4%_20.0%一17.0%服饰精品1lo%1014.4%一1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0% 100.

12、0%100.0%100.0%111铺位开间/进深比社区商业的开间/迸深主要在以下几个区间：别间深类开进3m以下 3m - 6m3m以下3m - 6m6m - 9m6m - 9m区间9m - 18m j 18mlxk i9m -15m 15m - *8m 18mlich开间区间 -比例3m以下3m - 6m6m - 9m9m - 18m18m以上合计13.2%512%26.9%4.0%4.8%100.0%1进深区间ttw3m以下4.5%3m - 6m29.0%6m - 9m30.8%9m - 15m30.1%15m-18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%12 i社区商业租售模式13 i

13、租金定价参考的因素及权重占比比较因素1权重整体区位20商业氛围20人流量i20主力店115,交通条件10发展商实力5规模主题5升值前景511合计100%14 i常用招商优惠形式细分内容年期免租期管理费扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报（含税）， 发展商跟商户共同承担市场风睑，共同分享利润一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年 生约，餐饮业一般510年固定合约，可商议 给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈 条件之一。由于项目所在区域,该区域目前商 业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将 本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间， 所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的 免租期 按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用 已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、 公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、 管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作 为协商合作的一些酌情条件优惠细分内容形式装修除公共地方装修外，可考虑为