闽商许健康的大棋局

1、 闽商许健康的“大棋局” 本刊记者李昕从怀揣10元钱去澳门打拼，到如今成为厦门首富：从首次涉足商业地产遏阻，到掌舵宝龙集团谋划全国，对许健康来说，无论是人生还是事业，这位宝龙地产的董事局主席总能将一个并不算好的开局，转化成一盘精彩的“大棋局”。伴随着有关“京津冀都市圈区域规划有望年内获批”的消息传出，一些房地产企业的“潜伏计划”相继浮出水面。在众多房企踊跃的身影中，宝龙地产也显现其中。417新政调控力度史无前例，与住宅相比仍处于政策”照耀下”的商业地产，成为规避风险的“香饽饽”，万科、华润、保利、中粮、绿地等地产巨头均以超过30%以上的资产比例杀人商业地产。在众多企业刚迈出开发的脚步时，一直专

2、注于商业地产领域开发的宝龙地产则已进入高速“奔跑”状态。“我们看好环渤海区域，尤其是京津冀都市圈区域规划的升温，必将快速推动区域经济的发展”来自www.lw5u.com。在宝龙地产进军天津的首个项目一一天津宝龙国际中心的奠基仪式上，宝龙地产董事局主席许健康坦言，“城市化的进程加速，将会令市场对商业地产的需求越来越迫切，宝龙将抓紧机会迅速做大。”而早在2003年，宝龙集团旗下地产扳块就由住宅转战商业地产，与现在纷纷转型的同行相比，宝龙地产足足早了七年。创业澳门人生的开局是至关重要的，往往是一着不慎影响一生一世。因此，既不能墨守成规一成不变，也不可不守章法、盲目行事”，回忆起自己的人生经历，许健康

3、如此诠释和总结，“无论如何都要牢记：找准自己的位置，走好人生的开局，千万不要未跑先输。”从仅有10元钱发展到如今的身家过亿。就人生的“开局”而言，对许健康来说确实不算一个好局。1952年出生于福建一个书香世家的许健康，父亲是一位德高望重的医生。许健康说，改革开放前，他一边继承父业做了医生，一边在卫校读书，关于其名字，一开始不叫“许健康”，而是叫“许金龙”，是父亲帮他起的，不过由于生下来的几个月里，身体一直不好，于是父亲将他的名字改成了“许健康”，意在祈祷其能够健健康康长大成人。28岁那一年，这个小小赤脚郎中怀揣一颗不安分的心，移居澳门，当时衣兜里仅有10元钱的他，在黑沙湾街边当编织工、做无牌小

4、贩。“宝龙的成功完全是靠父亲白手起家，他初到澳门创业时是在亲戚的资助下卖一些小东西，经营得十分艰难，”谈及自己的父亲，许健康之子、宝龙地产执行总裁许华芳钦佩不已。在终于终积攒到了1万元的时候，许健康开始利用这“第一桶金”做贸易。一年后，许健康的第一家公司一一金龙贸易公司在澳门成立，1983年，他投资20多万元在福建晋江创办了制衣厂并取得不错的收益，同时也正是这个制衣厂的成功运作，让许健康看到内地潜在的巨大商机。此后，许健康先后涉足制衣、制伞、珠宝、金融、娱乐、建筑、设计、物业、织造、贸易等众多行业。1986年，筹资近百万元，在珠海创建了一家制伞厂因为当时这类产品在东南亚非常畅销，他通过自己的贸

5、易公司，实现外销之后不久，又与人合资在晋江开办了福建东伦织造公司。1990年初，在各项业务有了相当基础之后，许健康与朋友集资5600多万澳元在澳门成立了宝龙集团，并在这个时候开始涉足房地产开发。1991年，许健康联合第一国际集团以5亿澳元买下新口岸国际中心，从而一举成名，成为澳门的“地产大亨”。1992年他选择了厦门特区的房地产市场，并斥资数亿元一举夺得厦门4幅土地的使用权，创下厦门最高地价纪录，开发了宝龙中心、宝华花园、宝华商业大厦等项目，在很短的时间里成为房地产界的“新贵族”。而如今，宝龙地产已在全国17个城市拥有20个宝龙城市广场，总建筑面积超1 000万平方米，单个项目平均体量接近50

6、万平方米。7月财富（中文版）发布的”中国500强排行榜”新鲜出炉，37家房地产开发企业入围，宝龙地产位列其中，并以73.57%的净利润率位列第一。试水福州尽管早在1 990年，宝龙集团就踏入了发展如日中天的地产领域。然而，有一个问题一直困扰着宝龙集团董事长许健康什么样的地产是这个时代最需要的？“城市化及经济快速发展，为商业地产的开发带来了前所未有的机遇，我看到了这个商机，回来以后把所有的事情都放开，全力以赴做商业地产。”许健康说，在2002年，当他以全国政协委员的身份参加了全国“两会”之后，地产经营方向开始转变。这也就是宝龙地产的第一次“大应对”，“从传统房地产转向专注于商业地产”，首个试水项

7、目即为福州宝龙城市广场。在当时，中国的商业地产刚刚起步，福州这样的二线城市，在商业形态上还处于“百货、超市”时代，宝龙城市广场大规模、全业态的一站式购物中心的设想进行得并非一帆风顺，开业前期，就有部分商户为了延长免租期而闹事，致使商场一片混乱。危机时刻，宝龙集团进行了一系列整改：第一，调整经营团队；第二，帮助商家做市场宣传和推广活动；第三，对广场硬件设施进行整改；第四，为处于整改区域的部分商户减免1-3个月的物业管理费；第五，进行二次定位和二次招商，调整业态。强力措施很快使宝龙城市广场恢复了生机。开业两年时间，这一项目的商铺出租率高达95%以上，租金涨了三至四倍，物业价值也翻了三番。如今，这一

8、项目已经成为中国购物中心经典成功案例之一。许健康也因大胆颠覆“因购物而购物”的传统商业模式，果敢确立了“宝龙城市广场”复合型地产全新模式而声名鹊起。这种许健康式的商业地产模式，涵盖了购物、游乐、旅游、娱乐、美食、文化、健康、运动、商务、国际社区等多元化的业态形式，将宝龙集团扩张成以房地产开发为基础，包含了旅游服务、酒店业、工业、高新科技信息产业等行业的一家集工、商、贸、旅游服务为一体的多元化大型集团。上市波折2007年，中国房地产如火如荼，进入巅峰时期。对于地产商而言，这又是一次”大变局”，而宝龙的”大应对”则是：做大做强，启动上市。2008年5月，宝龙通过了香港联交所上市聆讯，计划当月底挂牌

9、上市。14个城市、17家城市广场，500万平方米的土地储备，这样的“硬件”足以打动当年的资本市场。然而，此时美国次贷危机的浓雾已经弥漫，港股接连下挫，受大势所累，宝龙只得推迟了ipo计划。在挫折面前，宝龙地产并没有气馁，而是一边积极准备，一边加速发展：一方面对内部的运营管理进行了细致的梳理，这也就是宝龙的“标准化”历程；另一方面则6个城市广场奠基开工。“宝龙模式”的标准化即选址标准化、建筑设计标准化、业态组合标准化、运营管理标准化。“标准化生产能使开发运营成本降低20%以上”，宝龙集团董事局主席许健康透露。标准化商业模式、低成本运营、汇集优势资源、提升快速扩张能力，这是宝龙地产能够先声夺人、快

10、速复制的秘诀所在，也是“宝龙城市广场”创国际品牌的一道“杀手锏”。经过两年上市波折，许健康的上市梦在2009年10月14日实现。”一个企业的根本是成本概念，不要盲目追求一种过山车式的发展。我希望宝龙城市广场能够在全国各地布点，形成全面开花的局面。”作为厦门第一家在港成功上市公司的掌门人，许健康如是总结了自己的上市感言。全国“大棋局”“今年是商业地产发展的黄金契机，宝龙地产的扩张步伐自然要迈得更大点”，当许健康谈及下一步的拓展思路时表示，“下一步我们将继续以二三线城市为主，发展大型的商业地产、旅游地产、酒店娱乐及百货业。”此次宝龙集团在天津的项目，按照规划，总建筑面积约40万平方米、总投资额将超

11、过40亿人民币，建成后包括城市综合商业中心、甲级写字楼、五星级酒店及高档服务式公寓。在宝龙集团“辐射环渤海”的布局中，除了天津宝龙国际中心项目、2009年年底成功开业的青岛城阳宝龙城市广场外，与青岛城阳宝龙城市广场相毗来自www.lw5u.com邻的李沧宝龙城市广场，烟台海阳宝龙城也正在如火如荼地建设中。此外，在青岛还有50余万平方米的城阳项目、30余万平方米的即墨项目、20余万平方米的李沧项目，以近百万平方米的庞大体量雄踞青岛，多项目联动，落成后必将形成岛城独一无二的“商圈金三角”。然而这并非全部，对宝龙集团而言”深耕长三角、发力海西-珠三角、辐射环渤海、谋略中西部”才是谋略中国的通盘战略。

12、长三角地区一直以来都是宝龙城市广场的”集中营“，太仓宝龙城市广场、盐城宝龙城市广场、宿迁宝龙城市广场、无锡宝龙城市广场、常州宝龙城市广场、玉祁宝龙湖畔花城总体量近300万平方米的6大城市综合体项目让宝龙红遍江南。宝龙地产执行总裁许华芳表示，作为全国关注的金融中心、长三角规划“一核九带”布局中的“一核”，上海拥有很多机会。今年2月刚刚将总部“移师”上海的宝龙地产，意欲在一线城市扩大自己的”地盘”，目前已与上海多个区域在洽谈购地事宜。他同时表示，未来宝龙将把10%-20%的资产比例放在上海这样的一线城市，打造标杆形象店。同时，随着海西建设的全面提速，政策利好令商机尽显，万科、世茂等大型地产公司纷纷

13、开战海西经济区中心城市，参与竞拍土地。从厦门起步的宝龙地产更不会错过这样的绝世良机，在今年5月14日举行的“宝龙集团成立二十周年暨地产总部移师上海庆典”上，福州晋安宝龙城市广场、晋江宝龙城市广场、厦门湖里宝龙城市广场等一大批项目纷纷落笔签定。与此同时，起家于”大珠三角”的宝龙地产正厉兵秣马，将触角伸向广东、广西、云南、海南，这也成为宝龙地产布局全国战略中的重要一环。在未来的战略中，宝龙地产还欲瞄准海西珠三角寻求再次发力。2010年8月30日，宝龙地产正式公布了成功上市后首份截至2010年6月30日止的中期业绩报告：201 0年上半年，集团录得合约销售额人民币约12.5亿元，比上年同期上升28%

14、。而未来几个月，将进入宝龙的“收获”期，下半年将新增8个项目可供出售，预期可售建筑面积达200万平方米，其宿迁、盐城、青岛李沧、常州、青岛即墨等多个项目开盘，这些都将为其大步扩张提供充沛的资金流驱动，同时也意味着宝龙的商业地产开发进入快速扩张、批量复制的时代。而宝龙地产最新宣布，发行于201 5年到期、本金总额2亿美元（约15.6亿港币）5年期的优先票据，发行所得净额扣除其它估计开支后约为1.95亿美元，拟用做现有及新增物业项目发展以及一般企业用途一一许健康将抛出一幅更加宏伟的“大棋局”。企业如人。认识一个企业，需从它的作品开始；而读懂一个企业，则要由它的理念起步。“华宇林泉雅舍”、“中冶赛迪

15、大厦”、“首个低碳产业园”，这些作品，展示着一个企业的成长脉络：而“生态环境金奖”、“十大绿色楼盘”、“双百示范工程”，则传递着这个企业“科技、绿色、低碳”的设计理念。“宜居，是新的时代背景对城市品质的新要求，而绿色节能、1低碳、智能化高品质是打造宜居城市的切入口”余朝晖，这位中冶赛迪工程技术股份有限公司的总经理在谈及未来发展时表示，“提高核心竞争力实现差异化发展的利剑之一就是一一科技实力”。科技是企业发展的动力中冶赛迪有着50余年的发展历史，作为世界500强企业一一中国冶金科工集团旗下的国有大型科技型企业，其业务涵盖冶金、城市基础设施建设、公路交通、建筑、环保、监理，房地产、信息化等领域。自

16、2003年以来，中冶赛迪一直名列全国勘察设计企业营业收入百强前五位、中西部地区第一位。十五期间，中冶赛迪承担工程投资总额达1200亿元，占公司业务范围内同期全行业投资总额的近五分之一。”我们要把科学技术转化为生产力，坚持走科技强企道路。”余朝晖如是说。事实上，在多年的发展过程中，”科技与创新”一直被视为中；台赛迪的发展法宝之一。一方面，中冶赛迪注重技术研发和自主创新，建有国家钢铁冶炼装备系统集成工程技术研究中心、重庆市电磁辐射污染防治工程研究中心、重庆市人居环境工程研究中心、重庆市城镇污水治理工程技术研究中心、重庆市国际科技合作基地等8个省部级以上科研平台和博士后科研工作站。另一方面，中冶赛迪

17、在工程技术领域掌握了一大批具有自主知识产权的核心技术，先后有200多项成果获部、省级以上奖励，其中国家级奖励34项，获专利授权300余项。 科技支撑宜居城市之路截至目前，中冶赛迪共有18项省部级科研项目在开展，服务对象包括住房和城乡建设部、重庆市科委、重庆市建委等。18个项目中包括重庆市科委科技攻关项目重庆市低碳产业园区关键技术研究及工程示范，重庆市科委重大科技项目新型可持续发展工业园区关键技术研究及工程示范，住房和城乡建设部研究项目低碳建筑建设指标体系及评价标准研究等。同时，中冶赛迪还与台湾日月光集团、华宇集团、恒大集团、中国房地产集团等大型开发企业进广泛合作，形成了以超高层建筑技术、特大型

18、建筑小区、特色法院建筑技术、高层钢结构技术、绿色低碳建筑等为特色的设计模式，先后完成一批技术复杂的民心工程和市政基础设施设计及总承包工程。值得一提的是，中冶赛迪设计并承担技术总负责的重庆人民大礼堂改造工程获建国60周年全国优秀设计奖，创国内同类建筑规模最大、结构体系最复杂大修工程工期最短新纪录。设计的西南第一高楼群台湾日月光中心(468米)，将“宜居”理念与先进复杂的钢结构设计技术完美结合；精心设计并落成的华宇林泉雅舍更以其人性化的设计，赢得了中国国际建筑艺术双年展国际居住建筑艺术社区生态环境金奖。在探索宜居建筑之路的过程中，中冶赛迪联合重庆大学、第三军医大学在重庆市发改委申请建立了重庆市人居

19、环境工程研究中心和重庆市电磁辐射污染防治工程研究中心，致力于城市宜居关键技术的研究。还积极投身“宣居重庆”的研究和建设工作，作为市国土局的技术顾问，主持完成了重庆市居住区综合整治研究报告等多项报告，编制了重庆市居住区综合整合整治技术导则；独立编制完成全国第一个宜居社区导则，成为宜居城市建设的一个标准。开创城市节能新地标2010年，在位于重庆两江新区的金山广场，一座96米高的全钢结构建筑群赫然醒目，这就是中冶赛迪设计兴建的办公大楼一一中冶赛迪大厦。这个总投资数亿元，总占地面积9950平方米的26层大型综合性办公建筑，是重庆市第一座全钢结构高层建筑，按照65%的节能标准和绿色建筑标准进行设计，融合

20、了绿色建筑技术、人居环境技术、可再生能源应用技术等先进的建筑技术，充分挖掘建筑节能、节地、节材、节水的潜力，被评为”2009中国建筑节能减排十大绿色楼盘”，这也是西部惟一获奖的项目。随着城市的快速发展，建筑领域的节能减排工作已成为建设宜居城市的重要组成部分。中冶赛迪从2006年就开始进行相关研究，在建筑外遮阳、地源热泵、太阳能利用、中水回收雨水回收等绿色建筑技术方面取得了重要的研究成果。2008年，中冶赛迪自主设计建设的中冶赛迪研发中心工程采用多种绿色建筑技术和节能建筑技术被列为住房和城乡建设部双百示范工程一低能耗建筑示范工程。目前，中冶赛迪研发中心和中冶赛迪大厦不仅成为了重庆两江新区的地标式

21、建筑，也代表了重庆乃止西部地区绿色节能建筑的样板。开启低碳破冰之旅2009年，随着重庆市首个低碳产业园的开启，中；台赛迪将一个新的名词低碳带进入重庆公众视野。“这就是未来的一个核心竞争力”。余朝晖表示，国家的战略在改变，继续走粗放型经济发展的道路是没有出路的，未来经济发展一定是绿色的、环保的、经济的。因此，中冶赛迪发展战略也做出了调整，”在非钢领域，我们侧重城市基础设施建设、绿色宜居城市、数字化城市的领域。”伴随着中；台赛迪联合美国aecom建设技术集团、英国威尔士低碳能源研究院等签订了建设“重庆低碳产业园”战略合作协议开始打造重庆市首个低碳产业园，重庆也宣告进入低碳经济时代。中冶赛迪这一步，被称为是重庆低碳经济发展的破冰之旅。中；台赛迪的前瞻性，也让人们看到它作为一个国际工程公司站在世界经济舞台上的身影。多个领域探索“宜居”除了建筑，中冶赛迪还在楼宇自动化、监理、房地产等多个领域扮演着“宜居城市”的领跑者角色