山东枣庄商业地产消费力市场客群分析

1、赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载vip资料。活动时间：2014年8月11日9月10日注：本活动每月各不同，请添加qq：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）第二部分 消费力市场客群分析一个商业场所的经营成功，一个商业热点的形成，除了依托于整体商业市场的大环境形势之外。另一个主要的决定性因素在于终极消费客群的消费能力。综观目前枣庄商业市场，许多相近物业的经营状况，市场氛围、人气聚集有着“天壤之别”，有“摩肩接踵 人潮汹涌”的成功者、亦有“人庭冷落 百业萧条”的失败者。造成如此大反差的原因，除了自身的定位存在偏差之外，对

2、整体消费市场细化的不准确。同样是起着决定成败的因素。因此，在对本案商业项目作出定位前，需对整体的消费力市场作深入探讨。为更好的了解消费力市场的各个层面，我司采用定点抽样问卷的方法，采得一些数据。但是可“窥斑见豹”的分析出消费市场一些主要特征，下文将结合这些数据对消费力市场客群作简单的分析。一、人均消费能力2003,年枣庄社会消费品零售总额达到15.78亿元, 较2002年增加16.2%，居民消费价格指数达到了101%，城镇居民人均可支配收入突破7千元，达到7425元，人均消费支出4420元，较2002年增加6.1%，城乡居民储蓄存款余额达26.53亿元。购物消费频率较以往有所提升，每周一、二次

3、的占32%以上，每周三次及以上的占31%，每二、三周一次的占19%。平均每月购物消费一次以上的占了绝大多数。主要原因除了人民生活水平的稳定提高外，日益丰富的商品种类以及商业设施的普及，使消费者消费更为方便，消费选择更多。每月购物消费所占月收入的比例。20%45%的比例总和超过50%，与以往相比较，枣庄市民的消费观念还有待于提高，尤其信贷消费的消费模式，还没有为市民所认可，仅凭现在的收入,随着消费额度的家大使得实际消费月支出占月收入的比例正逐步增高。一. 市场主力消费群1. 年龄随着国民经济产业结构的逐步调整，就业机会增加，收入增加，尤其反映在年轻人群上，他们大多数有着较好的学历背景，稳定的收入

4、，没有太多的家庭负担。容易受时尚潮流的影响，存款能力较差，每月消费支出相应较大，就图表分析20-30岁的年龄段的消费群，占目前群体消费客群年龄段的68%。2. 学历主力消费群的学历水平正呈逐年上升趋势，拥有本科以上学历的占35%。拥有专科以上学历者占39%主力消费群文化层次的提高。将影响到消费时的需求趋向。由原来价格等层次的需求，发展为越来越重视品牌、档次、品味、文化内涵等深层次的要求。3. 职业赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：由于抽样的特定性，本次抽取样本中学生所占比例要高于实际比例，根据职业的分布比例。可预见出实际主力消费群的职业分布，

5、以私企、国企，外企及公务员、事业单位人群为主，由于总体经济形势稳定增长，国有企业、事业单位人群的人均收入有所上升。同时，随着改革对外开放的进程，私企、民营以及外企员工所占比例正逐步快速上升，他们收入丰厚，消费能力强，正成为消费客群中的主力军，并且，随着职业观念的改变，一大批自由职业者正加入到主力消费群中来。4. 收入 同样由于样本抽取的局限，收入500元以下的学生一族的比例较实际过高，消费客群的主要收入水平应集中在每月1000-3000元之间。这也基本代表了杭州目前人均工资水平。值得关注的是，除了基本的工资收入外，一些分红投资股市等隐性收入将会占据一定数量。同时，高收入的人群比例正日渐增多。三

6、 消费态势1 消费时采用的交通方式赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载vip资料。活动时间：2014年8月11日9月10日注：本活动每月各不同，请添加qq：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送） 虽然有一定数量的消费者采用的其他各种形式的交通方式。但大部分54%的消费者是搭载公共交通。因此，在杭州目前的消费热点区域看，交通的便利性，尤其是公共交通条件的便捷程度，直接影响到一个商业区域能否突破区域限制，成为市级商圈的必要条件。2 消费态势 随着人民生活水平的不断提高，消费态势已不仅仅是局限在温饱范围内，而是呈现多元化发展的

7、趋势。消费态势涵盖衣、食、住、行的各个层面，并不断向更深层次的时尚、健康、休闲等发展。因此，除了传统的逛街、购物消费外，健身、电影、旅游及各种娱乐性消费的需求正在上升。赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：对于目前集中性的商业地点的选择上，消费者依旧保持对传统的大型综合性商业中心情有独钟，其次是大型的超市和专业街。而对于消费者最希望增添的商业形式，品牌服饰专卖店、健身房和高档快餐店的需求最多，其次是对美容、音像和饰品等休闲娱乐场所的需求。这些是与枣庄从传统城市向现代城市过度的必然。对于增添的项目的档次要求如下：这种结果原因是受到收入状况的影响所致

8、。第三部分 商业市场目标客群分析 商业项目的运作，比较一般项目的运作，投入成本更多，操作周期更长，各项不可测因素的出现概率更大。因此相应的市场风险更大。其价值的体现，应最直接的反映在未来的租售价格上。对商业项目的目标客群的定位准确与否。直接影响到未来的销售与经营。目标客群的置业特性基本决定了物业的形成，价格，发售方式等各个环节。综合对商业市场客群的有效抽样调查，可以对本案未来的目标客群有比较直观的认识。一 价格承受力分析参照图表分析，大部分客群对单价的意向在每平方米2000-3000元以下的占50%，每平方米2000元以下的占34%，每平方米3000-3500元的占10%。但这些数据仅反映客群

9、最初步的价格意向。参照枣庄目前商用物业的实际房价与去化情况的对比，客群的最终价格承受力要高于此。大部分客群的价格承受力上限为每平方米3500-4000元，而突破每平方米5000元价格，客群投资行为将更趋于理性和现实，更为谨慎。 租赁价格图表也基本反映如此，实际租赁价格承受力要高于图表中的所反映出的价格意向。客观的分析，每一个阶位承受段都有其固定的一批目标客群。而客群最终决定是否选择该物业，价格仅是参照条件之一。稳定的回报，完善的经营管理，良好的增值背景等亦将是关键的因素。 在付款方式上，商用物业客群体现出自身的特点，基本如图表反映，银行贷款与分期付款占了大部分的比例。选择一次性贷款的所占比例不

10、高，最主要的原因是受到经营状况不佳的影响所致。二置业特性分析1 区位选择 客群对区位的喜好也从一个侧面反映了枣庄目前的商业布局。作为传统商业热点较为集中的一级商圈，购物中心附近在大部分客群的心目中依然首选。同时在建商业街（未交付使用），受到不同宣传力度的影响，在客户群的选择中也有所不同。2 商铺类型选择 无论是售还是租，独立街铺的选择都是第一位的。它的商业价值对客群而言，是最具诱惑力的。而专业市场由于有八大批发市场示范，从而成为客户的第二选择，而住宅裙房，由于现行市场上没有形成气候，很多客户依然抱着观望的态度，大型商场由于受整体市场环境的影响，客群对未来的经营管理顾虑较多，风险较大，所以选择较少。但相反，从租赁角度而言，若经营成功，专业市场与商场的租赁需求将大于住宅裙房。3 面积需求 主力需求面积在50-150平方米，由于面积大小直接与总价相关，从目前市场实际去化情况来看，50-150平方米较小面积的商铺确实是主要的热销面积。而150平方米以上的大面积单元，去化普遍存在一定难度。4 物管费用 大部分客群对物管费用的意向在1元/月以下，这主要原因是客户对