城铁5号线商业配套项目建议书

1、北京城铁5号线配套商业开发项目建议书项目名称:城铁5号线配套商业2011年06月北京xx建设有限公司文档控制文档更新记录日期更新人版本备注2011/06/01xx建设v1.0文档审核记录日期审核人职务备注文档去向记录拷贝份数接受人职务备注1京投集团目 录文档控制21、项目建议书编制依据52、项目背景52.1 北京地铁站商业特点及优势52.2 地铁商业成功案例52.2.1 日本地铁商业简介52.2.2 香港地铁商业简介53、项目概况63.1 城铁五号线简介63.2.1 商业现状63.2.2 商业现状特点73.3 配套商业项目必要性74、城铁五号线配套商业初步项目规划方案74.1 项目规划概述74

2、.2 整体规划原则84.3 四环内各站的配套商业规划84.3.1 四环内站配套商业规划简介84.3.2 四环内站配套商业商业形式（不限于）84.3.3 四环内站配套商业建筑形式84.3.4 四环内站配套商业建筑材料94.3.5 表一 五号线四环内站配套商业开发面积指标104.3.6 表二 五号线四环内站商业开发投资估算报告114.4 四环外各站的配套商业规划124.4.1 四环外站配套商业规划简介124.4.2 四环外站配套商业商业形式（不限于）124.4.3 四环外站配套商业建筑形式124.4.4 四环外站配套商业建筑选材134.4.5 表三 四环外站商业开发面积指标134.4.6 表四 五

3、号线四环外站商业开发投资估算报告134.5 天通苑北站p+r停车场增容附带配套商业规划144.5.1 天通苑北站配套商业规划简介144.5.2 天通苑北站配套商业商业形式154.5.3 天通苑北站配套商业建筑形式154.5.4 天通苑北站配套商业建筑选材（略）154.5.5 表五 天通苑北站p+r停车场附底商开发投资估算报告155、项目企划与运营165.1 企划工作175.2 商业开发思路175.3 商业运营模式175.3.1 商业地产出租经营175.3.1.1五号线沿线典型站周边商铺租金（参考）17备注：租金数据来源于我爱我家。175.3.2 商业地产合作经营（推荐）185.3.3 商业地产

4、自主经营185.3.4 商业自主经营的主要方针186、项目评价186.1 项目社会评价186.2 项目财务评价196.2.1表六 项目财务评价表197、项目开发难点及风险控制207.1 规模瓶颈及应对措施207.2 政策阻力及应对措施208、天通苑北站p+r大型停车场技术措施211、项目建议书编制依据a）商业建设项目经济评价方法与参数（第三版）；b）国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南；c）国家和地方制订的有关法规、规范和标准；d）其他各有关专业设计规范；e）项目倡导单位提供的商业调查报告。2、项目背景2.1 北京地铁站商业特点及优势l 消费需求多样性：大量地摊、游摊等各种商业形式的出现

5、，说明地铁站商业有其存在的价值，同时说明地铁乘客消费需求的多样性；l 消费潜力大：超大的地铁客流量，蕴含巨大的消费潜力。l 商业价值高：且城铁站大多设在人流较集中的商业区、办公区或居民区，网点遍布京城，商业地产本身就具有极高的商业价值。l 前景广阔：随着北京地铁建设突飞猛进，地铁商业总规模会随之逐步扩大、开发前景广阔。l 商业总量大：虽然商业单体面积较小，单体商业规模小，但由于北京地铁站多，所以商业开发总量大。l 网点多，连锁经营优势：单体商业规模小，但网点多，经营方式灵活，具备连锁经营的先天优势。l 开发潜力大：目前尚未统一开发，开发潜力大。2.2 地铁商业成功案例2.2.1 日本地铁商业简

6、介日本地铁商业网络交错，规模庞大，与社会商业融为一体如“迷宫”般的构造，数条地下商业街贯通百货商店、办公楼的地下商场、酒店的地下商场等，相互交错，使地下街区的分布形成一个网络。各处都有设置富有个性的空间场地作为公共广场及歇脚处。自然舒适的购物环境墙壁、天顶的设计保证了充分的明亮度，在地下营造一个类似地上的模拟空间。另外如低凹型庭园、玻璃拱顶、花坛，公园蹊径般的道路等设计也减少了地下空间的压迫感，在设计上运用了水、光、绿色等自然要素。灵活多变的购物要素除了功能性和安全性考虑，在商铺设置方面也存在很大的灵活性。不同时期配合不同主题活动就会在广场上开设符合其活动概念的临时商铺，如在“crysta长堀

7、”地下街的“瀑布广场”，也有利于聚集客流。2.2.2 香港地铁商业简介香港地铁商城是融购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合性商城。在地铁规划时就已纳入配套建设的公共物业（北京地铁建设前期没有把配套商业纳入规划）。香港地铁目前拥有8座大中型的地铁商城（青衣城、德福广场、杏花新城、绿杨坊、连理街，君荟坊，圆方，ifc）。总面积接近40万平方米，全部盖在地铁站的上层。l 地铁网络发达，人流量大，地铁商业在消费者数量上能得到保证；（北京地铁人流量不比香港人流量少，商业消费量也能得到保证）l 大部分地铁商业都是大体量、多业态的综合性物业；l 香港地铁商业专门由地铁商业运营公司统一管理和运营，在人力、物力资

8、源上得到充分的保障。3、项目概况3.1 城铁五号线简介北京地铁5号线，北起昌平区太平庄，南至朝阳区宋家庄，全长27.6公里。共设23座车站，地下16座，地上7座。线路途经天坛、地坛等著名景区，以及东单等商业区。2007年10月7日投入试运营。连接了丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区。从惠新西街北口往北是地上站，往南是地下站。惠新西街北口及其往北和宋家庄站均为侧式站台（即站台在两边，车辆在中间），其余站为岛式站台（即车辆在两边，站台在中间）。从南向北宋家庄刘家窑蒲黄榆天坛东门磁器口崇文门（换乘2号线）东单（换乘1号线）灯市口东四张自忠路北新桥雍和宫（换乘2号线）和平里北街和平西桥惠新西街南口惠新

9、西街北口大屯桥东北苑路北立水桥南立水桥（换乘13号线）天通苑南天通苑天通苑北。五号线设计日均流量40万；实际日均客流量70万。已经远远超过当初设计承载流量。3.2 商业现状及特点 3.2.1 商业现状5号线城铁商业现状总体表现为缺乏统一开发管理；混乱状态；沿线各站出现大量小商小贩、流动摊点。他们原始的经营模式，极差的卫生状况，不但影响乘客健康，还使广场出现大量餐余垃圾造成环境污染，影响市容及北京的都市形象。多数站站虽然配置了地铁便利车及市政早餐工程便利店，但由于体量太小，经营品类单一，很难满足地铁乘客消费需求特点。惠新西街北口以北各站均出现大量地摊，经营品类以早晚餐便当（蛋饼、灌饼、肉夹馍）等

10、为主，涉及水果、饮品、日用百货、甚至出现蔬菜摊。天通苑站一层站楼开设多家品牌快餐店；立水桥站a出口西侧已被商业开发，建筑形式为板房，经营范围为餐饮小吃、超市、蔬菜店等，经营面积约1500平米，目前经营的比较成功；但板房造型很差商业整体形象行欠佳，同时此类商业大都没有经过审批程序，存在消防安全隐患，随时都有被查封或限令拆除的可能。尽管如此，还是可作为城铁商业开发的参考。地铁商业无序的开发及混乱的局面，亟待规范、系统、高端的开发整合，既可创造较高的社会价值也可创造较高的经济价值。 3.2.2 商业现状特点l 商业形式多样性特点，餐饮为主；体现乘客需求的多样性。 l 管理无序混乱，缺乏统一、规范的开

11、发和管理； l 卫生状况较差，存在危害健康隐患；l 商贩之间争地盘，城市管理与商贩之间的矛盾等存在安全隐患。l 餐余垃圾污染广场环境，影响市容及都市形象；l 开发体量不足，不能满足广大乘客的实际需求；l 商业用房多没经过审批，有私搭乱建现象，存在消防等安全隐患；3.3 配套商业项目必要性由于北京地铁在建设之初，并未把配套商业规划在内，老百姓在出行过程中又有这样那样的实际消费需求，造成北京城铁站出现大量游摊等各种非法经营现象，给公安、市容、城管、环卫、食品卫生安全等带来压力。这些现象都是因为没有统一的商业规划，和规范的管理造成的。城铁的发展给老百姓得出行带来极大的方便，但由于配套商业的滞后及缺失

12、，也给老百姓带来极大的不便。为城铁站规划建设配套商业系统，解决老百姓出行途中的实际需要，有效地控制地摊、游摊等无证、非法经营现象，避免一系列的安全隐患，有重要意义。3.4 配套商业用房选址原则（1、2号线换乘站未做规划）通过实地考察我们认为可开发商业用房，有如下几个途径：l 四环内城铁站商业选址，主要为站前广场或出站口空地。通过论证，在不影响人流疏散的前提下，新建小面积的商业标准用房；l 四环外各站商业选址除了站前广场外，城铁高架桥下、闲置的自行车棚或自行车存车处，可部分改造为商业用房（闲置现象普遍）。l 个别站站内大厅闲置状态（如立水桥站），部分闲置办公用房改用（天通苑站为例），在不影响了人

13、流动向的情况下，可开辟出商业空间。此项工作要争取城铁运营公司的配合，存在一定的不确定性，此报告中未将这类商业开发计算在内。l 天通苑北站为四环外主要换乘站，通过现有或规划中的停车场扩容，采用p+r停车场扩容附带底商的开发模式。4、城铁五号线配套商业初步项目规划方案4.1 项目规划概述北京地铁项目规划之初，并没有把配套商业考虑在内。城铁5号线地铁站的商业规划，属于地铁项目大规划前提下的局部规划，必须以不影响整体规划用途功能为前提。充分考虑各站的实际情况，四环内、外；地下、地上站采用不同的规划原则。商业形式和经营范围以贴近老百姓的实际需要为目标。由于地下没有预留配套商业空间，配套商业主要规划在各城

14、铁站面广场和出口处。5号线地铁站多数的站点出口广场规模不大，不太适合建设上规模的商业业态，我们根据5号线各站的实际情况，规划设计合适的业态形式。4.2 整体规划原则l 四环内、外、郊区换乘接驳站采取不同的规划形式；l 城铁站商业建筑面积适当，选址要避开主要人流动线；l 建筑形式个性鲜明，美观，有利于提升城市品位；l 建筑材料符合环保、节能要求、具有良好的防火性能；l 设计巧妙，易于拆装、方便移位调整。4.3 四环内各站的配套商业规划4.3.1 四环内站配套商业规划简介四环内各站点出口广场相对较小，为了不影响广场疏导人流的主要功能，各出口规划商业建筑面积不超过50平米（个别广场面积较大的站点除外

15、、如刘家窑站），我们分别设计30、40、50平米三种标准规格，根据出站口广场面积的大小，配置相应面积标准的商业房。从经营形式上采用灵活多变，连锁经营的商业模式，把适合城铁站经营的商业形式集中开发，统一标准，纳入经营品类库，根据不同站的人群特点及消费特征，自由搭配。也可根据季节的不同，灵活的调整经营品类。充分发挥快捷、便利的特点。商业定位为以便当、即时消费日用品为主。4.3.2 四环内站配套商业商业形式（不限于）四环内城铁站规划商业面积普遍不大，适宜的商业形式要具备便利、快捷、即时消费的特点。以下几种商业形式，贴近老百姓日常实际需要，能为乘客解决实际问题。一定能得到广大乘客的广泛欢迎与好评。l

16、特色便当屋、特色休闲小吃；（解决上班族没时间早餐的问题）l 综合便利店；（方便的购买生活快速消费日用品）l 蔬菜订配站；（我的菜篮子计划，乘客可在下车站预订蔬菜，下班后取货）l 品牌快餐；（可邀请加州牛肉面、吉野家、麦当劳、肯德基等品牌快餐店加盟）l 蛋糕房；（上、下班过程中方便地为朋友、家人准备生日蛋糕）l 鲜花坊；（上、下班过程中方便地为爱人、商业伙伴准备一份温馨的礼物）l 地铁便民药房；（就是乘客的随身小药箱一样，随时呵护乘客的健康）l pos机存取款、代缴代付业务。（免掉去银行排队的苦恼）4.3.3 四环内站配套商业建筑形式采用拆装式轻钢结构活动房，房屋构件连接方式全部采用插接或螺栓连

17、接。房屋长度以m=1224为模数，宽度尺寸为5050，房屋长度方向尺寸为2200+nm（n =1，2，3）。房屋室内净高为2.6m，总高为2.8 m。房屋设计合理，运输方便，使用寿命长，可达20年。房屋设计合理，拆装简便，可多次拆装，拆装损耗率低，不产生建筑垃圾。 活动房是一种以轻钢为骨架，以夹芯板为围护材料，以标准模数系列进行空间组合，构件采用螺栓连接，全新概念的环保经济型活动房屋。可方便快捷地进行组装和拆卸，实现了建筑的通用标准化，树立了环保节能、快捷高效的建筑理念，系列化开发、集成化生产、配套化供应、可库存和可多次周转使用的定型产品领域。金属拱形屋面特点 n 跨度大(6-42m任意选择)

18、无梁无檩、无支撑、空间开阔内部净空极佳。 n 造价低廉、经济实惠、屋面集保温、隔热、通风、采光于一体、自成体系。 n 施工速度快，每万平方米屋面建筑可在20天左右完成。 n 重量轻、使用寿命长：彩活动房色钢板自重轻非常适用楼房加层及旧房改造，使用周期50年。 n 造型美观、色彩斑斓(十二色彩任意选择)、风格独特、新颖而有韵律，具有永久防水无漏效果。 4.3.4 四环内站配套商业建筑材料四环内单体面积200平米以下的配套商业房全部采用标准化构件，墙体与屋面材料均为双面岩棉夹芯彩彩色涂层钢板。墙板厚度为50mm，屋面板平均厚度为110mm。门为彩钢夹芯板门，窗为彩色涂层钢化玻璃窗，房屋钢骨架构件进

19、行镀锌处理，屋面采用结构防水设计，不需另做任何防水处理。选用防火岩棉夹心彩钢板，具有以下特点：l 重量轻：10-14千克/平方米，相当于砖墙的1/30 l 隔热保温：芯材导热系数： =0.041w/mk。 l 强度高：可作天花围护结构板材承重，抗弯抗压；一般房屋不用梁柱。 l 色泽鲜艳：无须表面装饰，彩色镀锌钢板防腐层保持期在10-15年。 l 安装灵活快捷：施工周期可缩短40%以上。 l 氧指数：(oi)32.0，耐火度高，符合建筑材料消防要求。 4.3.5 表一 五号线四环内站配套商业开发面积指标 序号站名城铁出口可开发商业面积建筑形式1惠新西街北口a130轻钢活动板房b50轻钢活动板房c

20、30轻钢活动板房d 2惠新西街南口a b50轻钢活动板房c50轻钢活动板房d50轻钢活动板房3和平西桥a b50轻钢活动板房c30轻钢活动板房d30轻钢活动板房4和平里北街a150轻钢活动板房a250轻钢活动板房b50轻钢活动板房c50轻钢活动板房5北新桥a50轻钢活动板房b30轻钢活动板房c50轻钢活动板房d50轻钢活动板房6张自忠路a b30轻钢活动板房7东四a b50轻钢活动板房c50轻钢活动板房d15轻钢活动板房8灯市口a 9磁器口a50轻钢活动板房d50轻钢活动板房10天坛东门a1 a250轻钢活动板房b40轻钢活动板房c40轻钢活动板房11蒲黄榆a50轻钢活动板房d50轻钢活动板房

21、12刘家窑a900钢结构幕墙立面b30轻钢活动板房c50轻钢活动板房d1000钢结构幕墙立面13宋家庄a50轻钢活动板房b40轻钢活动板房c1400钢结构幕墙立面c2180轻钢活动板房合计3875备注：详见五号线地铁站商业价值调研报告4.3.6 表二 五号线四环内站商业开发投资估算报告序号项目单位m单价（元/m）合计（万元）备注建设阶段 （周期为一年）一直接投资成本 （一）至（四）合计（一）土地成本0.00 7通一平费用（二）前期工程费5.81 1设计费3875155.81 建筑面积停车场+商业=15（三）基础设施费69.75 1市政管线38755019.38 （不含煤气、暖气）3配电3875

22、13050.38 （四）建安费504.48 1建筑装修施50 轻钢活动板房含建安、装修2建筑装修施工23001500345.00 钢结构部分含建安、装修3质检费用23001.60.37 4工程监理费230071.61 二间接成本 296.88 (可控)1管理费用38755019.38 2广告费用3875519.38 总销售金额2%3两税一费387500.00 争取减免4人员薪酬200.00 20人，人均10万/年周期1年5物业启动费3875519.38 每平米5元6不可预见费38751038.75 三成本合计876.92 建设阶段投资总成本 运营阶段运营模式一商业整体

23、出租租金收入3875 1116.00 8元/平米/天收入毛利总额1116.00 租金运营人员薪酬10人 100.00 人均10万/年运营管理费200.00 每站10万（含招商企划费）营业税55.80 销售收入5%，可申请减免企业所得税190.05 收入-薪酬-管理费-营业税25%税后净利润596.95 收入毛利-税费支出年收益率68%税后利润/投资总成本 100%投资回收周期1.47 投资回收周期1.47年运营阶段运营模式二商业自主经营经营毛利润 2232.00 经营毛利按租金2倍估算收入毛利总额2232.00 销售毛利+停车收入运营人员薪酬150人 750.00 人均5万/年运营管理费500

24、.00 500万元/年 产品开发培训营业税销售额估计0.8亿400.00 销售收入5%，可申请减免企业所得税145.50 收入-薪酬-管理费-营业税25%税后净利润691.00 收入毛利-税费支出年收益率79%税后利润/投资总成本 100%投资回收周期1.27 投资回收周期1.27年备注：表中配套商业房建筑面积数据来源北京5号线城铁站商业价值调研报告，表中200平米以内的商业用房，采用轻钢活动板房结构，开发综合成本为1000元/ ； 200平米以上的单体建筑采用框架结构，玻璃幕墙立面建筑形式，含装修开发综合成本约1500元/；所开发的商业租金，参照北京市相同区域的社会商业店铺的平均租金，保守估

25、算。报告中租金按每平米8元/天估算。4.4 四环外各站的配套商业规划4.4.1 四环外站配套商业规划简介四环外各站点出口规划商业建筑面积依据北京5号线城铁站商业价值调研报告的调研结果。根据出站口广场面积的大小，配置相应面积标准的商业房。四环外的城铁站多为地上车站，站楼周边空地面积较大，另外城铁高架桥下也可以开发利用。商业单体规模比四环内各占要大很多。商业经营形式上除了保证快捷、便利与休闲外，经营范围可以更加广泛。由于商业面积有较大的体量作为支撑，多数站可以自成规模；业态以便当、即时消费品外，餐饮、日用百货、服饰、饰品类为主，目标消费者定位为年轻一族，年龄段一般集中在1835岁左右。4.4.2

26、四环外站配套商业商业形式（不限于）五号线四环外的城铁站，多数靠近居民小区，商业目标客户定位除了地铁乘客外，还包括周边小区的居民。消费特点不但要兼顾便利、快捷的即时消费品，也要包括餐饮、生活超市。天通苑站站楼开的几家快餐店，生意异常火爆，充分说明四环外的城铁站商业，对附近居民具有很大的吸引力。故商业形式选择上要充分的考虑到这一点，以下是专门为这几个站设计的商业形式。l 特色便当屋；特色休闲小吃；l 餐饮街；（靠近生活小区，吸引居民前来消费）l 综合便利店超市；l 菜市场； l 蛋糕房； l 鲜花坊； l 地铁便民药房； l pos机存取款、代缴代付； 4.4.3 四环外站配套商业建筑形式 四环外

27、的商业开发分为两部分，单体面积200平米以下的采用轻钢夹心彩钢板活动房结构，主要用来经营便利、快捷的既是消费品，如便当、饮品等。单体建筑200平米以上的商业用房，主要用来经营超市、菜市场、购物街等，要求建筑效果显得明亮，采用框架结构，玻璃幕墙和彩钢板相结合的立面建筑形式开发。4.4.4 四环外站配套商业建筑选材单体面积200平米以下的，采用和四环内商业建筑相同的建筑模式和选材；单体面积200平米以上的，采用框架结构，双层夹胶钢化玻璃幕墙和轻钢夹芯彩钢板；这种材料搭配，具有建筑成本低，安全系数高，易于施工，整体感官美观，且节能环保，适用于场馆和超市的建设。4.4.5 表三 四环外站商业开发面积指

28、标序号站名城铁出口可开发的商业面积建筑形式1天通苑a300钢结构幕墙立面b230钢结构幕墙立面2天通苑南北端1200钢结构幕墙立面a300钢结构幕墙立面3立水桥a150轻钢活动板房b11200钢结构幕墙立面b280轻钢活动板房4立水桥南5北苑路北a120轻钢活动板房a220轻钢活动板房6大屯桥东a1100轻钢活动板房b1200钢结构幕墙立面合计3800钢结构幕墙立面备注：详见五号线地铁站商业价值调研报告4.4.6 表四 五号线四环外站商业开发投资估算报告序号项目单位m单价元/m合计万元备注建设阶段 （周期为一年）一直接投资成本 （一）至（四）合计（一）土地成本0.00 7通一平费用（二）前期工

29、程费5.70 1设计费3800155.70 建筑面积停车场+商业=15（三）基础设施费68.40 1市政管线38005019.00 （不含煤气、暖气）3配电380013049.40 （四）建安费554.45 1建筑装修施工370100037.00 轻钢活动板房含建安、装修2建筑装修施工34301500514.50 钢结构部分含建安、装修3质检费用34301.60.55 4工程监理费343072.40 二间接成本 466.00 (可控)1管理费用38005019.00 2广告费用380050190.00 总销售金额2%3两税一费380000.00 争取减免4人员薪酬200.00 20人，人均10

30、万/年周期1年5物业启动费3800519.00 每平米5元6不可预见费38001038.00 三建设阶段成本合计1094.55 投资总成本 运营阶段运营模式一商业整体出租租金收入3800 820.80 6元/平米/天收入毛利总额820.80 租金运营人员薪酬10人 100.00 人均10万/年运营管理费6站120.00 每站20万（含招商企划费）营业税41.04 销售收入5%，可申请减免企业所得税132.44 收入-薪酬-管理费-营业税25%税后净利润427.32 收入毛利-税费支出年收益率39%税后利润/投资总成本 100%投资回收周期2.56 投资回收周期2.56年运营阶段运营模式二商业自

31、主经营经营毛利润 1641.60 经营毛利按租金2倍估算收入毛利总额1641.60 销售毛利+停车收入运营人员薪酬60人 300.00 人均5万/年运营管理费300.00 300万元/年 产品开发培训营业税销售额估计0.5亿250.00 销售收入5%，可申请减免企业所得税197.90 收入-薪酬-管理费-营业税25%税后净利润593.70 收入毛利-税费支出年收益率54%税后利润/投资总成本 100%投资回收周期1.84 投资回收周期1.84年备注：表中各站规划商业面积数据来源北京5号线城铁站商业价值调研报告，4.5 天通苑北站p+r停车场增容附带配套商业规划4.5.1 天通苑北站配套商业规划

32、简介天通苑北站停车场占地面积约，1.8万平方米，约合28亩。现有换乘停车车位430个，但车位紧张的情况仍未能彻底解决。要想在离地铁站近一点的车位停车，得6点之前来，即使停在距离最远的位置，也得7点半之前来，不然就只能停在路边上。需要在天通苑北站换乘的不仅有天通苑社区的居民，还有天通苑以北40多个小区和别墅区的居民。而430个车位，远远满足不了众多“换乘族”的要求。交管部门考虑到周边停车位紧张的实际情况，对于天通苑北站外道路上停放的私家车，采取以人性化疏导为主，不再贴罚单。据相关部门统计，目前路边停泊约200辆车。天通苑北站的实际停车位需求量约在600700个，这个数字还在不断的增加。由于p+r

33、停车场收费低廉，属于公益事业，仅靠停车收费，根本投资就没有收益可言，没有企业愿意投资。市政府要解决换乘问题，绿色出行，节能减排，治堵工作。一直大力提倡在类似的换乘站建设p+r停车系统；但是p+r停车场是纯粹的公益事业，是件需要大量投资但难见经济效益的事情，政府资金存在缺口，企业看不见利润不愿投资，所以一直是件两难的事情。我们的规划思路是：采用底层商业、2、3层为p+r停车系统的组合开发模式。结合停车场扩容，建设立体停车场，底层用作配套商业。把纯公益变事业通为商业化运作，既可以解决政府要解决的问题，又能保证企业投资收益。通过这种思路运作，可把两难的事情变成了两全其美的事情。4.5.2 天通苑北站

34、配套商业商业形式天通苑北站p+r停车场底层可规划商业面约为1.2万平方米，适合经营大型购物中心和超市。可与国内外著名的零售业集团（如沃尔玛、欧尚、华联等）合作，以天通苑北站为试点，随着北京地铁线路配套商业项目的全面开发，把这种合作模式推广到整个地铁商业系统。其目标市场直接定位不仅是天通苑北站公交站、城铁站本身大批客流，还兼顾天通苑小区及以北40多个小区、别墅区的居民，同时辐射散落的数十个村镇及大量外来人口。涉及上百万人口的消费群体。建成后的天通苑北站商业系统，必将成为天通苑以北地区乃至京北主要的商业购物中心之一。4.5.3 天通苑北站配套商业建筑形式天通苑北站的商业形式定义为：现代化的商业立体

35、停车楼。暂时规划建设3层，从设计上预留扩展的空间，将来可以根据需要继续扩建。底层设计为商业用房，2、3层为停车楼，采用钢结构框架结构及玻璃幕墙建筑形式。考虑到p+r停车场进出的时间相对集中的特点，与专业的停车场设计、建设公司合作，从功能上满足p+r停车场的特点。为了避免商业系统客流及车辆影响p+r车位，特意在停车场设计上下足功夫，采取了一系列措施，详见本报告第7部分天通苑北站p+r大型停车场技术措施。4.5.4 天通苑北站配套商业建筑选材（略）4.5.5 表五 天通苑北站p+r停车场附底商开发投资估算报告序号项目单位m单价（元/m）合计（万元）备注建设阶段 （周期为一年）一直接投资成本 （一）

36、至（四）合计（一）土地成本0.00 7通一平费用1土地出让金12000 40年(出让金)争取减免2土地契税 出让金3%争取减免（二）前期工程费120.60 1设计费360001554.00 建筑面积停车场+商业=152前期其他费360005.519.80 3评估费360000.00 4规划服务费36000621.60 放验线定桩档案管理5图纸审查费36000310.80 6招投标管理费36000310.80 7防雷审图3600013.60 （三）基础设施费828.00 1市政管线3600050180.00 （不含煤气、暖气）2绿化景观360002072.00 3配电36000130468.00

37、 4扎口规费3600000.00 争取减免5道路3600030108.00 （四）建安费4710.96 1建筑装修施工3600013004680.00 含建安、装修（预算部提供数据）2质检费用360001.65.76 3工程监理费36000725.20 4停车场设施800车位2000160.00 二间接成本 1100.00 (可控)1管理费用3600050180.00 2广告费用360005180.00 总销售金额2%3两税一费3600000.00 4人员薪酬200.00 20人，人均10万/年周期1年5物业启动费360005180.00 每平米5元6不可预见费3600010360.00 三成

38、本合计6759.56建设阶段投资总成本运营阶段运营模式一商业整体出租租金收入12000 2160.00 5元/平米/天逐年5%递增停车费800车位57.60 每天没车位2元计算夜间停车费240车位86.40 3成每夜每车位10元计算收入毛利总额2304.00 租金+停车收入运营人员薪酬10人 100.00 人均10万/年运营管理费200.00 每年200万元 营业税115.20 销售收入5%，可申请减免企业所得税472.20 收入-薪酬-管理费-营业税25%税后净利润1416.60 收入毛利-税费支出年收益率21%税后利润/投资总成本 100%投资回收周期4.76 投资回收周期4.76年运营阶

39、段运营模式二商业自主经营经营毛利润12000 4320.00 经营毛利按租金2倍估算停车费800车位57.60 每天没车位2元计算夜间停车费240车位86.40 3成每夜没车位10元计算收入毛利总额4463.79 销售毛利+停车收入运营人员薪酬200人 1000.00 人均5万/年运营管理费300.00 每年300万元 营业税销售额估计1.5亿750.00 销售收入5%，可申请减免企业所得税603.45 收入-薪酬-管理费-营业税25%税后净利润1810.34 收入毛利-税费支出年收益率27%税后利润/投资总成本 100%投资回收周期3.70 投资回收周期3.70年5、项目企划与运营5.1 企

40、划工作京投集团和xx建设有限公司合作，双方共同成出资立专门的股份制有限公司，负责5号线乃至整个北京城铁站商业的分期、开发和运营。xx建设公司为项目发起方，负责项目的前期调研、规划设计工作，编写项目的实施方案；京投集团负责项目立项、各种手续的审批工作。项目的开发建设，后期的运营，由双方成立的投资运营公司共同执行。采用现代化的管理模式运营公司，力争做到较高水平的项目名称设计、logo设计及整体vi策划。项目运营成败的关键，在于能否在短时间内，创建蕴含地铁文化高品质的服务品牌，并逐步提升品牌价值。 5.2 商业开发思路l 派专业人员调研五号线乃至整个北京城铁站商业价值（此项工作进行中）；l 对具有开

41、发价值的城铁站分站进行详细商业规划设计：l 分站规划有鲜明特色的的商业建筑形式；l 落实各站可开发商业建筑面积；l 根据各站消费特点配置具体站的商业经营品类；l 吸纳成熟的知名商业机构加盟；l 开发适合城铁消费特点的产品，纳入产品库，分站点菜单式灵活搭配。5.3 商业运营模式5.3.1 商业地产出租经营五号线地铁线路所经地区，穿越人口密集、商业发达的商业脉线；城铁站商业用房依托大量的人流及较高的消费需求，其商业价值等同于甚至高于同地段的社会商业黄金店铺，绝对属于稀缺资源。通过整体出租的经营模式，可带来较稳定的经济回报。单纯商业地产的运营模式，管理上相对简单，不用承担经营风险，但相对于自主经营回

42、报率较低。商业地产招商方式的选择是根据商业物业的具体特点来进行的，主要有三种：委托商业公司（中介）负责招商；招标商业投资公司总承包方式；公司自己负责招商，负责管理。也可以实行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出租，规模经营。运营初期对于商铺出租主要采用招商的方式，随着地铁商业的发展，商户竞争比较激烈的条件下，改而采用议标的方式。根据位置的不同，5号线城铁位于二环内的商铺租金最贵价格可达到为5000元/月（10平方米），再加上物业管理费350元/月、税金、工商管理费。全线商铺平均租金价格一般在每月200-350元/平方米，租金递增率：每年5%-10%。为了保证收益率估算的最低保障限度，本报告中关于

43、商业租金均按照同地区参考租金的50%保守估算。地铁商业豪华的人流量及优质的商铺具有很大的吸引力，商户定位主要瞄准国际上知名的商业零售商、连锁快餐品牌。他们先进的管理理念、成熟的盈利模式，忠实稳固的消费群体，可使地铁商业开业之初最大限度的缩短商业模式的摸索过渡期，很快进入盈利状态。5.3.1.1五号线沿线典型站周边商铺租金（参考）区域代表站名日租金 元/天/5号线商业面积最高可期望年租金北四环外天通苑81580046136000北三环商圈和平里北街116202489300二环商圈东四256555976875南三环商圈刘家窑8.526508221625合计62823800备注：租金数据来源于我爱我

44、家。5.3.2 商业地产合作经营（推荐）商业地产合作经营是地铁商业可采用的另一个运营模式，就是引进国际上知名的商业零售商、连锁快餐品牌合作，项目经营收益的多少取决于合作商业的效益。我们提供经营场所，由对方负责连锁经营管理，双方谈好一个利润的分配模式（理想的分配利润比例是我方6成，经营方4成）。这种运营方式的好处在于，优质商业店铺资源和先进成熟的盈利模式的有机结合，能够在最短时间内进入盈利状态。合作双方优势互补，达到双赢的局面。这种运营模式我方不需要大量招募人员，只需要少量的管理人员即可运营，不对城铁商业服务从业人员承担任何义务，所有从业人员劳务关系上隶属于合作方。我方管理上相对简单，人力资源成

45、本相对较低，不失为一种比较理想的运营模式。5.3.3 商业地产自主经营自主经营、集中管理的经营模式，通过产品开发、规范服务、创建地铁服务品牌。在经营过程中，逐步提升商业价值，同时可获得稳定的现金流。这种运营模式存在一定的风险性，没有成熟的的盈利模式可直接采用，一切都需要摸索前进，存在一定的盈利模式摸索期和过渡期，同时对管理水平有较高的要求，需要引进高层次的连锁经营商业人才、大量招募零售服务从业人员，组织统一培训，需要投入大量的人力资源成本。这种运作方式，产品开发定位到服务标准制定非常关键，一旦盈利模式成功，运营稳定，即可获取较前两种运营模式高得多的商业增值回报。甚至可以走资本化运作道路，包装上

46、市，实现资产的膨胀式增值。5.3.4 商业自主经营的主要方针l 制定较高的服务标准及标准化服务流程；规范地铁商业服务标准l 招募高素质的人才，通过严格规范的培训，达标后持证上岗。l 通过品牌营销提升品牌形象创造更高的商业价值；l 培养忠实的消费群体创造更大的经济效益（树立信得过品牌形象、通过产品开发及得当的营销策略）l 吸引大批固定乘客或周边居民由随机性消费转化成习惯性消费。l 从成立项目公司、项目的启动建设、运营过程中，按照上市公司的标准管理运营，争取3-5年成功上市。6、项目评价 6.1 项目社会评价扩大就业，创造利税城铁五号线的商业开发，可创造就业机会约500多个。北京城铁整体商业开发，

47、至少可创造5000个就业机会。这个数字随着北京城铁的开发建设，还会逐步提高。由此可见，通过城铁站的商业开发，可提高北京市的就业率。通过科学估算，仅5号线，每年可为是市财政创造近千万元的税收，若北京体贴线路全部按这种模式开发，保守估算，每年可是北京市的财政收入增加近1亿元。由此可见，城铁5号线乃至北京地铁站商业开发，对促进首都经济繁荣和社会稳定，具有积极的意义。消除安全等隐患城铁站商业的统一、规范的的开发和运营。其优质的产品、安全可靠地卫生标准、优秀的服务品质，合理的挤掉了地摊、游摊的生存空间，可有效地控制地摊、游摊等无照经营等商业形式的滋长。能有效缓解市容、城管、环卫等部门的工作压力，在一定范

48、围内避免因食品公共卫生、公安、消防等安全隐患。缓解城区交通压力p+r停车场概念已经提出相当长时间，那么好的一个概念，到今天并没有得到很好实施，资金缺口是项目实施的最大障碍。通过城铁配套商业项目的建设，可带动停车场的扩容建设，改变p+r停车位奇缺的尴尬局面，帮助政府解决因资金缺口投资难的问题。同时又配合政府倡导提出的节能减排、绿色出行，缓解城区交通压力的目标。提高郊区商业发展水平天通苑北站p+r停车场附带底商的开发，能够平衡市区和郊区的配套商业设施的发展差距，使得郊区的居民购物不再需要进城。对方便郊区群众、提高郊区群众生活品质，减少郊区群众因购物进城次数，进而缓解城区交通压力都有积极的意义。体现政府的人性化关怀城铁商业系统的建设和运营，贴近老百姓出行过程中的实际消费需求，是为老百姓办的一件实事。乘坐地铁出行的多数是上班族，朝九晚五繁忙的工作，