宽甸项目地块投资分析报告

1、宽甸项目地块投资分析报告 目 录目 录1一、总论21.1 项目简介21.1.1项目概况21.1.2 项目规划总体要求21.1.3 项目建筑面积指标21.2 编制依据21.3 主要经济技术指标31.4 结论3二、市场分析32.1 宏观环境分析32.1.1 城市概况32.1.2经济发展状况42.1.3 居民生活水平52.2、房地产市场分析62.2.1 房地产市场综述62.2.2 板块特征62.2.3 未来发展趋势7三、项目周边环境83.1 项目周边环境分析83.1.1 周边环境83.1.2 swot分析83.2 竞争性楼盘分析9四、项目定位94.1 总体定位94.2 产品定位104.3 客户定位1

2、14.4 价格定位11五、财务效益115.1 销售收入测算115.2 建设投资估算115.3 不确定性分析115.4 经济效益评价11一、总论1.1 项目简介1.1.1项目概况项目地块位于丹东市宽甸县西环路以东、南环路以北、步行街以南、南市场以北。土地面积 平方米，土地用途为商住。项目地块所处区域属于宽甸县老城区的中心区，南面紧邻老客运站、北面临近宽甸唯一的一条步行街，附近餐饮、娱乐和商业配套近在咫尺。东面便是宽甸最大的农贸市场之一的南市场，并与中心路相邻。西侧是西环路，与黄椅山南大街（201国道）相距200米。1.1.2 项目规划总体要求项目占地面积 平方米，规划建设一个中高档居住区，土地使

3、用年限为 年，规划容积率为 , 其中多层 , 非独立式低密度住宅 , 建筑密度多层 ，非独立式低密度住宅 ，绿化率 。机动车泊位按 个/户配置。1.1.3 项目建筑面积指标项目总建筑面积 平方米，住宅部分 平方米，其中多层 平方米，小高层部分 平方米，公建 平方米；车位部分 平方米，配套 平方米。1.2 编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和宽甸有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。1.3 主要经济技术指标占地面积 m2总建筑面积 m2 其中：住宅 m2 多层 m2 小高层m2车位 m2 配套 m2容积率 1.1建筑密度

4、 30%绿化率40%机动车停车泊位 个1.4 结论本项目在目前市场行情下，总投资 元，销售收入 元，税后利润 元，投资收益率为。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。二、市场分析2.1 宏观环境分析2.1.1 城市概况宽甸满族自治县位于辽宁省东部，鸭绿江中下游右岸。东南与朝鲜民族主义人民共和国隔江相望，东北与吉林省集安接壤，西接凤城，北邻桓仁，西北与本溪毗邻，西南与丹东相连。总面积6193.7平方公里，国境线长216.5公里：总人口43.4万。辖22个乡镇。境内鹤（岗）大（连）国家级公路、铁（岭）长（甸）省级公路，凤（城）上（河口）铁路纵贯南北穿境而过。各乡镇之间黑色路面

5、公路连接贯通。全县公路总里程已达1443公里。鸭绿江边设有太平湾、河口2个国家二类口岸。2.1.2经济发展状况2009年，全县人民在县委、县政府的正确领导下，紧紧抓住振兴老工业基地和实施辽宁沿海开放战略的双重机遇，以科学发展观统领全局,积极组织开展“项目年”活动，深化各项改革,努力提高经济增长质量。国民经济保持了平稳、较快发展，各项社会事业取得明显进步，人民生活继续得到改善。2.1.2.1经济总量国民经济继续保持较快增长。初步核算，2008年全年实现生产总值88.3亿元，按可比价格计算，比上年增长21.3%。其中，第一产业增加值11.9亿元，增长9.5%；第二产业增加值47.7亿元，增长28.

6、1%；第三产业增加值28.7亿元，增长15.8%。三项产业增加值占全县生产总值的比重分别为13.4：54.1：32.5。人均生产总值20103元。2.1.2.2农业 农业生产稳步增长。全县完成农林牧渔业总产值196462万元，比上年增长8.46。其中：农业产值70913万元，增长9.94；林业产值31578万元，增长7.52；牧业产值54015万元，增长12.93；渔业产值34256万元，增长2.8;农林牧渔服务业产值5700万元,增长22.46%。2.1.2.3工业 工业经济快速增长。全年规模以上工业企业完成增加值145434万元，比上年增长50.5%。其中,股份制企业完成增加值7662万元

7、，增长1.5%；外商及港澳台投资企业完成增加值9158万元，下降0.2%。2.1.2.4固定资产投资固定资产投资快速增长。全年全社会完成固定资产投资35.2亿元，比上年增长34.0%。其中，城镇完成固定资产投资21.8亿元，增长33.2%；农村固定资产投资完成9亿元，增长31.0%；农户固定资产投资完成4.4亿元,增长45.4%。2.1.2.5交通运输和邮电通信业 交通运输生产平稳发展。全年各种运输方式完成货物周转量18886万吨公里，完成货运量257万吨，完成旅客周转量48513万人公里，完成客运量579万人。年末，全县公路总里程2058公里。晴雨通车里程1470公里，公路已绿化里程1046

8、公里。截止年末全县有84.3的村通公路，有69.7的村通油路。邮电通信业继续发展。全年完成邮电业务总量1.8亿元，比上年增长16.9，年末全县局用交换机总容量14.1万门。全县固定电话用户11.2万户，比上年增长3.2%。其中，住宅电话9.5万户，占固定电话用户的84.8，增长4.4%。固定电话普及率由上年的24.76部/百人增加到25.54部/百人；其中城镇固定电话普及率由上年的46.25部/百人增加到47.14部/百人。年末移动电话用户6.5万户，比上年末增长16.1。2.1.2.6贸易、旅游 消费品市场稳中趋活。全年社会消费品零售总额22.4亿元，比上年增长16.3%。其中,批发零售业完

9、成19.3亿元,增长18.0%;住宿餐饮业完成3.1亿元，增长7.0%. 旅游业较快发展。全年接待国内外旅游人数104万人次，比上年增长13.3%。旅游总收入8.3亿元，比上年增长30.2。2.1.2.7财政财政收入稳定增长。全年共完成财政总收入58564万元，比上年增长37.0。完成各项税收46619万元，比上年增长27.8%。地方财政一般预算收入完成26726万元，比上年增长33.1%，其中，实现增值税3443万元，增长35.2%；营业税3857万元，增长15.8%；企业所得税582万元，增长36.3%；个人所得税1023万元，增长14.0%。2.1.2.8金融和保险业金融机构存贷款规模扩

10、大。年末全县金融机构各项存款余额47.1亿元，比年初增加6亿元；其中年末储蓄余额40亿元，比年初增加4.1亿元。金融机构各项贷款余额23.8亿元，比年初增加2.9亿元。全年现金收支相抵后净投放2.1亿万元，比上年下降6.0。保险业务持续发展。全年实现保费收入9160万元，比上年增长17.2%。2.1.2.9教育和卫生全县各级各类教育进一步发展。全县拥有各类学校155所，其中职业教育中心1所，普通中学27所，小学124所，特殊教育学校1所。在校学生50650人，其中普通中学在校学生19672人；小学在校学生29341人。全县共有教师3506人，其中普通中学1276人；小学2113人。全县拥有幼儿

11、园37所，幼儿园在园幼儿童6041人。卫生事业稳定发展。年末全县有卫生机构35个。其中，医院5个，乡镇卫生院23个。医院、卫生院病床床位1608张，全县有卫生技术人员1167人。其中，执业医师378人，执业助理医师94人，注册护士402人。年末全县有防疫保健4个，卫生防疫保健技术人员87人。2.1.2.10人口、人民生活和社会保障2008年末全县户籍人口439096人，年内出生人口3305人，死亡人口2211人。城镇在岗职工年平均工资20394元，比上年增长32.5%。全年城镇居民人均可支配收入8700元，增长16.0，人均消费支出7517元；农村农民人均纯收入5100元，比上年增长17.3%

12、。农民人均生活费支出4094元，增长13.1%。 社会保障体系日趋完善。全县参加基本养老保险41589人，增长18.5%；全年收缴养老保险费11025万元，增长45.9%，发放养老金的离退休人数为11033人，增长5.9%；发放养老金11609万元，增长27.6%；基本养老保险金社会发放率达100%。2.2、房地产市场分析2.2.1 房地产市场综述2008年宽甸县房地产业蓬勃发展，商品房继续保持旺销势头。全县房地产商品房施工面积21.5万平方米，比上年增长74.8%；竣工面积21.3万平方米，增长169.6%。销售商品房建筑面积9.3万平方米，与上年基本持平。2.2.2 板块特征根据市场楼盘供

13、应情况来看，宽甸县可以划分为三大板块：西南部板块、东北部板块、西北部板块。东北部板块西北部板块丹东方向西南部板块河口方向西南部板块该板块由于迎宾广场建设工程和客运站搬迁工程的西迁，市政建设和房地产投资迅速升温。周边商业氛围浓郁，购物、餐饮、娱乐等场所一应俱全，交通便利在未来1-2年内此地块必将成为宽甸最繁华地块之一；周边小区有东运小区、西环明珠（建设中）；东北部板块该板块是宽甸房地产开发最密集区域，房地产市场兴起的最早。周边项目有昌德湖畔嘉园、泰和花园、三江花园、世纪小区等；其中昌德湖畔嘉园为代表，无论在园林景观还是在小区规模经营理念都在宽甸属于上等小区，其价格也是最高。西北部板块该地块是指北

14、环路与西环路交汇处，此地块主要依托新建成12000平方米的北山公园广场，这里是宽甸唯一的大型广场。周边小区有盛孚花园、龙盛花园、祥和住宅小区等；因这些小区建设的都比较早所以此地块房价比较低，价格在1800-2000元/平方米左右。2.2.3 未来发展趋势由于宽甸县地处山区，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2008年物业统计年报数据显示，2008年宽甸县居民住宅房屋总面积256万平方米，人均住房面积16.6平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。其中东部地区为25.06平方米；中部地区21.99平方米；西部地区23.05平方米。而宽甸县城镇

15、居民的住房水平和全国的平均水平比还相差6.45平方米，和东部地区比还相差8.46平方米。甚至和西部比还相差5.39平方米。这说明宽甸县的住房需求还是很可观的。另一方面，从近年房地产业投资情况看，宽甸县的房地产投资呈逐年高速增长趋势。2007年金山区房地产投资总额为5.4亿元，增长36.2%；2008年投资总额为7.7亿元，增长42.6%；从上述两个方面看，宽甸县房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是良好的。三、项目周边环境3.1 项目周边环境分析3.1.1 周边环境项目地块所处区域属于宽甸县老城区的中心区，周边生活配套完善，南面紧邻老客运站可通往省内各个城市。北面临近宽甸唯一的一条步行街，附

16、近餐饮、娱乐和商业配套近在咫尺。东面便是宽甸最大的农贸市场之一的南市场，并与中心路相邻。西侧是西环路，与黄椅山南大街（201国道）相距200米。3.1.2 swot分析strengthn 地理位置得天独厚，处于规划的城市中心位置，紧邻商业中心及客运站n 交通便捷紧邻客运站可通往省内各个城市n 周围居住区气候逐渐形成，生活配套逐渐完善weakn 西面是火车道，噪音大在一定程度上影响项目形象opportunity n 北面临近步行街，可以增加小区卖点n 宽甸县房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观threatn 当地消费倾向还趋于保守，本项目面临销售压力n 宏观经济政策存在较多变数，可能对房地

17、产市场的走势产生影响。3.2 竞争性楼盘分析项目周边地区聚集了西环明珠、龙盛花园、昌德湖畔嘉园以及泰和花园等多个项目。其中，与本项目可比性较强的有西环明珠、昌德湖畔嘉园、龙盛花园等。周边竞争性楼盘列表名称地址物业类型建筑面积(m2)总户数户型面积 （m2）均价 (元/m2)销售情况西环明珠西环路环保局对过多层、小高层约20000约20070-1502700未开盘龙盛花园北环西路多层昌德湖畔北环东路多层/小高层/别墅约100000约100080-2002800三期未开盘泰和花园东环路多层约40000约45080-1602000已清盘西环明珠是一中档项目，该案总户数约224户，户型面积75-150

18、平米，由联体4栋楼组成，其中多层二栋、小高层二栋，容积率2.0, 2009年4月开始认购，销售状况一般，仅预订十几套。龙盛花园由6幢多层组成，2006年开始销售现已销售完。昌德湖畔小区规划、设计、建筑起点均较高，布局错落有致，动静分离，在宽甸是一个高档小区，现已开发二期工程，已全部售出。今年将开发三期工程主要销售面积为80-160平方米之间，主要客户群体为高端群体，针对宽甸比较高层次人群，所以价格也比较贵，整体均价在2800元/平方米，公建在7000元/平方米（单层），三期还未开始销售。四、项目定位4.1 总体定位 引领住宅时尚、开创新生活模式定位诠释：n 崭新生活模式摆脱目前许多个案片面的“随大溜”、“形式主义”的误区，在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，向宽甸县民展示一种新的居住理念、新的生活态度和方式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。n 紧凑型高品质生活社区针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。户型紧凑但科学合理（总价相对较低），建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、园林绿化、公建配套等，都将体现本案中低价楼盘高档化社区形象。通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广